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1、1 房屋拆迁补偿估价的几点认识与方法东北财经大学王全民一、 国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）的几点认识2010 年 1 月 29 日，国务院法制办国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿） （以下简称征收补偿条例 ）的发布，引起社会各界的广泛关注，房屋拆迁是社会焦点问题之一，它深深的困扰着城镇居民和政府。城市房屋拆迁补偿估价是房屋拆迁工作的重要环节，征收补偿条例在未来的实施必将引起被拆迁房屋补偿价格评估的一些变化。（）我国城市房屋拆迁相关法规的演变过程1、1991 年 6 月国务院城市房屋拆迁管理条例公布；2、2001 年 6 月城市房屋拆迁管理条例修改；3、2004 年 3 月宪法
2、增加“征用补偿”条款；4、2007 年 3 月物权法规定“拆迁补偿相关事项；5、2007 年 8 月城市房地产管理法的修改增加了专门条款；6、2009 年 12 月北京大学学者建言人大审查拆迁条例；7、2010 年 1 月国务院法制办在其官方网站全文公布国有土地上房屋征收与补偿条例征求意见。（二）征收补偿条例的几点创新1、划分“公共利益需要”与“非因公共利益需要。宪法规定只有立法机关通过立法方式来界定“公共利益”才具有合法性和正当性。行政机关作为法律实施主体，通过实施法律的方式来实现法定的公共利益目标。例如：我国宪法经过十届人大二次会议修改后，在第十三条第三款又一次明确规定：“ 国家为了公共利
3、益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”正确界定公共利益的基本标准：(1) “ 公共性 ” 。公共利益是一种公众利益，这种利益的实现主要依赖以政府为代表的公共选择机制。(2)合理性。以其他公共利益和私人利益的减损为代价的，要对局部公共利益与整体公共利益、短期公共利益与长期公共利益加以权衡，最大限度地避免因小失大。(3)正当性。地方立法机关和行政机关应当广泛听取、充分尊重公众意见，保证公共利益界定基于广泛民意之上。(4)公平性。这种补偿应当是一种得失相当的公平补偿和合理补偿，而不能只是象征性的 “ 适当补偿” 或者弹性很大的“ 相应补偿” 。2、界定“公共利益需要
4、”的七种内涵(1)国防设施建设的需要；(2)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；(3)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(4)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 8 页 - - - - - - - - - 2 设的需要；(5)为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；
5、(6)国家机关办公用房建设的需要；(7)法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。3、明确政府是公共利益需要而征收房屋和补偿的唯一主体(1)县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；(2)政府规定的房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作。如财政部门、国土资源与房屋管理部门等；(3)政府有关部门依照本条例的规定和规定的职责分工，互相配合，保证房屋征收与补偿工作的顺利进行；(4)上级人民政府应加强对下级政府房屋征收与补偿工作的监督；(5)国务院建设主管部门和省、区、市人民政府建设主管部门应当会同同级财政、国土资源等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导；(6)任何组织
6、或者个人对违反本条例规定的行为，有权举报。4、规定了征收房屋补偿程序(1)县级以上地方人民政府作出房屋征收决定；(2)组织发改委、规划、国土资源、环保、文物保护、建设部门，就房屋征收的目的、范围、实施时间进行论证；(3)将房屋征收目的、范围、实施时间予以公告；(4)及时公布被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由；(5)规定了在房屋征收公告在房屋征收范围内不得进行的活动；(6)无重大争议的，政府作出房屋征收决定；存在重大争议的，由上一级政府裁决后，作出房屋征收决定。5、因危需要房改造征收房屋的，应须90% 以上的被征收人同意，政府方可作出征收决定。6、确定补偿方式：货币补偿、房屋产
7、权调换、货币补偿与房屋产权调换相结合三种方式。并明确规定，因危旧房改造需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。7、征收个人住宅的政府提供住房保障房源(1)征收个人住宅的，政府应当为选择货币补偿方式的被征收人提供适当房源。(2)征收个人住宅且被征收人家庭符合廉租房或者经适房供应条件的，政府应提供廉租房或经适房。8、强制搬迁应先补偿后搬迁实施强制搬迁前，房屋征收部门应按补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。9、补偿金额不得低于征收决定生效之日被拆迁房屋类似房地产的市场交易价格。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - -
8、- - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 8 页 - - - - - - - - - 3 货币补偿的金额， 应根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、 新旧程度、 建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋的房地产市场价格，应按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。二、城市房屋拆迁估中的常见问题类型与分析（一）当事人各方对房屋拆迁补偿差异较大时估价的一般做法1、拆迁人与被拆迁人共同协商（政府相关部门与估价机构参予协商）解决；2、拆迁人或被拆迁人对评估结果提出疑义，要求进行估价技术鉴定或另行
9、价格评估；3、通过政府专门工作会议研究解决。（二）实际用途与产权证书用途不一致，但仍认为房屋实际用途有一定合法性的评估1、按估价对象估价时点用途求取估价对象市场价格；2、计算两种不同用途状况下的土地价格，并计算出地价差额；3、从“ 1”市场价格中扣减地价差额“2” ，得出估价对象补偿结果。（三）同类成片被拆除房屋估价的区片估价法1、界定被拆迁房屋区片。不同地段、区位房地产市场价格水平表现具有明显差异时，按同质同价原则，适当考虑行政街道与自然状况，进行成片拆迁房屋的区片界定与划分2、确定区片内样本房屋基准价格。根据被拆迁房屋的用途、结构、建筑面积、档次、成新等因素，在每一分区片内确定被拆迁房屋的
10、典型特征样本房屋；3、利用市场法选取可比实例, 通过修正或调整评估出样本拆迁房屋在估价时点的市场价格，做为该拆迁区片内有代表性的被拆迁房屋的基准价格（V。 ） 。n可比实例个数；Vs可比实例成交价格；P1交易情况修正系数；P2交易日期调整系数；P3ij样本房地产实体状况调整系数；P4ij样本房地产区位状况调整系数；P5ij样本房地产权益状况调整系数。4、求取被拆迁房屋市场价格：将各待拆迁房屋分别与“样本拆迁房屋”进行因素比较，按市场法原理修正或调整基准价格，得出各待拆迁房屋的评估价格。计算公式：)(100)(100)(1005430PPPVVi)(100)(100)(100)100()(100
11、15432110ijijijnisPPPPPVnV名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 8 页 - - - - - - - - - 4 Vi待拆迁房屋评估值；V0区片内样本待拆迁房屋基准价格；P3样本待拆迁房屋调整为各待拆迁房屋实体因素的调整系数；P4样本待拆迁房屋调整为各待拆迁房屋区位因素的调整系数；P5样本待拆迁房屋调整为各待拆迁房屋权益因素的调整系数。5、估价举例（四）几个特殊类型房地产估价的思路三、农村集体用地房屋拆迁估价的几种类型与案例（一）征用农地支
12、付征地费与被拆除房屋补偿价格的含义1、农村集体土地所有权征地费及相关费用；2、农村集体土地被拆除房屋补偿价格的含义。（二）已确定为城市规划区农地上的农民用房补偿1、按市郊区国有土地上的房屋进行价格评估；2、扣减土地使用权价格。（三）房屋实际用途与产权证书不一致的农民用房与土地1、按现实际用途求取房屋补偿市场价格；2、计算被拆迁房屋实际用途的土地价格；3、扣除土地价格，求取现实用途房屋的补偿价格；4、按原用途下的土地使用状况进行价格评估与补偿；（四）征用房屋较为简陋且临边已建商品房的农民用房与土地价格。四、房屋拆迁补偿估价报告技术鉴定的主要内容与要点（一）估价报告的估价依据1、产权、规划、合同、
13、协议依据2、相关法律、法规依据3、房屋工程技术资料依据4、工程费用依据5、现场调查依据6、市场状况调查依据（近期房屋的开发、销售、竣工数量，销售与租金价格，供求变化状况数据）7、销售、出租、工程费用等可比实例依据（二）估价报告的估价技术路线1、采用市场法的估价技术路线2、实际用途与产权证截用途一致的技术路线3、集体土地估价一般采用的估价技术路线（三）估价报告的估价方法选用1、市场法用途的普遍性房屋拆迁估价选用市场法的基本条件名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共
14、8 页 - - - - - - - - - 5 房屋拆迁估价选用市场法应注意的问题2、选用其他估价方法的可能性（四）估价报告的参数选取1、估价对象基本状况数据的选取2、可比实例基本状况数据的选取3、市场状况基本数据的选取4、宏观与当地经济状况相关数据的选取4、估价对象与可比实例状况变化参数的选取5、市场状况变化参数的选取6、宏观与当地经济状况变化参数的选取（五）估价结果的确定方式1、技术报告、结果报告、致估价委托人函中的估价结果的表述；2、技术报告的估价结果确定理由；3、拆迁估价中整体估价报告与分户估价报告估价结果的表述。五、被拆迁房屋室内装饰装修工程费的测算与确定（一）房屋补偿价值不包括房屋
15、室内自行装饰装修价值的原因 1、因室内装饰装修在风格、材料、档次、内容、成新街门方面差异很大，房屋补偿价值不包括房屋室内自行装饰装修价值，可以简化被拆迁房屋价格影响因素的内容与程度。2、在我国多数商品房一般按清水房销售，未进行室内装饰装修；3、室内装饰装修属于短寿命项目，在房屋经济寿命中需要多次更换，对房屋销售价格影响较小。以普通住宅为例，一般室内装饰装修标准多在500 元/ 平米 1000 元/ 平米之间（不包括家具） ，与商品住宅价格800010000 元/ 平米相比，所占比重较小。4、房屋补偿价值包括房屋室外装饰装修价值的原因(1) 室外装饰装修与房屋整体共同形成其外观特征与审美效果；
16、(2)补偿价值一般包括室外装饰装修价值，因为多数房屋室外装饰装修所用材料相对耐久性强；(3) 一般新开发销售的清水房屋，都须进行房屋室外装饰装修，若外装饰装修未做或未完成，则属于在建工程；(4) 室外装饰装修若不存在，或较多损坏，可能较大程度的影响房地产价值；(5) 室外装饰装修没完成没有达到居住条件者，难以办理产权，通常不能按房屋补偿价格进评估。（二）室内装饰装修工程费确定的要求1、装饰装修工程造价对造价咨询资质与人员的要求；2、室内装饰装修工程内容确定主要依据与要求(1)装饰装修计价定额(2)装饰装修取费标准名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - -
17、- - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 8 页 - - - - - - - - - 6 (3) 装饰装修工程图纸(4)现场确定室内各部位的装饰装修材料(5) 装饰装修材料价格资料(6)正确合理的计算工程量详细进行现场装饰装修工程的数量丈量。如抹灰、吊顶、贴瓷砖的平方米，楼梯栏杆、吊棚角线、地板踏脚线，各类房屋设备管线的延长米等。按装饰装修计价定额规则确定工程量(7) 为合理计算装饰装修直接费, 要跟综当地装饰装修市场材料价格、房屋设备价格、 人工费、施工机台班费变化状况。3、室内装饰装修装修工程造价的构成装饰装修工程造价一般由直接费、间接费、利
18、润和税金构成。其中：(1)直接费直接费由定额计价的分部分项直接工程费和措施费组成，即：直接费直接工程费措施费直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。内容包括：人工费、材料费和施工机械使用费。措施费由措施项目费、技术措施费构成。是指计价定额中规定的，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的可以计量及不可计量的措施费用。内容包括：环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、垂直运输费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。(2)间接费间接费是指虽不直接由施
19、工的工艺过程所引起，但却与工程的总体条件有关的建筑施工企业为组织施工和进行经营管理以及间接为建筑安装生产服务的各项费用。间接费由企业管理费和规费组成。其中，企业管理费是指建筑安装企业为组织施工生产和经营所需的费用，内容包括：管理人员工资、 办公费、 差旅交通费、 固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、 工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金及其他。规费是指根据省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳的，应计入建筑安装工程造价的费用，内容包括：工程排污费、工程定额测定费（有些地方已取消）、社会保障费、住房公积金、危险作业意外伤害保险。间接费中的管理费，有的以直接费为基数乘以相应费率
20、计取，有的按直接费中的人工费与机械使用费之和为基数乘以相应费率计取，两种形式由于取费基数不同，因此管理费费率不同。同时，按照工程规模的类别划分标准不同（共四类）和工程项目施工的承包方式不同（总承包与专业承包），管理费的费率也不相同。规费一般以直接费与管理费之和为基数，乘以相应费率计取。(3)利润利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。建筑安装工程利润的计取方式与间接费计取方式相同， 一种是以工程直接费为基数乘以相应利润率计取，一种以直接费中的人工费与机械费名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - -
21、 - - - - 第 6 页，共 8 页 - - - - - - - - - 7 之和为基数乘以相应利润率计取。同样工程项目的承发包方式不同、工程类别等级不同，相应的利润率也不同。(4)税金装饰装修工程造价中的税金是指国家税法规定的应计入装饰装修工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。装饰装修工程企业的应缴纳税金，一般以直接费、 间接费 （管理费、规费）、利润之和为基数，乘以相应税率计取。4、装饰装修工程造价的编制举例。六、房屋拆迁估价与房地产估价报告技术标准（一）应说明房屋拆迁估价的主要依据与合法性1、房屋拆迁估价的常用法律法规与运用2、拆迁估价的产权合法性分析（二）对估价对象实物
22、状况描述与分析的要求1、土地实物状况描述与分析2、建筑物实物状况描述与分析3、权益状况描述与分析4、区位状况描述与分析（三）对本地本类房地产市场分析的要求1、本地本类房地产市场价格描述。被拆迁房屋以住宅为例，需要描述本市新建普通住宅、二手房不同月、季、年均价，价格同比变化、环比变化，被折除房屋所在区片价格变化状况、热点楼盘价格变化状况，其他类型住宅价格变化。2、本地本类被拆除房屋市场供给分析本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。3、本类房地产市场需求分析所在城市人均居住水平的提高；投资增加的需求；收入水
23、平的提高增加的需求、城市化水平的快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻人结婚增加的需求等。（ 四）房屋拆迁估价最高最佳利用分析的要求在城市房屋拆迁补偿中，被拆迁房屋的货币补偿金额是按被拆迁房屋在既定用途下的市场价格经评估确定的。估价中， 只能假设估价对象在不被拆迁的条件下，保持原有用途持续使用为前提进行估价。显然，这种用途已经不需要按估价对象的最高最佳利用去分析。在估价中， 当估价目的是为求取拆迁房屋的土地价格提供参考时，且被拆除房屋占用的土地已经被规划为新用途的开发用地，即本次估价目的不是仅测算房屋拆迁补偿价而是为了求地价,可分二种情况：一是求地价： 可从合法
24、、 技术与经济的角度分析，按规划条件确定的新用途和容积率作为最高最佳利用；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 8 页 - - - - - - - - - 8 二是被拆迁房屋补偿价：则应按估价对象估价时点状况估价，难以利用最高最佳利用进行分析。（五）房屋拆迁估价方法适用性分析的要求1、按城市房屋拆迁估价指导意见要求说明，利用市场法进行估价。2、说明市场法估价技术路线、主要步骤、主要计算公式等；3、说明其他估价方法不能选用的理由（六）市场法对可比实例选取中的要求1、可比实例土地实物状况描述与分析，2、可比实例建筑物实物状况描述与分析3、区位状况描述与分析4、权益状况描述与分析（六）房屋拆迁补偿估价中其他估价方法的运用（七）房屋拆迁估价举例名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 8 页 - - - - - - - - -