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1、降低土地增值税税负的两种方法及案例解析土地增值税税率较高，对房地产开发企业的利润有较大的影响，相关的纳税筹划就显得尤为必要。下面介绍两种筹划方法，并举实例加以分析。一、转换房产形式进行纳税筹划 1、按照建立方式分别核算纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能确定核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用这一规定。因此，要根据建房方式分别核算，以便享受税收优惠。例 1：某房地产公司转让普通标准住宅所取得的收入为90
2、0 万元，其扣除项目金额为800 万元，转让豪华别墅所取得的收入为1500 万元，其扣除项目金额为1000 万元。合并核算增值额增值额为 900-800+l500-1000=600（万元）增值额与扣除项目金额之比为600（800+l000）=33.33%土地增值税税额=60030%=180（万元）分别核算增值额普通标准住宅增值额=900-800=100 万元普通标准住宅增值额与扣除项目金额之比=100800=12.5%20%，可免征土地增值税。豪华别墅增值额1500-1000=500（万元）豪华别墅增值额与扣除项目金额之比5001000=50%土地增值税税额50030%=150（万元）两种方式
3、进行比较，第二种方式比第一种方式少交30 万元的土地增值税。2、先分立后被兼并根据税法规定，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收土地增值税。同时，财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税 1995048 号）规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 3 页 -地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”综合运用上述税收政策，可以进行下列方式的土地增税筹划。例 2：乙房地产开发公司为甲公司开发2 万平方米办公大厦。方案一乙房地产开发公司开发办公大厦，建成后转让给甲公
4、司，转让增值额为2300 万元，增值率为 35%，转让应缴纳土地增值税690 万元（230030%）。方案二乙房地产公司建成办公大厦后，进行企业分立，分立为两个公司，其中一个全资子公司为丙公司，并由丙公司拥有办公大厦，根据税法规定，乙房地产开发企业通过企业分立转移到丙公司的办公大厦，不征收土地增值税，分立结束后，甲公司兼并丙公司，根据现行税法，被兼并企业丙公司将办公大厦转让到兼并企业甲公司中，暂免征收土地增值税。因此，在乙房地产公司企业分立和甲公司兼并丙公司过程中，办公大厦都不需要缴纳土地增税。显然，采用方案二先分立后被兼并方式，乙房地产公司可节省土地增值税690 万元，不考虑其他因素，应采用
5、方案二。二、适当加大建造成本法进行筹划房地产企业为了提高产品的竞争能力，在市场可以接受的范围内，采取适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次等手段，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3 倍，这样就拉动了增值率的降低，少交或免交土地增值税。例 3：甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1500 万元，开发成本 3200 万元，含借款利息200 万元，可售面积30000 平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200 元
6、，销售收入总额为9600 万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应缴纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。方案一销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本150032002004500（万元）扣除项目金额4500 130%96005.5%58505286378（万元）增值额 960063783222（万元）增值率 3222637850.52%适用税率40%，速算扣除率为5%；应交土地增值税名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 3 页 -322240%63785%1288.8318.9969.9（万元）方案二改卖毛坯房为卖装修房，对房屋进行装修，预
7、计装修费用1200 万元，装修之后，每平方米售价为3700 元，销售收入总额11100 万元，无其他变动因素。不含息建造成本1500320020012005700（万元）扣除项目金额5700 130%111005.5%7410610.58220.5（万元）增值额 111008220.53079.5（万元）增值率 3079.58221.538.40%适用税率30%，速算扣除率为0；应交土地增值税3079.5 30%0 923.85（万元）方案 2 与方案 1 的差额 969.9923.85 46.05（万元）可见，提高房产售价，适度加大建造成本，使增加的建造成本得到补偿，可以降低土地增值税的增值率，如果是普通标准住宅，可以免交土地增值税；如果是非普通标准住宅，可以降低增值额、降低增值率，使得土地增值税适用于较低税率，少交土地增值税。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 3 页 -