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1、-浅析智能化小区物业管理-第 5 页浅析智能化小区物业管理作者：钟杨来源：进出口经理人2017年第07期摘 要：随着生活质量的不断提高，物联网技术不断发展，人们对居住环境要求也越来越高，智能化小区住宅越来越多的出现在人们生活中。由早期时候的电话、宽带、闭路监控系统等已经发展到更高阶段，为了使物业管理的基础工作走向科学化、信息化，提高物业管理水平和效率，从而促进房地产业的健康发展。本文描述了智能化小区的概念并介绍了智能化小区物业管理系统。关键词：智能化；小区；物业管理物业管理作为一个服务行业，不仅解决了人们生活中一些琐碎的问题，也为物业管理创造了品牌效益，提高了知名度。随着房地产现代化的发展，全
2、球化信息进程加快，物联网成为当今研究的重点，一套功能完善的物业管理系统对物理管理效率和质量的提升尤为重要。本文研究了基于物联网的智能化小区，立足改变传统的小区管理思想，将小区设备、信息、人三者紧密地联系在一起，提高小区管理水平。一、智能化小区的概念伴随科技与经济的不断发展，智能化小区也在不断的发展，经历了从最开始的智能化建筑到智能化大厦，再到智能化小区的一个逐渐成熟进步的发展过程，使得物联网技术在建筑领域得到更为广泛、更为全面、更为具体的实施应用。智能化小区，它不单单是安装一个电视插座，一个监控摄像机那么简单。智能化小区住宅是把小区内具备不同功能的电子设备进行整合成一个整体，包括计算机网络、物
3、联网、多媒体等技术，它不仅需要专业技术的应用，还需要其它各个专业的配合。智能化小区要求设备资源共享，使得小区的发展符合国家的可持续发展。智能化小区是经过在物业服务中心部署服务管理系统平台应用软件，然后部署相关的外围硬件设备组成一个整体架构，让业主生活在一个可靠性高、舒适度强、生活便利好的环境氛围内，同时在物联网技术的辅助下建筑行业迎来了更加辉煌的发展前景。二、智能化小区物业管理随着物联网技术的发展，现在一些小区的物业管理系统智能水平有所提高，主要表现在以下几方面。（一）门禁控制系统智能化小区门禁系统，是对于车辆及业主通行小区所设计的出入小区大门控制系统，主要在小区的各个出入口、电梯等统一设置一
4、卡通模式，采用统一的IC卡进行管理，这样一来物业管理更为方便、快捷，也有利于安全出行。（二）视频监控报警设计视频监控报警能够很好的弥补夜间物业管理人员休息的疏漏，弥补小区安保性不足的缺陷。视频监控报警的设计主要是能够在视频监控软件上设置报警，通过监控摄像画面进行初步的判定，确定该人员是否有异常行为。报警策略的设置主要是根据人员的行为来进行判定，包括跳高报警、徘徊报警、奔跑报警，能够根据不同时间段进行策略的部署。跳高报警主要是人员通过跳高、攀爬围墙和窗户等异常行为进入小区，并出现在小区监控区域，此报警策略不区分使用时间，所以可以根据使用时间随意调整；徘徊报警主要是指在上班期间，所有出入小区人员，
5、多次反复出现在小区视频监控范围内，并观察周围环境，这时视频监控报警系统可以根据捕捉到的画面进行报警。这个报警策略可以根据时间段进行设置，如在周末休息家长领孩子小区内玩耍时可以不进行报警，在夜间能够连续进行工作等；奔跑报警主要指在小区正常情况下，在小区视频监控区域内有人员行为异常，快速逃离小区的行为进行报警，此报警策略可以根据时间进行任意设置，可以随时调整报警方案。（三）智能安防系统为了防止不法分子进入小区进行破坏，在小区围墙周围或者栏杆上安装红外射探头，通过红外射探头对小区关键位置以及出入通道实施24小时监控，此系统与闭路电视监控系统进行关联，使物业管理人员可以通过计算机显示屏对小区物业进行监
6、控，及时了解小区和小区周边的情况。为了方便管理，可以给这一系统配备相应的电子地图，当发生非法翻越周界及其他敏感事件时，探测器和振动传感电缆可立即将警情传送到智能化管理中心，以利于保安人员及时准确地处理。（四）智能检测系统智能小区系统中的家居监测系统是对小区内业主家庭内的可燃性气体、烟雾及是否漏水通过传感器实现智能化监测，实现对用户、对业主生命及财产安全进行维护的目的。在每一户内部安装一个传感器采集设备实现对现实情况的检测，对于烟雾传感器、可燃性气体传感器等，其稳定性高、准确性强，程序设计简单，而且有利于日后的维护与扩展。为了减少小区线路复杂以及很难进行维修的问题，所以通过无线网络把数据传送给物
7、业管理人员。（五）规范停车随着人们生活水平的不断提高，汽车成为人们生活中的必需品和重要交通工具，为了更好的处理小区住户私家车停车问题，规范停车是非常必要的。可以采用一卡通，实现对停车场进出、停放的有序管理。此外，居民可以用过显示屏清楚的知道车位的空余位置和数量。该方案主要是实现对停车场信息的查询、录入、修改与删除等功能，能够更好的解决乱停车等现象。（六）供水、供电设备管理系统系统是通过有关网络、控制中心可显示小区内主要设备如水泵、水池水位、电梯、高低压开关、路灯等的运行状况，并可通过软件控制设备，使设备运行于最经济合理模式中。当设备发生故障时，控制中心发生报警并通知管理人员处理事故。三、智能化
8、小区物业管理存在问题（一）业主过分追求先进智能化小区根据不同的小区档次分为不同的星级，包括一星、二星级和三星，但并不是说按更高的星级标准来设计，就是最佳方案。星级划分是对不同档次的居住小区而言的。一般来说，一星级适用于经济适用型居住小区；二星级适用于舒适型居住小区；三星级适用于豪华型居住小区。在小区规划过程中，会根据小区的类型以及面对的业主的实际需求来定位小区智能化，科学合理的选择合适的星级，但是，目前有些业主没有对物业管理系统深入的了解，过分追求先进的管理，盲目效仿，对智能化小区物业管理提出了一些新的要求，但是这些要求都忽略了现实和人们的生活水平，超出了业主的功能需求，造成浪费。（二）系统配
9、置与控制室建设不合理如今虽然智能化小区的管理在很多楼盘中应用，但是部分小区系统配置还存在一些问题，安防系统设计过多，不符合实际要求，而且还没有切实发挥作用。例如，一个只有两个多层的高级住宅楼，为了防止非法入侵，从一层至顶层每套住宅内都安装了红外幕帘等防报警装置，但是由于使用不当，造成误报率高，应用效果极差，起到了反作用。此外，许多物业管理在小区狭窄的一角或者小区地下，导致在智能化物业应用小区楼层效果不显著，物业人员不能及时的进行查看，迅速赶到现场。四、智能化小区物业管理存在问题的解决对策（一）加强业主对智能物业管理了解，避免出现冗余在小区智能化管理过程中，要根据实际情况进行配备设备，将理论与现
10、实相结合，避免出现冗余。智能化小区物业的管理要根据面对的业主的文化背景以及消费水平进行设计，智能化系统不能超出业主对智能化水平的需求，避免造成浪费现象。此外，在业主选择智能化物业后，要对其进行系统的讲解，方便业主对系统的了解以及使用，更好的发挥智能化小区物业管理的作用。在智能化小区物业管理的应用过程中，最重要的是把先进性和普及性，实用性和经济性有效地结合起来，提高物业的经济价值赋予整个家居生活新的方便，舒适，智能。（二）结合实际配备系统，合理建设控制室在小区智能化物业管理中，要根据实际使用情况配备设备，避免造成资源浪费，此外，也要方便物业管理人员巡视与查看。对于小区中心控制室，要根据楼层选择合
11、适的地理位置，为了方便检修与维护，一般情况分布在一层。开发商在建设中心控制室时，应选择有系统设计和施工经验并能规范施工的施工单位来完成，如智能化系统中涉及的弱电系统较多，应尽量将弱电系统管线统一到一条综合管道中，设置接地与防雷装置，统一施工。五、结语智能化小区管理不单单是简单的系统叠加，还要考虑到每一个环节和具体的应用情况，更好的把控全局，不断完善，不断发展。虽然智能化小区物业管理系统还没有广泛的应用到实际生活中，但是智能化小区物业管理还在不断的发展，希望本文能为未来智能小区系统的研究和发展提供了基石，为物联网技术的发展奉献了一份力量。参考文献：1袁海艇.智能化小区管理系统的设计与实现D.浙江工业大学，2016.2易俗.智能化物业管理系统设计J.电脑知识与技术，2016，03：107-108.