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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 从()看,房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段,消耗一定量的能源,通过对土地进行开发活动,使用各种建筑材料与建筑构配件,最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间,或通过对建筑物的维护维修管理活动,提供满足各种需求的入住空间。A.经营形态B.货币形态C.物质形态D.资金流通方式【答案】 C2. 【问题】 下列物权中属于用益物权的是()。A.宅基地使用权B.集体土地所有权C.房屋所有权D.留置权【答案】 A3. 【问题】 房屋租赁行为应有明确的租赁期限,出租人有权在签订的合
2、同中明确租赁期限,并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定,租赁期限不能超过( )年。A.10B.15C.20D.30【答案】 C4. 【问题】 收集信息( )的交易实例,是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】 D5. 【问题】 非居民企业在中国境内虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,其应缴纳的企业所得税适用税率为( )。A.30%B.25%C.15%D.20%【答案】 D6. 【问题】 下列关于房屋征收评估原则和要求,表述正确的是( )。A.被征收房屋价值时点为房屋征收公告决定之日B.某房
3、屋征收工程范围较大,可以由三家房地产估价机构共同承担C.被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地所有权价值D.对于未经登记的建筑,应当按照征收部门的认定、处理结果进行评估【答案】 B7. 【问题】 有理性的买者在购买商品时,会选择( )。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的【答案】 A8. 【问题】 田某于2011 年7 月1 日办理5 年期住房公积金贷款,2012 年7 月7 日住房公积金贷款利率下调,如本年度住房公积金贷款利率不再调整,则应从()执行新的利率。A.2012 年7 月7 日B.2012 年8 月1 日C.201
4、3 年1 月1 日D.2013 年7 月7 日【答案】 C9. 【问题】 如果整个投资市场的平均收益率为20%,国家债券的收益率为10%,而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,则房地产投资评估模型中所用的折现率为()。A.8%B.4%C.14%D.12%【答案】 C10. 【问题】 最常见的会计期间是( )。A.三个月B.六个月C.一年D.二年【答案】 C11. 【问题】 张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元,则张某的这项
5、投资在第4年的利息备付率是()。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】 C12. 【问题】 影响房地产价格的环境因素不包括( )。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】 D13. 【问题】 (2016年真题) 某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款,若年还款额为36000元,则该笔贷款第10年的投资回报是()元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】 B14. 【问题】 (2011年真题) 房地产开发企业承担商品房的保修期从房屋()之日起计算。A.竣工B.交付C.办理房屋所有权登记
6、D.入住【答案】 B15. 【问题】 某企业总资产为150万元,负债30万元,资本公积10万元,留存收益10万元,盈余公积5万元,则该企业的实收资本为( )万元。A.95B.100C.120D.175【答案】 B16. 【问题】 以工序为研究对象编制的工程建设定额是()。A.预算定额B.概算定额C.施工定额D.概算指标【答案】 C17. 【问题】 下列属于地貌的是()。A.山地B.房屋C.道路D.河流【答案】 A18. 【问题】 在房地产投资的“开发持有出租”模式中,现金流量不包括()。A.预售收入B.土地成本C.运营成本D.租金收入【答案】 A19. 【问题】 产生房地产价格泡沫的直接诱因是
7、( )。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】 C20. 【问题】 (三)某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年,建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后,原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前,相邻的某医院,经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用,并已报政府规划主管部门批准。A.建筑市场价值平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值平移相关费用占用医院内土地的价值【答案】 A二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 利用均衡原理
8、判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】 AC2. 【问题】 下列关于标准价调整法的表述中,正确的有()。A.标准价调整法是一种批量估价方法B.标准房地产必须是实际存在的C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域D.估价范围仅指估价的区域范围E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估【答案】 AC3. 【问题】 关于股票和公司债券的说法,正确的有()。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于、流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票
9、投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用关系【答案】 B4. 【问题】 下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【答案】 AC5. 【问题】 甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划,土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日,该项目综合楼建造至三层,建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。A.无偿收回B.延长动工
10、开发期限C.置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地D.按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续【答案】 BCD6. 【问题】 城市规划报建审批管理包括()。A.建设项目选址管理B.土地利用规划管理C.建设用地规划管理D.建设工程规划管理E.对违章建设的查处【答案】 ACD7. 【问题】 转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目,可以不办理出让手续的有( )。A.私有住宅转让后用于商业经营的B.经济适用住房转让后用于经济适用住房的C.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D.按照国务院有关规定出售公有住房的E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的【答案】 BCD8
11、. 【问题】 间接融资的优点包括()。A.筹资可以积少成多B.安全性较高C.有利于筹集长期投资资金D.资金供求双方直接联系E.促进资金使用效率的提高【答案】 AB9. 【问题】 房地产使用权目前主要是土地使用权,是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。A.临时用地土地使用权B.农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)C.宅基地使用权(为农民集体土地上的)D.行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)E 出让土地使用权(为国有土地上的)【答案】 ABC10. 【问题】 在房地产市场调查中,收集一手资料的方法有( )。A.文献查
12、阅法B.观察法C.专题讨论法D.问卷调查法E 实验法【答案】 BCD11. 【问题】 敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素,分别给出三个预测值,下列属于这三项预测值的有()。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能的预测值E.最接近的预测值【答案】 ABC12. 【问题】 国有土地上房屋征收补偿内容包括( )的补偿。A.被征收房屋价值B.因征收房屋造成的搬迁费C.因征收房屋造成的停产损失D.因征收房屋造成的临时安置E.因征收房屋造成的上、下班交通费【答案】 ABCD13. 【问题】 以下各项中,需要在具体的评价方案中加以明确的有()。A.开发项目拟
13、建设的物业类型B.合作方式与合作条件C.建筑面积的规模和物业档次D.开发项目的规划设计条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例【答案】 ABC14. 【问题】 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有( )。A.银行信用B.商业信用C.民间信用D.国家信用【答案】 AC15. 【问题】 按照增量存量细分,房地产二级市场包括()市场。A.土地使用权出让B.土地使用权转让C.新建商品住宅销售D.新建写字楼出租E.二手房买卖【答案】 BCD16. 【问题】 对抵押房地产变现能力强弱的说法,错误的有()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺
14、的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】 ABC17. 【问题】 房地产中介服务收费分为()三类。A.房地产咨询收费B.房地产估价收费C.房地产经纪收费D.房屋买卖收费E.房屋交易收费【答案】 ABC18. 【问题】 关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法,错误的有( )。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担【答案】 BD19. 【问题】 物
15、业资产管理的职能包括( )。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.运营管理E 组合投资管理【答案】 ABC20. 【问题】 在房地产市场调查中,收集一手资料常用的方法有( )。A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题,每题8分)1. 估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”,房地产估价师必须能够动手写作估价报告。、估价报告在写作时应满足哪些文字要求?、一份完整的估价报告应包括哪些内容?、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时,主要应审核哪些内容?【答案】1.本题考查的是房地产估价报告写作的
16、文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。(1)对词义的要求:用词准确;语义鲜明,不能含混不清、模棱两可;用词不可带有较强烈的感情色彩;用词简练、标准,不堆砌、不生造。(2)对语句的要求:句子简洁,概括性强;搭配得当;逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式,一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成:(1)封面;(2)致估价委托人函;(3)目录;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告,还应包括
17、估价对象变现能力分析与风险提示。此外,房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求,还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告,围绕影响估价结果的几大方面展开,审核重点主要包括以下几方面:(1)估价报告的完整性;(2)估价假设和限制条件;(3)估价目的及价值定义;(4)估价对象的界定、描述和分析;(5)市场背景描述与分析;(6)最高最佳利用分析;(7)估价方法选用;(8)数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程;(9)估价结果确定及结论表述;(10)估价报告的规范性、文字表述;(11)审核结论。2. 房地产估价报告封面及目
18、录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司,法人代表:张某。二、受托方某房地产估价有限公司,法人代表:王某。三、估价对象1.地理位置及概况(略)2.估价对象概括估价对象位于某市某路某号院内,项目用地15075m2,用途为住宅,剩余土地使用年限至评估基准日为40年,估价对象用途为配套公建,剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6962.3m2,占地面积为1890.3m2,容积率为4.16,结构为现浇框架一剪力墙结构。【答案】1)委托人和受托人缺少地址和联系电话。(2)估价时点应为具体某一天。(3)房地产权利状况描述不全。(4)房
19、地产现状描述不全。(5)估价原则中缺少估价时点原则。(6)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(7)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(8)比较案例B位置指数不正确。(9)比较案例A用途为商住,与估价对象的可比应作说明。(10)比较案例的结构不同,应该进行修正。(11)比准价值的权重未作说明。(12)成本法中土地使用权价格计算有错误。(13)成本法中各项费用比例无依据。(14)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。3. 某旧商业用房的面积为20000m2,业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同,约定第一年的租金为240元/m2,以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进
20、行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年,装修改造费用为1000元/m2,分两期投入,前半年均匀投入60%,后半年均匀投入40%,装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2,年租金增长率为5%,空置率为10%,运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。(报酬率为10%)【答案】(1)装修后该公司第一年的净经营收入为:A1=84020000(110%)(130%)/10000=1058.40(万元)。(2)该公司装修前半年的投入为:A2=10002000060%/10000=1200(万元)。(3)该公司装修后半年的
21、投入为:A3=10002000040%/10000=800(万元)。(4)该公司第一年需缴纳的租金为:A4=24020000/10000=480(万元)。(5)该公司作为承租人可获得的净收益现值为:4. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2,预售均价为8000元/m2。第2年项目投资
22、400万元;全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2,预售均价为7800元/m2。项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)自有资金现金流量表(此表题中给出)【答案】本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为A元1)第1年:年初自有资金投入200万元,年末销售收
23、入4008000320(万元)2)第2年:年初自有资金投入400万元,年末销售收入6007800468(万元),年末还本息:400(110%2)480(万元)3)第3年:年末出租收入100012A60%7200A,年末运营成本为7200A30%2160A或者直接计算出第3年末的净经济收入:100012A60%(1-30%)5040A4)第4年:年末出租收入100012A70%8400A,年末运营成本为8400A30%2520A或者直接计算出第4年末的出租净收入:10001270%(1-30%)5880A5)第5年:年末出租收入100012A80%9600A,年末运营成本为9600A30%288
24、0A或者直接计算出第5年末的出租净收入:10001280%(1-30%)6720A6)第650年:年末出租收入100012A90%10800A,年末运营成本为10800A30%3240A或者直接计算出第6年末的出租净收入:10001290%(1-30%)7560A自有资金现金流量表5. 李某有意购买一间商铺用于出租,以获取较稳定的租金收益,并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问:1该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?2该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。【答案】1(1)该估价项
25、目属于咨询性估价理由:为委托人自己使用而提供的估价,即估价报告是供委托人自己使用,如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价,通常属于咨询性估价。(2)该估价项目估价时应采用投资价值。理由:投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。为委托人自己使用而提供的估价通常属于咨询性估价,应采用投资价值。2(1)该估价项目主要适宜采用收益法。理由:收益法适用的估价对象是收益性房地产,包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益,只要其同类似房地产有收益即可。(2)收益法的估价技术路线为:确定未来收益期限;预测未来各期的净收益;求取报酬率,根据委托方要求,求其最高出价,报酬率确定为一年期银行存款利率;选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。