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1、东海岸蓝色公寓会所经营管理方案蓝色会所的经营思路蓝色会所人员架构及编制岗位说明会所部分经营测算蓝色会所客房经营测算客房及会所整体经营测算会所服务项目收费标准蓝色会所客房价格及折扣蓝色会所管理权限蓝色会所营销广告费用预算蓝色会所餐饮配套解决方案蓝色会所开办费预算蓝色会所代租管协议文本 深圳万科会所公司筹备组 2004年6月3日运营测算东海岸蓝色会所经营思路。根据万科东海岸社区的规模和定位，结合大梅沙地区同类项目的特点和运作的实际情况，并考虑到东海岸一期公寓的具体条件，将东海岸蓝色会所定位为加勒比海风情海岸度假、会议公寓会所。目标客源以深圳为主，华南及港澳为辅，其它地区为补充的中档偏高的休闲、度假
2、、会议、培训客源。客源比例分析：*商务客源（会议、培训）25%*旅行社、订房公司客源25%*万科公司客源（公司会议、培训和职员）15%*万科业主客源（深圳、华南区、全国）25%*其他散客10%会所经营定位： 工以中档次为主的专业运动保健休闲主题会所，开放式经营，以东海岸业主、公寓住客、专业教练培训班的学员为主要客源。二、一、东海岸蓝色公寓、会所人员编制一览表酒店经理1人客房主办1人销售主办1人会所主办1人工程万能工1人客房服务员10人出纳1人救生员1人前台服务员6人销售代 表1人会所服务员2人人员编制：26人（兼职1人）筹备期间将根据进度安排人员到岗时间。人员编制岗位说明酒店经理（1人）财务（
3、1人）营销主管（2人）前台主管（1人）客房主管（1人） 会所服务员 礼宾员 前台服务员 客房服务员 （2人） （2人） （6人） （10人）岗位名称人数岗位说明酒店经理1公寓会所全盘统筹管理前台兼会所主办管1主要负责前台接待处、收银处管理，兼管会所全盘日常管理客房主办管1客房全盘日常管理销售主管办/代表2负责公寓会所客源开拓，对外推广财务人员1会计与公司共享、出纳1人前台服务人员6公寓24小时营业接待员、收银员三班倒，早中班各2人，晚班1人，替班1人,共6人客房服务员10按公寓80套房计算三班倒，早班5人（每人清洁工作量12间房），中班2人每人负责40间房维护性保洁，为客人提供代办服务，做好来
4、访登记，晚班1人为客人提供代班服务，整理工作间，巡查客房安全，2人替班，共10人。会所服务员2最低编制，超出人员与管理处共享救生员1与管理处共享工程万能工1会所、公寓的日常维修保养工作合计264三二、会所运行成本测算数量人均月工资成本人均年度隐形成本人均年总成本年度总成本备注一、人工成本2人40616会所主管酒店主管兼任会所服务员2人1213.005758.0020308.0040616最低编制，增加人工与管理处共享救生员与管理处共享会所接待、收银员与酒店共享月度总成本年度总成本二、行政办公费用1000.0012000.00三、物料耗费5000.0060000.00低置易耗品1000.0012
5、000.00饮品成本3000.0036000.00食品成本1000.0012000.00四、营销成本1000.0012000.00五、开办费摊销3333.0040000.00开办费按20万分5年摊销六、营业税金1329.0015943.00七、电费30124.00361492.00八、水费1348.0016170.00九、总成本46502.00558021.00会所收入测算:篮球馆:500/场*5场/月=2500元羽毛球馆:30元/小时*53小时/天*30天=452700元兵乓球:20元/小时*6小时/天*30天=3600元泳池:15元/人次*5*30/天=2250元棋牌:25元/小时*86小
6、时/天*30天=604500元会议室:1000元/天*10天=10000元月总收入:2885550元 年总收入:34062600元月总收入-月总成本=2885550-46502=-17620952元年总收入-年总成本=346206600-558021=-211851421元经过测算分析会所每月亏损1765220952元，每年亏损21182151421元。四三、客房公寓运行成本测算（预期80套房）预测总收入(不含杂项收入)月总收入年总收入备注420288000.0050403456000.00假设年平均房价25200元，入住率760%地产16间房收入84057600.0010080691200.
7、00总成本14164731783.001699769581401.00数量人均月工资人均年度隐形成本人均年度总成本年总成本一、人工成本243632人775289.001、管理人员6人371135.00酒店经理/主任1人7922.0023285.00118345118345.00前台主管/主办1人3821.006938.005278552785.00客房主管/主办1人3821.006938.005278552785.00营销主管 /职工2人3283.007820.004722194442.00财务/出纳1人3820.006938.005277852778.00会计、出纳各1名，会计与公司会计共享
8、2、其他人员18人23200.00404154.00前台服务员6人1403.005623.0022453134718.00工程万能工前台行李生12人28061403.005623.002245344906.00客房服务人员10人1403.005623.0022453224530.00二、行政办公费用2000.0024000.00三、日常维护成本43200.00518400.00四、营销成本52000.006024000.00此项费用偏低？五、开办费摊销5000.0060000.00六、营业税金2184014976.00262080179712.00利润278352156216.00334023
9、11874599.00总收入-总成本返还业主租金235200135360.0028224001624320.00总收入-地产16间房收入-拥金-客房服务费按10%佣金收入3360023040.00403200276480.00(总收入-地产收入)*10%客房服务费672072000.00806400864000.00纯利润4315220856.00517831250272.00对上表分析得知，公寓预期每月赢利4315220856元，每年赢利517831250272元（地产16间房未返利，杂项收入未计算在内）。问题：上表中人数总额就应为24人，见红字。酒店的营销成本（营销人员工资和营销费用之和）
10、占酒店运营成本不到10%，是否偏低。返还业主佣金计算有误，全年金额应为1797120元（相当于每房每月可分得租金2340元）。地产的客房不需返回租金吗？如需返回，亏损将会更大！税金支付是否应该由业主来承担？酒店经营的定位，我想应该至少保证管理方减去所有的成本开支后，还能有10%的管理佣金收入。另：会所如此精简的人员，居然还有亏损，是否收入的测算数据有问题？五四、蓝色公寓、会所整体盈亏计算月盈亏:431522085617620952=25500-96元年盈亏:517831250272-211851421=306010元-1149结论：公寓、会所整体每月赢利25500亏损96元，每年赢利30601
11、0亏损1149元。六六、会所服务项目收费标准：会议中心场地规格雅兰酒店景明达酒店东海岸会所10人20人1500元/天700元/天800元/天20人40人2000元/天1000元/天1000元/天100人以上7000元/天3000元/天3500元/天体育休闲中心服务项目参考价位乒乓球20元/小时羽毛球30元/小时棋牌室25元/小时游泳池15元/次篮球馆3500元/天500元/场七、蓝色会所客房价格及折扣、权限 对万科公司内部的客源和活动采用市场化运作模式，独立核算。门市价：单房560元/天 套房660元/天散客门市折扣：4、5、6、7、8、9、月为8折 10、11、12、1、2、3、月为7折备注
12、：高交会期间、五一、十一的1、2、3号的折扣另定。A、客房优惠折扣：万科公司会议、培训、招待（含深圳和华南及国内其它地区）可享有4。5折，万科系统的员工凭本人工作证可享有5折价万客会会员凭会员卡可享6折价万科业主本人凭业主卡可享有6折价订房公司、旅行社的价格根据实际签订的合同约定为准。团体价格由营销部同客户协商后报主管经理批准后执行。注：周末和节价日的折扣另定。B、会议折扣万科公司会议可享有最低4折优惠价其它公司和个人会议可享有最低5折优惠价C、会所运动休闲项目折扣公寓住客可享有9折优惠东海岸业主及其它万科业主可享有8。5折优惠外来散客全价万科公司招待、会议、培训客源及万科员工可享有8折优惠注
13、：对特殊会议套餐的价格由营销部同客户沟通后报会所经理批准后执行。八、蓝色会所管理权限深圳地区公司内部有权签单挂账人员由物业公司总办提供，所发生的费用由会所公司以月结的方式和相关公司结算。万科内部招待、培训、会议用房须由所在单位总办以邮件形式填写预订表格；由会所公司营销部专人接待；公寓经营的每日营业报表以邮件形式报物业公司总经理层。每月营业报表报地产公司财务及相关领导。日常采购单项2000元以下的由会所公司经理审批购买后报物业公司财务及主管领导；单项2000元以上的采购由会所公司经理审核后报物业公司分管领导审批后采购。每月的盘点报表报物业公司财务部。会所公司内部管理权限前台接待权限：比门市折扣低
14、5个点前台主管、客房主管、营销主管权限：比门市折扣低10个点会所公司经理权限：按照对万科公司的最低折扣执行。附件1：优惠折扣及管理权限一览表项目权限客 房会议室体育娱乐项目门市散客折扣4月-9月10月-3月最低7折全价8折7折万科公司4.5折最低4折8折万科员工5折最低5折8折万科业主/万客会会员6折最低6折8.5折前台接待员比门折扣市低5个点/会所公司主管级比门市折扣低10个点最低6折最低8.5折会所公司经理级最低4.5折最低4折最低8折备注：A ，特殊的团体价格及折扣另定。B ，同旅行社、订房中心的执行价格以双方协议的协议价格为准。C所有折扣需有经办人或批准人在入住单上签名确认。 附件2：
15、客房及会议价格折扣价格一览表项目折扣客 房会议室门市价单房套房10人-20人20人-40人100人以上5680元6680元800元/天1000元/天3500元/天85折47649356157868085029758折44846452854464080028007折39240646247656070024506折33634839640848060021005折280290330340400500175045折25226129730636045015754折2242643204001400九、东海岸蓝色会所营销广告费用预算时间媒介/媒体选择广告次数目标客源及目的费用预算6月15日-7月15日万科周
16、刊万客科会万科内网多次对万科系统内公司及员工进行宣传无7月15日-7月30日金融联生活深圳假日各1-2次此两种杂志为免费定向定点派发，其目标读者为东海岸公寓潜在客户约100008月1日-8月10日南方都市报深圳特区报各1次8cm176cm在深圳区域内扩大宣传和知名度16008507月15日-7月30日印刷广告宣传单91000张，在深圳万科社区内的广告栏内张贴和派发到万科业主的信箱一次万科社区业主及扩展客源93000元87月120日-87月1530日深圳万客会科会员邮寄宣传单6010000份（非万科业主）一次万客会科会员612000元7月1日-8月1日制做东海岸公寓的小礼品、纪念品3000份预测
17、6元/份试业其间赠送给住客，并可售卖18000元营销费用合计约：60000元(6 7 8三个月)备注：广告的创意和平面设计可由地产公司销售部协助完成。十、东海岸蓝色会所公寓（会所）餐饮配套解决方案同商业街招商的商家沟通，使其经营的定位和出品能符合公寓经营的需求，并在时间上能够符合公寓开办进度的要求。此方案为首选。如果商业街的商家不能满足接待中、大型团体的需要，可在大梅沙地区选择1-2家接待定点酒楼签订合作协议。次方案在实践操作过程中会较为复杂，为次选方案。针对一般的团体、或是培训班，可考虑管理处的食堂提供预定外卖服务，但是食堂的出品能否达到客户要求的水准就有待考虑。此方案为备选。如果东海岸的公
18、寓经营达到了一定规模、并且东海岸整体社区的入住率达到一定比例，可以考虑引入或是合作品牌餐饮项目，如海港、丹桂轩、客家王、东海、北海鱼村等，以达到相互促进的目的。十一、东海岸公寓开办费预算一、房间布草类及低值易耗品预算按自有16套和预测业主委托共80套、入住率50%，3个月的备用量(1)房内布草类（床单、枕、棉被、毯、床罩、浴巾、面巾、方巾、地巾）每间房600元*80间房=48000元按45倍备换洗 合计：192000元240000(2)低值易耗品（香皂、牙具、梳、浴液、棉签、水杯、茶包、擦鞋布、洗衣袋等）20元/间*56间房*90天=100800元(1)+(2)合计：292800元340800
19、二、办公用房装修费：29平方米*500元/平方米，约15000元 仓库布草房更衣室装修费：150平方米*350元/平方米，约52500元合计：67500元三、办公家私及相关用品办公电脑8套 32000元办公桌椅8套 6400元打印机（含前台）2台 6000元传真机（含前台）2台 4000元空调（办公室用2匹柜式）1台 4000元电话（含前台用） 1500元办公耗材（估算） 4000元复印机1台 6000元对讲机8台 8000元考勤机1台 1000元饮水机1台 500元清洁用品、用具（各类清洁剂、做房车等） 10000元制服费（人均300元两套*25人） 15000元前台用行李车、告示牌 、伞架
20、等 6000元合计:103400元四、电话系统小型交换机（总机）1台 80000元申请总机中继线（8-10条） 5000元 合计：85000元五、.电脑管理软件系统预算前台专用管理软件系统（含部分硬件） 80000元六、其它预算申请银联收银系统（刷卡） 5000元印刷各类表格（估算） 30000元制做广告招牌、指示牌 （估算） 30000元人员工资（2个月） 770000元90000员工宿舍租金（2个月） 7000元员工膳食（8元/天/三餐*25人*60天） 12000元交通费（150元/天*60天） 9000元保险和补贴 （2个月估算） 5000元营销广告费用 60000元注册费用（估算） 15000元合计:2642000元七、其它不可预测费用 30000元开办费合计约：9000000元 968000备注：1、部分办公设备可从地产公司调拨，如电脑、饮水机等，复印机可采用售赁的办法解决。2、人员编制和部分的开办费用将根据公寓的经营规模分期、分批进行增加和调整。3、部分项目可同东海岸管理处资源共享（如办公区域、财物管理、员工食宿等），并按市场化原则，将各项费用核算清楚。 4、具体执行将按照“专项申请，一事一议”的原则就每笔主要款项审批确认。 5 人员工资将根据市场化的原则制定相应的标准。以降低人工成本。十二、蓝色会所代租管协议文本