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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列关于合同的履行，表述错误的是（）。A.价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行B.质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行C.履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行D.履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行【答案】 D2. 【问题】 关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的
2、价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】 C3. 【问题】 2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.
3、1200B.1800C.2100D.3000【答案】 A4. 【问题】 某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000【答案】 C5. 【问题】 某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月
4、，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为l50万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次l300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。A.该损害在经济上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为500万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元【答案】 C6. 【问题】 （ ）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。A.交付估价报告
5、B.保存估价资料C.确定估价结果D.选定估价方法计算【答案】 B7. 【问题】 房屋征收评估、鉴定费用由（ ）承担。A.土地使用权人B.房屋所有权人C.受托人D.委托人【答案】 D8. 【问题】 某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000 元/m2，销售均价为6500 元m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是（）。A.14.32%B.18.62%C.19.03%D.23.08%【答案】 A9. 【问题】 一般来说，（ ）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波
6、动。A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格【答案】 A10. 【问题】 房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】 B11. 【问题】 将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）。A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】 A12. 【问题】 (2017年真题) 某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管
7、理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象B.产品C.人员D.服务【答案】 D13. 【问题】 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 B14. 【问题】 对出租物业来说，最主要的收入记录是（）。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【答案】 B15. 【问题】 某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿
8、债备付率为（ ）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】 C16. 【问题】 我国自开办保险公司以来，一直采用（）的形式，并且这种形式也是我国保险市场的主体。A.股份有限公司B.有限责任公司C.国有独资D.合作公司【答案】 C17. 【问题】 公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.政府投资、非营利机构投资D.企业投资和个人投资【答案】 C18. 【问题】 2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240
9、 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款
10、，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。A.担保型中间业务B.管理型中间业务C.衍生金融工具业务D.融资型中间业务【答案】 B19. 【问题】 引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。这是建设用地的节约和集约利用应当遵循的（ ）原则。A.布局优化的原则B.市场配置的原则C.盘活利用的原则D.合理布局的原则【答案】 A20. 【问题】 报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资金B.投资回收所投入的资本C.（投资回报投资回收）所投入
11、的资金D.（投资回收投资回报）所投入的资本【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 关于房地产拍卖标的的说法，错误的有（）。A.抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖B.处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物C.未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖D.以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖E.城今镇人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖【答案】 BD2. 【问题】 下列情形，应当办理房屋转移登记的有（ ）。A.部分房屋拆除B.法人名称改变C.赠与房屋D.继承房屋E.分割房屋【答案】 CD3. 【问题】 股份制包括（）等企业组织形式。A
12、.无限公司B.有限公司C.两合公司D.合伙公司E.股份有限公司【答案】 ABC4. 【问题】 环境噪声污染的特征包括( )。A.环境噪声污染是感觉公害B.环境噪声污染具有局限性C.环境噪声污染具有分散性D.环境噪声污染是大气污染E.环境噪声污染是能量污染【答案】 ABC5. 【问题】 下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】 BCD6. 【问题】 决定消费函
13、数的变量有（ ）。A.储蓄B.国民支出C.国民收入D.自主消费E.边际消费倾向【答案】 ACD7. 【问题】 下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A.能为投资者带来经常性的收入现金流B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C.适合于长期投资D.常在机构投资者之间进行交易E.位置对其有着特殊的重要性【答案】 ACD8. 【问题】 随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。A.市场营销以及资产管理B.建筑设计C.建造技术D.房地产估价E 项目管理【答案】 ABC9. 【问题】 下列工程建设项目的施工，必须进
14、行招标的有（）。A.国家重点工程B.农民个人出资自建住宅C.利用世界银行贷款工程D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程E.私立学校教学楼【答案】 ACD10. 【问题】 随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。A.投资方拟收购一个房地产开发项目时进行的评估B.投资方拟介入一个房地产开发项目时进行的评估C.银行准备对房地产开发项目提供融资贷款时进行的评估D.对房屋征收进行的评估E.对房屋保险进行的评估【答案】 AB
15、C11. 【问题】 建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括（）。A.为社会公众监督房地产中介服务行业及执业人员市场行为提供依据B.为社会公众查询企业和个人信用.信息提供服务C.为社会公众对房地产中介服务领域违法行为提供投诉途径的信息管理系统D.减少或避免商业欺诈.弄虚作假.损害消费者合法利益等行为的发生E.不能减少或避免商业欺诈.弄虚作假.损害消费者合法利益等行为的发生【答案】 ABCD12. 【问题】 (2015年真题) 在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法【答案】 BCD13. 【问题】 可用于互斥方案比选的方法有（）。A.
16、净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】 AD14. 【问题】 按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】 ABC15. 【问题】 下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不齐全的房地产【答案】 AC16. 【问题】 (2017真题) 下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有（）。A.依法查阅相关文件和证明材料B.签署房地产估价报告C.收取委托单位的
17、评估费D.以个人名义承揽房地产估价业务E.保证估价结果的客观公正【答案】 AB17. 【问题】 市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】 ABD18. 【问题】 写字楼出租单元内建筑面积包括（）。A.单元内使用面积和外墙的一半B.单元间分隔墙水平投影面积的一半C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D.分摊公用设施建筑面积E.分摊公用建筑面积【答案】 BC19. 【问题】 写字楼出租单元内建筑面积包括（）。A.单元内使用面积和外墙的一半B.单元间分隔墙水平投影面积的一半C.单元与公用建筑空间
18、之间的分隔墙水平投影面积的一半D.分摊公用设施建筑面积E.分摊公用建筑面积【答案】 BC20. 【问题】 市场法中权益状况调整的内容包括（）。A.土地使用期限B.容积率C.土地开发程度D.房屋空间布局E.地役权设立【答案】 AB三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。、这样的做法有哪些错误？、若估价对象的
19、年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？【答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。2. 封面（略）致估价委托人函公司：
20、受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于市路号大酒店五八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。房地产估价有限公司（公章）二一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设
21、和限制条件（略）估价结果报告、估价委托人（略）二、估价机构（略）【答案】1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。7.估价结果报告中缺“风险提示”项。8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应
22、为100。10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。3. 本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断：(一）估价的假设条件1.
23、估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为M年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用
24、要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地査勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。【答案】错误:本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为:本次估价以委托人(或XX房地产开发公司）提供的资料及数据错误:设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为:设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。错误：自本报告估价时点起半
25、年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误:不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。改为:假定估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致。4. 本次估价背景情况如下：估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设
26、和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。2.估价委托人提供了估价对象的房屋所有权证和国有土地使用证复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值
27、的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。（二）未定事项假设本次估价无未定事项假设。【答案】1.我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实。错误，应改为我们不保证复印件与原件的一致性，已向政府有关部门进行核实（或查询）。2.“因为估价目的为再次抵押”错误，应改为：对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。3.“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。解析：按实际用途办公估价是违反合法原则的，估价机构或估价师不能
28、为了高估或低估目的而胡乱假设。4.“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误，应改为：本次估价按证载面积为准。5. 某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间的转让；实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实
29、例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1四个交易实例是否可以选作可比实例？2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？【答案】1（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D四个交易实
30、例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。2四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。（2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测算合并后的增值收益。（4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。