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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（ ）。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】 D2. 【问题】 存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值，是反映商品房库存去化周期的常用指标。这个指标属于（ ）。A.结构相对指标B.强度相对指标C.比较相对指标D.动态相对指标【答案】 B3. 【问题】 影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修B.户型C.层高D.楼层【答案】 D4. 【问题】 某房地
2、产土地面积为2000m2，土地价值为400000元，容积率为2，建筑物价值为8000000元，则该房地产的房地单价为（ ）元/m2。A.2100B.2000C.2200D.3000【答案】 A5. 【问题】 以下属于买方应缴纳税费的是( )。A.营业税B.城市维护建设税C.土地增值税D.契税【答案】 D6. 【问题】 赵某1999年7月按房改政策以3万元的成本价购买了一套1996年7月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为50年，残值率为2%，套内建筑面积为80m2，当时建筑物的引置价为500元/m2，2001年7月的重置价为550元/m2，当时市场上1996年7月建成的相同结构的建筑物的客观、
3、合理价格为400元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是10万元，请问：A.3920元B.4312元C.8000元D.前三者的平均值【答案】 C7. 【问题】 国务院决定禁止（ ）。A.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C.商品房预购人购买未竣工的预售商品房D.商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房【答案】 A8. 【问题】 某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10
4、月25日的价格为（）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元6.67元人民币。A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】 B9. 【问题】 新城区开发房地产具有的不利条件有( )。A.增加安置补偿费开支B.获得土地非常困难C.规划设计条件苛刻D.市政配套设施缺乏【答案】 D10. 【问题】 报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（ ）的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】 C11. 【问题】 1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建
5、成后甲、乙双方按建筑面积的37比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每1m2建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟
6、地楼面地价为每平方米1500元。该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为（）。A.已完工程的建筑费3000万元已交的土地使用权出让金1400万元B.已完工程的建筑费3000万元已交的土地使用权出让金1400万元需补交的土地使用权出让金1500万元C.在建工程建筑物的市场价值土地市场价值7500万元需补交的土地使用权出让金1500万元D.在建工程建筑物的市场价值土地市场价值7500万元【答案】 C12. 【问题】 以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款时，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的（）。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】 C13. 【问题】 某类房地产2013年4月的市场价格为
7、6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13【答案】 A14. 【问题】 2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10
8、月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.100B.308C.1100D.1540【答案】 B15. 【问题】 我国法律规定，城市土地属于（）所有。A.国家B.集体C.政府D.个人【答案】 A16. 【问题】 某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行
9、搭建了20的简易房。A.周边带院落的类似平房B.周边不带院落的类似平房C.周边新建商品住宅D.周边成套二手住宅【答案】 A17. 【问题】 下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（ ）。A.购买更新改造出售B.购买持有出租出售C.开发持有出租出售D.购买更新改造出租出售【答案】 A18. 【问题】 随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】 C19. 【问题】 某公
10、司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，A.448B.445C.385D.352【答案】 D20. 【问题】 下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.吸纳率分析B.房地产市场的商业周期分析C.家庭规模与结构分析D.投资购买和使用购买的比例分析【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选
11、项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】 BC2. 【问题】 评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地扳B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】 ACD3. 【问题】 在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括( )。A.建筑密度B.建筑红线后退距离C.容积率D.绿地率E.车泊位【答案】 BD4. 【问题
12、】 房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】 ABCD5. 【问题】 (2017真题) 工程建设监理基本工作中的“三控”包括（）控制。A.工程进度B.工程合同C.工程质量D.工程投资E.工程总量【答案】 ACD6. 【问题】 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C7. 【问题】 下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有（）。A
13、.基本农田10hm2B.基本农田20hm2C.其他土地60hm2D.基本农田以外的耕地20hm2E.基本农田以外的耕地40hm2【答案】 CD8. 【问题】 现代住宅按使用对象不同，可分为（）。A.住宅B.宾馆C.写字楼D.公寓E.单身宿舍【答案】 A9. 【问题】 下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的有（）。A.会计报表是根据账簿上所记录的资料，经过整理.归类.汇总而编制的表式报告B.会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的C.企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策D.会计报表是会计核算工作的一种专门方法E.会计报表提供的信息是依法征收利税的主要依据【答案】
14、ACD10. 【问题】 国债属于( )债券。A.政府B.金融C.公募D.担保E.信用【答案】 AC11. 【问题】 下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（）。A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用住房D.商品住房E.小产权房【答案】 ABCD12. 【问题】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记
15、后，拟将该项目整体转让给丁公司。A.预登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生物权效力B.当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预登记C.预登记具有终局、确定的效力D.预登记主要目的在于保护权利人的合法权益【答案】 BD13. 【问题】 下列关于贴现债券的表述正确的有（）。A.贴现债券，也称贴水债券B.贴现债券，也称附息债券C.指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行D.到期时按券面价值偿还本金的债券E.其发行价格与券面价值的差价即为利息【答案】 ACD14. 【问题】 下列不确定性因素中，属于“开发销售”模式下房
16、地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A.土地费用B.权益投资比率C.运营费用D.开发期E.贷款利率【答案】 AD15. 【问题】 基础按其构造特点可分为单独基础、（）、联合基础等A.条形基础B.一般基础C.箱形基础D.桩基础E.特殊基础【答案】 ACD16. 【问题】 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款【答案】 AB17. 【问题】 注册结构工程师分为（）。A.一级B.二级C
17、.三级D.四级E.五级【答案】 AB18. 【问题】 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果【答案】 ABD19. 【问题】 根据城市房地产装让管理规定，下列房地产中，不得转让的有( )。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.土地是划拨方式取得的E.未取得土地使用权证书的【答案】 BC20. 【问题】 下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。A.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B.基础租金高于市场租金时，物
18、业管理企业需要降低经营费用C.基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金【答案】 ABD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估
19、价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营
20、期发生变化。（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。2. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地査勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，
21、但该两幢写字搂的单位租金有较大差异。请问：1.造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？2.在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？【答案】1.租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金;可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入(包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。2.统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调
22、整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。3. 某房地产转让价格评估报告致委托方函（略）封面及目录（略）估价师声明（略）估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象本次估价对象为某市某公司综合楼，建筑面积1362.36m2，占地面积656.83m2。该房地产坐落于某区某路某号，属某市某公司所有，有宗地征用和建房规划等手续，但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。该房地产建成于1996年，框架结构共四层
23、，按综合营业楼设计，内外装饰具有一定档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营，三层北半部为“夜总会”舞厅经营，现因西四路规划改造已停业。三层南部及四层为服务公司办公用房。估价对象所处某市中心城区某区某路，系某城区中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。根据市政府规划，该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街，沿街两侧房屋均需按统一设计进行扩建装修，扩建装修由原房产主承担，如原房产主无能力承担，可将原房产转让他人，需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造，估价对象即属于这一范围。三、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值
24、，为转让合资提供市场交易价格参考依据。四、估价时间【答案】(1)封面及目录与致委托方函的顺序不应颠倒。(2)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少委托方。(4)一次评估只能有一个估价目的。(5)估价时间应为估价时点。(6)缺少价值定义。(7)缺少最高最佳使用原则。(8)缺少估价作业日期。(9)估价报告有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整，错误。(10)个别因素的分析中有用词不妥的地方。(11)市场背景分析中其整体转让的市场将没有限制不妥。(12)估价结果中包括土地使用权出让金不妥。(13)市场比较法中可比实例B和C的交易日期距估价时点时间间隔较远，不宜作为可比实例。(14)总价缺少大
25、写。4. 1、某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方：田二、估价方：房地产评估有限责任公司三、估价对象：田拥有的市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2005年5月23日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)【答案】估价对象描述过于简单。无估价作业日期。没有土地使用权年限。无价值定义。估价报告应用的有效期不应为3年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为1年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应
26、用的有效期一般不超过半年。无交易情况介绍。交易日期修正错：实例A100(1+0.5%)/100100.5/100实例B100(1+0.5%)/100102/100实例C100(1+0.5%)/100101/100区域因素修正错，实例B应为100/102。个别因素修正错，实例A应为100/94，B为100/97，C为100/135。个别因素修正时，可比实例C修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%(11)直接比较法公式错，交易情况修正应为100/()。(12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。(13)估价单位名称前后
27、不一致。(14)缺少附件。5. 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被省县法院查封，该法院请房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.?【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用
28、收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。