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1、购房者置业请擦亮双眼购房者置业请擦亮双眼 看深圳买房的看深圳买房的1010 大陷阱大陷阱陷阱一陷阱一真假难辨的“虚假宣传”真假难辨的“虚假宣传”【案例】 邓女士购买的是位于新区的房子。“当时买房时他们所购买的这套房屋， 户型宣传册上有法兰西式景观阳台，售楼小姐也表示该阳台为非封闭式的景观阳台， 装修后还可以在观景阳台上喝茶聊天。可当我们全额付款后拿到钥匙进屋一看，发现不仅是观景阳台没有，就算是普通的阳台都没有，完全是种上当的感觉。”【专家支招】 其实问题不止于此。 很多房产商会把预售房子的广告设计得非常精美，以吸引消费者的眼球，例如偏远地段叫做“远离闹市喧嚣，尽享静谧人生”；挖个水池子称为“东
2、方威尼斯”、“演绎浪漫风情”等。同时，放在售楼处的沙盘也非常精致，让人一看就难以割舍。但当消费者拿到房子后，发现宣传的效果与实物往往相去甚远，从而导致双方纠纷的产生。对此，在购房时除了要仔细阅读购房合同内容外， 还应尽可能地将广告宣传的内容全部载入正式的合同中。 如果房产公司不同意把广告内容载入正式文本， 也要把广告内容保存好，作为今后发现问题时与房产公司交涉的证据。陷阱二陷阱二欲擒故纵的“内部认购”欲擒故纵的“内部认购” 【案例】 很多楼盘在开盘前都会打着“内部优惠”的招牌进行内部认购，一来可以探探市场对价格的接受程度；二来还能将身边的潜在购房者提前锁定。内部认购阶段，开发商大多会允诺一个诱
3、人的折扣。算下来，动辄几十万元的商品房，一个点的折扣也能省上数千元。殊不知，购房者心中的这点小算盘早已被开发商洞悉。于是，本想把均价定在每平方米 5000 元的后来也悄然提高到了每平方米 6000 元。外表上看，内部认购的购房者似乎讨了不小的廉价。事实上，却为此多付出了不少钞票。【专家支招】 “VIP 诚意登记”，“认筹”，“内部认购”五花八门的名目，其实说的就是一回事。在开发商还没有拿到预售证的情况下，先收取一定的“诚意金”，等到正式开盘时，能够享受一定折扣的优惠。由于通过这种途径认购的商品房可享受一些优惠方案，往往能吸引许多购房者眼球。在此过程中，买房人认为自己得到了廉价，开发商也借此时机
4、筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得商品房预售许可证的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。学习文档 仅供参考陷阱三陷阱三以假乱真的“销控表”以假乱真的“销控表”【案例】 王先生几个月前看中了南山某楼盘，喜欢住高层的王先生希望选到 20 层以上的户型， 但是他在开盘几天后到售楼处时却发现该户型的 20 层以上的房源已经销售一空。“当时售楼员带我看了现场公示的销控表，20 层以上确实都插满了小红旗，显示已经售出。”王先生表示要再考虑一下。不想几天后，他就接到售楼人员的，称有客户已经退房，正
5、是他看中的高层，于是王先生赶紧出手购买。 可令王先生意外的是， 几天前当他再次来到售楼处时发现，除了他买的房子外，原本插在 20 层以上的“小红旗”却又齐刷刷地不见了，这不禁让王先生有些看不懂：“这房子到底卖还是没卖？【专家支招】 在多数开发商手中都有两套销控表，其中一套会根据房管部门的相关规定公示出来， 但这套数据往往都是一片“繁荣景象”，而另一份数据相对真实的销控表多数都要到客户深入到选房型阶段，售楼人员才会公示出来， 而这些控销数据更是成为了销售人员口中的“迷魂汤”，根据不同的客户类型随意更改。 一般开发商都是制造出销售火爆、房源不多的假象来迫使消费者购房。在楼盘销售初期，开发商还会将部
6、分优质房源标注成“已售出”，待到销售中后期再投放到市场内以高价卖出。专家提醒， 购房时不必过于听信售楼员“房源不多”等类的话语， 也不必过多在意楼盘的控销数据，很多好房源都是与开发商“磨”出来的， 在买房的过程中没必要操之过急。最好的预防方法是到房产交易中心查阅正确的房源销售数字,以免跌入“抢购”陷阱。陷阱四陷阱四瞒天过海的“特价房源”瞒天过海的“特价房源”【案例】 2011 年，冯先生在龙华某楼盘购买了一套 90 平方米的特价房。由于购买时的价格比均价低出不少，李先生一直都以为自己捡了廉价。随着交房的临近，他开始准备装修的事情。设计师在现场观察后告诉他，房屋朝向处于另外两栋楼的夹缝中，采光、
7、通风等明显受到了影响，户型设计也十分落后，使用空间显得十分局促。除非对结构进行大的改动，否则居住起来将备受制约。细问之下，按照设计师的预估，整个房子的装修费用将高出同等面积户型 30%以上，换算下来，甚至高出了当初购买时普通房源的单价。【专家支招】 天下没有免费的午餐。通常情况下，特价房都是房地产商的一种营销手段，这些房源也常常有些瑕疵，比方位置不好、朝向不佳、空间布局不合理等。 外表上看，这种所谓的特价房虽然在价钱方面要比其他房源廉价一些，但相应也伴随着居住上的欠缺。同时，在后期装修时，成本可能也将大幅增加。因此，购房者在选择特价房源时，一定要对房屋的朝向、户型、布局等每个细节进行核实，最好
8、能去楼盘现场实地观察一番，做到心中有底。陷阱五陷阱五学习文档 仅供参考暗渡陈仓的“产权年限”暗渡陈仓的“产权年限”【案例】 2009 年，市民张先生在龙华某楼盘购买了一套 90 多平方米的小户型，2010 年，当他拿到房产证时，他发现上面竟然写着“土地性质为商业，使用年限从 2006 年 3 月至 2046 年 3 月”。买房时销售人员明明说房屋产权为70 年，怎么一下就变成了 40 年呢？此外，2009 年才买房，为什么使用年限从2006 年就开始计算了呢？虽然多次找到有关部门，希望解决此事，但由于时过境迁，当初热心的售楼小姐早已不知去向，事情迟迟未能得到妥善解决。【专家支招】 由于土地性质
9、的不同，土地的使用年限也有所区别，譬如住宅用地一般是 70 年，而商业用地使用年限一般为 40 年。 而有的开发商在拿到开发地块后，由于种种原因，往往要几年后才能将房屋卖到消费者手中，从而导致业主后期使用年限的缩减。因此，在购房时，首先要了解土地性质，然后要注意房产公司取得地块的时间和销售时间之间的时间差， 密切注意合同中使用年限的规定,以免事后追悔莫及。陷阱六陷阱六偷梁换柱的“精装标准”偷梁换柱的“精装标准”【案例】 2009 年，刘小姐在龙岗坂田某楼盘购置了一套 141 平方米的复式精装房。虽然当时的单价比周边其他项目要高出不少，但鉴于是“每平方米3000 元”的精装标准，刘小姐决定购买。
10、但是， 2011 年 10 月交房时，刘小姐才发现面前的新房并非如之前销售人员宣称的满屋名牌： 水龙头尚未使用却已开始生锈、进口实木地板被劣质复合地板所取代、墙壁上的乳胶漆开始脱落。刘小姐表示，精装房原本是为了省时、省力、省钱。结果却让人伤不起。柜板发霉、墙面气鼓、马桶货不对板、灯罩生锈、卫生间积水难排、衣柜门变形、天花板泛黄现水渍等问题频发。【专家支招】 市场中出现了越来越多的“精装修/全装修房”，许多品牌开发商也相继被爆精装修房的质量问题。 开发商大多不在合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准，此种情况下，经常是开发商逃避责任，或让装修公司直接与购房者签订独立的装修合同，在出问
11、题时一推了之。因此，在购买精装房时， 应将开发商承诺使用的品牌以及型号尽可能地在合同中详细地罗列出来，以免被偷梁换柱。陷阱七陷阱七严重缩水的“配套设施”严重缩水的“配套设施”【案例】 2007 年，市民周先生在某楼盘购买了一套一期的住房，可交房后他和其他业主发现， 购房前楼书和宣传画描绘的一期与二期之间的景观“园区内 5 重景观体系、 花语走廊、 中庭水畔双层会所、 家庭亲水休闲区”等严重缩水，承诺的景观竟变成了一幢楼房。周先生与小区百余名业主共同将开发商告上法庭，要求将其恢复原状，但既成事实的东西无法改动。学习文档 仅供参考【专家支招】 开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，
12、 但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时， 会发现许多承诺并不到位。 因此，在购房时，应冷静分析各种配套设施存在的可能性，不为外表现象所迷惑。专家提醒， 应把开发商的规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。同时，注意保留开发商对承诺的证据，以便日后双方对薄公堂时作为证据使用。陷阱八陷阱八纸上谈兵的“学位房”纸上谈兵的“学位房”【案例】 2011 年，吴先生购买了位于深圳东某楼盘。由于该开发商承诺“买楼送学位， 业主小孩可免费入读附近公办学校”的承诺，因此引来各地购房者抢购。但到了 2012 年 3 月，当业主咨询入学报名情况时，开发商却反口表示，学位没有了，请业主自行想方法解
13、决。业主代表多次与开发商代表沟通，经过两个月交涉仍然未果。最后，接到开发商通知，需申请公办小学学位的业主，每位需缴纳 1500 元的教育基金赞助费用。此举，因此小区 800 户业主的强烈愤慨。【专家支招】 开发商此作为是布局欺骗销售期以“购房送学位”为承诺诱导业主购房， 并兑现承诺全面送学位到业主销售房源后承诺不兑现利用报名时间紧近及家长迫切的心态， 开发商以 15000 元/位的方式向业主“逼卖”。购房者可以表达到当地教育局咨询楼盘送学位情况，以防出现变故现象。陷阱九陷阱九难产的“房产证”难产的“房产证”【案例】 宝安某小区于 2006 年开盘。据林刘两位业主介绍，他们均在2007 年以一次
14、性付款的方式买下该楼盘产品，当时开发商承诺一年之内可将房产证办理妥当。2010 年前后，有业主开始向开发商追讨房产证，并将房地产公司告上法庭。“拖了三四年，连个交代也没有，这不是欺骗消费者吗？”【专家支招】 购房者在购买预售房的时候一定要谨慎，要检查开发商的“五证”是否齐全，并仔细阅读购房合同，一旦发生房产证“难产”的事情，应及时寻求法律途径解决。“五证”即国有土地使用权证、 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预 (销)售许可证。假设不齐全,购房者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。陷阱十陷阱十避重就轻的“不限购”房避重就轻的“不限购”房学习文档
15、仅供参考【案例】 IT 好手焦先生开了一家软件公司，最近他被告知一直租用的办公楼要拆除了。 想到这么多年租房租金支出不少，不如买房一边可以办公一边还可坐等房屋升值合算，焦先生决定去买一个小小的办公房。一个“酒店式公寓”项目首先吸引了焦先生。这个“公寓”离地铁站很近，楼下就是商铺。坐了一个小时的地铁后，焦先生来到“公寓”实地查看，感觉虽然路上耗时比较长，但是交通还算便捷。走进样板房，焦先生眼前也是一亮，这 40 多平方米的空间经过设计师布局后，感觉一点也不局促，储藏空间不小的壁柜也设计得巧妙，需要休息时可以把藏在柜子中的隐蔽床拉下来。另一个 70 多平方米的样板房则更是一副居家的装饰布置，尤其是卧室摆放了一张大床，铺盖着温馨的床品。但转念一想又感觉有什么地方不对头：我是买来办公还是居住呀？【专家支招】 宣传上只着重讲交通怎么便利、环境怎么好、商教文卫配套如何的全，却对项目的商业产权属性很是避讳，只说“不限购”。这个项目如此宣传， 显然会把相当部分居住需求的购房者“噱”进来。虽然焦先生也知道如今的 SOHO 生活就是追求边工作边生活，做软件开发更是应该像微软那样把办公室搞得生活情趣浓郁，但也不愿意每天在楼道内、电梯里尽是碰到穿拖鞋睡衣的人，在没有多少商务氛围的地方办公。商住两用楼里很混乱、降低楼盘档次的事焦先生也领教过，所以不想再重新陷进去了。学习文档 仅供参考