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1、2022年房地产经纪人试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 对于房地产交易过程中的买卖合同网签，下列描述错误的是（ ）。A.对于存量房而言，买卖合同必须到房地产相关部门网站上进行网签备案B.房地产开发企业在去的商品房预售许可证的同时，办理预售商品房入网手续和网上用户认证C.未预售直接现售商品房的，房地产开发企业应当在办理新建商品房所有权初始登记时，同时办理入网手续和网上用户认证D.存量房进行合同网签有效地避免了“一房两卖”、“吃差价”、合同不规范等风险【答案】 A2. 【问题】 共用题干A.李先生B.小林C.李先生和小林两人D.经济公司【答案】 B
2、3. 【问题】 张某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）为其寻找一套房子。经过反复比较，张某最终选择了一套两室一厅的房子，并同甲房地产经纪机构、房屋出售方签订了房地产经纪服务合同。后在甲机构房地产经纪人员李某的协助下，张某与出售方签订了房地产买卖合同。并委托甲机构为该房屋交易办理后续的贷款及产权过户手续。A.民事法律关系B.行政法律关系C.行政隶属关系D.劳动关系【答案】 A4. 【问题】 在办理住房公积金贷款时，贷款最长期限是（）年。A.20B.30C.40D.50【答案】 B5. 【问题】 甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价
3、格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3150元m2，月平均租金为21元m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款。A.明显偏高B.基本正常C.明显偏低D.难以判断【答案】 D6. 【问题】 王某2015年购得一商铺，以每月4000元租金租给李某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，王某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，王某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。A.王某将该商铺抵押后又在屋顶搭建一阁楼，该阁楼也应当属抵押财产B.王某应当将房屋抵押情况告之李某C.经估价机构评估，王某商
4、铺价值70万元，该商铺的价值大于所担保债权，其余额还可以再次抵押D.王某到期不能偿还债务、拍卖、变卖商铺时，李某有优先购买权【答案】 A7. 【问题】 土地增值税减免规定，对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（ ）的，免征土地增值税。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】 A8. 【问题】 房地产估价要求保持独立性，房地产经纪则不需要，这体现了执业规范特点中的( )。A.行业性B.广泛性C.实用性D.时代性【答案】 A9. 【问题】 房地产经纪行业管理实行自治管理的关键是( )。A.成立协会B.业必归会C.人必归业D.政府支持【答案】 B10. 【问题】 下列法律文件中
5、，（ ）是由全国人民代表大会常务委员会制定的其他法律或一般法律。A.合同法B.刑法C.城市房地产管理法D.物权法【答案】 C11. 【问题】 房地产经纪人员在工作中可能感到心理压力很大，关于消除心理压力的做法，错误的是（）。A.提高自己的心理承受能力B.仔细分析自己的心理压力来源C.努力减轻自己的心理压力D.要对过去的不足耿耿于怀【答案】 D12. 【问题】 目前在我国，采用（ ）的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业房地产租售代理业务为主的房地产经纪机构。A.连锁经营模式B.无店铺经营模式C.单店经营模式D.混合经营模式【答案】 B13. 【问题】 房地产经纪行业管理实行自治管理的关键是(
6、)。A.成立协会B.业必归会C.人必归业D.政府支持【答案】 B14. 【问题】 关于现金流量分类，其中不包括（）。A.现金流入量B.现金流出量C.净现金流入量D.净现金流量【答案】 C15. 【问题】 委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时，房地产经纪人员（ ）。A.应继续为其提供服务B.经委托人同意，可拒绝为其提供服务C.是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定D.有权拒绝为其提供服务【答案】 D16. 【问题】 新建商品房销售代理业务基本流程中，按一定时间周期对外结算佣金就是与（）结算佣金。A.房地产估价机构B.销售人员C.开发商D.销售经理【答案】 C17. 【问题】 住房公积金管理
7、的基本原则是：住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、( )。A.客户监督B.政府监督C.财政监督D.审计监督【答案】 C18. 【问题】 张某委托A房地产经纪公司（以下简称A公司）的房地产经纪人刘某代理自己出租一商铺，并答应事成后给刘某“好处费”。刘某以自己的名义，并使用自拟的合同与张某订立了房地产居间合同。随后，刘某在A公司的潜在客源中找到王某，王某与A公司签订了房地产居间合同。刘某亲自办理此项业务，刘某以A公司名义代表王某与张某订立了房屋租赁合同。事后，刘某收取到张某、王某分别给的“好处费”。A.合同有效B.合同无效C.合同效力待定D.由刘某个人承担责任【答案】 A1
8、9. 【问题】 与普通的商业服务业相比，房地产经纪人员及其就职的房地产经纪机构，并不实际占有具有实体物质形态的商品，要想使买卖双方相信自己的最基本要素就是“诚”。“诚”的第一要义是（ ），即真心以客户的利益为己任。A.诚心B.坦诚C.真诚D.诚实【答案】 C20. 【问题】 能够详细说明新建商品的建筑指标，并可理解为一本简单的产品说明书的宣传资料是（ ）。(2012年真题)A.形象楼书B.功能楼书C.户型手册D.宣传单张【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 2012年6月8日，中国人民银行公布的降息0.25个百分点后的利率为（）。A.官定利
9、率B.公定利率C.基准利率D.固定利率E.平均利率【答案】 AC2. 【问题】 共用题干A.实物B.货币C.知识产权D.房屋使用权【答案】 ABC3. 【问题】 整理权是著作权的一种，是著作权人允许对其在保护期内的作品或材料进行整理的权利。整理人应当取得原著作权人的许可并支付报酬。在整理过程中，整理作品应符合原作的思想，文字表述体现原作的风格。由于整理人付出大量的创造性劳动，因而对于整理后所形成的作品享有著作权。A.王某未经李某同意将其短篇小说汇总整理并出版，出版后将一半所得给了李某，王某行使了整理权B.张某利用业余时间查阅清史稿，并进行了修订，后张某将自己的整理稿上传到网上，张某行使了整理权
10、并享有著作权C.赵某经夏某许可将其小说改编成剧本，但夏某认为剧本改动过大，与原文背离，赵某由于享有著作权可以继续出版D.李某经导师郑某同意，整理郑某有关文艺批评方面的论著，完成后进行出版，李某获得了该出版物的著作权【答案】 D4. 【问题】 运用市场比较定价法，房地产项目价目表的制定步骤包括（ ）。A.制定均价B.制定分幢、分期均价C.确定层差和朝向差D.确定难点和重点户型价格E.形成价目表【答案】 ABC5. 【问题】 目标客户需求定位法的步骤包括（）。A.确定项目空间内容B.确定目标客户C.列出空间明细表D.目标客户特征分析E.设计产品并进行营销策划和组织实施【答案】 BD6. 【问题】
11、写字楼项目代理销售的特性体现在( )。A.与宏观经济负相关B.客户非个体属性C.产品技术性D.销售商务性E:项目运作专业性【答案】 BCD7. 【问题】 与其他组织结构形式相比，直线参谋制组织结构的主要缺点有（）。A.高度集权会带来决策迟缓B.会出现多头领导C.职能部门重叠，管理人员增多D.只有高层领导对组织目标的实现负责E.职能机构和人员相互间的沟通协调性差【答案】 AD8. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，通常能引起房地产价格上升的因素有（）。A.人口数量增加B.家庭规模小型化C.本国货币升值D.建筑材料价格上涨E.购房抵押贷款利率上升【答案】 ABCD9. 【问题】 习惯上说，一个
12、楼盘的均价代表了市场对楼盘素质的综合评价，下列关于楼盘均价的说法中，正确的有（ ）。A.均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系B.整体均价能说明某一幢楼的档次C.均价表现为开发商对项目总体销售额的预期D.均价确定表示该楼盘的质量水平E.必须先制定出分幢（组）价格，再定出整体均价【答案】 AC10. 【问题】 根据房地产经纪管理办法，房地产经纪机构和房地产经纪人员存在以下情形（）的，应当回避或如实披露并征得另一方当事人同意。A.房地产经纪人员以“炒房”为目的B.与房屋出卖人提前商量好C.与房屋出卖人或者出租人有利害关系D.与房屋的承购人或者承租人有利害关系E.若房地产经纪人作为买主，购买业
13、主不动产也应该如实告知【答案】 CD11. 【问题】 大户型及别墅客户的消费特征表现在（ ）等方面。A.置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断B.关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务C.表现比较低调。很讲道理，容易沟通D.对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求E.注重物业品质及形象等精神层面【答案】 AC12. 【问题】 房地产投资包括的阶段有（ ）。A.寻找投资机会B.投资方案评价C.投资决策D.方案设计E.实施投资方案【答案】 ABC13. 【问题】 业主的建筑物区分所有权的特点有（）。A.它是集所有权、共有权和成员权三种权利于一身的权利B.它是按份共有权C.它
14、属于用益物权D.它的客体是兼有独立用途部分和必要共同设施的建筑物E.它的权源是我国物权法所规定的占有制度【答案】 AD14. 【问题】 甲房地产开发企业（以下简称甲企业）将其开发的某小区1、2、3号住宅楼委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售，乙机构的行为中，属于滥用代理权的有（ ）。(2012年真题)A.购买其中五套住宅B.以自己的名义与购房人签订买卖合同C.将其中两套住宅销售给乙机构总经理的好友林某D.将其中一套住宅低价销售给乙机构的利害关系人张某E.经甲企业同意，将其中3号住宅楼委托其他房地产经纪机构代理推销【答案】 BD15. 【问题】 黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价
15、30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了2年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。A.房屋产权证B.银行同意其出租的书面文件C.黄先生的身份证明D.房屋质量保证书【答案】 AC16. 【问题】 房地产经纪人接待到店购房客户时，正确的做法有（）。A.微笑迎接客户B.了解客户需求C.直接推荐高档房源D.客观回答客户问题E.记录客户信息【答案】 AB17. 【问题】 王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）为其购买一套二手房，并约定佣金为房价款的4%。甲公司委派房地产经纪人张某承办该业务。张某给王某
16、介绍了一套业主李某的房屋，王某在张某带领下查验房屋后同意购买。随后，王某、张某、李某共同商谈成交手续事宜。(2007年真题)A.与李某一起有意隐瞒所售房屋的重大缺陷B.暗示王某、李某通过私下成交省去佣金，自己收取一点辛苦费C.授意王某、李某虚构较低的成交价格以少缴纳税费D.将房屋转让所涉及的税费告诉王某和李某【答案】 ABC18. 【问题】 为迎合购房者的心理，商品房定价的心理方法包括（）。A.折扣定价策略B.整数定价策略C.高位定价策略D.低位定价策略E.尾数定价策略【答案】 ACD19. 【问题】 在城市大气污染中，生活污染源包括（ ）等。(2008年真题)A.家庭汽车污染B.生活燃料污染
17、C.居住环境污染D.城市垃圾污染E.食品加工形成的大气污染【答案】 BCD20. 【问题】 房屋租赁托管业务承租委托流程有（）。A.承租客户接待B.房屋带看C.租金价格谈判D.支付租金、押金及其他费用E.物业交验及房屋交付使用【答案】 ABD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁
18、楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要
19、求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租
20、赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）2. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未
21、约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支
22、付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以
23、主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）3. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同
24、约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将
25、其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企
26、业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司
27、可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）4. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企
28、业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。
29、【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼
30、房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）5. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合
31、同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明
32、理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）