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1、中国首家长城国家公园北京古北口 古长城主题旅游度假区【联系人】：【联系电话】：【传真】：【E-mail】：【联系地址】：【邮政编码】：保密须知本商业计划书属商业机密，所有权属于北京古北口盛阳旅游开发有限公司，授权为本计划书的解释权人。计划书中所涉及的内容和资料只限于已签署投资合作意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应自觉遵守如下规定：（1）如对本项目无合作意向，请尽快按上述地址退回；（2）在未征得项目所有者及其解释人的书面同意时，不得将本计划书全部或部分地复制、传递给他人。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 10 页 -北北京京古古北北口口古古长长城城主主题题旅旅
2、游游度度假假区区项项目目计计划划书书第 页2 2005 年 9 月Copyright 2005 Gubeikou Shengyang.Co.名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 10 页 -北北京京古古北北口口古古长长城城主主题题旅旅游游度度假假区区项项目目计计划划书书第 页1 中国首家长城国家公园北京古北口古长城主题旅游度假区项目计划书第一章摘 要中国长城旅游的新品牌北京人文奥运的旅游必达地，奥运的后花园集长城、古镇、潮河三位一体的完美资源组合北京 150 公里黄金旅游圈内唯一的古镇2003 年 5 月，古北口古长城主题旅游度假区经古北口镇人民政府批准正式启动。该项目
3、由古北口镇与北京古北口盛阳旅游开发有限公司（以下简称盛阳公司或公司）共同规划和开发，同时由盛阳公司承担古北口镇的对外招商引资工作。盛阳公司独家拥有古北口镇方园 84 平方公里的整体旅游开发权和旅游建设用地的建设权，并享有古北口镇人民政府授权的独家经营权。公司将以2008 年奥运会为契机，以古北口古长城为积淀，以中国几千年的传统为底蕴，将打造一个以长城旅游为核心，集旅游、度假、地产、休闲、体育拓展、生态农业体验为一体的新产品,以多日长城体验游补充目前北京长城旅游的一日单次观光游，满足国内外高素质游客的体验需求，填补北京周边古镇旅游的空白。将古北口 古长城旅游度假区营造成为：世界游览长城的必达地、
4、北京避暑度假的首选地、世界文化艺术的朝圣地。公司目前运营状态良好，已获得如下四个景区（古北口古镇景区、西沟探险主题景区、卧虎山长城景区、蟠龙山长城景区）的门票收益权，公司投资的万寿行宫会所、果园、生态农业、跑马场均已产生收益。另外，公司还动用了大量的资源和人脉关系，构建出了度假区独有的古北口古长城文化品牌。目前，度假区的整体规划已完成，均已完成了四通一平，部分配套设施已得以完善，已具备大型开发的基本条件。公司以其得天独厚的资源、区位、资金优势，以及前景诱人的市场，必将引导众多战略投资者参与到该大型项目的运作中。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 10 页 -北北京京古
5、古北北口口古古长长城城主主题题旅旅游游度度假假区区项项目目计计划划书书第 页2 名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 10 页 -北北京京古古北北口口古古长长城城主主题题旅旅游游度度假假区区项项目目计计划划书书第 页3 第二章投资项目一、目前的基础设施情况古北口长城旅游度假区内交通条件良好，全部为沥青路面。京承高速即将贯通，交通会更加便捷。同时水、电、通讯网络、有线电视等基础设施都已经全部到位。古北口长城旅游度假区已经具备完善的开发条件。开发成本相对低廉。二、重点项目介绍公司将以古北口镇84 平方公里土地为依托，以蟠龙山长城、卧虎山长城、水关长城等古北口长城及其附属体系
6、为核心，以千年古镇古北口古镇独有的古镇文化为底蕴，以美丽的潮河、优良的温泉等为背景，以创造欢乐、健康、文化、艺术的人居环境为主旨，以建设世界和平之家园、炎黄子孙之家园、中华文明之家园、北京奥运之家园、长城精神之家园、生命欢乐之家园为目标，借助 2008年北京奥运会机缘和2007年京承高速通车的历史性机遇，围绕旅游、度假、居住、会展、艺术创作五大功能进行古北口长城旅游区建设和主题房地产及其附属项目开发，形成一个具有长城特色和艺术品位的世界艺术型主题度假圣地。其重点项目如有：水关长城复，古镇整体开发，司马台高尔夫体育公园和黄花山温泉山谷。三、其他项目介绍除主要开发项目外，古北口镇域还有如卧虎山长城
7、景区，蟠龙山长城景区开发，司马台长城景区再开发项目，万寿行宫的恢复性建设，潮河上游生态湿地保护区，西沟国际黄金探险主题乐园，长城主题影视文化中心，北京古北口汤河有机生态农业观光示范园和文化博鳌艺术中心等多项开发内容。第三章总体描述一、项目构成目前古北口长城旅游度假区整体开发条件均已具备，公司拟分三期累计投入20.47 亿元对古北口古长城旅游度假区进行综合性开发：一期投资 2.1 亿元，以长城景区建设为核心，主要投资于长城景区景点建设（水关长城复建、卧虎山长城维修、蟠龙山长城维修、瓮城修复等）及配套设施的建设、黄花山温泉山谷、司马台温泉高尔夫体育公园；二期投资 11.37 亿，以古镇整体商业开发
8、为核心，主要投资于古镇恢复重建、商业配套设施开发、附属设施的建设（古北口长城国际会展中心、长城国际拓展基地、长城文化艺术中心、西沟国际狩猎场、现代军事娱乐场）及配套设施的建设（餐饮住宿娱乐等接待设施、万寿行宫扩建项目）；三期投资 7 亿元，以文化博鳌艺术中心建设为核心，主要投资于潮河湿地的建设（芦苇名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 10 页 -北北京京古古北北口口古古长长城城主主题题旅旅游游度度假假区区项项目目计计划划书书第 页4 湿地立体生态系统、人工湿地区、退田还湖区、涉禽工作站、动植物观测和研究区、国际湿地会议中心、生态环境教育中心）、文化博鳌艺术中心。二、市
9、场预测今年一至九月份，古北口区域长城景区（包括司马台长城、金山岭长城）已经接待中外游客 60 万人次，其中外国游客占三分之二。预计今年全年将共接待游客80 万人次。由于2008 年奥运会将在北京召开，北京将迎来一个旅游行业的高增长期。鉴于八达岭长城已经人满为患，发展空间也基本饱和，古北口长城景区必将迎来爆炸式发展的黄金时期，预计游客年增长50 80，五年后年接待游客300 万 500 万人次。因我们力图将古北口长城旅游度假区打造成为一个多日游的综合休闲度假区，提高ARPU值，人均消费以人民币300 元计算，五年后的年收入在9 亿元以上。三、项目远景（一）度假区远景公司将以2008 年奥运会为契
10、机，以古北口镇、古长城、潮河为基垫，以中国几千年的传统为底蕴，将营造成为：世界游览长城的必达地北京避暑旅游的首选地世界文化艺术的朝圣地（二）土地升值的潜力随着古北口古长城旅游度假区内各个景区的修复，各项基础设施和配套设施的完善，中外游客每年将达到300500 万人次。这必然会带动周边地区的经济发展，同时土地价格也必然飚升，土地升值的潜力异常巨大。目前北口长城旅游度假区最好的土地位于司马台温泉旁，也仅为2 万/亩。与之相比，八达岭长城的土地已经达到80 万/亩，并且还没有可以开发和使用的较大面积的成片土地。再以九寨沟为例，15 年前九寨沟的地价为2000 元/亩，现在为人民币40 万元/亩，增长
11、了200 倍。四、项目优势（一）资源优势该项目得风水学之先，既背靠世界文化遗产保护区的司马台长城段，又辖北京周边唯一2000 余年的军事古镇资源，同时兼具一条属于密云水库上游的母亲河潮河川流不息，“长城+古镇+潮河”三位一体是北口长城旅游度假区独有资源优势。度假区面积84 平方公里，地处龙脉，自古就有京都锁钥之称,卧虎山、蟠龙山双峰耸立，潮河、汤河穿镇而过。这里不仅完整而系统的保存了明长城的防御体系还保留了众多的名胜古迹和自然人文景观，是北京唯一一处保存完好的历史文化名镇，同时也是中国2000 多年名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 10 页 -北北京京古古北北口口古
12、古长长城城主主题题旅旅游游度度假假区区项项目目计计划划书书第 页5 历史的缩影。卧虎山长城景区因山形酷似一俯一仰两只猛虎而得名，是长城体系中形态最独特，敌楼形式最丰富的一段长城极品；蟠龙山长城景区作为历史上战争最多的长城，蜿蜒千里，承载着金戈铁马、战火纷飞的历史,汇聚了“双长城”“城上城”“城中城”“城套城”等长城奇观；而以雄、奇、险、秀著称的司马台长城堪称中国万里长城之最。古北口古镇是北京200 公里半径内唯一的保存完好的古镇，是中国历史的缩影。目前古北口镇已被列为北京市2008 人文奥运计划项目，是北京市首批历史文化保护区，现存世界文化遗产以及县级以上文物古迹12 处。北京密云水库的主要补
13、给水源潮河也流经古北口，形成了长城脚下山、水、河与森林的完美组合。因此古北口长城旅游度假区是世界上唯一的集长城、古镇、河流（湿地）为一体的旅游胜地和文化圣地，具备打造成为世界级旅游度假区的不可再生的独特资源优势。（二）区位优势古北口长城旅游度假区位于古北口镇境内，离北京市只有120 公里。京通铁路、京承高速公路、101 国道都从中经过，交通十分便利。从北京乘车到古北口长城旅游度假区仅需1个多小时，十分快捷。同时，古北口长城旅游度假区还位于京承秦旅游带，是北京连接、承德、秦皇岛的重要枢纽，具有得天独厚的区域优势。（三）统一控制下的广阔空间盛阳公司为将该旅游度假区做强做大，成为世界级品牌，一直坚持
14、规划先行，严格按照规划适度控制开发规模。坚持“统一规划、统一管理、统一宣传”的原则，对古北口现有旅游资源进行全面整合提升，对现有文物进行保护性开发，合理进行与古北口旅游发展相结合的项目规划与设计。因此，在古北口长城旅游度假区域内，所有的投资和经营项目都是排它的，进入该区域的经营活动将获得在此区域的垄断利润。（四）国家资金优势古北口长城旅游度假区项目是中共密云县委、县政府的重点扶持项目，得到了国家和北京市有关单位的大力支持。在资金方面公司已经获得国家5 项专项资金，分别是国家文物修复资金，北京人文奥运计划-长城修复资金，中国长城基金，农业资金补贴和国债资金。（五）开发团队优势管理团队：已建立起了
15、核心的管理团队。他们在管理、市场营销、旅游开发、公共关系、人事关系等上具有直接的技术、丰富的经验和广泛的人脉。特别是建立了一支成熟的稳定的较高素质的专业化旅游管理队伍。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 10 页 -北北京京古古北北口口古古长长城城主主题题旅旅游游度度假假区区项项目目计计划划书书第 页6 合作伙伴1.公司与中国长城管理的权威机构长城学会进行了战略伙伴合作，确保了我公司开发的长城项目在学术上、专业上的权威性；同时，由于长城学会是代表政府行使对长城管理权和监督权的唯一的半官方机构，因而与它们的合作也确保了项目的官方背景。2.奥运会合作伙伴：2008 北京奥
16、运会组委会3.常年法律顾问：北京德衡律师事务所4.常年财务委托：北京福财浩财务公司5.国家级媒体战略合作单位：中央电视台、重庆卫视、河北卫视、北京电视台、北京光线传媒有限公司、新京报、北京青年报、中国国家地理杂志、时尚杂志、新周刊杂志、6.品牌包装单位：北京英事达集团公司7.旅游地产战略顾问：华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司8.高尔夫战略顾问：中国新天海岸高尔夫设计管理有限公司9.易学顾问：中国伏羲研究会理事长王大有10.影视投资合作伙伴：中视传媒有限公司世纪英雄影视投资有限公司11.古镇开发战略合作伙伴：深圳锦绣时代开发公司北京商夏投资管理顾问有限公司12.旅游规划合作伙伴：中国科学院山
17、地所13.生态开发合作伙伴：北京地球村环境教育中心（六）地方政府的大力支持与古北口镇人民政府的紧密合作。古北口镇人民政府作为此区域的行政管理者，对此区域的开发有举足轻重的作用。我公司已与其确立了利润分成的紧密合作关系。在过去、现在和将来都将会得到其全力支持。与密云县有关主管局建立了稳定的业务关系。与国家文物局、北京市文物局建立了良好的关系，并在文物维修资金上给予大力支持。第四章合作模式公司引入新的股东或以项目名义引入战略投资者，共同开发“古北口古长城潮河”大型旅游综合型规划项目。具体合作模式为：一、整体合作：公司以出让股份的形式引入战略投资者，要求其为有实力的大型公司集团，进行整体合作。（一）
18、出让部分股份：第一阶段：公司出让30%的股权，战略投资方进入，双方共同进行第一期项目建设。第二阶段：根据战略投资方的要求，可再次转让部分股份，战略投资方可以控股公司，双方进行第二期项目建设。第三阶段：公司与投资方共同开发、招商引资或再引入战略投资者，进行第三期项目建设。（二）出让全部股份：公司整体转让全部股权及享有的开发权、经营权、收益权，完全名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 10 页 -北北京京古古北北口口古古长长城城主主题题旅旅游游度度假假区区项项目目计计划划书书第 页7 退出。二、项目合作（1）成立项目公司，公司以土地和项目经营权、现金、其它资源等入股合作。以
19、公司在城（景）区土地，折价作股，大量吸收企业和个人参股，成立子公司控股。投资景区建设项目，以土地经营收益和景区服务项目收益保证参股小股东年收益率达10%以上。当实际收益率低于保证收益率时，以旅游公司门票收入保证补足。并设置相应的退出机制。（2）项目经营权出让或出租：以公司单个收益项目或项目特许权作为标的，在设计和工程前期准备完成后分权出让或整体出让、出租。公司可以受托经营，可以不控（参）股，以景区土地担保该项目一定的收益率。预先取得一部份资金用于开发建设。第五章机会与风险一、机会1、2008 北京奥运契机旅游业是举办奥运会最直接的受益产业。由北京市旅游局制定实施北京奥运旅游行动规划，以“东方古
20、都、长城故乡”为奥运旅游的形象目标，把旅游环境建设、旅游产品开发、旅游宣传促销集中到打造国际一流、国内首位的旅游文化名城上来，必将实现旅游收入与旅游者人数的同步增长。古北口 古长城主题旅游度假区以其悠久的历史和丰富的文化积淀，拥有一批世界级历史文化遗产、诸多著名旅游景观以及独特的古镇风情、潮河生态景观、文化博鳌等现实文化资源。公司将这些独特的资源整合在一起，以奥运会的召开为契机，形成独具特色的体验旅游精品线路。2、京承高速带来无限商机京承高速的贯通必然会引起对古北口投资建设大幅增加，加快古北口地区的经济发展，从而带来周边地区无限的商机。古北口 古长城主题旅游度假区的各项基础设施和配套设施也将进
21、一步得到完善。3、旅游地产的方兴未艾随着传统房地产利润空间日益摊薄，旅游属于朝阳产业，对旅游地产的投资与日俱增。以人们生活水平的提高、消费观念的改变为标志，中国旅游地产正迎来一个前所未有的市场机遇。按中国现在每年10 亿人次水平的旅游人数和5000 多亿元的收入计，预计到 2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国，旅游需要将在未来10 年中以每年 8.5 的速度增长，旅游活动的巨大增长空间带动旅游餐饮的需求，将掀起新一轮的产权投资和度假休闲双重消费热潮。旅游地产广阔的发展前景为该项目带来前所未有的发展机遇。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 9 页，共 1
22、0 页 -北北京京古古北北口口古古长长城城主主题题旅旅游游度度假假区区项项目目计计划划书书第 页8 二、风险1、市场风险随着潜在进入者与行业内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，以体验旅游和旅游地产的公司将纷纷出现，各公司会采取“价格战“策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。但公司“长城+古镇+潮河”三位一体的资源优势，以及景区内统一的旅行社代理服务，统一的餐饮管理服务将有利化解市场所带来的风险。2、经营风险公司为稳定骨干人员和吸引外部优秀人才，必将采取一系列的奖励措施，因此人力成本的投入必然会逐步增加。同时，由于公司处于创业阶段，工作环境、福利待遇都将随着公司的发展状大而有所提高，经营成本也会因之上升。另外，项目的增多，都将增加项目经营的难度，加大经营的风险。3、管理风险随着公司规模的急剧膨胀，公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境。4、财务风险公司在发展初期，财务风险主要体现为资金短缺风险，即资金不能满足公司快速发展的需要。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 10 页，共 10 页 -