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1、上海浩瀚宇际营销策划宁国万象国际服务内容清单营销策划部分：第一章 市场调研与分析报告1.1 项目用地周边环境分析1.1.1项目土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及红线图土地规划使用性质七通一平现状1.1.2 项目用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况1.1.3 地块交通条件调查地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划项目的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状1.1.4 周边市政配套设施调查名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 15 页 -购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务娱
2、乐休息设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响1.2区域市场现状及其趋势判断1.2.1 宏观经济相关因素运行状况1.2.1.1国内生产总值：1.2.1.2房地产开发景气指数1.2.1.3国家宏观金融政策：1.2.1.4固定资产投资总额：1.2.1.5社会消费品零售总额：1.2.1.6中国城市房地产协作网络信息资源利用1.2.2 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规1.2.2.1项目所在地的居民住宅形态及比重1.2.2.2政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规1.2.2.3政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2
3、页，共 15 页 -规1.2.2.4短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划1.2.3 项目所在地房地产市场总体供求现状1.2.3.1项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异1.2.3.2项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现1.2.3.3商品住宅客户构成及购买实态分析1.2.3.4各种档次商品住宅客户分析1.2.3.5商品住宅客户购买行为分析1.3土地 SWOT（深层次）分析1.3.1 项目地块的优势1.3.2 项目地块的劣势1.3.3 项目地块的机会点1.3.4 项目地块的威胁及困难点1.4项目市场定位1.4.1 类比竞争楼盘调研1.4.1.1类比竞争楼盘基本资料1.4.1.2
4、项目户型结构详析1.4.1.3项目规划设计及销售资料1.4.1.4综合评判1.4.2 项目定位1.4.2.1市场定位：名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 15 页 -区域定位主力客户群定位1.4.2.2功能定位1.4.2.3建筑风格定位1.5项目价值分析1.5.1 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念1.5.1.1商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：1.5.1.2可实现价值决定因素：1.5.1.2.1类比土地价值1.5.1.2.2项目可提升价值判断1.5.1.2.3价值实现的经济因素1.5.2 项目可实现价值分析1.5.2.1类比楼盘分析与评价1.5.2.2项
5、目价值类比分析：1.6项目定价模拟1.6.1 均价的确定1.6.1.1住宅项目均价确定的主要方法：1.6.2 项目中具体单位的定价模拟1.6.2.1商品住宅定价法：1.6.2.2各种差异性价格系数的确定：1.6.2.3具体单位定价模拟名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 15 页 -1.7项目投入产出分析1.7.1 项目经济技术指标模拟1.7.2 项目首期成本模拟1.7.3 项目收益部分模拟1.7.3.1销售收入模拟：1.7.3.2利润模拟及说明：1.7.3.3敏感性分析：1.8投资风险分析及其规避方式提示1.8.1 项目风险性评价1.8.2 资金运作风险性1.8.3
6、经济政策风险19 开发节奏建议1.9.1 影响项目开发节奏的基本因素1.9.2 项目开发节奏及结果预测1.9.2.1项目开发步骤1.9.2.2项目投入产出评估1.9.2.3结论名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 15 页 -第二章项目规划设计建议报告2.1总体规划2.1.1 项目地块概述2.1.1.1项目所属区域现状2.1.1.2项目临界四周状况2.1.1.3项目地貌状况2.1.2 项目地块情况分析2.1.2.1发展商的初步规划和设想2.1.2.2影响项目总体规划的不可变的经济技术因素2.1.2.3土地 SWOT 分析在总体规划上的利用和规避2.1.2.4项目市场定位
7、下的主要经济指标参数2.1.3 建筑空间布局2.1.3.1项目总体平面规划及其说明2.1.3.2项目功能分区示意及其说明2.1.4 道路系统布局2.1.4.1地块周边交通环境示意：2.1.4.2项目道路设置及其说明：2.1.5 绿化系统布局2.1.5.1地块周边景观环境示意：2.1.5.2项目环艺规划及说明：2.1.6 公建与配套系统2.1.6.1项目所在地周边市政配套设施调查名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 15 页 -2.1.6.2项目配套功能配置及安排2.1.6.3公共建筑外立面设计提示：2.1.6.4公共建筑平面设计提示：2.1.7 分期开发2.1.7.1分
8、期开发思路2.1.7.2首期开发思路2.1.8 分组团开发强度2.2建筑风格定位2.2.1 项目总体建筑风格及色彩计划2.2.1.1项目总体建筑风格的构思2.2.1.2建筑色彩计划2.2.2 建筑单体外立面设计提示2.2.2.1商品住宅房外立面设计提示：2.2.2.2商业物业建筑风格设计提示2.3主力户型选择2.3.1 项目所在区域同类楼盘户型比较2.3.2 项目业态分析及项目户型配置比例2.3.3 主力户型设计提示2.3.4 商业物业户型设计提示2.4室内空间布局装修概念提示2.4.1 室内空间布局提示名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 15 页 -2.4.2 公共
9、空间主题选择2.4.3 庭院景观提示2.5环境规划及艺术风格提示2.5.1 项目周边环境调查和分析2.5.2 项目总体环境规划及艺术风格构想2.5.3 项目各组团环境概念设计2.5.4 项目公共建筑外部环境概念设计2.6公共家具概念设计提示2.6.1 项目周边同类楼盘公共家具摆设2.6.2 本项目公共家具概念设计提示2.7公共装饰材料选择指导2.7.1 项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2.7.2 本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思2.7.3 项目营销示范单位装修概念设计2.7.4 项目营销中心装修风格提示2.7.5 住宅装修标准提示2.8灯光设计及背景音乐指导2.8.1 项目灯光设计2.
10、8.2 背景音乐指导名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 15 页 -2.9小区未来生活方式的指导2.9.1 项目建筑规划组团评价2.9.2 营造和引导未来生活方式第三章 项目形象策划3.1项目视觉识别系统核心部分3.1.1 名称A项目名B道路名C建筑名D组团名3.1.2 标志3.1.3 标准色3.1.4 标准字体3.2延展及运用部分3.2.1 工地环境包装视觉3.2.1.1建筑物主体3.2.1.2工地围墙3.2.1.3主路网及参观路线3.2.1.4环境绿化3.2.2 营销中心包装设计A营销中心室内外展示设计名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 9 页，共
11、15 页 -B营销中心功能分区提示C营销中心大门横眉设计D营销中心形象墙设计E台面设计F展板设计G营销中心导视牌H销售人员服装设计提示I 销售用品系列设计J 示范单位导视牌K示范单位样板房说明牌L 公司及物业管理系统包装设计M办公功能导视系统设计N物业管理导视系统设计第四章 项目营销推广策划4.1区域市场动态分析4.1.1 项目所在地房地产市场总体供求现状4.1.2 项目周边竞争性楼盘调查4.1.3 结论4.2项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策4.2.1 项目主卖点荟萃4.2.2 项目强势、弱势分析与对策名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 10 页，共 15 页 -4.3目
12、标客户群定位分析4.3.1 项目所在地人口总量及地块分布情况4.3.2 项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况4.3.3 项目所在地家庭情况分析4.3.4 项目客户群定位4.4价格定位及策略4.4.1 项目单方成本4.4.2 项目利润目标4.4.3 可类比项目市场价格4.4.4 价格策略4.4.5 价格分期策略4.5入市时机规划4.5.1 宏观经济运行状况分析4.5.2 项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析4.5.3 入市时机的确定及安排4.6 销售周期划分及控制4.6.1 销售网络：4.6.2 销售区域：4.6.3 销售阶段：名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1
13、1 页，共 15 页 -4.7广告策略4.7.1 广告总体策略及广告的阶段性划分4.7.2 广告主题4.7.3 广告创意表现4.7.4 广告效果监控、评估、修正4.7.5 入市前印刷品的设计、制作4.8媒介策略4.8.1 媒体总策略及媒体选择4.8.2 软性新闻主题4.8.3 媒介组合4.8.4 投放频率及规模4.8.5 费用估算4.9推广费用计划4.9.1 现场包装4.9.2 印刷品4.9.3 媒介投放4.9.4 公关活动4.10公关活动策划和现场包装4.11营销推广效果的监控、评估、修正名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 12 页，共 15 页 -一项目前期策划1.细致的市场
14、调研工作1.1 区域分析1.2 区域人文分析1.3 区域环境分析1.4 区域发展分析2.SWOT 分析2.1 项目优势2.2 项目劣势2.3 项目机遇2.4 项目威胁3.项目定位3.1 项目功能定位3.2 项目人群定位3.3 项目房型定位3.4 项目景观定位4.主题营销理念二 项目推广策划1.推广定位1.1 推广主题1.2 推广思路1.3 推广要点名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 13 页，共 15 页 -1.4 推广形象2.推广实施2.1 推广流程2.2 实施步邹2.3 难点预测2.4 实施监控三 项目销售策划1 销售策略1.1 阶段策略1.2 价格策略1.3 广告策略1.4
15、 调整策略2 销售实施2.1 销售准备工作2.2 销售活动组织2.3 销售队伍组建2.4 销售过程监督3 销售管理培训3.1 销售思路培训3.2 销售难题解决我司就路南项目的营销策划取费标准建议如下：1、服务形式：项目全程营销策划名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 14 页，共 15 页 -2、前期营销策划金额：100,000 m2 3500 元/m22=700,000 元取费方式：A 双方签定合作协议后，由贵司支付项目前期策划费的50%，即350,000 元整。我司成立项目营销策划小组（包括项目销售人员、项目策划人员、广告推广人员），在签定协议一个月内向贵司提交，并与贵司沟通、探讨，以期更加准确、可行。B 贵司对方案认可后，于正式开盘前3 个月，向我司支付项目前期策划费的 20%，即 140,000元。C 贵司于项目正式开盘后十日内，支付项目前期策划费的30%，即210,000元。3、项目正式期间营销策划费用，我司建议以实际销售额进行考核，即根据项目具体进程及当时市场情况，我司每个月成交下月营销推广方案，双方共同制定销售额，根据销售的完成情况，按实际销售额的5记提销售策划费用。以上为我司对路南项目营销策划合作的初步设想，希望贵公司提出宝贵意见，我司预祝双方再次合作，共同取得骄人的业绩！名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 15 页，共 15 页 -