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1、 管理体系文件实施方案设计管理作业指引密 级：发放编号：编 制：审 核：批 准：版本修订记录序号修订日期修订内容修订人版本备注8 / 91. 范围公司项目设计流程中实施方案阶段的设计管理。2. 控制目标为规范公司项目设计实施方案阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，达到确保设计质量、进度和控制成本的目的。3. 术语和定义实施方案阶段：指规划方案设计、单体建筑方案设计、初步（扩初）设计阶段。4. 职责4.1 研创中心/设计部1) 根据项目设计工作的总体计划和实施方案阶段的设计流程控制设计质量和进度；2) 编写各阶段【XX设计任务书】和【规划方案招标书】；3) 组织重要节点的内部评审和外部评审
2、；4) 提交政府部门对项目报建图的审批意见书，协助办理【建设用地规划许可证】等工作4.2 营销管理中心/销售部1) 提交经确认的【产品建议书】；2) 参加方案讨论，及时反馈信息；配合完成实施阶段的方案设计评审确认工作。4.3 工程部/项目分公司1) 参与实施各阶段的方案讨论及成果评审；配合设计部提交相关资料。2) 提交【地质勘测报告】及水文资料；提交有效的设计方案；3) 提出雨水、污水、供水、供电、煤气、电信、有线、人防等配套资料（在区域公司未成立前由投资发展中心项目拓展部提供）4.4 成本合约中心1) 提出设计经济技术指标的建议，完成实施各阶段的成本测算。4.5 商业顾问/前期顾问1) 参与
3、方案设计和初步设计阶段的评审，提出相关专业意见。4.6 区域总裁1) 审核实施阶段的方案设计成果。4.7 研创中心副总裁1) 审核实施各阶段的方案设计成果4.8 专业方案审批小组1) 审批实施各阶段的方案设计成果5. 管理作业指引5.1. 规划招投标阶段5.1.1. 资料准备1) 设计部技术负责人提出相关规划条件资料要求，各业务部门配合收集提供（报批报建专员提交【建设用地规划许可证】，销售部提交【项目产品建议书】和设计需求，等等）。2) 设计部技术负责人准备设计前期阶段成果【项目设计指导书】。3) 销售部配合物业公司根据概念设计方案进一步确定物业经营管理模式，并确定物业管理用房性质、面积及其所
4、需的片区位置，完成【物业经营管理建议书】。5.1.2. 技术负责人根据资料编制【设计任务书规划方案】，交设计副总审核和区域总裁审批。5.1.3. 技术负责人编制【设计招标书】，根据【设计供方管理作业指引】选择确定设计单位。5.1.4. 技术负责人负责组织规划方案设计中期交流讨论，形成会议纪要。5.1.5. 方案回标：设计单位按【设计任务书规划方案】要求的时间、成果标准提交设计资料,规划设计阶段的设计图纸目录。规划设计图纸目录表分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注 总图1总平面图 1:5001:1000 2分析图日照分析图1:5001:10003公共服务设施布置分析图1:5001:100
5、04交通分析图 1:5001:10005景观结构分析图1:5001:10006物业管理模式分析图1:5001:10007详图各道路断面图1:2008其他工作模型 1:10009土方平衡图1:5001:100010道路及竖向设计图1:5001:100011彩色总平面图1:50012总体剖面图1:5001:100013若干典型建筑的人视点透视图14总体鸟瞰图组团与管理15分析图典型组团管理示意图1:2001:40016典型组团交通分析图17其他效果图低、多层住宅单元/高层住宅单体18高层住宅单体地下及裙房各层平面图1:2001:40019标准层平面图 20立面图21剖面图26效果图主要公共建筑27
6、各层平面图1:2001:400包括独立商业建筑、会所、幼儿园或学校28立面图29剖面图30效果图备注1) 表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2) 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。 5.1.6. 公司内审1) 研创中心/设计部技术负责人及时核对设计方案的综合经济技术指标、并组织公司内部人员按【设计评审管理作业指引】对设计方案进行评审，形成初步意见，并填写【设计评审表】。2) 各专业或部门在参加评审时，可以遵循以下规则：评审角色评审角度和侧重点（其他内容详见【设计评审管理作业指引】）销售部销售方式经营利润实现销售部/物业公司档次和客户对象需求安防
7、分级管理要求成本合约中心主要从成本角度评审设计方案商业顾问/销售部商业物业特点及主力店商户要求合理性、可行性、经济性工程部项目开发周期及分期开发公司领导管理目标/财务/投资效益等全面角度投资发展中心财务/投资效益等全面角度3) 资料准备：方案文本、规划模型、电脑演示稿。5.1.7. 外部专家评审（有必要时）1) 研创中心副总裁确定参加评审的专家名单；2) 研创中心技术负责人组织外部专家评审会，形成对各方案的意见；3) 规划方案评审会的内容由技术负责人汇总成【评审会议纪要】。5.1.8. 研创中心技术负责人根据公司内审及外部专家评审结果初步确定中标方案，填写【中标通知书】提交研创中心副总裁审核，
8、报招采审批小组批准后选定中标单位。5.1.9. 研创中心根据【合同管理制度】完成与中标单位的合同签署工作，拟写【设计合同补充协议】，内容应包括：1) 正文2) 附件一【本项目主要设计人员名单】3) 附件二【本项目设计进度及阶段成果要求】4) 附件三【本项目设计指导书】5.2. 方案调整优化和确认阶段5.2.1. 规划方案的调整和确认1) 根据【评审会议纪要】，技术负责人整理出下一步设计修改建议，编写【设计业务联系单】交设计单位对中标方案进行调整。2) 规划调整方案公司内部评审a) 资料准备：经济技术指标分析表、方案文本、规划模型、电脑演示稿(PPT稿)。b) 成本合约中心提交本阶段【综合技术经
9、济指标】。c) 技术负责人组织【设计评审管理作业指引】所述相关部门等进行内审，形成初步意见，并填写【设计评审表】。5.2.2. 研创中心技术负责人将调整后的规划设计成果及相应的评审结果上报，经研创中心副总裁、区域总裁审核确认后，报专业方案审批小组批准。5.2.3. 信息输出1) 规划设计成果由设计部技术负责人提交并配合报批报建专员向政府部门进行规划方案申报，并取得批复文件，具体参见【报批报建流程】。2) 如是商业项目，规划方案设计成果一般需要销售部及时组织设计部与主力店商户进行沟通确认，获得其书面认可，如需要调整参照商业运营的有关文件执行。5.3. 建筑单体方案设计阶段5.3.1. 资料准备1
10、) 销售部提交经确认的【项目产品建议书（深化）】；2) 工程部提交设计需求和深化产品建议书，商业项目由销售部提交主力店设计需求和深化产品建议书【项目产品建议书（深化）】；3) 成本合约中心提交建筑单体方案阶段的成本控制建议；4) 经批准的规划设计调整成果方案。5) 初步勘察报告。5.3.2. 技术负责人收集相关资料，编制【设计任务书建筑方案设计】，报研创中心副总裁审核和专业方案审批小组批准。5.3.3. 研创中心技术负责人向设计单位提供设计相关资料，设计单位按【设计任务书建筑方案设计】要求的时间、成果标准提交设计资料，此阶段的设计成果图纸包含以下要求；单体建筑方案图纸目录表（请根据实际情况修正
11、）分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注 总图1总平面布置图 1:5001:1000 若为首期开发，则还应完成项目总体的总平面图及分期技术指标。2总平面定位图 1:5001:10003总图 1:3001:5004户型分布图 1:5001:10005分析图日照分析图1:5001:10006公共建筑布置分析图1:5001:10007道路及交通分析图 1:5001:10008景观结构分析图1:5001:10009物业管理模式分析图1:5001:100010详图各道路断面图1:1001:20011其他道路及竖向总图1:500项目路网复杂时，应单独绘制道路及竖向总图。12工作模型 1:100013
12、彩色总平面布置图1:50014总体鸟瞰图典型组团或典型住宅单元组合15底层平面图 1:200 1:300若无标准层则必须完成各层平面图。16标准层平面图17屋顶平面图18立面图（四个）19剖面图 20分析图典型组团管理示意图1:30021典型组团交通分析图1:30022其他工作模型1:1001:300 23效果图（二个立面方向）低、多层住宅单元/高层住宅单体24多层住宅单元底层平面图1:50低、多层若无标准层则必须完成各层平面图。高层若无裙房则必须完成一层平面图及有差异的各层平面图。25高层住宅单体地下及裙房各层平面图1:1001:20026标准层平面图 低、多层1:50高层1:1001:20
13、027屋顶平面图28立面图（四个）29剖面图30其他单体入口放大平面图1:30立面特殊效果或大量出现的部分可作1:20模型或1:1现场模型31户型放大平面图1:5032立面细部节点放大图（平立剖面）1:5033模型1:50或1:10034效果图主要公共建筑（独立商业建筑、会所、幼儿园或学校）35总平面图1:500布置在低、多层住宅底层的、商业服务部分直接在典型组团图中表达；布置在高层单体中的、商业服务部分无须另外表达。36各层平面图1:20037立面图（四个）38剖面图39其他幼儿园标准单元平面布置图1:10040学校教室平面布置图1:10041工作模型1:10042效果图备注1） 上表中“”
14、表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2） 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。5.3.4. 方案成果评审1) 资料准备：经济技术指标分析表、方案文本、规划模型、电脑演示稿(ppt稿)。2) 成本合约中心提交本阶段【综合技术经济指标】。3) 技术负责人按【设计评审管理作业指引】要求组织相关部门进行内审，形成初步意见并填写【设计评审表】。4) 如果需要外部专家审核,参照5.1.7执行。5.3.5. 研创中心技术负责人将经相关部门评审的结果及方案成果提交研创中心副总裁审核和区域总裁审核，经专业方案审批小组确认后报总裁批准。5.3.6. 信息输出1) 建筑方案成果
15、由设计部技术负责人提交并配合报批报建专员进行报批报建，具体职责分工参见【报批报建流程】及相关文件。2) 如是商业项目，建筑方案设计成果一般需要销售部及时组织设计部与主力店商户进行沟通确认，获得其书面认可，如需要调整参照【主力店对接管理作业指引】有关条款执行。5.4. 初步（扩初）设计阶段5.4.1. 资料准备1) 前期部报批报建专员提交规划局、消防局、人防办关于规划建筑设计方案的审批意见书及雨水、污水、供水、供电、煤气、电信、有线、人防等配套审批意见；2) 前期部报批报建专员提交【地质勘察报告】及水文资料；3) 成本合约中心提交初步设计阶段的成本控制建议。5.4.2. 技术负责人根据5.4.1
16、提供的信息整理编写【设计任务书初步（扩初）设计】，交设计副总审批。5.4.3. 技术负责人将【设计任务书初步（扩初）设计】交给设计单位进行初步设计。5.4.4. 设计单位提交设计成果资料。此阶段设计成果图纸包括以下： 扩初阶段各专业图纸目录表 （请根据实际情况修正） 表3.1.2分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注室外总体1管线综合图1:5001:1000 项目地形复杂时应完成土方图2土方图1:5001:1000结构3结构梁板图1:200 1:300设备4给排水管道总平面图1:5001:10005供电总平面图1:5001:10006弱电总平面图1:5001:10007各专业主要设备材料
17、表8各专业系统图9各专业户型平面布置草图1:501:100备注1） 本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2）除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。5.4.5. 初步设计图的确认1) 结构和设备系统方案完成后，设计部技术负责人组织工程部、销售部、成本合约中心以及外部专家等对其方案进行评审，具体操作办法按【设计评审管理作业指引】执行。2) 技术负责人将评审过程的修改意见以【设计业务联系单】的形式发给设计单位以便修改。3) 初步设计修改完成后，工程部、销售部、成本合约中心以及外部专家在【初步设计评审表】上签字确认。4) 初步设计方案最终由设计副总审核和区
18、域总裁审核确认后报董事长批准。5.4.6. 设计单位完成初步设计报建图，经批准后由工程部（或项目分公司）组织完成地质详勘探测点分布图。5.4.7. 关键信息输出1) 成本合约中心提交本阶段图纸及【综合经济技术指标】。2) 设计部技术负责人负责扩初设计成果提交并配合报批报建专员进行职责范围内的报批报建，并取得批复文件，具体参见【报批报建流程】及相关文件。（注：过程中如需修改，报批报建专员将报批报建的意见反馈给设计部技术负责人，由其负责修改落实）3) 如是商业项目，扩初设计成果一般需要销售部及时组织设计部与主力店商户进行沟通确认，获得其书面认可。4) 设计部技术负责人组织设计单位、工程部指定的专业工程师进行技术交底并传递全套设计资料和图纸。6. 相关表格6.1 设计评审表6.2 设计信息交流表6.3 设计业务联系单6.4 各阶段的技术指标表（包括容积率指标表、可售面积指标表、会所详细指标表、停车场详细指标住宅指标表）6.5 项目材料设备清单一览表（模板）6.6 项目一期部品表（模板）