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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有不同的反应，（）对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击。A.从容不迫型竞争者B.选择型竞争者C.凶猛型竞争者D.随机型竞争者【答案】 C2. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2018年6月1日，该项目取得商品房预售许可
2、证，准许销售300套。A.100B.200C.300D.400【答案】 C3. 【问题】 某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】 A4. 【问题】 根据中华人民共和国刑法，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。A.3B.5C.7D.10【答案】 B5. 【问题】 甲房
3、地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。A.10000B.11000C.14000D.15000【答案】 B6. 【问题】 某企业拟集中向某一特定消费群体提供服务以满足该群体的各种需求，这种目标市场选择模式是（）。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】
4、 D7. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（ ）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平【答案】 C8. 【问题】 2011年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某县一块国有土地的使用权，投资6000万元，开发普通商品住房。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。该项目于2011年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2012年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。A.土地补偿费B.
5、土地使用权出让金C.土地闲置费D.房屋拆迁安置费【答案】 B9. 【问题】 房地产转让应当以申报的（）作为缴纳税费的依据。A.重置价格B.实际价格C.成交价格D.挂牌价格【答案】 C10. 【问题】 下列选项中，不属于竞争导向定价法的是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】 D11. 【问题】 个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。A.政府B.建造商C.开发商D.物业管理企业【答案】 C12. 【问题】 估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。A.应作为估价资料归档B.不应作为估价资料归档C.由估价机构决定是否归档D.依委托
6、人的意见决定是否归档【答案】 A13. 【问题】 某城中村的待改造棚户区，其居住用地属于（ ）。A.一类居住用地B.二类居住用地C.三类居住用地D.四类居住用地【答案】 C14. 【问题】 （ ）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权【答案】 A15. 【问题】 考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制（）。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】 A16. 【问题】 房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（ ）年以上的房
7、地产估价师。A.1B.2C.3D.4【答案】 C17. 【问题】 某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。A.市场价格上升B.市场价格下降C.市场价格不变D.市场价格变化不确定【答案】 B18. 【问题】 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】 C19. 【问题】 廉租住房单
8、套建筑面积控制在（）m2以内，保证基本居住功能。A.30B.40C.50D.60【答案】 C20. 【问题】 旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题
9、】 确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（ ）。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【答案】 AB2. 【问题】 不动产登记薄记载的内容包括（）。A.自然状况B.权属状况C.权利限制D.提示事项E.不动产市场价值【答案】 ABCD3. 【问题】 使用Telnet协议进行远程登录时需要满足的条件不包括（）。A.本地计算机上安装包含Telnet协议的客户端程序B.必须知道远程主机的IP地址或域名C.必须知道登录标识与口令D.本地计算机防火墙入站规则设置允许Telnet访问【答案】 D
10、4. 【问题】 房地产市场失灵的主要原因有（）。A.垄断B.外部性C.信息不对称D.住房问题E.通货膨胀及失衡【答案】 ABC5. 【问题】 有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有( )。A.须领取建设工程规划许可证B.须领取国有土地使用权证书C.须领取施工许可证D.须领取广告许可证【答案】 ABC6. 【问题】 房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小【答案】 ACD7. 【问题】 关于城乡规划控制线的表述，正确的有（ ）。A.小区的建筑必须在退红线范围内B.紫线用于保护历史文化街区和历史建筑C.
11、绿线用于保护地表水体D.城市蓝线应当与城市规划一并报批E.城市黄线应当在城市市政保护规划中划定【答案】 ABD8. 【问题】 当需求增加且供给也增加时，下列表述正确的有（）。A.均衡数量增加B.供给曲线向左下方移动C.需求曲线向右上方移动D.均衡价格下降E.均衡价格可能下降【答案】 AC9. 【问题】 (2017年真题) 效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法【答案】 BD10. 【问题】 以下属于修建性详细规划内容的有 ( )。A.绿地系统规划设计B.规定各地块土地使用、建筑容量C.建设
12、条件分析和综合技术经济论证D.工程管线规划设计E.竖向规划设计【答案】 ACD11. 【问题】 动态序列的总变动一般可以分解为（）四种动态趋势与波动的经典模式。A.长期趋势B.季节波动C.年度波动D.循环波动E.不规则波动【答案】 ABD12. 【问题】 关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的C.在投资分析中，一般采用单利计息D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算【答案】 B13. 【问题】 某城市政府为修建环城高速公路，委托银行
13、组成承销团，面向社会发行期限为 20 年的建设债券。该债券种类属于（）。A.金融债券B.长期债券C.公募债券D.公债券E.抵押债券【答案】 BD14. 【问题】 市场法中权益状况调整的内容包括（）。A.土地使用期限B.容积率C.土地开发程度D.房屋空间布局E.地役权设立【答案】 AB15. 【问题】 反映企业短期偿债能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.资产报酬率E.应收账款周转率【答案】 AB16. 【问题】 某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估
14、价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。A.施工许可证B.土地使用权证书C.建筑质量许可证D.消防安全许可证【答案】 AB17. 【问题】 关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后
15、续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】 ABC18. 【问题】 下列关于物权和债权的表述中，正确的有( )。A.物权的权利主体和义务主体特定B.物权不能由民事权利主体随意设定C.物权具有优先性，债权具有平等性D.物权的设定必须公示，而债权由当事人自由确定E.物权是一种财产权，而债权不属于财产权【答案】 BCD19. 【问题】 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2
16、017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。A.房地产实际使用人或管理人B.被征收人C.房屋征收部门D.注册房地产估价师【答案】 BCD20. 【问题】 关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术【答案】 AD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 基准地价系数修正法是根据替代原则，就估价对象的区位条件与所在区域的平均条件相比较,按照基准地价的修正体系进行区位因素及其他
17、相关修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。根据城镇土地估价规程及成都市土地定级估价成果，采用基准地价系数修正法的计算公式为：估价对象地价=区域基准地价X(1区位修正系数）X基准日修正系数X容积率修正系数X使用年期修正系数X土地权利状况修正系数士土地开发程度修正值1.基准地价成果简介及内涵成都市于1992年完成城区土地定级估价工作，2001年根据成都市城市规划，并考虑到城市向东、向南发展的趋势及高新区建设的需要，对城区土地定级和基准地价进行了更新，面积达442.20km2。土地定级采用综合定级与分类定级相结合的技术途径，在综合定级的基础上将市区土地按商业、住宅、工业三种土地利用类型进行了
18、土地级别划分，其中商业、住宅用地定级划分为七个级别，工业用地定级划分为五个级别。土地估价采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等多种方法，得到城区土地按不同用地性质（商服、住宅、工业）的分类定级及各类用地基准地价及相应的地价修正体系。该项成果通过了四川省国土资源厅验收并在国土资源部备案，四川省国土资源厅于2001年12月25日以川国土资函2001685号关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函批准，成都市人民政府于2002年8月7日以“成都市土地级别与基准地价已经通过国土资源部和四川省国土资源厅批准更新”公告予以推广实施。由于估价对象设定为住宅用地，下面具体介绍成都市住宅用地基准地价的内涵。成
19、都市现行住宅用地的基准地价修正体系主要包括修正因素说明和因素修正系数两个子体系，根据成都市住宅用地的特点，选择了影响住宅用地的交通条件、位置、基础设施完善度、公用设施完备度、规划条件等区位因素及宗地个别条件、使用年期、容积率等个别因素。(2)成都市住宅用地的基准地价内涵基准期日：2000年1月1日。土地开发程度：设定区域为“六通”（通上水、通下水、通电、通信、通气、通路），宗地内“场平”(场地平整）。使用年期：设为住宅用地法定最高年限即70年。容积率:住宅用地标准(平均)容积率设定为1.2。土地权利状态：基准地价为有偿使用（出让、作价人股、出租），无土地他项权利限制条件下一定年期的土地使用权价
20、格。【答案】改错如下(1)基准日修正系数为：103/100=1.0300(2)容积率修正系数为：1.0408/1.00=1.0408(3)估价对象的地价为：1333X(1+3.895%)X1.0300X1.0408X0.9970X1.0000+0元/m2=1480.21元/m2(4)基准地价系数修正法测算，见表390。2. 指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告
21、中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能
22、满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查
23、勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。3. （二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。【答案】（1）每年的净收益期望值为：15错误0.5+12错误0.3+10错误0.2=13.10
24、（万元）。当租赁期为3年时，净现值为：当租赁期为5年时，净现值为：加权净现值为：2.58错误0.4+4.66错误0.6=3.83（万元）。（2）按净现值从小到大排列，如表3所示。净现值不小于零的累计概率为：最适宜发排成5号字S92文件，如发排成其他字号或MPS等格式的大样及变通排版的部分可能要稍加调整。4. 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费和相应的管理费投入
25、时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000平方米建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时,项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。【解】采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目
26、在1998年1月1日的价格为V，估算如下：1.计算开发完成后的价值3000元/m2X5000m2+(1+1.665%)=14754340元4.计算销售税费和销售费用14754340元X(6%+3%)+(1+1.665%)=1306143元5.计算利润(V+2641102+130969+1306143)X20%=(0.2V+815643)元6.计算项目价格开发完成后的价值一建筑费一管理费一销售税额和销售费用一利润=(14754340-264110213096913061430.2V-815643)元V=8217069元【答案】改错如下：(1)计算管理费错，应为：2641102元X5%=13205
27、5元(2)计算销售税费和销售费用错，应为：14754340元X(6%+3%)=1327891元(3)计算利润错，应为：（V+2641102+132055)X20%=0.2V+5492315. 张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（500012）1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是700001000000=7%，所以选择购买酒
28、店式公寓。问题：1张某的选择是否正确?2针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?【答案】（1）张某的选择不一定正确。（2）理由：如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，第一，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2如选择酒店式公寓，其建议包括：尽量选择70年产权的公寓；区位选择非常重要；配套服务设施要齐全；选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。