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1、衡阳主题游乐场项目可行性分析报告衡阳市主题游乐场项目可行性分析报告 作 者：付佳佳 谢美琳 留惠芳 曹星宇 王艳梅 谢施露 魏舒怡 陈敏伟 夏成杰 指导老师：曾经莲班 级：工管121班2015年1月11日目 录第一章 项目总论11.1 项目概况11.2 报告编制单位及资质31.3 报告编制的依据31.4 主要技术经济指标4第二章 项目建设背景52 建设背景5第三章 市场预测73.1 国内主题游乐场发展趋势73.2 游乐场项目PEST分析93.3 衡阳市大型主题游乐场项目的竞争分析123.4 衡阳市主题游乐场开发建设的SWOT分析143.5 市场调查163.6游乐场门票价格预测19第四章 建设规
2、模和建设方案224.1 工程概况224.2 建设内容与建设规模234.3 项目建设方案29第五章 厂址选择365.1 项目位置365.2 工程地质365.3 气候条件365.4 水系特征37第六章 环保、节能、防灾及安全386.1 环保设计386.2 节能设计396.3 防灾设计406.4 安全设计41第七章 组织机构427.1 项目组织427.2 劳动定员和人员培训43第八章 进度安排448.1 项目周期448.2 进度安排44第九章 投资估算与资金筹措459.1投资估算依据459.2 项目总投资估算459.3 资金使用计划及资金筹措表45第十章 财务评价4710.1 评价依据、原则和假设条
3、件4710.2 基础数据及其测算4710.3 财务分析4910.4 财务评价结论51第十一章 风险分析5211.1 项目主要风险因素识别5211.2 敏感性分析5211.3 防范和降低风险的对策52第十二章 费用项目效益分析5312.1 内部效益分析5312.2 外部效益分析分析5312.3 社会风险分析54第十三章 结论与建议5513.1 结论5513.2 建议55附录58附件一：关于在衡阳市开设大型游乐场的可行性调查问卷58附表二：总成本费用估算表59附表三：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表60附表四：利润和利润分配表61附表五：固定资产折旧费估算表62附表六：无形资产及其他资产摊销
4、费估算表63附表七：项目投资现金流量表64附表八：项目资本金现金流量表65附表九：建设期利息估算及还本付息计划表66附表十：利息支付计算表67附表十一：财务计划现金流量表68附表十二：敏感性分析表69衡阳主题游乐场项目可行性分析报告第一章 项目总论1.1 项目概况（1）项目名称 迎客松大型主题游乐场有限公司衡阳市蒸湘区虎形山项目（2）项目建设单位 衡阳迎客松大型主题游乐场有限公司（3）项目建设地点 湖南省衡阳市石鼓区虎形山地区。（4）项目提出的理由 为了满足人民群众日益增长的文化精神需要、提高人民群众的精神享受、弘扬社会主义核心价值观、促进我国文化产业的蓬勃发展以便更好更快实现中国梦，国家“十
5、二五”规划纲要提出要大力发展旅游业，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。重点推动旅游业的发展，促进第三产业健康、有序、快速发展。本项目的建设顺应了国家“十二五”规划纲要对旅游业等第三产业扶持的政策，能够为同行业为实现“中国梦”而做努力做出表率。（5）项目建设规模及建设内容建设规模：衡阳大型主题游乐场项目位于湖南省衡阳市石鼓区虎形山地区，地理区位优势明显-虎形山在衡阳市郊，环境优美，风光旖旎，整个项目占地30万平方米。建设内容：接待服务区；小小电影世界区；动漫乐园区；卡通城堡；欢乐谷；电视剧连环秀；道路、主干道、次干道；广场、停车场；水域、人工湖等。（6）投资估算及资金来源本工程项目总投资391
6、52.54万元，项目建设投资36612.25万元，项目资本金为11374.28万元，其中用于流动资金373.29万元，其资金来源由自筹和银行贷款两部分构成。不足部分向中国建设银行借款，中国建设银行贷款年利率为7.56%，当年建设投资借款按半年计息。流动资金由中国工商银行提供贷款，年利率7.29%，当年流动资金借款按一年计息。投资分年使用计划按第一年60%、第二年40%的比例分配。1.1.2 项目建设单位简介迎客松大型主题游乐场集团是一家集休闲、娱乐、玩耍于一体的大型企业。公司成立于2008年。公司依据自身特色以及发展前景结合项目所处地区的特色文化，推出更加符合本地区的大型游乐场，同时又能够跟紧
7、时代的潮流，与国际接轨，将国际潮流与地方特色紧密结合，结合品牌文化，打造出有企业特色的大型主题游乐场。截止至2014年，集团共有员工3000人，其中本地员工与外地户籍员工比例接近1:1，企业还引进了将近200名优秀外籍员工，这充分体现了集团员工的跨地域性和国际化。企业的发展确定了“安全第一，持续发展，愉悦身心，服务社会”这一目标。为了实现这一目标，加快公司业务的发展。公司始终坚持科学发展观，从项目的构想、项目的确定、项目的实施到项目的完工，都争取能够使用更少的资源，充分使用空间，避免造成不必要的浪费，对环境产生不良的影响。公司是亚洲游乐场协会理事单位，中国大型游乐场联合会委员会副主任单位。并且
8、通过多项国内、国际认证。2013年，迎客松大型游乐场获国际游乐园及景点协会博览会 (IAAPA) 颁发顶尖荣誉大奖“2012 Applause Award”（全球最佳主题公园），成为国内首间获得此项殊荣的主题公园。2014年以前公司已经组建了位于宁波、汕头、泉州等地区的三家全资子公司。公司名称注册资金（万元）年营业额（亿）宁波迎客松游乐场有限公司432004汕头迎客松游乐场有限公司376003泉州迎客松游乐场有限公司250002.21.2 报告编制单位及资质报告编制单位为湖南天华工程咨询有限公司，工程咨询资格等级为甲级，发证单位为中华人民共和国国家发展和改革委员会，编号为工咨甲12140060
9、050，法人代表付贵春。1.3 报告编制的依据 （1）委托书； （2）衡阳市石鼓区环境监测站监测报告； （3）国务院印发的国务院关于促进旅游改革的若干意见； （4）银行对账单。1.4 主要技术经济指标（1） 公司资产及年营业额公司名称注册资金（万元）年营业额（亿）宁波迎客松游乐场有限公司432004汕头迎客松游乐场有限公司376003泉州迎客松游乐场有限公司250002.2衡阳迎客松游乐场有限公司391523.5（估计）（2）2017年公司的营业目标公司名称游玩人次（万次）门票费用（元）年营业额（亿）宁波迎客松游乐场有限公司3002006汕头迎客松游乐场有限公司2501804.5泉州迎客松游乐
10、场有限公司1801803.24衡阳迎客松游乐场有限公司74102.50.9第2章 项目建设背景2 建设背景游乐是一种文化和幸福的产业，它的发展可以满足新形势下人们日益增长的精神文化需求，为群众提供又好又多的精神文化产品，丰富群众文化生活，提高群众幸福指数。当前，随着城乡居民收入的不断提高，我国已进入游乐、娱乐文化消费的快速增长期，人们的精神文化需求更加旺盛，求知、求美、求乐的愿望更加强烈。目前我国城市居民收入中每增加100元，30%用于物质消费，30%用于储蓄，其余40%用于精神文化方面的消费，这让游乐场拥有广阔的前景。在我国“十二五”的规划中指出：全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展
11、出境旅游。坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。在国务院印发的国务院关于促进旅游改革的若干意见中指出：积极发展休闲度假旅游。在城乡规划中要统筹考虑国民休闲度假需求。加强设施建设，完善服务功能，合理优化布局，营造居民休闲度假空间；创新文化旅游产品，杜绝低水平的人造景观建设，规范发展主题公园。衡阳市位于湖南省中南部，湘江中游，有南北要冲、两广咽喉之称，处于“3+5”城市群的最南端。目前，衡阳市城区人口达
12、100万，建成区面积达100平方公里，在全省排名第二。就资源秉赋和区位条件而言，衡阳在 “3+5”城市群中的战略地位十分重要。 21世纪，我国区域经济发展的重要特点是城市群的出现。湖南省提出实施长株潭“3+5”城市群战略，是理性的选择和高瞻远瞩的科学决策。对于衡阳则要紧紧抓住“3+5”城市群发展的战略机遇，大力开展“两型”社会建设，打造“长株潭衡”经济走廊，建设衡阳 “西、南、云、大”“半小时”经济圈。建议微调行政区划，营建“南岳衡山”和谐文化亮点，潜心挖掘衡阳在“3+5”城市群中旅游资源优势，努力使衡阳成为“3+5”城市群的重要一极。衡阳市地理位置优越，交通便利，有着得天独厚的旅游资源。随着
13、衡阳综合实力的不断攀升，衡阳市的投资环境的到了明显的提高，在投资政策方面，衡阳市政府一直给予着很大的支持。在此背景下，在衡阳市兴建大型主题游乐场一定会给衡阳市带来更大的经济效益，提升衡阳市的城市品位，促进衡阳市经济又好又快发展。第3章 市场预测3.1 国内主题游乐场发展趋势随着社会文明不断地进步，人们经济生活水平不断地提升，人们参与旅游和娱乐的意愿越来越强烈。如今，我国主题公园的时代已经来临，全国似乎刮起了一场主题公园的旋风，涌现出了一大批优秀的主题公园（Theme Park）。据统计：至2009年底，我国各类主题公园大约有2500余左右。根据旅游体验类型，主题公园可分为五大类，分别是：情境模
14、拟、游乐、观光、主题和风情体验、4D体验。其中最受大众欢迎的是游乐型的主题公园，即主题游乐场或主题游乐园。主题游乐场在国内的发展迅速，促进了旅游资源的多元化开发和综合性经营，推动了旅游业从过分依托自然条件的粗放式发展阶段，向依托人为可控制性条件的集约化发展阶段的整体攀升。（1）国内主题游乐场的现状我国的主题游乐场开发起步于20世纪80年代后期，1989年开创的深圳“锦绣中华”，创建了一个汇集我国风光名胜并具有传统特质的“小人国”主题游乐园，标志着主题游乐园在中国的诞生。进入20世纪90年代以后，国内旅游热的兴起，使庞大的国内旅游市场被启动。我国虽然历史悠久，山河秀丽，具有丰富的旅游资源，但同时
15、也存在旅游资源空间分布不均衡，旅游业发展不平衡的问题。对于旅游资源相对贫乏的一些地区来说，兴建主题游乐场可以弥补旅游资源的不足，有效地解决旅游供求关系在空间布局上的矛盾。然而，目前来说，我国的主题游乐场的发展存在一些问题。例如：发展数量过多、规模不合理；区域布局不合理；主题内容雷同重复、缺乏特色；规划设计简单、施工粗糙；市场营销策略失当；主题公园需要大的资金投入，需要较大的占地面积，而中国的大部分主题公园没有强大的资金作后盾，后继开发存在问题；高消费高门票导致的重游率较低，等等。（2）国内主题游乐场未来发展方向经过第一轮主题游乐场建设的探索，我国现在主题游乐场的建设亟待转型和升级。从以前的单一
16、的、行政的开发路子转向多元化的、市场化的开发路子上来，运用改造、提升、创新的手段来进行现阶段的建设。其未来发展趋势主要呈现以下特点：以大众文化为内涵。以满足大众旅游消费为前提，在规划时应体现个性化、多样化和创新化的特点，努力做到高品位和通俗化的有机结合，雅俗共赏，以满足各种文化层次游客的需要，并以品位适度超前的意识引导消费。发展有中国特色或者地方特色的游乐场。部分游乐场在主题定位和内容选取上存在一定的偏差，导致过去出现了不少失败的例子。未来的主题游乐场想要具备足够的竞争力，必须充分发挥各方面的优势，从实际出发，量体裁衣地从中国或者地方的文化和特色入手。主题游乐场产业化。单个主题游乐场实力弱小，
17、必须有强大经济实力的企业集团来进行产业扩张，走规模经营、产业经营、多元经营之路。使主题游乐场与时俱进，成为“永恒的乐园”。迪斯尼乐园作为全世界主题公园的典范，就是一座“永恒的乐园”。至今，他的经营者们仍在殚精竭虑的研究现代人不断变化的情感需求，并以此为依据，每年补充更新园内的娱乐内容和设施。这是国内主题游乐场未来需要不断学习和进步的地方。3.2 游乐场项目PEST分析3.2.1 政治因素分析衡阳市政府近两年来积极进行招商引资，鼓励对衡阳进行投资建设以促进衡阳经济的发展。衡阳市政府对于企业的投资制定了一系列的优惠政策：(1)凡来我市投资兴办企业的客商，需要使用土地的，其应缴纳的土地出让金(不含土
18、地成本和土地使用税等)，按如下标准在市场价的基础上予以优惠：客商独资兴办工业项目和基础设施项目用地，优惠80。中外合资、合作兴办工业项目和基础设施项目用地，客商投资比例70以上的，优惠70%；客商投资比例60%-70%的,优惠60%;外商比例50%-60%的,优惠50%;外商比例50%以下的,原则上按外资比例优惠。非工业生产性项目中(含旧城改造项目)，客商独资项目优惠50%;合资合作项目优惠30%。工业项目和基础设施项目，其土地使用税免征五年，其它项目免征三年。按规定经确认的技术先进型和出口创汇型企业，其土地使用税免征十年(以上免征的土地使用税均先征后退）。(2)鼓励客商在我市购买企业产权，产
19、权范围包括有形资产和无形资产。购买有形资产可按上述优惠标准受让国有土地使用权,也可以不受让国有土地使用权，按市人民政府有关规定交纳场地使用费。企业产权的出售底价或成交价须经有资格的资产评估机构评估。客商可以在我市租用企业。可以只租赁企业经营权；也可以在出租者收回资产价款和合理利润后，企业资产归承租者所有。 客商可以在我市兼并企业，企业兼并可以采取承担债务形式，也可采取购买形式。(3)客商投资企业经申请，由外经贸局会同财务局、税务局核准，可加快固定资产拆旧。(4)为客商投资提供优质服务，简化办事手续，提高办事效率，实行“一站式审批，一条龙服务”的联合办公制度。市外商投资服务中心可为客商代办从立项
20、到工商、税务、海关登记等各种手续。市外经贸局从收到开办客商投资企业所需要的全部文件之日起，十五日内办完项目审批手续。(5)保护客商投资者的合法权益。保护客商投资企业有充分的生产经营自主权，在遵守我国法规的前提下，客商投资企业有权自行设置本企业机构，自行聘用企业员工，自行决定工资及奖金分配，按章处理违纪职工。任何单位和部门不得向客商投资企业乱摊派，对不合理的收费，企业有权拒交。对侵害客商合法权益的人和事要严肃处理。(6)对引进客商来我市投资的人员实行奖励。(7)由市政府定期或不定期召开会议，及时研究协调解决客商投资企业在生产经营中遇到的困难和问题，会议决定的事项，务有关部门必须坚决执行。由此可见
21、衡阳市政府对于外来企业投资给予了极大的支持，这些优惠政策有利于将大型游乐场项目引入衡阳，减少游乐场项目建设的阻碍，促进游乐场项目的建设发展。3.2.2 经济因素分析随着经济的发展，人们的生活质量不断地提高，人们越来越注重生活品质，对娱乐的消费也在逐年的提高。根据衡阳市2012年7月份发布的年度数据报告，2011年衡阳市第三产业同比上年增600.63亿元，增幅13.2%；城镇居民人均可支配收入17866元，同比增长14.0%，恩格尔系数39.9，同比增长0.1%；农民人均现金收入8563元，同比增长18.6%，恩格尔系数为47，同比降低6.0%。从这些统计数据中可以看出，衡阳市经济发展水平较好，
22、尤其是在第三产业，文化旅游产业方面发展势头强劲，游乐场项目前景非常乐观。另外，2011年衡阳市游客总人次增长193.16万，同比上年增长25.2%。衡阳市北靠衡山旅游资源十分丰富，有较好的游客基础，这将更加有利于游乐场的运营和发展。3.2.3 社会文化因素分析衡阳地区“娱乐之都”长沙南部，娱乐氛围浓厚，衡阳市人民乃至整个湖南省人民对于旅游、文化方面的需求比较旺盛。在这种娱乐至上的社会文化氛围之中，游乐场项目的建设无疑是满足了衡阳乃至整个湖南地区人民的娱乐需求，这对于游乐场项目的建设来说起到了促进作用。3.2.4 技术因素分析首先，长沙市、株洲市在许多年前已经成功建设了大型游乐场，衡阳市的大型游
23、乐场建设可以借鉴其成功经验；其次，衡阳市拥有以南华大学为首的几所拥有土木工程专业的高等院校，这些高等院校为衡阳大型游乐场的建设提供了强有力的科研支撑；最后湖南省拥有中联重科、三一重工等一批优秀的大型机械制造企业，这些企业的存在可以保障游乐场项目的顺利建设。基于以上三个因素的分析，在衡阳建设大型的游乐场项目已经具备了一定的技术条件。3.3 衡阳市大型主题游乐场项目的竞争分析 这里采用的是波特的五力模型。波特五力模型，由迈克尔波特（Michael Porter）于20世纪80年代初提出，它认为行业中存在着决定竞争规模和程度的五种力量，这五种力量综合起来影响着产业的吸引力。五种力量分别为进入壁垒、替
24、代品威胁、买方议价能力、卖方议价能力以及现存竞争者之间的竞争。3.3.1潜在进入者目前，衡阳市政府鼓励旅游业开发，提供各种优惠政策。主题游乐场作为旅游业中的一部分，也从中得到益处，使得主题游乐场的开发者进入门槛较低，开放度较高，进入壁垒较低。主题游乐场开发的潜在进入者众多，除大量国内中小企业，国外主题游乐场巨头也是潜在威胁，他们具有良好的管理经验和雄厚的资本。3.3.2买方议价能力 随着当今经济的发展，生活水平的提高，人们将自己的收入投入到满足更高层次需求的领域上，主题游乐场的消费成为更多人的选择。主题游乐场的消费者越来越多，且购买力增长迅速。但主题游乐场产品的购买者要求较高质量的主题游乐场服
25、务，同时又要求压低价格，迫使开发主题游乐场的企业间相互竞争，压低价格，企业盈利能力下降。3.3.3卖方议价能力 各地政府设置市场准入，对主题游乐场的发展影响大，产业链的最上游可以对下游企业施压。主题游乐场开发商决定其特色、规模等，控制门票。餐饮住宿的优劣影响当地主题游乐场的口碑，影响消费者的选择。交通成本高低与旅游成本成正比，影响购买者的选择。商品购物是该企业的一个利润增长点，但要对供应商进行监督，确保商品的质量和可买性。3.3.4替代品 中国庞大的消费市场吸引了国际著名主题公园在中国的投资建园，此类主题公园如：迪士尼。国际著名主题公园的优势在于知名度高、以文化品牌作为依托，无论是游艺项目和管
26、理水平都会更为成熟，而本土品牌，在游艺设计上更能贴近本土。如果未来国际品牌的游乐园抢占衡阳，衡阳大型游乐场也有优势，其进入时间较早，能更早赢得市场。3.3.5现存竞争者 本土主题游乐场现存竞争者数量不大，但其竞争能力较强，本土的主题游乐场如：长沙和深圳的世界之窗、株洲的方特、广州的长隆欢乐世界等，其进入时间较久，为广大消费者熟知，已拥有一定数量的稳定的消费者。大型主题游乐场首次进入衡阳，仍具有优势。3.4 衡阳市主题游乐场开发建设的SWOT分析3.4.1优势（Strenghs）（1）客源优势 大型主题游乐场要求选址在具有良好客源市场条件的城市。衡阳市常住人口有7141462人，本地市场潜力巨大
27、。同时，衡阳毗邻长株潭城市群，该城市群拥有人口1500万，并且其消费能力较高，客源优势明显。(2)交通区位优势大型主题游乐场所在地必须具备良好的可进入性。衡阳濒临湘江，多条重要公路、铁路干线在此交会，是国家承接产业转移示范区以及全国加工贸易重点承接地，是湖南省乃至中南地区重要的交通枢纽。衡阳“居南北要冲，扼两广咽喉”，是全国45个公路交通主枢纽城市之一，高速公路及干线公路纵横交错、四通八达，高速公路建成通车总里程位居全省第一，已构筑市城区东南西北4个出城口到各县城“40分钟经济圈”；京广铁路、湘桂铁路、武广高速铁路等多条铁路构成了相对密集覆盖面广的铁路网体系。今年6月衡阳南岳机场首次试飞成功，
28、南岳机场作为国家重要4C支线机场、湘中南地区航空中心，增强了衡阳的交通优势。(3)资源优势 衡阳是中国优秀旅游城市、中国抗战纪念城。南岳忠烈祠、蔡侯祠、衡州窑、云集窑、水口山铅锌矿冶遗址、罗荣桓故居、湘南学联旧址等被列为国家级文物保护单位；“雁峰烟雨”、“石鼓江山”、“朱陵后洞”、“青草渔家”、“花药春溪”、“岳屏雪弄”、“东洲桃浪”、“西湖白莲”被称为衡州八景。衡阳市自然生态资源、人文景观资源丰富，城市旅游资源特色明显。利用这些多样化的旅游资源，有利于开发各类型的主题游乐场。3.4.2劣势（Weaknesses）(1)城市旅游配套设施落后，综合接待能力效益低 衡阳市的资金投入力度不够，旅游活
29、动的吃、购、娱等配套严重滞后，旅游基础设施难以跟上形势的需要，造成旅游接待能力不足，导致丰富的旅游资源优势难以变成经济优势。(2)区域经济发展较差 衡阳市经济基础相对较差，通过比较最近几年的经济数据发现，衡阳的人均国民生产总值明显低于长株潭，甚至低于常德、岳阳。衡阳市城区的旅游基础设施严重受经济条件的制约，区域性旅游中心城市的劳动功能不强。3.4.3机会（Opportunities）（1）政府政策的支持 市委、市政府高度重视旅游业的发展，创造性地提出了“南工北旅”的城市总体布局和打造“旅游胜地”的战略目标，并将其作为重要内容纳入城市发展总体规划，在资金、政策等方面对旅游业发展给予重点扶持，旅游
30、业在国民经济中的地位上升到新的高度。政策的支持将大大推进衡阳市大型主题游乐场的建设项目。(2)消费者需求升级的需要 人们对休闲化产品需求的不断升级，大型主题游乐场作为集观赏、运动、教育、娱乐、休闲等多种功能于一体的旅游产品，得到更多的重视。3.4.4威胁（Threats）(1)周边地区的大型主题游乐场的分流 衡阳周边的一些城市也有一些大型主题游乐场，如株洲的方特、长沙的世界之窗等，这些主题游乐场形成客源的分流，对衡阳建立主题游乐场来说是个巨大的威胁。(2)企业运行成本上升 近年以来，CPI上涨幅度较大，各类生活必需品价格持续上涨，带动旅游企业经营成本上升，利润空间进一步缩小，加上国内经济下行压
31、力依然较大及世界政治经济形势不稳定、不确定因素的影响，给企业生存带来较大考验。这给大型主题游乐场项目的建设带来了较大的挑战，尤其增加资金压力。3.5 市场调查3.5.1市场调研（1）调研目的 随着人们生活水平的不断提高，娱乐消费在个人消费中的比重也越来越大，其中游乐场作为娱乐休闲场所也越来越受到广大市民的欢迎，尤其是青年学生、儿童的欢迎。根据收集的二手资料，我们了解到，目前衡阳地区还未有一家面向市场大众的大型游乐场，仅仅拥有数家小规模的室内儿童游乐场。由此可见，衡阳地区游乐场市场尚有很大的开发空间，故我们借此契机推出自己的游乐品牌。为了研究本项目的可行性，打造衡阳地区唯一一家大型主题游乐场，更
32、好地满足消费者的需求，我们开展市场调研了解如下信息：了解消费者的消费能力了解消费者对游乐设施的需求、偏好以及要求了解目前游乐场的市场前景以及竞争状况了解消费者在游乐场消费时的消费心理及消费行为 （2）调研内容名称具体内容消费者的消费能力消费者可接受消费价格消费需求偏好消费项目、主题、风格市场前景、竞争状况当前游乐场的竞争实力消费行为消费方式消费心理消费考虑因素 （3）调研对象主要针对衡阳地区青少年以及中年人群（年龄范围大致635周岁） （4）调研方法 依据我们的调研目的、调研内容和调研对象的特征，我们采用以问卷调查为主，深度访谈、电话问询以及二手资料分析为辅的调研方法，收集此次所需信息。 （5
33、）调研实施步骤名称内容输出结果二手资料收集衡阳游乐场市场现状宏观市场环境基本情况竞争对手调查行业现有竞争对手竞争对手的实力潜在的竞争对手现有的以及潜在的竞争对手及其竞争状况定性调查消费者面谈、深度访谈市场前景，机会定量调查定量问卷设计、确定样本数量消费者反馈的信息数据处理、统计问卷回收、复核、数据输入及复查、数据整理分析基于数据分析的消费者需求及偏好形成报告报告初稿、报告定稿生成调研报告3.5.2市场调查问卷分析 我们在衡阳市随机进行了300份的问卷调查，其中有效问卷为284份，根据对调查问卷的分析，我们得到以下结论：第一，有超过94%的被调查者愿意支持在衡阳市兴建大型主题游乐场，其中有84%
34、的被调查者表示有对大型主题游乐场进行游玩的需要。这表明在衡阳市兴建大型主题游乐场有很大的群众基础，并且衡阳市大型主题游乐场有很强的市场需求。第二，在大型主题游乐场的价格方面，有超过57%的被调查者认为101-200元的门票是在可以接受范围之内，经过我们的严格计算，我们将主题游乐场的门票定价为95-110元，通过以上数据分析，我们的门票价格在消费者的可接受程度之内，这将有利于吸引更多的消费者。第三，在游乐场内设施服务的选择方面，有45%的被调查者选择免费停车场服务，由此我们了解到游客对免费停车位的强烈需求，在游乐场后续的建设中我们会逐步增加对停车场的建设，以满足游客需求，更好地为游客服务。3.6
35、游乐场门票价格预测 游乐场门票价格既关系到居民休闲旅游的生活质量，也对旅游业的发展产生重要影响。该项目以衡阳市游乐场建设项目为对象，运用比较分析、经验分析和市场预测等方法，对游乐场门票价格进行预测。 客源数量是预测门票价格的重要依据之一。决定客源的主要因素有：游客市场消费水平及结构、园区项目质量、游客心理价位等。以下就针对上述影响因素进行综合分析。3.6.1 游客市场消费水平及结构分析 随着人民生活水平日益提升，人民享受资料消费的支出比例也越来越高。据湖南省统计局城调队调查结果显示，旅游支出已成为湖南省城镇增长最快的消费热点。根据经验分析，中低价位门票容易被大多数中低收入者接受，产生购买动机并
36、购票游玩。同时，较高收入阶层社会认知度较高且对价格不敏感，略高价格也是可以接受的。该项目以衡阳市本地人民作为主要的客源主体，兼之外地游客，考虑到衡阳市本地的消费水平和结构，以及比较与该项目相似的长沙世界之窗全票130元/人次和半票65元/人次、株洲方特欢乐世界全票200元/人次和儿童票150元/人次的门票价格，所以该项目的门票预测价格为全票120元/人次和儿童票70元/人次。3.6.2园区项目质量和游玩场所选择分析园区项目质量和游玩场所选择受宣传促销、交通、服务等因素影响较大。若对项目感兴趣的人群和游玩场所选择人群分布比例较大，则说明项目对这部分人群吸引力大，他们将成为项目的主要客源群体。因此
37、，为同时满足这两部分人群不同档次的消费需求，门票应设计“招揽价格”，即最低价（团体价、淡季价）和最高价（基础价）。衡阳市作为国家承接产业转移示范区的承接地之一，缺乏更为丰富的观光、休闲、娱乐旅游产品，该项目的建设将会弥补这一市场的空缺，为衡阳市民提供一个更加完美、方便的旅游环境。所以该项目的门票预测最低价为110元/人次，最高价为120元/人次。3.6.3 游客心理价位分析 心理价格是决定游客能否实际购票游玩的重要因素。如果心理价位在中低水平的游客分布比例较大，说明占较大比例的中低收入阶层的心理门票价位也在中低水平。如果高收入人群对高价位需求比例较高，说明高收入人群对项目质量及各方面服务期望值
38、较大，而对价格敏感度较小。因此，合理的价格既增加了客源数量，又为项目创造了良好的收益。3.6.4 客源数量综合分析据统计数据显示，长沙世界之窗2010年接待客流量约90万人次；株洲方特欢乐世界自2011年9月12日开园至2011年年底，共接待42.4万人次；2012年全年接待游客137万人次，实现营业总收入2.39亿。其中团队游客48万人次，占全年接待量的35%，开园3年来，累计接待游客逾500万人次。根据以上的比较分析和市场前景预测，该项目的年接待客流量可预测为100万人次/年。根据以上综合分析，将可行的游乐场门票价格预测为： （1）基础门票价格：120元/人次 （2）团体门票价格：110元
39、/人次 （3）儿童门票价格：70元/人次第4章 建设规模和建设方案4.1 工程概况（1） 工程名称：衡阳大型主题游乐场项目（2） 工程性质：商业建筑（3） 工程用途：建设大型主题游乐场（4） 工程规模：25万平方米（5） 工程地点：湖南省衡阳市石鼓区虎形山地区 （6）工程总投资：36612.25万元衡阳大型主题游乐场项目位于湖南省衡阳市石鼓区虎形山地区，地理区位优势明显-虎形山在衡阳市郊，环境优美，风光旖旎。整个项目占地25万平方米，总投资39152.54万虎形山地区在衡阳市石鼓区一环西路附近，公路纵横，距衡阳火车站8.1公里，距中心汽车站2.1公里，距南岳机场60.9公里，距南岳风景区45公
40、里，交通的优势有利于游客的往返。虎形山地区有着优越的自然条件，辖区内森林资源丰富，空气质量良好，濒临湘江、石鼓书院，北靠南岳衡山，有着较好的旅游资源，将游乐场兴建于此，有利于旅游资源的整合，进而形成集成效应，带动该地旅游事业的发展。虎形山地区基础设施较为完善，水、电、气供应充足，电讯事业发达，娱乐、医药卫生等服务自成体系，功能比较完善。该项目规划布局遵循以人为本、追求自然，最大限度地提升环境品质。得天独厚的地理位置、优美的自然景观、完善的基础设施以及方便快捷的交通条件等使得该项目具有巨大优势。4.2 建设内容与建设规模 衡阳大型主题游乐场项目是中国第一家以怀旧为主线的大型主题游乐场，根据大家熟
41、知的电影，日本动漫，动画片，综艺节目，电视剧分为“小小电影世界”“动漫游乐园”“卡通城堡”“欢乐谷”“电视连环秀”五大主题区，每个主题区里面包含40个小主题，一共包含200多个游乐项目，大部分老少皆宜。怀旧是每个人都会有的一种情节，对于童年，时光，青春。衡阳大型主题游乐场旨在让大家在匆忙的人生脚步中偶尔停留，发现记忆的美。4.2.1 建设内容及规模该项目以一些大型游乐设施为主，拟建成中国首屈一指的游乐天地，项目具体建设内容及规模如下：(1)“小小电影世界” 飓风湾惊险环生勇者无惧跟随杰克船长，来到世界的尽头，飓风肆虐过的海港，留下点点斑斑的凄凉，满目疮痍背后，是否隐藏着传说中的宝藏，一起踏上加
42、勒比惊险之旅，展示勇者无畏的胆量与坚强。飓风湾，乘坐“激流勇进”从26米高空逃生，乘坐小船在“完美风暴”的巨浪拍打中翻滚，在伸手不见五指的漆黑洞穴中历险，体验加勒比飓风来临时的壮观场面和在飓风中逃生的惊心动魄 电影魔术大揭秘“电影魔术大揭秘”是一个体验类项目，影片在摄制时，游客们进片场参观，工作人员会热心向游客们揭秘影视拍摄的幕后制作。导演需要一些群众演员参与演出时，工作人员会从游客当中挑选几个群众演员饰演剧中角色。在拍摄过程中，饰演群众演员的游客们不但可以过一把演员瘾，还将体验到影视制作的高新科技手段，幽默逗趣的事件穿插其中，参观的游客乐不可支。 聊斋聊斋表演的是一场人鬼情未了的绝世之恋，一
43、个跨越阴阳两界的爱情传奇。两颗相爱的心永世相隔，这是何种痛苦。过去仍栩栩如生，历历在目；再回首，却已是百年身。在追忆往事中，游客忘记了自我的存在，与故事主人公一起欢笑、一起流泪悲伤。一场出自蒲松龄笔下如梦似幻的人鬼凄美爱情大戏，将给游客带来别样的奇特感受。(2)动漫游乐园” 动漫乐园这是一个体验项目，根据游客的自身爱好，参加动漫乐园的人都会通过cosplay,来拥有自己的角色，在拍摄过程中，饰演群众演员的游客们不但可以过一把演员瘾，还将体验到影视制作的高新科技手段，幽默逗趣的事件穿插其中，参观的游客开心不已。(3)“卡通城堡” 宇宙小勇士本项目将动画片“小鸡不好惹”的故事延续出来，瘦高高和胖乎
44、乎两只黄鼠狼还没有放弃抓鸡吃，他们屡战屡败，屡败屡战，发誓要吃上全鸡餐，不过这一次小鸡们不再孤军奋战，它们有了游客的帮助。游客通过七轮新奇有趣的射击游戏来帮助小鸡，破坏黄鼠狼的进攻，取得这场快乐农庄大战的最后胜利。项目分为预演厅和主演厅两个部分。 嘟比脱口秀 “嘟比脱口秀之十二生肖快乐街”是以动画片快乐街为题材，与现场观众相结合的交互影像剧场项目。项目占地面积约600平方米，可容纳90人左右。共分为候场厅、主演厅两部分。观众在候场区观看动画片十二生肖快乐街等候入场。主演厅为交互影像剧场，通过三台电视机和一个大型互动投影，有趣的故事情节，生动有趣的交互，在虚拟嘟比的带领下体验互动影像剧场的乐趣。
45、(4)“欢乐谷” 猛兽危机根据综艺节目“密室逃亡”的概念，游客乘坐游览车在一个猛兽横行、一片混乱的城市中穿行，经过17处精心设计、虚实结合的场景，经历一场猛兽破坏、毁灭城市的浩劫。项目充分利用了现场实景、动感平台，综合了多自由度动感游览车、现场特技和巨幕、环幕4D电影等多项高科技技术，将立体影像与真实场景结合，极大地拓展了视觉空间，给游客强烈的震撼感和强烈的参与感、真实感，仿佛真的在大厦间飞驰，经历一场场惊心动魄的战斗。 “极速前进” “极速前进”项目是根据综艺节目“极速前进”的概念来设置，是一个结合Darkride（黑暗之旅”），激流勇进，过山车等大型项目。给游客强烈的震撼感和强烈的参与感、
46、真实感，经历一场场惊心动魄的战斗。（5）“电视连环秀 上海滩 -流金岁月时尚前沿时光倒转，回到二十世纪上半页的上海滩，在古老的石窟门、灯红酒绿的十里洋场中去领略老上海的风采；在流光溢彩、歌舞升平中找寻爱玲笔下的寻常男女，体味家卫戏中的花样年华；在退去浮躁、洗尽铅华后，冷眼旁观岁月轮回中的物是人非。这里有跌落式过山车“绝顶雄风”、震撼人心、惊心动魄的大摆锤、体会飞行快感的“尖峰时刻”及丰富多彩的水上项目“能量风暴”和“浪花飞舞”等；还有逼真的枪战表演，炫目的特效。 4.2.2推荐线路 （1）欢乐之旅：海螺湾电影魔术大揭秘丛林的故事宇宙博览会生命之光星际航班聊斋宇宙小勇士旋转小蜜蜂转转杯双层木马卡通城堡 （2）惊险之旅：猛兽危机极速前进维苏威火山火流星飞越极限大摆捶空中飞舞太空飞梭飓风飞椅波浪翻滚 （3）温馨之旅：海螺湾电影魔术大揭秘丛林的故事宇宙博览会生命之光星际航班宇宙小勇士旋转小蜜蜂转转杯双层木马嘟比