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1、房地产开发工程的成本和利润测算模板（一）请问：房地产开发企业在楼盘未开发前，如果测算楼盘的成本和利润？北京一个模板，你参考一下房地产工程的投资成本详细目录一. 征地补偿费(一). 土地出让金1. 计算方法 : 土地出让金基准价 *容积率修正系数 * 年限修正系数 *用地面积2. 上交部门 : 市财政局3. 依据: (1)京政发 199334 号文. (2) 京政发 199443 号文. 4. 说明: (1) 各区类地价取值详见附件。(2) 城近郊区土地出让金的60% 返还区财政。(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用。(4) 市属各局 , 总公司所属企业和在市计划单列的企业集团, 在已取
2、得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发 , 利用, 经营, 应补交土地出让金 , 其中的 60% 返还企业 , 由留用企业专项用于开发工程的基础设施建设 . (5) 在使用基准地价表时, 由于地区分类是按照区县划分, 不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要 , 所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级. 在实际操作中 , 首先判断土地的区类 , 然后评定地价的级别 , 最后选定基准地价 , 使地价测算更为合理 , 规范. 同时考虑到说明 (2),(3),(4), 在测算地价时加入 操作系数 概念, 以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地
3、区土地出让金标准价。 (2) 土地出让金修正系数表精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 10 页(二). 征地及拆迁补偿费 : 详见附资料一 : 土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1) 测算时亦可依据基准地价表, 计取土地开发及其它费用 的数据 . 二. 前期工程费 :( 取值在 40-120 元/ 平 M) 1. 临时水 , 电, 路, 场地平整费依据:1992 年建安工程定额。标准: 按实际发生工程量计算。说明: 施工现场千差万别 , 通常按建筑面积5-15 元/ 平 M,或建安工程费的1%. 2. 规划, 测量,
4、勘察, 设计费 : 依据: 原国家建委 (79) 建发设字第 315 号文, 国家计委计字 (1984)596 号文, 建设部(1991) 第150,316,425 号文。国家物价局, 建设部 1992 价费字 375 号. 标准: (1) 勘察费 : 概算价 *0.30-0.80% (2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: % 工 程 工 程 概 算 投 资 ( 万元) 等 级 300 以下 301 - 1000 1001- 3000 3001 以上 特 级 2.2 2.1 2.0 1.9 一 级 2.0 1.9 1.8 1.7 二 级 1.8 1.7 1.6 1.5 精选学
5、习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 10 页 三 级 1.6 1.5 1.4 1.3 四 级 1.4 1.3 1.2 五 级 1.2 1.1 备注: 特级: 1. 列为国家重点工程或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑。 2. 有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑。 3.30 层以上建筑。 4. 高大空间有声 , 光等特殊要求的建筑 . 一级: 1. 高级大型公共建筑。 2. 有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑。 3.16 层以上 29 层以下或超过 50 M高的公共建筑 . 二级: 1. 中高级 , 大
6、中型公共建筑。 2. 技术要求较高的中小型建筑。 3.16 层以上 29 层以下住宅 . 三级: 1. 中级 , 中型公共建筑。 2.7 层以上 ( 含 7 层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑。四级: 1. 一般中小型公共建筑。 2.7 层以下无电梯的住宅 , 宿舍及砖混建筑 . 五级: 一, 二层单功能 , 一般小跨度结构建筑 . 说明: (1)民用建筑 大型 10000 平 M 中型 3000-10000 平 M 小型 3000 平 M 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 10 页 (2) 仅做民用建筑初步设计或
7、施工图分阶段设计时, 其工作量的比例为40% 和 60%. (3) 提供文件的份数为初步设计图纸6 份, 施工图 8 份. 3. 规划条件 , 可行性研究费依据: 建设部 (1991) 第 425 号文标准: (1) 按现行规划收费定额计算 : 工日定额 *85 元/ 工日用地规模 ( 公顷) 工日定额 50 面议(2) 施工执照费按京政发 198821 号文: 概算额 *(1- 3)三. 基础设施费1. 红线内基础设施费依据: 京政发 199334 号文标准: 1).根据工程的实际情况定 . 管线延长 M*管线单方造价 . 2). 根据经验 , 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%
8、. 说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价。 (2) 各种管线单方造价 : 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 10 页自来水管线 600 元/M 雨水管线700元/M 污水管线 800 元/M 煤气管线1000元/M 热力管线2000元/M 供电管线 700 元/M 电信管线1500元/ 门道路 80 元/ 平 M 绿化 20 元/ 平 M (3) 经验数据 : 环卫费 5 元/ 平 M 照明费 5 元/ 平 M (4) 该项费用一般范围150-400 元/ 平 M 普通住宅150元/ 平 M 高档住
9、宅 ( 公寓, 写字楼 ) 400 元/ 平 M 2. 红线外基础设施费 ( 包括集资和自己修建 ) 依据: 设计方案和集资协议。标准: 根据工程的实际情况定。说明: (1)热力, 煤气, 自来水 , 污水处理如有集资 , 则相应的四源费中的该项不在计取. (2) 若自己修建 , 测算依据同红线内基础设施费. 四. 房屋建安工程费 1. 建安工程费精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 10 页依据: 现行建安费定额计算单方造价. 标准: (1) 普通住宅多层900-1000 元/ 平 M 高层1600-1800 元/ 平 M
10、(2) 公共建筑 A. 公寓, 写字楼 3000-4500 元/ 平 M 其中: 结构1000-1500 元/ 平 M 装修 800-1000 元/ 平 M 设备 1200-2000 元/ 平 M B. 别墅 3000 元/ 平 M 说明:(1) 公共建筑包括公寓 , 写字楼 , 别墅, 以及教育 , 医疗卫生 , 文化体育 , 商业服务, 金融邮电 , 社区服务 , 行政管理 , 市政公用 . (2) 依据 : 京政发 1985149 号文。标准: 建筑面积 9678-10630 平 M/千户工程取费按实际工程量 . . 详见公建配套附表 . a. 北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建
11、设定额指标。 b. 北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标。. 通常取 7-15% 为公建配套面积比率 . 2. 招投标费依据: 京政办发 (1987) 第 152 号文标准: 中标额*1 3. 预算审查费精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 10 页依据:(84) 建京经字第 439 号。标准: 预算造价 *0.5 （京计基字（ 1997）第 0711 号，住宅工程费率为0% ） 4. 工程监理费依据:(1) 国家物价局 . 建设部 1992 价费字 479 号。 (2)93京建法字第 029 号标准: 工程造价
12、 *适用税率适用税率 : 工程造价 500 万元以下 2.5% 500-1000 2.0-2.5% 1000-5000 1.4-2.0% 5000-10000 1.2-1.4% 10000-50000 0.8-1.2% 50000-100000 0.6-0.8% 100000 0.6% 说明: (1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费, 其费率为工程监理费中的 7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。(2) 设计监理费由于金额相对较小, 测算时一般不予考虑。 5. 竣工图费依据:(86) 市建规字第 097 号。标准: 设计费 *7% 精选学习资料 -
13、- - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 10 页 6. 建材发展基金依据:(89) 京建材字第 292 号。标准: 建安工程造价 *2% （京计基字（ 1997）第 0711 号，住宅工程费率为0% ）房地产开发工程的成本和利润测算模板（二）五. 公共配套设施费 1. 锅炉房标准: 总建面积 / 锅炉每吨供热面积 *锅炉每吨造价说明:(1) 锅炉每吨供热面积约5000 平 M 。 (2) 锅炉每吨造价约25 万元. 2. 变配电所标准: 每建筑平 M30元. 3. 集资维护费标准: 每建筑平 M80元. 4. 电贴费 ( 建设部明文取消，北京仍在
14、执行) 依据: 原(84) 华北电供用字 25 号文 290 元/KVA 后调整为四环路以内 1100 元/KVA 四环路以外 550 元/KVA。现调整为单路供电 270 元/KVA 双路供电 540 元/KVA。说明: 住宅用电量 30-60 VA/ 平 M 。其他用电量 50-80 VA/ 平 M. 六. 管理费依据:(92) 京价收字第 124 号。标准: 一至五项之和 *2.5%. 七. 基础设施增容费 1. 商品房依据: 京计基字 (1988) 第 866 号文标准: 自来水厂建设费 12 元/ 平 M 。煤气厂建设费 29 元/ 平 M 。供热厂建设费 30 元/ 平 M 。污水
15、处理厂建设费 10 元/ 平 M 。说明: (1).用一项交一项。 (2).如其中之一在基础设施中有集资, 则该项不再重复计取。 2. 非住宅建设工程四源费依据: (1).京政发 (1986)131 号。 (2).京政发 (1986)155 号。标准: 自来水厂建设费 : 设计日用水量 *830 元/ 吨。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 10 页煤气厂建设费 : 设计日用气量 *600 元/ 吨。供热厂建设费 : 设计每小时供热量 *35 万元/ 百万大卡。污水处理厂建设费 : 设计日排污量 *830 元/ 吨。说明:
16、交纳数额在 20 万元以上的在接用 四源 之前可以分期交纳 . 八. 工程配套设施建设费 1. 综合开发市政费依据: (1).京计基字 (1988) 第 648 号。 (2).市开办 (1988) 经字第 2 号。标准: (1).(商品房收入 - 四源费 - 用电权 )*15%。 (2).建设投资 *15% 。 2. 分散建设市政费依据: 京计基字 (1988) 第 648 号。标准: 多层, 纯住宅建筑面积 *60 元/ 平 M 。高层 , 纯住宅建筑面积 *90 元/ 平 M 。 3.98 年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/ 平 M计算。九. 两税一费 1. 营业税依据:(9
17、0) 财税字第 009 号。标准: 商品房收入 *5% 。 2. 城市建设维护税依据: 市开办 (1988) 经字第 2 号。标准: 营业税 *7%。 3. 教育附加费依据: 市开办 (1988) 经字第 2 号。标准: 营业税 *3%。两税一费计取标准 : 商品房收入 *5.5%。十. 用电权费（取消）依据: 京政发 199317 号标准:(1).住宅建筑面积 *40 元/ 平 M 。 (2).其他用电量 (KVA)*4000 元/KVA。用电量 :(1) 住宅用电量 20-30VA/ 平 M 。 (2) 其他用电量 40-50VA/ 平 M 。十一. 投资方向调节税（取消）依据: 京税字
18、(1991) 805号标准: （商品房销售价格 - 大市政费 - 四源费 -用电权费 -土地出让金） *80%*适用税率适用税率 : (1).按国家规定不纳入计划管理, 投资额不满 5 万元的固定资产投资工程, 北方节能住宅 , 其税率为 0%. (2).一般民用住宅 , 包括商品房住宅 , 其税率为 5% 。 (3).更新改造工程 , 其税率为 10% 。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 10 页 (4).京政发 199161 号通知, 税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资工程 , 其税率为 15% 。 (5).公费建设超标准独门独院 , 别墅式住宅 , 经有关单位批准允许建设的楼堂馆所 , 其税率为 30%. 十二. 不可预见费依据: 估标准: 一至六项之和 *5%. 十三. 建设周期依据: 建安工程定额标准: 建筑面积 (万平 M) 建设周期 (年) =12.0 4 利润，就看你们那里的行业毛利确定吧。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 10 页