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1、“三道红线”后全国楼市 新特征及趋势判断 Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd. 专业至上 服务至诚 Professional Sincere 代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关 2020.10 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 2 2020年房地产政策导向上更中性，既不表态加码棚改稳经济，又不提 及推进房产税给行业造成压力。近期“三道红线”政策实际上是“楼 市防火墙”的进一步表现，目的是短期控制企业投资“防风险”、长 期进一步剥离楼市与经济增长的关系 观点1：“三道红线” 是楼市防火墙的进一步表现 加入投行及
2、上市公司和股权投资群微信13312191315 2020年房地产市场定调 3 “两会”对房地产的定位 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 因城施策，促进房地产市场平稳健康发展 “两会”坚持“房住不炒”定位，“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间。从另一方面来看，2020年未提及 棚改为楼市增添动力，又未提及房产税为楼市降温，在政策表述上更偏中性。客观上政府实施积极财政政策，同时配合 可能的“降准降息”手段的背景下，房地产市场具有发展动力 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 建立房企融资防火墙，逐步完成经济与楼市的切割 4 2016年至今，房企融资面逐步收紧，银行贷款
3、、债券融资、境外债、股权融资、非标融资等外部融资渠道均受限。房 地产融资防火墙的建立，实际上是逐步完成经济与楼市的切割，避免重新回到依靠楼市推动经济的老路 外部 融资 内部 融资 金融机构贷款 公司债 海外发债 股权融资 （委贷）非标融资 资产证券化 其他 自筹资金 定金、预收款 个人按揭贷款 房地产作为去杠杆目标，大 幅收紧 2017年收紧海外债审核， 2018收紧海外债用途。但 2019年海外发债有放松迹象 2017年规范股权融资并加强 监管 2018年资管新规收紧非标融 资 2018年下半年房企强化资金 回流，定金和预收款有小幅 增长 2020年打击个人贷款、 小微经营贷款流入楼市 个人
4、消费贷款 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 5 “三道红线”进一步完善楼市防火墙 8月中旬：市场传言，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的 增长，设置“三道红线”。根据触线情况不同，试点房企分为“红（3 条）、橙（2条）、黄（1条）、绿（0）”四挡，以有息负债规模为融 资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上 限增加5%。“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增 加，“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%，以此类推 8月20日：住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落 实房地产长效机制。碧桂园、恒大、
5、万科、融创、中梁、保利、新城、 中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企成为首批试点 9月16日：一份监管部门下发的试点房地产企业主要经营、财务指 标统计监测表显示，监管部门要求12家试点房企每月15日前提交这 一表格，共涉8项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔 除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、 权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、 有息负债，其中涵盖了“三条红线”指标 现金短债比例100% 剔除预收账款后的 资产负债率70% 红线1 红线2红线3 房企投资被迫降速 “三道红线”高压 “三道红线”根据房企负债情况分类管理
6、，避免资金流入高负债房企（一般是高周转企业），短期客观上为房企投资降 速，实现防风险目标。长期来看，“三道红线”使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，逐步实现经济与 楼市的切割 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 6 2020年头部房企拿地回归一二线城市的特征明显。“三道红线” 后具 有容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈。 而以“高门槛、慢周转”为特征的一线城市将成为头部房企做利润的 来源 观点2：土地市场短期特征 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 7 土地市场经历快速反弹后开始高位回落 土拍市场在上半年经历了短暂
7、低迷和快速反弹后，现阶段逐渐降温；进入下半年以来，中央层面反复强调“房住不炒” 和“不把房地产作为短期刺激的手段”，一方面各监管部门和部分地方政府纷纷出台政策抑制市场过热，土地市场供应 逐渐收紧，另一方面房企融资“三道红线”公布后，房企未来融资难度加大，参拍热情降低，7月以来土地市场量价波 动下滑，各线城市溢价率也出现不同程度下滑 2018年-2020年9月全国300城市住宅用地供应成交情况 数据来源：dataln、同策研究院 0 5 10 15 20 25 30 35 40 18-01 18-03 18-05 18-07 18-09 18-11 19-01 19-03 19-05 19-07
8、 19-09 19-11 20-01 20-03 20-05 20-07 20-09 一线城市平均溢价率二线城市平均溢价率三四线城市平均溢价率 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 18-01 18-03 18-05 18-07 18-09 18-11 19-01 19-03 19-05 19-07 19-09 19-11 20-01 20-03 20-05 20-07 20-09 供应面积成交面积成交楼面均价 2018年-2020年9月
9、全国300城市住宅用地成交溢价率（分城市能级） 万平米元/平米% 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 华东区域：热度较高，成交规模超越同比 城市能级城市 1-9月成交建面 （万平米） 同比 1-9月成交楼面 价（元/平米） 同比溢价率同比 一线城市上海1207.9723.45%15881.6741.27%11.64%10.95% 二线城市 苏州679.92-0.63%13792.1-4%9.86%-7.12% 宁波940.2829.44%11541.8910.13%24.77%-3.24% 合肥511.5620.96%6381.5-35.18%37.07%-30.6% 杭
10、州1222.21-3.57%15935.157.51%21.19%3.03% 南京1252.3525.78%11351.957.59%12.49%-8.64% 三四线城市 温州512.927.57%10492.136.27%17.15%-3.29% 芜湖218.2164.96%3501.93-12.5%51.5%21.23% 盐城424.5582.01%3491.4174.9%41.42%35.24% 嘉兴95.08-32.82%8526.5617.07%37.61%15.5% 常州551.34-23.42%8381.7831.16%31.55%-0.63% 2020年1-9月华东市场不同能级
11、城市住宅用地成交表现 华东区域作为疫情过后最先恢复热度的区域之一，各城市土地市场均较活跃，大部分城市宅地成交量价同比增长明显， 多个城市1-9月宅地成交溢价率明显提升，土地市场竞争激烈；南京、常州等城市高价地频出，南京由此出台“限房价 竞地价”新政 数据来源：dataln、同策研究院 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 华东区域（续表） 成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率 城市 能级 城市 8.10-8.23 三道红线前 环比 8.24-9.6三 道红线后两周 环比 9.7-9.20三 道红线后3-4 周 环比 8.10-8.23 三道红线前 环比 8.24-
12、9.6三 道红线后两周 环比 9.7-9.20三 道红线后3-4 周 环比 8.10- 8.23 8.24- 9.06 9.07- 9.20 一线城市上海80.1261%11.12-86%100.38803%31063-27%20510-34%9627-53%26.2%42.2%2.4% 二线城市 苏州6.66-88%73.771008%-8919-57%1489867%-012.6%- 宁波19.44-94%156.56705%6.51-96%28417167%10077-65%1591-84%25.6%21.8%2.0% 合肥61.54-92.2350%-70873672-48%-26.6
13、%17.1%- 杭州19.27-53%11.57-40%47.75313%3093-91%13972352%1547811%020.8%22.1% 南京30.1-104.18-3252-9495-2.7%-15.4% 三四线城 市 温州- 芜湖- 盐城22.92-28%36.8361%56.3553%60726%63414%1675-74%63.8%56.1%17.1% 嘉兴7.78-12.2157%6.02-51%2783-469169%870085%67.0%0.1%29.5% 常州21.5739%-34.71-96074%-9879-46.4%-44.1% 2020年8-9月华东区域市场
14、不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 数据来源：dataln、同策研究院 注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 华南区域：受核心城市带动，热度较高 城市能级城市 1-9月成交建面 （万平米） 同比 1-9月成交楼面价 （元/平米） 同比溢价率同比 一线 广州1030.0394.6%13052.040.5%7.2%-6.4% 深圳214.77211.4%13375.17-58.8%24.3%-20.7% 二线 南宁594.24-17.3%4443.13-2.4%44.5%4.8% 厦门186.87125.8%24385.341.
15、7%23.0%3.4% 东莞548.84186.4%10231.96-7.2%27.7%-9.3% 佛山1102.6127.8%8866.6419.1%24.0%6.2% 三四城 泉州26.35-6.5%5716.36102.2%52.8%-1.8% 北海103.83-51.4%2506.74-13.6%7.0%-2.0% 2020年1-9月华南市场不同能级城市住宅用地成交表现 广州、深圳、厦门、东莞等主要城市1-9月住宅用地累计成交规模同比大幅提高，主要是由于住宅市场供不应求，政府 希望通过加大推地力度来平抑市场过热；而泉州、北海等距核心城市较远的区域土地市场表现较冷淡，成交规模及溢价 率同
16、比都明显下滑 数据来源：dataln、同策研究院 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 华南区域（续表） 成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率 城市 能级 城市 8.10-8.23 三道红线前 环比 8.24-9.6三 道红线后两周 环比 9.7-9.20三 道红线后3-4 周 环比 8.10-8.23 三道红线前 环比 8.24-9.6三 道红线后两周 环比 9.7-9.20三 道红线后3-4 周 环比 8.10- 8.23 8.24- 9.06 9.07- 9.20 一线 广州73.9464%-28.89-14461-4%-10820-9.5%-0 深圳- 二
17、线 南宁-35.49-34.09-4%-4210-751078%-134.3% 厦门44.17-24517-17.0%- 东莞-10.89-78.22618%-10605-5050-52%-26.9%18.5% 佛山47.97-26%133.17178%-10699-1%9017-16%-29.0%20.4%- 三四城 泉州-17.71-5601-78.4% 北海- 2020年8-9月华南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 数据来源：dataln、同策研究院 注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 中西部区域：市场热度
18、整体表现平淡 城市能级城市 1-9月成交建面 （万平米） 同比 1-9月成交楼面价 （元/平米） 同比溢价率同比 二线 武汉1898.764.6%5761.92-4.6%8.2%-2.8% 西安1873.9926.1%3551.3618.3%16.6%5.1% 郑州1096.59-34.2%3956.7113.1%5.6%0 长沙1127.817.8%4294.365.0%7.4%2.0% 三四线 洛阳210.46-53.3%3216.9731.8%19.5%-33.5% 宜昌247.86.3%2275.74-25.5%5.5%-6.3% 平顶山200.91123.0%1137.163.8%3
19、.2%3.0% 岳阳67.98-73.9%2041.51-12.2%0.3%0.1% 株洲105.21-62.1%1947.28-22.5%3.1%- 2020年1-9月中西部市场不同能级城市住宅用地成交表现 目前房企投资重点普遍回归一二线城市，中西部区域中省会城市相对受到更多关注，西安、长沙等城市房企拿地相对活 跃；但多个三四线城市宅地成交规模、楼面价均下滑明显，中西部土地市场整体较为平淡 数据来源：dataln、同策研究院 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 中西部区域（续表） 成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率 城市 能级 城市 8.10-8.23 三道
20、红线前 环比 8.24-9.6三 道红线后两周 环比 9.7-9.20三 道红线后3-4 周 环比 8.10-8.23 三道红线前 环比 8.24-9.6三 道红线后两周 环比 9.7-9.20三 道红线后3-4 周 环比 8.10- 8.23 8.24- 9.06 9.07- 9.20 二线 武汉543.95975%8.43-98%31.03268%4238-28%15954276%8575-46%5.9%00 西安123.21-290.25136%14.92-95%2591-341632%449732%-41.6%- 郑州101.5367%167.1965%24.12-86%3555-16
21、%3359-6%35807%1.6%00 长沙207.03148%65.97-68%26.39-60%4358-33%667253%765015%4.3%3.6%- 三四线 洛阳19.69-29%-343912%-25.0%- 宜昌-5.67-26.53368%-2553-1772-31%-2.1%- 平顶山-15.73-1897-4.9% 岳阳-12.13-6.5-46%-571-2251294%-0.7%0.7% 株洲-8.71-1432-0 2020年8-9月中西部区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 数据来源：dataln、同策研究院 注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势
22、判断 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 华北区域：仅核心城市市场活跃 城市能级城市 1-9月成交建面 （万平米） 同比 1-9月成交楼面价 （元/平米） 同比溢价率同比 一线北京513.76.1%30600.2630.4%16.9%4.8% 二线 天津906.56-42.9%7385.038.5%4.8%-3.2% 太原1060.23-20.8%2884.3816.7%20.5%4.8% 三四线 保定265.46-2.0%2141.99-15.3%0.0% 沧州140.08-22.3%3273.29-12.4%0.1%-1.5% 晋城25.99-75.4%1071.5-
23、7.7% 运城213.176.7%819.9514.3%2.5%-7.4% 2020年1-9月华北市场不同能级城市住宅用地成交表现 华北区域中，仅核心城市北京的土地市场较活跃，融创、恒大、合生、龙湖、佳兆业等多个告别北京土拍市场多年的房 企又重回北京拿地，但华北区域其他城市土地市场表现冷淡，多个三四线城市土地成交量价齐跌；8月下旬以来，受 “三道红线”融资新规的影响，北京土拍市场也有转冷趋势 数据来源：dataln、同策研究院 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 华北区域（续表） 成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率 城市 能级 城市 8.10- 8.23三道
24、红线前 环比 8.24-9.6 三道红线后 两周 环比 9.7-9.20 三道红线后 3-4周 环比 8.10- 8.23三道 红线前 环比 8.24-9.6 三道红线后 两周 环比 9.7-9.20 三道红线后 3-4周 环比 8.10- 8.23 8.24- 9.06 9.07- 9.20 一线北京8.41-58%85.88921%-23447-40%19933-15%-01.4%- 二线 天津30.826%30.820%174.54466%1546256%3377-78%445232%21.1%-9.7% 太原33.26-57%68.95107%0.63-99%2436-5%276313
25、%422553%12.3%4.3%23.2% 三四线 保定16.58-3050-0- 沧州- 晋城- 运城-62.53-470-0.7%- 2020年8-9月华北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 数据来源：dataln、同策研究院 注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 西南区域：各城市呈现分化 城市能级城市 1-9月成交建面 （万平米） 同比 1-9月成交楼面价 （元/平米） 同比溢价率同比 二线 重庆1320.6833.5%6276.57-9.4%10.9%-9.4% 成都989.211.1%6936.045.1
26、%20.3%0.2% 贵阳1182.9160.4%3412.22-2.8%3.9%-11.0% 三四线 遵义692.7526.6%1075.42-32.4%2.4%-0.1% 宜宾256.66-47.8%3195.31-1.7%13.8%-40.6% 德阳297.4447.5%1881.4916.2%11.3%-10.6% 泸州238.06135.3%2035.839.9%11.4%-10.1% 2020年1-9月西南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现 数据来源：dataln、同策研究院 西南区域上半年土拍呈现一定的分化。其中成都主城热度空前，溢价率最高超125%，锦江区热点地块起拍价有普遍
27、上 调趋势，外围区域热度一般；重庆拿地整体偏谨慎，空港、蔡家等板块热度较高，多家企首入拿地，低密趋势渐浓；贵 阳3月以来土拍逐渐复苏，但以外围区域为主，热度不高；三四线城市中，德阳、泸州土拍成交量同比大增，其他城市 市场成交不活跃 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 西南区域（续表） 成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率 城市 能级 城市 8.10- 8.23三道 红线前 环比 8.24-9.6 三道红线后 两周 环比 9.7-9.20 三道红线后 3-4周 环比 8.10- 8.23三道 红线前 环比 8.24-9.6 三道红线后 两周 环比 9.7-9.20
28、 三道红线后 3-4周 环比 8.10- 8.23 8.24- 9.06 9.07- 9.20 二线 重庆12.62-87%64.27409%36.78-43%4915-20%544511%4896-10%6.6%6.3%0 成都-56.59-29.36-48%-6179-5810-6%-6.0%0 贵阳109.181311%188.5773%97.01-49%3487-15%451329%2500-45%3.2%2.1%1.9% 三四线 遵义187.99540%70.09-63%72.323%743-46%623-16%82032%- 宜宾14.77-4056-12.7%- 德阳71.443
29、44%-1736-11%-0.3%- 泸州-37.25-2767-15.4% 2020年8-9月西南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 数据来源：dataln、同策研究院 注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 东北区域：各城市出现分化 城市能级城市 1-9月成交建面 （万平米） 同比 1-9月成交楼面价 （元/平米） 同比溢价率同比 二线 沈阳994.9611.6%4671.6711.2%14.4%-6.3% 大连178.92-66.5%5833.3513.7%12.6%-9.2% 哈尔滨853.48158.1%29
30、19.91-10.8%10.0%-15.9% 长春1459.1728.6%3265.9615.3%6.2%4.3% 三四线 阜新28.1115.7%953.715.0%0.8%-1.5% 鞍山6.08-82.1%1330.97122.4%24.3%20.4% 2020年1-9月东北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现 数据来源：dataln、同策研究院 东北区域土拍也呈现一定的分化。1-9月沈阳多宗地块高溢价成交，表现较为活跃，长春住宅市场冷淡土地市场却逆势 上扬量价齐升；哈尔滨土地市场供应放量，1-9月供应建面达到去年同期的2.5倍，尤以松北区深哈产业园区、东北亚 国博城、深哈金融科技园等片
31、区为主，成交量大增，部分主城区地块竞争激烈；而大连宅地成交量价齐跌，土拍市场陷 入低谷；三四线城市土地市场不活跃，成交规模较小；进入8月后东北区域土拍市场普遍沉寂 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 东北区域（续表） 成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率 城市 能级 城市 8.10- 8.23三道 红线前 环比 8.24-9.6 三道红线后 两周 环比 9.7-9.20 三道红线后 3-4周 环比 8.10- 8.23三道 红线前 环比 8.24-9.6 三道红线后 两周 环比 9.7-9.20 三道红线后 3-4周 环比 8.10- 8.23 8.24- 9.
32、06 9.07- 9.20 二线 沈阳- 大连-53.5-8680-19.9% 哈尔滨19-90%-9026247%-20.3%- 长春20.65-79%-74.63-1429-63%-2765-0-5.8% 三四线 鞍山- 阜新- 2020年8-9月东北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 数据来源：dataln、同策研究院 注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 20 北京：房企参拍热情下降，土地成交溢价率走低 2020年下半年，北京的土拍市场可以称得上是“开门红”。7月14日、22日接连两场土拍，房企竞拍热情高涨，
33、其中 房山区地块经历了108轮竞拍，溢价率达到41.34%；然而8月底以来， “三道红线”融资政策出台，由于北京地价较 高对房企资金要求更高，此次融资政策的出台对北京土拍影响明显，土拍报名房企减少、竞拍热情下降，多宗宅地底价 成交 8月前后北京土拍市场热度对比 7月14日北京土拍成交情况 房山区地块： 参拍房企：7家 经过108轮竞拍 最终由中海地产以总价40亿元获得 成交溢价率：41.34% 通州区地块： 参拍房企：3家 竞拍轮次：9轮 由石榴+通投以总价12.4亿元获得 成交溢价率：9.64% 门头沟区地块： 参拍房企：3家 竞拍轮次：9轮 由佳兆业以总价12.6亿元获得 成交溢价率：8.
34、15% 8月27日、9月2日北京土拍成交情况 顺义区仁和镇三宗地块： 参拍房企：8家 仅经过10轮竞拍 成交溢价率：B片区纯宅地：7.8%（路劲获 得）、B片区商住地块：0（平安获得）、C 片区：0（城建+首开+旭辉联合体获得） 石景山区北辛安宅地： 报名房企：1家 中海以底价69.78亿元获得 成交溢价率：0 平谷区王辛庄镇宅地 报名房企：1家 北京城建以底价13.28亿元获得 成交溢价率：0 房企融资难度加大 “三道红线”政策出台 房企加速回款、谨慎投资 北京土拍参拍房企减少、溢价率走低 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 21 常州：高层干预，政府叫停高价地出让 2
35、020年上半年，常州土地市场火热，地价频频刷新，8月10日，天宁区青龙2-1地块挂牌，起始楼面价就达到20009 元/平米，成为常州新的“单价地王”地块；然而8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，常州成为6个参与 的城市之一，仅仅两天后，青龙2-1地块终止挂牌出让，此次终止出让或与常州地价上涨过快及参加房地产工作会商会 有关 上半年常州土地市场热度屡创新高 8月28日，参加住建部房地产工作会商会两天后，常州市叫停新单价地 王青龙2-1地块的出让 官方公布的理由为片区控规需进一步优化，但各界猜测此次终止出让与 常州地价上涨过快、被住建部约谈有关 加入投行及上市公司和股权投资群微信133
36、12191315 东莞：临深区域受深圳外溢明显，土拍热度居高不下 进入2020年以来，深圳多次因市场过热受到外界关注，由此带来新的调控政策，在新政策的挤压下，部分需求由核心 城市流向东莞、惠州等环深城市，东莞楼市热度由此迎来一波新的上涨，并引来“莞九条”的出台，然而东莞新的调控 政策主要限制购房端，土地市场热度依然居高不下 8月东莞土拍地块分布图 凤岗商住地块 13家房企竞价32轮 先后破顶价破最高配建 润恒地产39.8亿元+17%配建获 得 楼面价25871元/，成东莞单 价第二高地块 溢价率33.2% 望牛墩地块 8家房企竞价48轮 中梁1.43元斩获 楼面价10469元/，刷新 片区单价
37、 溢价率49.6% 深圳方向 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 23 “三道红线”后房企将更加依赖项目回款带来的资金流入，三四线城 市地段较差的低流速项目降价促销现象增多，而核心一二线及强三线 城市优质地段项目受需求回暖影响价格更加坚挺，成为房企短期利润 来源 观点3：商品住宅市场短期特征 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 24 华东区域：1-9月多数城市市场复苏强劲，量价齐升 城市能级城市 1-8月成交量 （万平米） 同比 1-8月成交均价 （元/平米） 同比 8月末市场存量 （万平米） 去化周期 （月） 一线城市上海623.387%57975
38、7%732.057.9 二线城市 杭州216.7925%40379-3%180.657.4 南京577.296%283642%- 苏州485.7915%2825111%529.439.1 合肥584.8213%1729410%730.79.7 三四线城市 宁波1219.117%1914514%638.243.3 温州630.430%178225%753.1912.3 芜湖167.386%118688%223.058.4 嘉兴235.18-8%12430-7%- 湖州343.99-9%132977%398.138.7 江阴199.5210%1431922%257.549.4 舟山84.13-3%
39、176014%- 绍兴170.396%2080814%- 丽水198.2324%138759%268.988.9 衢州64.848%1564222%- 连云港413.15-11%783510%- 张家港129.794%164697%166.8410.0 从1-9月商品住宅累计成交情况来看，华东区域大部分城市住宅成交量较去年同期呈不同程度增长；与其他区域相比， 华东区域在住宅市场方面复苏强劲；而价格方面，华东区域城市价格较为坚挺，除个别城市外，1-9月成熟住宅均价保 持正增长 2020年1-9月华东市场不同能级城市商品住宅市场表现 数据来源：dataln、 同策研究院 加入投行及上市公司和股权投
40、资群微信13312191315 25 华东区域：“三道红线” 有过渡期，市场数据暂无明显体现 成交量成交价 城市能 级 城市 8.10-8.23 三道红线前 环比 8.24-9.6 三道红线后1 周 环比 9.7-9.20 三道红线后2周 环比8.10-8.23环比 8.24-9.6 三道红线后1周 环比 9.7-9.20 三道红线后2 周 环比 一线城市上海41.3412%52.6327%40.76-23%56500-3%584633%593402% 二线城市 苏州30-12%32.288%35.7311%279931%27460-2%26874-2% 宁波77.04-3%67.62-12%
41、96.5943%- 合肥32.6-8%32.31-1%34.366%183071%183100%185241% 杭州12.195%8.36-31%5.31-36%40607-1%420454%435784% 南京29.28-22%31.548%20.98-33%28996-5%27968-4%291564% 三四线 无锡28.820%37.1929%23.83-36%- 昆山9.635%12.6832%11.6-9%201257%18730-7%193453% 湖州20.69134%12.38-40%12.40%12537-7%12003-4%124684% 江阴10.569%18.7377%
42、11.56-38%145171%145971%149312% 丽水15.42-2%14.3-7%13.06-9%160517%14860-7%150461% 太仓5.0419%3.64-28%3.25-11%197221%19011-4%18769-1% 2020年8-9月华东区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周） 数据来源：dataln、 同策研究院 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 26 典型城市无锡（短期保持平稳，联合开发项目风险较低） 无锡虽然8月底出台新政，提高二套首付至6成，且离婚要追溯2年内购房记录，但短期而言受城市基本面及上半年土拍 热度推升客户预
43、期影响，成交整体保持平稳。同时，无锡不乏联合开发项目，且今年市场70%左右宅地均为联合开 发，故而市场层面受“三道红线”影响较小 资料来源：同策研究院、dataln 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 新房供应建面新房成交建面新房均价 无锡周度商品住宅供求价走势图 万平米元/平米 首开、保利、招商联合开发项目：太湖如院 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 27 典型城市常州（新政后市场降温明显） 常州2020年土地市场热度较高，今年推出的26宗万元地块中，拍出的万元地块就达到15宗，2018
44、-2019年累计拍出 的万元地块分别仅为6宗、5宗；另外，常州住宅市场热度不低，市场量价都处在上行通道。但在被住建部约谈后，常 州出台911新政，常州市区来访量及认购量下滑，成交量“暴跌”，降温效果明显，后期可能出现“以价换量” 2020年9月11日常州发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 0 20 40 60 80 100 120 140 新房供应建面新房成交建面新房均价 常州商品住宅供求价走势图 万平米元/平米 资料来源：同策研究院、dataln 政策重点 1、限售升级：新房二手房全部4年限售
45、（2020年9月12日，含9月12日后 进行合同网签备案的商品住房)。常州是江苏省第一个限售的城市，2017年就 规定新房和二手房限售2年，这次再升级。 2、首付比调整：首套贷款未结清，二套首付变6成 3、严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房 0 100 200 300 400 500 600 700 新房供应建面 常州9月11日前后市区商品住宅成交套数套数 新政前：9月1-11日，常 州日均成交量达285套 新政后：9月12-20日， 常州日均成交量仅113套 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 28 华南区域：粤港澳大湾区三四线城市市场热度较高 城市能级城市 1-8
46、月成交量 （万平米） 同比 1-8月成交均 价（元/平米） 同比 8月末市场存量 （万平米） 去化周期 （月） 一线城市广州 深圳228.75-3%55896 5%235.176.63 广州570.75-7%30231 5%813.957.96 二线城市 海南海口214.4626%15966 8%- 广西南宁631.1-11%9129 -809.487.31 三四线城市 广东 东莞411.2320%22865 17%- 佛山721.68-7%14955 38%979.648.22 汕头174.056%8826 -6%- 珠海252.96-6%25256 16%665.4713.61 韶关112
47、.627%6206 -6%134.458.33 柳州200.5712%1384 - 肇庆347.28348%6582 -26%- 茂名151.5330%7460 -1%- 梅州254.81%6126 -4%- 广西 北海95.41-48%7670 -8%- 桂林89.3724%8844 -5%- 海南三亚36.1736%26326 0%17230.32 从1-8月商品住宅累计成交情况来看，广州、深圳一线城市成交量跌价涨，尤其是深圳，受2020年调控不断加码影响， 市场需求释放受阻，部分购房需求外溢至周边三四线城市，带涨大湾区内三四线城市成交量 2020年1-8月华南市场不同能级城市商品住宅市场表现 数据说明：截至10月12日，华南区域大部分城市9月市场数据未更新，因此华南部区域市场用1-8月数据 数据来源：dataln、 同策研究院 加入投行及上市公司和股权投资群微信13312191315 29 华南区域（续） 成交量成交价 城市能 级 城市 8.10-8.23三 道红线前 环比 8.24-9.6三道 红线