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1、-水乡之城房地产项目可行性研究报告-第 28 页凯林房地产项目投资可行性研究报告翰逸投资咨询事务所研究所主任：罗丹 研究所副主任：许婷成员：刘林 周凯平 胡小娟 何雨倩 白肖 赵刚2009 年 9 月 21 日目录 第一部分项目基本情况1.1项目名称41.2项目建设单位41.3项目位置41.4项目周边目前现状41.5项目性质及主要特点41.6研究工作概况41.7主要技术经济指标表5第二部分项目环境研讨2.1宏观经济环境62.2项目所在区域经济环境62.3地块区位环境经济环境92.4分析结论11第三部分市场研究3.1市场供给123.2市场需求123.3市场价格133.4市场预测143.5.市场推
2、广15第四部分项目研究4.1地块特征分析154.2项目SWOT分析184.3项目规划建议19第五部分投资估算5.1土地费用225.2前期工程费用225.3建筑安装工程费用225.4基础设施设计费用225.5基础设施建设费用235.6公建设施费用235.7管理费用235.8财务费用235.9销售费用245.10各种税金支出245.11不可见费用245.12投资、成本、利润汇总表24第六部分获利性评价6.1成本利润率256.2销售利润率256.3自有资金投资利润率25第七部分风险评价7.1项目环境风险257.2时机风险257.3项目规划风险267.4项目市场风险267.5项目财务风险277.6项目
3、自然风险277.7项目安全生产风险27 7.8项目质量风险287.9进度控制风险287.10项目竞争对手29第八部分综合评价8.1项目投资方案可行性研究结论298.2项目投资方案的建议30第一部分项目基本情况1.1项目名称：水乡之城1.2项目建设单位 成都金泓建筑有限公司1.3项目位置1.1.1位置 该地块位于成都新津县花源镇，北邻花源镇，南邻成都职业技术学院北门，西靠大件路，东邻花源大道；该地块距新津,双流县均为十公里左右；距成都市区为19公里。1.1.2地块现状与用地规模地块现状:该地块荒置数年,杂草丛生,地势凹凸,无高大建筑物,无须拆迁；无道路规划，靠东有条小路，靠西有条小河，无本地居民
4、。用地规模：本块地面积为89660平方米，134.49亩1.4项目周边目前现状该项目西靠大件路，到成都市区要50分钟左右；该项目与花源镇相邻，东邻花源大道，步行到镇上只需几分钟。该项目周边有本地的常住居民；还有一所大学。该项目周边有较多的店铺，大多数是小餐馆和小超市。1.5项目性质及主要特点1.5.1项目性质该项目为适应花源镇总体规划的要求，着力打造欧式与中式风格相结合的现代化休闲住宅，采用国外先进的建筑设计风格，引入具有欧式风情的园林设计。能为人们提供舒适的居住环境，给人视觉和精神都带来不同的享受。1.5.2项目的特点 该项目设计风格独特，居住环境幽美，休闲与娱乐相结合。该项目设计风格独特，
5、居住环境幽美，休闲与娱乐相结合；该项目与一所大学相邻，拥有浓厚的文化气息，清晨的书声与鸟声给人的生活带来惬意与舒适。1.6研究工作概况 对该项目进行了实地考察，对相关的一些资料进行了市场调查、访问（主要是对花源镇上的居民和商铺进行调查和访问），还借助于网络查阅相关的信息。1.7主要技术经济指标表 1.7.1用地平衡一览表各项用地用地面积（） 住宅用地53900公建用地4400道路用地6360公共绿地250001.7.2总平面图：1.7.3主要技术经济指标一览表项目数量总户数2730户居住人口9555人平均每户人口3.5人户总建筑面积305740.6住宅总建筑面积300300.6公建总建筑面积5
6、440平均每套建筑面积110人均居住建筑面积31.43绿化率30容积率3.41地下车库用地面积47801.7.4项目公建配套设施一览表项目建筑面积（）单价(元)金额（万元）球类娱乐场所2300936215.28室内娱乐中心17501000175.0物业管理所30048014.4煤气变压站507203.6销售中心100096096合计504.28第二部分项目环境研讨2.1宏观经济环境2.1.1国民经济发展状况2007年由于经济增长高位加速，19月份重工业增速快于轻工业增速3.5个百分点，比上年同期扩大0.2个百分点，使得能源消耗继续保持快速增长势头。2007年上半年，全国单位GDP能耗同比降低2
7、.78%，单位GDP电耗同比上升3.64%，规模以上工业单位增加值能耗同比降低3.87%。19月份工业生产增长18.5%，比上年同期提高1.3个百分点，同期内发电量增速为16.4%，比上年同期提高3.5个百分点，单位工业增加值电耗不降反升。全国化学需氧量排放量和二氧化硫排放量变化与“十一五”规划目标相差甚远。2007年上半年，全国二氧化硫排放总量1263.4万吨，与上年同期相比下降0.88%；化学需氧量排放总量691.3万吨，与上年同期相比增长0.24%。2007年前3季度我国外贸进出口总值15708.3亿美元，比上年同期增长23.5%。其中，出口8782.4亿美元，增长27.1%；进口692
8、5.9亿美元，增长19.1%。前3季度累计贸易顺差为1856.5亿美元。2007年我国在连续5年外贸出口高增长的基础上继续保持较快增长，很多产品对国际市场依赖程度偏高，使我国一些商品受到欧美国家的反倾销调查和指控，频频引发贸易摩擦。近期，国外针对我国产品质量问题加以炒作，掀起了新一轮贸易保护主义浪潮。19月份外贸顺差比上年同期增长68.9%；贸易顺差占GDP的比重继续提高，全年这一比重有可能提高到8.5%左右，净出口对我国经济增长的贡献度明显偏高，我国经济受国际不稳定因素影响的潜在风险加大。2.1.2 固定资产的增长国家统计局公布,去年我国投资保持较快增长,投资结构有所改善。全年全社会固定资产
9、投资172291亿元,比上年增长25.5%,增速比上年加快0.7个百分点。其中,城镇固定资产投资148167亿元,增长26.1%,加快0.3个百分点;农村固定资产投资24124亿元,增长21.5%。在城镇投资中,第一产业投资2256亿元,增长54.5%;第二产业投资65036亿元,增长28.0%;第三产业投资80875亿元,增长24.1%。分地区看,东、中、西部地区城镇投资分别增长21.3%、33.5%和26.7%。全年房地产开发投资30580亿元,比上年增长20.9%。2.1.3消费需求的增长公报称，2008年，中国居民消费价格比上年上涨5.9%，其中食品价格上涨14.3%。 2008年末全
10、国就业人员7.718亿人，比上年末增加490万人。年末人民币汇率为1美元兑6.834元人民币，比上年末升值6.9%。2008年物价涨幅将明显低于2007年，预计CPI上涨3.8%，商品零售物价上涨2.8%。由于物价水平降低，消费品零售额的名义增长将有所降低，预计增长15.8%，低于2007年0.4个百分点。住房消费也不容乐观。一方面目前房价居高不下，2007年前三季度，70个大中城市房屋销售价格分别上涨5.6%、6.3%和8.2%，10月份增长9.5%，涨幅呈现逐季加大的态势。2008年奥运会结束之前，房价不会明显下降，供应有限的新楼盘和快速上涨的价格，将使许多购房者裹足不前。另一方面第二套住
11、房的首付比例提高至40%-50%已在实施，也将限制部分消费者的购买。2008年将实现消费品零售额102993.9亿元，同比增长15.8%，名义增速低于2007年0.4个百分点，扣除物价因素后，消费实际增长12.5%，与2007年的增长水平基本持平。城市和农村消费品零售额分别增长16.0%和15.3%，农村消费减缓速度小于城市，两者差距缩小。农民收入水平的提高和消费观念的变化，将有力推动农民第二次消费结构升级向更大范围扩展、以更快速度增长。城市消费由于汽车和住房消费增长趋于平稳，新增消费增幅将小于往年2.1.4城乡居民收入增长分析表明，最近几年收入增加对消费的拉动作用显著提高。2007年上半年城
12、市居民每百元收入带来的消费增量是55.4元，比2000年提高18元。农民收入增长对消费的带动作用更大，2007年上半年农民每百元收入带来的消费增量是79.9元，比2000年提高30.6元。2008年我国城乡居民收入前景依然乐观，将继续支持消费的增长。总论：国民经济、固定资产、消费需求及城乡居民收入的增加或减少在很大程度上影响着房地产经济的发展与滞后，所以应注重宏观经济的调控。2.2项目所在区域经济环境2.2.1目前中国房地产业的发展现状07年1-11月，全国房地产开发企业完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%。全国房地产开发企业完成土地开发投资1194亿元，比06年同期增长22.2%；完成
13、土地购置面积3.4亿平方米，比06年同期增长15.5%。07年1-11月，全国房地产开发完成投资21632亿元，比06年同期增长31.8%。商品住宅完成投资15440亿元，比06年同期增长33.7%，其中，经济适用住房投资693亿元，增长31.7%。 2008年1-6月房地产开发13195.67亿元，同比增长3.5%，比一季度提高1.6个百分点。1至6月，房地产开发土地购置面积1.86亿平方米，同比增长7.59%，增幅同比下降2.41个百分点；完成土地开发面积1.3亿平方米，同比增长9.95%，增幅同比提高2.39个百分点。新开工面积5.35亿平方米，同比增长19.11%，增幅同比下降0.68
14、个百分点。2007年以来，全国房价同比涨幅呈逐月加快之势。据统计，2007年4至10月份，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%。特别是刚刚过去的11月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅首次突破两位数，达10.5%，涨幅比10月份高出1个百分点，再创两年来新高。 但08年1至6月，全国商品住房竣工面积1.69亿平方米，同比增长13.78%，增幅同比提高2.73个百分点；销售面积2.59亿平方米，同比下降7.21%，增幅同比下降28.66个百分点。2.2.2 金融及税收政策分析中国银行的报告认为，2008年中国经济将保持10以
15、上增速，人民币预计升值8 并将引起资产价值重估。在抑制银行体系流动性方面，中国人民银行将继续在法定存款准备金率、央行票据、特别国债、特别存款等工具之间进行选择。2008年内央行三到四次上调存款准备金率。 兴业证券分析认为，2007年12月份的CPI仍高位运行，涨幅区间中值6.6，2007年全年CPI涨幅达到4.8。考虑到流动性压力，央行提高存款准备金率0.51.0。1月份CPI突破前期6.9高位，则会再度加息。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房
16、消费的收费减免政策。该规定还指出：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。总论：国家政策的修改及完善，银行利率的降低与提高同时作用着房地产业的发展进度，适时做好应对准备。2.3地块区位环境经济环境2.3.1区域定义成都市位于四川省中部，四川盆地西部，介于东经1025410453和北纬3005 3126之间，全市东西长192公里，南北宽166公里，总面积12390平方公里，2005年市区建成区面积395.5平方公里。东北与德阳市、东
17、南与资阳市毗邻，南面与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤。距东海1600公里，南海1090公里，属内陆地带。 2.3.2成都市国民经济发展状况2.3.2.1成都市国民经济发展状况全年主要经济指标完成情况如下：地区生产总值3901.0亿元，增长12.1%，高于年度计划0.1个百分点。全社会固定资产投资总额完成3012.9亿元，增长25.8 %，高于年度计划7.8个百分点。社会消费品零售总额完成1621.9亿元，增长19.5 %，高于年度计划6.5个百分点。进出口总额154.1亿美元，增长62.0 %，高于年度计划44个百分点；其中出口90.7亿美元，增长58.8%，高于年度计
18、划40.8个百分点；实际利用外资 22.5亿美元，增长97.3%，高于年度计划41个百分点。万元地区生产总值能耗下降4.4 %，比年度计划多降0.15个百分点。地方财政一般预算收入354.6亿元，同口径增长19.1 %，高于年度计划3.1个百分点。城镇居民人均可支配收入16943元，增长14.1%，高于年度计划6.1个百分点；农民人均纯收入6481元，增长14.9%，高于年度计划5.9个百分点。城镇新增就业11.7万人，高于年度计划1.7万人；城镇登记失业率3.1%，低于年度计划0.4个百分点。居民消费价格指数104.3，低于年度计划0.7个百分点。人口自然增长率2.1，低于年度计划0.9个千
19、分点2.3.2.2居民消费国家统计局四川调查总队和成都市城调队先后发布5月份CPI分析报告显示，在食品类价格领涨下，四川居民消费价格总水平同比上涨4.6%，与上月相比上涨0.4%。而成都市居民消费价格指数达到104.1，创下继2005年3月以来连续26个月的涨幅新高。据调查总队相关负责人介绍，食品类价格上涨是当前四川物价上涨的主要动力。受粮油、肉禽蛋、鲜菜等纷纷上涨影响，5月份，四川食品类价格同比上涨10.2%，影响总指数上涨3.41个百分点，影响程度达74%，成为当前物价上涨的火车头。2.3.3 地块区位经济环境2.3.3.1新津县新津县位于四川盆地西部、成都南部，全县幅员面积330平方公里
20、，辖11镇1乡，总人口30.18万，其中城镇人口12万。新津历史悠久，自北周定名，相袭至今，已有1450年历史，自古以来“商贾云集、货如轮转，多出富商”，为川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济、技术向西南辐射的必经之地。2007年，全县完成地区生产总值70.92亿元，增长16.8%；完成全口径财政收入11.52亿元，增长121%，其中地方财政收入7.64亿元，增长155.2%，全口径财政收入和地方财政收入均提前4年实现翻番；完成规模工业增加值26.13亿元，增长32.7%；到位市外资金41.8亿元，增长94.24%；完成全社会固定资产投资50.31亿元，增长47.3%；城镇居民人均可支
21、配收入10421元，增长13.4%；农民人均纯收入5523元，增长13.6%。被评为全国最具投资潜力中小城市百强，全国浙商投资潜力城市，位列西部百强县第68位、四川省县级综合经济实力评比第15位，连续4年被省委、省政府评为平原类区先进县。2.3.3.2花源镇花源镇是成都市十四个优先发展重点镇之一，位于新津县东北部，东邻双流县胜利镇、新津县普兴镇，南连花桥镇，西靠兴义镇、花桥镇，北接双流县黄水镇。镇域东部为牧马山浅丘地带，其余为冲积平原，属都江堰自流灌溉区。境内金马河、杨柳河穿境而过，环境优美，物产丰富。全镇幅员面积32.6平方公里，辖10个村，1个社区，149个村民小组，总人口4.3万人，其中
22、常住人口27021人，非农业人口 24500人。2008年，完成地区生产总值69705万元，全口径财政收入6700万元，农民人均纯收入6950元,一、二、三产业占地区生产总值的比重为14：50：36，农、林、牧、副、渔占第一产业的比重为49：3：41：2：5。截止2008年，花源镇已连续三年位列成都市优先发展重点镇年终考核前6名。总论：区位经济条件和环境是决定房地产的重要因素，必须审时度势的看清楚地理的优越性和地区经济发展的快慢性，选择房地产业的投资和发展。2.4分析结论通过网上查询和个别咨询，0708年中国国民经济的发展迅速，比如：GDP、居民收入、居民消费价格指数等的增长大力推动了房地产业
23、的发展。一方面，就成都市来看，经济发展较快，各项经济指标均有增长趋势，房地产业也蓬勃发展。本项目位于成都市新津县花源镇，有成都市政府的大力支持，着力打造欧洲风情小镇，有牧马山别墅特别规划用地，并毗邻双流县东升镇且较机场较近，交通便利，环境优美，地理位置优越。另一方面，本项目所在地的服务业、休闲娱乐业等第三产业发展较快,能为当地居民提供良好的居住和休闲场所。最后，在经济发展的推动下，新津县地区生产总值上涨，居民收入增加，从而带动了地区房地产业的迅速发展，常住人口增加，对商品房等的需求量也随之增加,因此，该项目在经济上是切实可行的。第三部分市场研究3.1市场供给3.1.1所在区域内住宅现有供给量及
24、结构情况调查花源镇先后吸引了金秋、龙湖、中鹏、泰来、长城、置信、万邦等7家大型房地产公司落户。现在，金秋房产已发展成为全国首家老年社区，一、二期总投资约1.53亿元，占地194亩，建筑面积达126800平方米，金秋二期已全部售完并交付使用；中鹏房产，总投资8000万元,占地350亩，建筑面积55447.6平方米，拟建高档公寓108套，今年年底将完成60栋别墅（含会所装修）和杨柳河连接大桥的建设；龙湖房产，占地约750亩，正在进行规划设计；万邦房产，占地14亩，建筑面积18000平方米，已有两栋开始开盘销售，目前销售情况良好。花源住宅现有供给量态势较好，其中已成为成都楼盘“名篇”的龙湖.长桥郡、
25、置信.牧山丽景等在春节期间吸引了3000多人前来看房，成交额在4000万元以上。而开盘不久的万邦.文景名苑、中鹏.南洋国际庄园等高端住宅区销售情况也十分看好。 据了解，看房购房者中有不少返乡的归家客和到花源探亲访友的人，一方面他们惊讶于花源的日新月异的变化，另一方面也相中了花源巨大的发展潜力，计划在这美丽的“桃花源”投资置业。3.2.2其他替代性产品供给量情况调查研究就花源镇现有住宅情况看,现在一些替代性住宅出现，其中的置信房产牧山丽景已经销售完，一期工程占地64亩，建筑面积约3.3万平方米，将开发近 100套高档连排别墅及花园洋房，一期工程已启动建设；还有南洋国际庄园等住宅销售情况良好。龙湖
26、长桥郡于2009年10月入住楼房，长桥郡集别墅、高档住宅、低密度区为一体。周围的城乡一体化建房大多已建好，但很多都还是空房。3.2市场需求3.2.1所在区域内住宅房的需求情况调查新津县花源镇地理条件优越。从大的方面来讲，修建快速道路，管网的铺设，各大高等院校的引入等等，这些都是政府在配套上做的工作；从小的方面讲，邀请澳大利亚建筑规划机构重新规划杨柳河，改变供水系统，从成都引水到新津。总之，对在基础设施配套上下功夫，政府是不遗余力的。首先随着各种路网的建设，花源与成都的对接越来越紧密，同时成都的南部经济又会对新津产生巨大的辐射作用；第二是这里环境很好，有山有水，历史文化也很厚重；第三是新津的经济
27、基础不错，这里曾经被喻为“四川的温州”，有很好的发展条件。所以，可以说新津花源是个目前被忽略的地方，但也是极有潜力的地方。 因此可以吸引更多追求高品质生活的购房者前往。 花源镇是成都市十四个优先发展重点镇之一，位于新津县东北部，东邻双流县胜利镇、新津县普兴镇，南连花桥镇，西靠兴义镇、花桥镇，北接双流县黄水镇。镇域东部为牧马山浅丘地带，其余为冲积平原，属都江堰自流灌溉区。境内金马河、杨柳河穿境而过，环境优美，物产丰富。全镇幅员面积32.6平方公里，辖10个村，1个社区，149个村民小组，总人口4.3万人，其中常住人口27021人，非农业人口 24500人。花源镇通过加快基础设施配套建设，城市承载
28、力不断增强。计划建设的广场庆典区、创意遐想区、音乐动漫片区、餐饮娱乐区、滨水游览区、滨水住宅区等多个主题街区以及大型中央广场、绿地、音乐喷泉、艺术大剧院、高耸的教堂等欧式建筑特色明显的公共设施正在加快实施，将为居民提供休闲、娱乐的活动空间，必将引领“离尘不离城”的欧式风情居家风尚潮流。这个位于成都第三圈层的乡间小镇正在高速发生“蜕变”。面对花源镇美好的发展前景，对住宅的需求量必定会增加。3.2.2所在区域内住宅房销售情况调查新津县花源镇目前还处于发展阶段，住宅销售处于平衡状态。据调查，位于花源镇中心的“金秋乐园”一期工程已经销售一空，其二期工程已经销售达97%，牧山丽景别墅区至2009年7月2
29、8日已全部售完。而万邦.文景名苑、南洋国际庄园等正在销售中。3.3市场价格3.3.1所在区域内商业、住宅房销售价格情况调查新津县花源镇住房销售价格大概在11002900元/平方米，商业房销售价格大概在2800元/平方米。（分地段不同，但是价格总体上下波动不大）3.3.2所在区域内商业、住宅房租赁价格情况调查新津县花源镇商业房租赁价格在500元1200元每月。住宅房单间租赁价格是200元300元每月，其它套间价格大概是350元400元每月。3.4市场预测3.4.1未来该区域内商业、住宅房需求预测成都商业、住宅预测： 成套率提高的需求，根据国家产业发展规划要求，成都市住宅成套率达到100%，需要新
30、建和改造城市住宅13.5万套，1215万m2（可改造的3.4万套306万m2），城镇99.12万套，11894万m2 (可改造34.7万套4164万m2)。按目前的开发能力1300万m2/年8%增长计算，需要7年。 成都市总体规划到2010年都市圈内(紧密层)总人口达到1600万，城市化率达到70%以上，城镇人口占四川省域城镇人口1/3以上，理论上需要解决556万人口的住宅，按每户3.5人计算，需住宅159万套，14310万m2。实现这一目标可采取两方面的措施，一是加快成都周边小城镇的城市化进程，35%的住宅以改造的方式满足要求；二是城市的自身扩容，65%的住宅需要新建，尚需新建住宅100万套
31、，9000万m2，按目前成都的开发能力每年增长8%计算，需要7年。 根据成都市总体规划到2010年，人均住宅面积由现在的27.6 m2提高到32.4 m2，按届时的总人口1600万70%的城市化率计算，需住宅5376万m2，按目前成都的开发能力需要4年。上述三项需求综合分析，成都未来相当长一段时间内住宅的需求量25175万m2，而开发还处在比较低的水平上，从数据分析显示成都住宅产业在未来1015年内市场前景看好。新津县花园镇商业、住宅预测：房地产业：花源镇现有置信、龙湖、中鹏等多家知名房地产公司，建筑面积达70.48万平方米，总投资近50亿元。教育文化产业：成都职业艺术学院规模不断壮大，北大附
32、中一期和成都职业技术学院国际旅游学院也分别迁入。旅游休闲产业：邀请知名公司对牧马山进行整体包装，打造集运动休闲和现代服务于一体“牧马天堂”旅游项目。花园镇还大力发展都市农业。将在大件路以西依托金马河支流水域及其沿岸资源发展特色园艺种植和观光农业等现代都市农业。花园镇坚持“限制发展、稳步发展、引导发展”的办法发展工业。花园镇的全方位发展吸引了更多流动人口和投资商进行招商引资，使花源镇的商业、住宅用房需求量不断增加。3.4.2销售及租赁价格预测房屋类别销售价格：元/租赁价格：元/月商品房2700-3200150-200商业用房5000-6000200-3003.5.市场推广3.5.1推广方式及措施
33、可通过电视广告、报纸、网络、杂志、宣传单等措施进行宣传。又因为花园镇地理位置优越，镇域内有川藏路、大件路两条快速通道直通市中心，规划建设中的成绵城际铁路及客运站将于今年正式实施，全面建成后，进出花源镇快速通道的通行能力将全面提升，区位优势将进一步凸显。新城区紧邻杨柳河、牧马山脉，环境优美，因此还可以立牌做一些路边广告，以及做一些大的标志作为主要的推广方式。3.5.2产品推广费用预测据统计调查分析，产品推广费用一般占产品销售收入的3%左右。所以我们预测我们的产品推广费用是3153.15万元左右。第四部分项目研究4.1.地块特征分析4.1.1项目区位分析 该区域位于成都市的西南部，距市区20公里；
34、新津县东北部，距县城11公里；西南航空港、牧马山国际高尔夫俱乐部的南部，距之分别为10公里、3公里；东邻双流县胜利镇、新津县普兴镇，南连花桥镇，西靠兴义镇、花桥镇，北接双流县黄水镇。用地南临成都职业技术学院和花源中学，北临大件路。地理位置优越。4.1.2项目交通分析 该地块南北向有川藏公路和大件路与成都市区及新津县城联系。杨柳河以东有两条南北向主干道与牧马新城联系，以加强与成熟高尚休闲娱乐区及高尚居住区的联系。南北向尚有规划中的成际铁路与主城区联系。东西向与周边的联系北有规划中的五环路、南有六环路。城镇东有与华阳南部新城的联系通道，西有与规划中的成新快速通道的方便联系。未来花源城镇的交通将四通
35、八达，对外联系十分方便。 公交起始路线：888路： 7：4018：00 花源场花源灯具厂花源车站开源学校金秋乐园白云寺白云村委会白云村站 短途大巴：6：0019：00 （每20分钟一班车） 石羊场客运站双流花源镇新津 项目对外陆、空交通状况1、该地区与双流、新津等地的交通主要依靠大件路和绕城高速。2、该区域距离新津县11公里、成都市19公里，并毗邻双流县。陆空交通十分便捷，有大件路、双流机场等完善的交通网路。3、大件路的修筑和完善，到成都仅需40分钟的车程。4、可考虑与公交公司合作多设立几个站点增加交通的便捷度 。4.1.3项目人流分析项目位于大件路和花源大道旁边，大件路是连接新津与双流、成都
36、的纽带，是去往成都的必经之路，且现在大件路的双向六车道也基本完工，车流量增加了，必然引起人流量的增加。花源大道是花源镇内的主要道路，并且花源车站就在项目旁边，人流量多。4.1.4基础设施 花源镇位于成都市的西南部，距市区20公里；新津县东北部，距县城11公里；西南航空港、牧马山国际高尔夫俱乐部的南部，距之分别为10公里、3公里。加强对外交通联系，南北向有川藏公路和大件路与成都市区及新津县城联系。杨柳河以东有两条南北向主干道与牧马新城联系，以加强与成熟高尚休闲娱乐区及高尚居住区的联系。南北向尚有规划中的成际铁路与主城区联系。东西向与周边的联系北有规划中的五环路、南有六环路。城镇东有与华阳南部新城
37、的联系通道，西有与规划中的成新快速通道的方便联系。下一步将开工建设的绵成乐城际铁路也将穿境而过。未来花源城镇的交通将四通八达，对外联系十分方便。花园镇基础设施建设完备。城区电力充足，现有22万伏变电站1座，11万伏变电站1座，3.5万伏变电站2座；程控电话、移动通信、无线寻呼、传真等业务全面开通。改革开放以来，花园以优厚的物资基础，宽松的投资环境，经济实力逐年增强，多次被省、市评为“楚天明星乡镇”、“红旗乡镇”、“十强乡镇”等到称号。 水：镇域内有水压达到0.6兆帕的自来水厂，日供水1万吨，水质达到国家标准。 电：有11万千伏变电站，保障电力稳定供给。 气：天然气可日供20万立方米。 通讯：电
38、话、光纤等已实现村村通，实现通讯无盲区。 4.1.5配套设施 通过两年多的重点镇建设，当前镇区基础设施配套较为完备。辖区内有公安、邮电、通讯、金融、供水、供电、供气、学校、医院、广场、市场、大型超市等配套设施。 学校：占地54亩的标准化中小学，集小学、初中教育为一体，可容纳1200名学生就读；占地220余亩，投资2亿元兴建的民营学校成都开元艺术大学，集四川师范大学设计艺术学院、西华大学禾嘉学院、成都职业艺术学院为一体，在校师生6000余人。随着川师设计艺术学院，成都职业技术学院国际旅游学院和北大附中的相继落户。 医院：花源镇中心卫生院（县第三人民医院），建筑面积4071，总投资近800万元，设
39、防保、内、妇产、儿、急诊等科室，服务优质，设备技术一流。城区内实现雨污分流，花源镇警署、法庭、污水处理厂正在建设中。花源车站投入使用让重点镇功能更加齐备，“宜居花源”更具吸引力。4.1.6项目周边规划 据统计，新津花源镇在过去的3年里共投入资金3.58亿元，实施城市建设项目123个，学校、医院、自来水厂、污水处理厂、污水管网等配套设施一一亮相，城市承载能力的增强，意味着社会精英的舒居生活，已然夯实良好基础。值得一提的是，新津县的第一个湿地公园试验段主体工程已经竣工，将为打造花源镇投资环境，提升花源镇整体形象起到重要作用。 据悉，该公园位于花源镇规划中心，水域面积占地近4万平方米，绿化面积占地近
40、5.5万平方米，该湿地公园的建成将同时具有涵养水源、净化水质、调节气候、维系生物多样性等重要生态功能，是集“自然、生态、野趣”为一体的湿地公园典范，更成为人们舒居生活的重要参考。一、三产业互动，城乡在此交融，城镇配套完善，优化产业结构，欧洲风情小镇必将导入良性循环发展轨道，现代人“离尘不离城”的城市居住梦想就要实现。 从目前全镇打造的情况看，道路建设、风情街区打造、别墅社区建筑等，都着实体现了欧洲风情小镇的设计思想，13条城市慢行交通骨架，与风情小镇氛围协调的自行车、小公共汽车等，利用特殊材质铺砌的步行道、步行街区以及将要呈现的广场庆典区、创意遐想区、音乐漫步区、餐饮娱乐区、滨水游览区、滨水住
41、宅区等多个主题街区，都体现了原汁原味的欧陆风情。此外，大型中央广场，大片绿地、音乐喷泉、艺术大剧院、高耸的教堂等欧式建筑特色明显的公共设施，极具异国风情商业购物、餐饮、娱乐、休闲等，都将把成都第一低密舒居社区韵味推到极致。4.2.项目SWOT分析4.2.1项目优势分析（S） 视野开阔，人文景观和自然环境优越 占据便利之地，交通便捷 西靠大件路，与新津、双流县西南航空港相邻 所在区域为以发展房地产、文教和休闲旅游产业为主的生态休闲城镇。 基础设施已基本完善 无需拆迁，可以统一规划4.2.2项目劣势分析（W） 市政配套不完善 公交路线缺少，只有一条流通于花源镇的公交路线4.2.3项目机会分析（O）
42、 成都地产前景可观 区域升值潜力明显 周边的金秋乐园、牧马山别墅区已经塑造好的片区形象 随着大件路的全面开通，与各大城市的联系将越来越紧密，同时带来更大的发展空间4.2.4项目威胁分析（T） 宏观政策的不确定性 成都置信进入花源镇加大其竞争 外地房地产业（龙湖、中鹏）进入花源镇加大了竞争4.3.项目规划建议 户型一 户型二楼盘1号：万邦文景-名苑基本情况楼盘名称：万邦文景名苑开发商：成都万邦实业有限公司地理位置：新津花源镇花源大道中段建设时间：2007-04-15至2007-10-31建设单位：浙江华成建筑有限公司四川分公司周边配套幼儿园、花源镇中学、北大附中、成都职业技术学院、成都职业艺术学院、菜市场、小型超市、邮电局、花源镇中心医院、理发店主要经济技术指标占地面积：8743建筑面积：18100住宅面积;80130容积率：1.89绿地率：31.8%车位数：机动车91，自行车140销售均价：3000元户型分布二房一厅：82.4二房二厅：87.66三房二厅：126.36-130.5楼盘评价楼盘卖点：该楼盘户型分布经济、实用、价格合宜。采用的是全封闭式物业管理模式，24小时保安巡逻，充分保证住户的隐私和安全。楼盘缺点：周边基础设施不够完善