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1、北京 2016 年房地产估价师 案例与分析：房地产估价文书概述模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟，总分 100 分，60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、以集体所有制企业的房地产抵押的必须经通过。A：集体所有制企业工会B：集体所有制企业职工(代表)大会C：集体所有制企业股东大会D：集体所有制企业董事会E：执行层的组织协调2、房地产保险中，建筑工程承包合同保险不包括。A：投标保证保险B：预付款保证保险C：贷款购房保证保险D：维修保证保险E：执行层的组织协调3、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2
2、年，该厂房建成 5 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40 年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50 年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。A：2.00B：2.13C：2.22D：2.50E：工业用地的监测点评估价格4、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。A：假设开发法B：剩余法C：市场法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格5、建筑总高度超过nl 的，不论是住宅，还是公共建筑、综合性建筑，均为超高层建筑。A：60 B：80 C：90 D：100 E：执行层的组织协调6、某公司以 120万元购买了 150m2的写字楼单元用
3、于出租，如果合同租金为每年 20 万元，业主需支出的年维修管理费为5 万元，房产税、营业税等税费支出名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 8 页 -为 2 万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。A7.5%B10.8%C12.5%D15.0%7、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场地平整。A给水、排水、电力、通信B给水、排水、燃气、热力C排水、电力、通信、燃气D排水、电力、通信、热力8、_不属于对外交通用地。A管道运输B港口C企业内铁路D机场9、防范估价风险的最后一道防线是。A：撰写估价报告B：审核估价报告C：出具估价报告D：估价资料归档
4、E：工业用地的监测点评估价格10、房屋征收实施过程中，违法建筑应由_认定。A拆迁人B拆迁主管部门C房地产登记机构D规划行政主管部门11、开发投资的投资者主要是_。A赚取开发利润B保值增值C获得收益D消费12、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括_。A购买价格B容积率C权益投资比率D空置率13、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目_之比。A投资的资本价值B总开发成本C总开发价值D总投资额14、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 8 页 -类房地产的未来价格，应选
5、用的预测方法。A：平均发展速度法B：平均增减量法C：数学曲线拟合法D：中位数法E：工业用地的监测点评估价格15、国务院办公厅国办发 200526 号文件，对个人销售住房免征营业税的是_。A单套建筑面积在120m2 以下的住房转手交易时，免征营业税B住宅小区建筑容积率在1.0 以上的住房转手交易时，免征营业税C实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2 倍以下的住房转手交易的，免征营业税D个人购买普通住房超过2 年(含 2 年)转手交易的，免征营业税16、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、_以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。A空间
6、分布B人口分布C时间分布D经济分布17、一临街矩形地块甲的总价为36 万元，临街宽度为20 英尺，临街深度为75英尺现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30 英尺，临街深度为125 英尺运用“四三二一法则”，地块乙的总地价为【2005年考题】A：654 万元B：818 万元C：872 万元D：1090 万元E：工业用地的监测点评估价格18、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是。A：个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型B：个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C：我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D：我国
7、个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80E：借款合同19、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是_。A物权B知识产权C人身权D撤销权20、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的_。A50%B60%C70%D80%名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 8 页 -21、房地产抵押估价报告应用有效期从起计，不得超过一年。(2009年试题)A：估价时点B：估价委托日C：估价报告出具日D：估价开始作业日E：执行层的组织协调22、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为 5.85%，投资市场的平均收益率为 12%，房地产投资市场的系统
8、性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为 _。A4.42%B8.11%C8.13%D9.54%23、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。A：主观合理价值和公开市场价值B：主观合理价值和非公开市场价值C：主观合理价值和客观合理价值D：公开市场价值和非公开市场价值E：工业用地的监测点评估价格24、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过_。A五年B三年C两年D一年25、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1 000 元，容积率为 3。后经批准容积率扩大至36，此时开发商应补交地价为元。A：100 B：200 C：300 D：600 E：工业用地的监
9、测点评估价格二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、_是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A投资机会选择与决策分析B前期工作C建设阶段D租售阶段2、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有【2005年考题】A：土地所有权B：国有工业用地使用权C：宅基地土地使用权名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 8 页 -D：大型游乐场E：乡镇企业用
10、房3、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的 _作为标准深度。A中位数B众数C平均数D分位数4、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。A：物业服务成本B：法定税费C：物业服务企业的利润D：物业服务企业的酬金E：物业服务支出5、不属于土地取得成本构成的项目有。A：可行性研究费用B：拆迁安置补偿费用C：土地使用权出让金D：基础设施配套费用E：勘察设计工程费6、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起日内，到房产部门进行转移登记。A：90 B：60 C：30 D：10 E：执行层的组织协调7、依据中华人民共和国物权法的规定，住宅建
11、设用地使用权期间届满的，A：由国家无偿收回B：自动续期C：应于届满前 6 个月申请续期D：应于届满前 1 年申请续期E：执行层的组织协调8、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了_。A 建设工程勘察和设计管理条例B 建设工程勘察和设计管理规范C 建设工程勘察和设计单位资质管理规定D 建设工程勘察和设计单位资质管理条例9、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师享有权利。A：使用注册房地产估价师名称B：签署房地产估价报告C：发起设立房地产估价机构D：保证估价结果的客观公正，并承担相应责任名师资料总结-精品资料欢迎下
12、载-名师精心整理-第 5 页，共 8 页 -E：保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密10、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和_等。A地籍测量B房产测量C地质测量D城市工程测量E码头测量11、房地产使用权目前主要是_。A土地占有权B土地收益权C土地所有权D土地使用权12、宏观经济政策目标包括。A：充分就业B：价格稳定C：经济增长D：国內收支平衡E：国内收支不平衡13、在运用成本法时最主要的有_。A区分计划成本和实际成本B区分实际成本和客观成本C结合实际成本来确定评估价值D结合实际开发利润来确定评估价值E结合市场供求分析来确定评估价值14、下列表述中，正确的有。A：开发经营期可分为
13、开发期和经营期B：开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C：开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D：经营期可具体化为销售期和出租期E：在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期15、随着北京附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力这主要是考虑了写字楼的因素。A：交通方便性B：声望或形象C：位置D：建筑形式E：借款合同16、建筑构造中的条形基础适用于_建筑中。A砖木结构B砖混结构C钢筋混凝土结构名师资料总结-精品资料欢迎下载-名
14、师精心整理-第 6 页，共 8 页 -D钢结构17、影响债券利率高低的因素主要有。(2009年试题)A：发行者的资信级别B：资本市场资金供求关系C：债券偿还期限D：利率计算方式E：债券发行方式18、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。A：有限责任原则B：无限责任原则C：股份有限原则D：平等原则E：不平等原则19、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有。A：权益型B：抵押型C：伞型合伙D：多重合伙E：混合型20、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。A潜在毛租金收B有效毛收C净运营收益D税前现金流量E税后现金流量21、假设某建设项目建设期4 年，各年计划投资额分别为：第
15、一年3600 万元，第二年 4800 万元，第三年 3800 万元，第四年 3400 万元，年平均价格上涨率为5，则该项目建设期间涨价预备费为。A：1130.00 B：1165.43 C：1910.00 D：2003.70 E：执行层的组织协调22、城市规划的批后管理主要是。A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作23、工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于。A：固定污染源B：移动污染源C：点源D：高架源名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 8 页 -E：线源24、评价会计信息质量的标准主要有等。A：重要性B：客观性C：相关性D：可比性E：明晰性25、某企业 2009 年 12 月末，销售毛利为 1000 万元，销售收入为 5000万元。则该企业的销售毛利率是。A：5B：10C：20D：50E：执行层的组织协调名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 8 页 -