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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。A.房地产未来16年的价值折现到价值时点的价值B.房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权价值折现到价值
2、时点的价值C.房地产未来28年的价值折现到估价时点的价值D.房地产在价值时点的市场价值【答案】 B2. 【问题】 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和( )。A.前期费用B.房屋开发费C.财务费用D.办公费【答案】 D3. 【问题】 下列关于房屋征收评估原则和要求，表述正确的是（ ）。A.被征收房屋价值时点为房屋征收公告决定之日B.某房屋征收工程范围较大，可以由三家房地产估价机构共同承担C.被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地所有权价值D.对于未经登记的建筑，应当按照征收部门的认定、处理结果进行评估【答案】 B4. 【问题
3、】 某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（）。A.75.56B.81.67C.85.00D.86.67【答案】 B5. 【问题】 保留价的知情人不包括（）。A.委托人B.拍卖人C.竞买人D.公证人【答案】 C6. 【问题】 民法总则规定，普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间，其诉讼时效期间为（）。A.1年B.2年C.3年D.20年【答案】 C7. 【问题】 (2017
4、年真题) 各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由（）负责。A.住房和城乡建设部B.人力资源和社会保障部C.各省级房地产行政主管部门D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会【答案】 D8. 【问题】 某已抵押的收益性房地产每年收益情况如下，有效毛收入500万元，房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，业主支付的水电费、供暖费等40万元，房地产税等65万元，抵押贷款还本付息额70万元，收益法估价中，该房地产的净收益为（）万元。A.245B.275C.315D.345【答案】 D9. 【问题】 下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量
5、表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表【答案】 D10. 【问题】 某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2天），报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。A.98.80B.592.81C.691.61D.667.22【答案】 A11. 【问题】 下列经分类后的房地产中，不属于按经营使用的方式划分的种类的是（ ）。A.出租房地产B.自营房地产C.自用房地产D.抵押房地产【答案】 D12. 【问题】 实物
6、投资可分为（）。A.固定资产投资、流动资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.直接投资和间接投资D.短期投资和长期投资【答案】 A13. 【问题】 下列关于质权特征的表述中，错误的是（）。A.质权是一种担保物权B.质权的标的物只能是不动产权利C.质权需转移质物的占有D.质权是就质物优先受偿的权利【答案】 B14. 【问题】 在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（ ）。A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量【答案】 B15. 【问题】 甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根
7、据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为（）万元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56【答案】 A16. 【问题】 在房地产估价中，将农地视为（ ）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险【答案】 A17. 【问题】 自治州、自治县的自治条例和单行条例，报（）批准后生效。A.全国人民代表大会及其常务委员会B.国务院C.省.自治
8、区.直辖市的人民代表大会D.省.自治区.直辖市的人民代表大会常务委员会【答案】 D18. 【问题】 张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】 B19. 【问题】 对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方
9、法的测算结果一致【答案】 D20. 【问题】 下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 (2015年真题) 股票市场的融资方式有（）。A.首次公开募股B.配股C.发行可转换债权D.发行认股权证E.增发股票【答案】 ABD2. 【问题】 物业管理的社会化有两个基本含义，即（）。A.房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业B.物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业C.物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业D.物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业E.政府
10、职能部门要到社会上去选聘物业服务企业【答案】 CD3. 【问题】 (2017真题) 下列房地产行为中，应当缴纳契税的有（）。A.房屋赠与B.房屋作价入股C.房屋交换D.房屋抵押E.房屋租赁【答案】 ABC4. 【问题】 HFC接入网采用（）传输介质接入住宅小区。A.同轴电缆B.光纤C.5类双绞线D.无线介质【答案】 B5. 【问题】 下面的安全协议中，（）是替代SSL协议的一种安全协议。A.PGPB.TLSC.IPSecD.SET【答案】 B6. 【问题】 房地产开发项目的基本报表包括（）。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】 ABCD7
11、. 【问题】 经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，不包括（）。A.销售收入B.出租收入C.营业外收入D.补贴收入E.自营收入【答案】 CD8. 【问题】 估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。A.该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.收益年限由土地的剩余年限决定C.装修改造的前提是现有工业房地产的价值小于装修改造后的房地产价值D.预测该类商业地产每年以3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算【答案】 BD9
12、. 【问题】 运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（）。A.稳定.具可预见性及透明的房地产政策B.一套统一.严谨及健全的房地产法规C.一个较多公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库【答案】 CD10. 【问题】 下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法正确的有（）。A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知B.保修费用由施工单位承担C.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收，涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案D.保修费用由质量缺陷的
13、责任方承担E.因保修不及时造成新的人身.财产损害，由建设单位承担赔偿责任【答案】 ACD11. 【问题】 甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2016年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其
14、中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。A.提取法定公积金0万元B.按股东持股比例分配2850万元C.提取法定公积金380万元D.按股东持股比例分配3800万元【答案】 AB12. 【问题】 建筑业企业资质分为( )三个序列。A.施工总承包资质B.专业承包资质C.专业分包资质D.综合承包资质E.施工劳务资质【答案】 AB13. 【问题】 下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【答案
15、】 BCD14. 【问题】 短期偿债能力指标主要有（）。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.存货周转率E.存货周转天数【答案】 AB15. 【问题】 经营性国有土地使用权可以通过( )方式取得。A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让【答案】 BC16. 【问题】 下列关于计征房产税的说法中，正确的是( )。A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B.房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收C.对于非出租的房产，以房产原值的70%90%为税基D.对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%E 房产税按年计征，分期缴纳【答案】 ACD17. 【
16、问题】 下列财务指标中，反映企业营运能力的有( )。A.资产负债率B.存货周转率C.存货周转次数D.应收账款周转率E.应收账款周转次数【答案】 BCD18. 【问题】 估价所需资料主要包括下列（）。A.反映估价对象状况的资料B.估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料D.对房地产价格有普遍影响的资料E.建筑物建造阶段工程监理资料【答案】 ABCD19. 【问题】 按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场【答案】 ABCD20.
17、【问题】 下列属于房地产行政法规的有（）。A.城市商品房预售管理办法B.物业管理条例C.建筑装饰装修管理规定D.房地产开发企业资质管理办法E.住房公积金管理条例【答案】 B三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。
18、第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）【答案】本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为A元1）第1年：年初自有资金投入200万
19、元，年末销售收入4008000320（万元）2）第2年：年初自有资金投入400万元，年末销售收入6007800468（万元），年末还本息：400（110%2）480（万元）3）第3年：年末出租收入100012A60%7200A，年末运营成本为7200A30%2160A或者直接计算出第3年末的净经济收入：100012A60%（1-30%）5040A4）第4年：年末出租收入100012A70%8400A，年末运营成本为8400A30%2520A或者直接计算出第4年末的出租净收入：10001270%（1-30%）5880A5）第5年：年末出租收入100012A80%9600A，年末运营成本为9600
20、A30%2880A或者直接计算出第5年末的出租净收入：10001280%（1-30%）6720A6）第650年：年末出租收入100012A90%10800A，年末运营成本为10800A30%3240A或者直接计算出第6年末的出租净收入：10001290%（1-30%）7560A自有资金现金流量表2. 张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是
21、（500012）1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是700001000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。问题：1张某的选择是否正确?2针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?【答案】（1）张某的选择不一定正确。（2）理由：如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，第一，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2如选
22、择酒店式公寓，其建议包括：尽量选择70年产权的公寓；区位选择非常重要；配套服务设施要齐全；选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。3. 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？【答案】1.政府收购
23、该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：(1)建筑物拆除费用。(2)土地开发费用（如七通一平费用）。(3)其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。4. 甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价
24、所需的资料？、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？【答案】1、【正确答案】本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。【正确答案】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。5. 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公
25、楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2.拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竟买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？【答案】1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。(或:估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；估价机构仅对委托人负责;法院是委托人，借款企业不是委托人）2.拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。3.应注意以下费用：拍卖机构佣金；补缴土地使用权出让金；房地产交易相关税费;估价机构的评估费用。