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1、前期介入知识及案例分析,什么是物业前期介入,物业管理早期介入 是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。是指物业服务企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。即指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。 物业管理的前期介入 是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，专业机构接受发展商的委托，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管提出建设性意见。编制公司架构，确定管理人员人数，制定人员的培训
2、计划、管理计划、各岗位的工作流程、岗位责任制等各项管理制度。,物业前期介入作用,物业前期介入的最大好处，是物业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见，从而可把一般楼盘开发中容易出现的缺憾降到最低。 在项目的施工阶段，物业管理的前期介入能起到确保项目的功能定位和物业使用功能的正确性，并从使用人的角度出发监督施工，防止物业在使用功能上存在缺憾。 物业管理前期介入可以收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料，分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等，为物业的日后管理打下基础。 根据第一手材料提前策划项目前期物业管理
3、的方案，进行编制物业管理处机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡。 4. 物业工程人员熟悉场地，方便物业后期设备设施的维修、保养和管理。,物业工程前期介入工作内容,1. 从物业管理角度对设计提出合理化建议 2. 对不规范施工工艺提出合理化建议 3. 从维修、应急角度对设备安装位置提出合理化建议 4. 检查工程安装是否存在安全隐患 5. 熟悉场地，熟悉各系统设备安装位置、供电线路的走向、水系统管道走向，熟悉阀门、电源开关安装位置。,前期介入时物业企业向开发商提出的建议,1.配套设施的完善 2.水电气等供应容量 3.安全保卫
4、系统 4.垃圾处理方式 5.绿化布置 6.消防设施 7.建材选用,物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与,在规划、设计阶段的参与：房地产项目的开发建设应具有超前意识，物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致的针对物业管理顺利实施的各种需要以及在以往管理实践中发现的规划设计上的问题向开发企业和设计单位提出建议。 在施工阶段的参与物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：1、应派选有关专业人员参与工程施工质量监理；2、要尽可能全面的收集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，为日后的管理作充分的准备；3、按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位施工单位，开发商一起认真进行技术鉴定和图
5、纸会审；4、工程施工中按国家现有法律规定，技术标准及合同不断进行检查。,常见的案例,小区出口较多，人车不能分流，给管理上带来成本增加、外来人员及车辆管理困难等。 车位比例严重不足，造成停车混乱。 小区道路主次不分明，道路狭窄。 物业管理用房太少，功能不全。物业管理用房配置应遵循相对集中、方便业主、便利服务的原则，配置在小区中心位置或小区主出入口附近。M:株洲市物业管理用房配置管理办法.doc 垃圾站设置在小区内，影响住户生活。 设置专变，没有按规定安装一户一表，物业公司每月抄表收费，承担水损、电损以及人力成本。 ,项目规划设时应提出的意见,1 要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员
6、工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具用房等）。2高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。3水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。4信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 5小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。6小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充足7小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，围墙亦要设计成防攀越的。,项目规划设时应提
7、出的意见,8小区内绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充考虑到错落有致，四季有花有香外，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。9小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池），秋千转盘，高低杠杆等设施和器械。10小区标牌和建筑小品设计也要考虑到易于低成本维护。11现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用），否则业主在二次装修时，施工不规范会引起一系列问题。12建筑物的可上人平台可设计成花坛、绿化带等；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热，又可以弥补地面绿化面积
8、的不足。（当然防水要过关）13楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。,项目规划设时应提出的意见,14小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用高腐蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯（方便日常维修，减少开支） 15垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外，便于垃圾清运车在外面作业，不影响小区安宁。16单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。）17各单元门、电梯轿厢、停车位、外围、巡视死角、上人平台等应设计加装监控。18所有单元住户门应设计挡雨棚（防雨水）。19建筑上不要出现死角，如不可上人的平台等,湘银星城规划设计部分意见,湘银星城规划设计部分意见,M:前期介入湘银物业建议资料黄河北路项目物业管理建议.doc,结束,谢谢聆听,