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1、空气家苑项目计划书一、项目建设说明空气家苑小区， 是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施， 为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。二、项目选择地理位置概况该小区位于百旺开发区内， 在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁， 交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000 多米。三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位1、市场需求状况（1） 、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。（2） 、东江镇内没有
2、封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。（3） 、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400 元/ 。2、开发策略定位（1） 、小区规模、规划占地5 万平方米以内，规划建筑面积10 万平方米以内。（2） 、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。（3） 、建筑风格、绿化、景观具有特色。（4） 、较好的施工质量。（5） 、科学的物业管理。四、项目建设规模、小区规划、建筑风格1、建设规模规划占地：41506 平方米，建筑面积： 85407 平方米（其中住宅建筑面积： 58485平方米，商业门市： 17683.98 平方米，物业及车库： 9013 平方米） ，住宅户型
3、60-70 平方米的占 60% ；90 平方米的占 20% ；50 平方米的占 20% ，总户数约 835 户。车库每套面积： 19.8 平方米，总套数约： 400。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 2、小区规划、建筑风格（1） 、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。（2） 、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，
4、明朗，且有对比度。（3） 、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。五、环境影响、风险分析及防范措施1、环境影响符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。2、风险分析（1） 、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。（2） 、工地建设风险， 工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。（3） 、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。（4） 、周边企业入驻数量不足，需求量不大。3、防范措施（1） 、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。确
5、定合理开发规模及户型面积分类。（2） 、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。（3） 、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。（4） 、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。六、建设成本、销售、税金、利润估算1、建设成本估算：（1） 、住宅按 900 元/ （砖混）：58485900 元/ =52636500元。（2） 、商业建筑 1200 元/ （框架）：17683.981200元/ =21220776元。（3） 、车库、物业等 1100 元/ ：车库 7922.88 ，物业 450 （其它 640） ，计：90131100元/ =991430
6、0元。（4） 、土地成本： 270元/ 41568.8 =11223576元 ，单位建筑面积地成本： 132.5 元/ 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - （5） 、前期费：规划设计费： 3 元/ （含外网竖向），审图费： 2 元/ ，防雷检测费： 1 元/ ，测绘费： 2.72 元/ ，质量监督费： 1 元/ ，环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：0.6 元/ ，公司费用（工资、招待费等，计180 万元） 2
7、1.29 元/ ，广告费： 100 万元，即 11.82 元/ ；其它费 ( 暂设、围挡、临时道路、水、电等) ：65 元/ 。土地契税（ 5% ） ：56万元，即 6.62 元/ ，消防管理费： 2 元/ ，设计费： 8 元/ ，勘察费： 1 元/ ，监理费： 6 元/ 质检费： 2 元/ ，总计： 134.5 元/ 。（6） 、小区配套费：小区道路（含照明），30 元/ 。小区绿化景观， 15 元/ 。小区外网：给水10 元/、排水 10元/ 、雨水 10 元/ 、消防 20元/ 。小区供热一次费： 40 元/ 。小区供电：90 元/ 。 （含有线电视、电话、网线、监控） 。消防： 40
8、元/ 。人防： 35元/ 。上述计 300 元/ （建筑面积）。（7） 、住宅成本计： 900+132.5+134.5+300=1467 元/ ，总费： 146758485=85797495元。商业成本计： 1200+132.5+134.5+300=1767 元/ ，总费： 176717683.98=31247592元。车库成本计： 1100+132.5+134.5+300=1667 元/ ，总费： 16679013=15024671元。总计： 132069758元，计 6.65%贷款利息，总计： 140852397元。2、销售估算：（1） 、住宅：按 2300 元/ 58485=134515
9、500元；（2） 、商业：按 3800 元/ 17683.98 =67199124元；（3） 、车库：按 2700 元/ 9013=24335100元；（4） 、总计： 226049724元。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 3、利润估算：（1） 、销售利润： 226049724-139201524=86848200元。（2） 、税金：暂按下三项计：营业税： 5% 5% 226049724=11302486元。所得
10、税： 25% 25% 86848200=21712050元。城建、教育附加税8% ：8% 11302486=904198元。（3） 、税后利润：86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。七、项目资金运作1、项目初期投资（1） 、土地费： 270元/ 415068=1122.3 万元（2） 、前期立项、 规划、勘察、设计、审图、消防审查、 公司费用、 广告费等计： 420 万。合计： 1542.3 万元。2、项目的融资（1） 、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。（2） 、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。（3） 、寻找共同开发的合作伙
11、伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，达到利益双赢。（4） 、房屋销售过程融资。（5） 、银行抵押贷款。八、项目实施原则及建设周期1、项目实施原则（1） 、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。（2） 、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。（3） 、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。2、建设周期名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - -
12、- （1） 、2012年 3月 20 日-3 月 25 日， 地质勘察。（2） 、2012年 2月 1 日-4 月 1 日 规划、设计及施工图设计阶段。（3） 、2012年 4月 1 日-4 月 15 日 审图、图纸交底。（4） 、2012年 4月 15-10 月 25 工程施工阶段， 10月 25日全部竣工交付使用。九、销售策划1、销售宣传的重点区域：金城江区2、及时开展销售宣传，准备工作（2012 年 1 月 1 日-3 月 1 日） ，3 月 1 日开始正式销售宣传。3、销售中心办公室，内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展示（2012 年2 月 20 日做完） 。4、多方位广
13、告宣传（1） 、网上宣传：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。（2） 、通过媒体（报纸、广播、电视） ，销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车，在小区门前设站。十、项目立项结论通过以上论述，该小区建成后，能够达到对工业园区的企业有利生产，方便生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。本项目在周边企业入驻具有一定数量，且有相应配套设施， 户型平面布局合理， 户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭配合谐，观赏性强的景观园林，优良的施工质量，科学的物业管理，把握好销售市场，其项目是可行的。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -