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1、商品房买卖合同纠纷中惩罚性赔偿在法院民事审讯中，涉及房地产纠纷的案件特别是商品房买卖合同纠纷案件不仅案件的件数增加较快，而且也呈现了较高的增长率，而中华人民共和国最高人民法院于_年三的四月二十八日下发了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释下称“司法解释”，该司法解释第八条、第九条中，把“惩罚性赔偿原那么”引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来，另外在该司法解释第十四条也对该惩罚性赔偿作出了规定。对出卖人严重违背老实信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该惩罚性赔偿的规定为人民法院审理商品房买
2、卖合同及保护购房人的合法权益提供了有力的保障，下面笔者对惩罚性赔偿的一些详细情况条件简要进展阐述。一、适用惩罚性赔偿的详细情形。根据解释的规定，适用上述惩罚性赔偿原那么的详细情形有五种：一商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。三成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的事实或者提供虚假商品房预售答应证明；四成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。二、惩罚性赔偿的条件通过以上规定的情形，还可以得出以惩罚性原那么适用需满足以下的条件：一只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，
3、而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原那么”。司法解释适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为司法解释中的惩罚性赔偿原那么也仅适用于“商品房买卖合同”，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。二只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在司法解释规定的五种情形中，前两种情形属于恶意违约行为。根据合同法的规定，以及目前我国的司法理论，构成违约责任必须同时具备以下四个条件：第一，行为，也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为，这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是，当事人之间已经存在着合同关系。
4、假如合同关系并不存在，那么不发生违约行为。第二，过错，即违约一方当事人主观上有过错，这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因，如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约，当事人不能承当违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此，违约当事人要承当违约责任，主观上必需要有过错。而在双方过错的情况下，过错的大小是其承当违约责任大小的根据。第三，损害事实，损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑，只要有违约行为，合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现，其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小；而在
5、需要支付赔偿金的情况下，那么必须考虑当事人所受到的实际损害。第四，因果关系 ，即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承当的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失，违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害，对这两种损害违约人应赔偿。在此之外，应该注意的是恶意违约的规定，而司法解释上述二种情形的规定那么是规定的恶意违约的详细规定。后三种属于“欺诈行为”。欺诈，一般是指以使别人发生错误为目的的成心行为。在欺诈中，为了使别人了生错误，一般要作所谓不正确说明和陈述，它主要指的是一方当事人在订立合同之前，为了吸引对方订立合同而对重要事实
6、所作的一种不真实的陈述，从而使对方产生误解并遭受损害的行为。它主要分为两种类型：一种叫做非成心的不正确说明，假如作出不正确说明的人是出于老实地相信真有其事而作的，那就属于非成心的不正确说明；一种叫做欺骗性的不正确说明。欺诈应被告称为“欺骗性的不正确说明”。假如作出不正确说明的人并非出于老实地相信有其事而作，那么属于欺骗性的不正确说明。高院司法解释所说明的后三种情形那么指的是欺骗性的不正确的说明，也就是欺诈。司法解释中指明的后三种情形与消法第四十九条的规定有相似之处，但却是不同的。首先，消法中所称的“欺诈行为”是泛指的；而本解释中的欺诈是有特定范围的，即“成心隐瞒”某些特定的事实。另外，赔偿的标
7、准也不一样，消法规定的是确定的，是“购置商品的价款或者承受效劳的费用的一倍”；而本解释中规定的是“可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。三、对于误差比超过3%的也符合惩罚性赔偿的条件。司法解释的第十四条作了明确的规定：假如双方在合同中有明确约定，那么按合同规定办，如没有约定或约定不明确的，那么按误差的3为界，分别作不同处理：第一，假如误差在3以内，购房者提出解除合同退房的，法院不予支持；假如误差超过3，购房者提出解除合同，法院应予支持。第二，假如误差超过3，购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内含3局部的房价款，由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3局部的房价款由开发商承当；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内含3局部的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3局部的房价款由开发商双倍返还购房者。四、只有购房者买不到房屋，才能适用赔偿。在司法解释后三种情形规定的其适用条件是：其欺诈行为“导致合同无效或者被撤销、解除”，故也就是说只有退房才可以主张该项权利。 所以只有购房者买不到房屋时才能要求进展惩罚性赔偿。第 5 页 共 5 页