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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】 B2. 【问题】 房屋登记费按（）收取。A.房屋面积B.件C.房屋体积D.房屋价值【答案】 B3. 【问题】 当居民收入的增加是( )的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】 B4. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以
2、下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。A.100B.200C.300D.400【答案】 C5. 【问题】 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领建设用地规划许可证【答案】 C6. 【问题】 (2017年真题) 估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。A.宏观社会经济环境B.
3、房地产市场供求关系C.租户支付租金能力D.银行贷款利率【答案】 D7. 【问题】 投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动【答案】 B8. 【问题】 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让
4、中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。A.5B.8C.9.6D.10.6【答案】 C9. 【问题】 某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（ ）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】 B10. 【问题】 王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙
5、面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为( )m2。A.48.5B.49C.51D.45.5【答案】 A11. 【问题】 关于债务融资的说法，错误的是（ ）。A.债务融资需要还本付息B.债务融资所得资金属于资本金C.债务融资支付的利息可在税前扣除D.租赁融资属于债务融资【答案】 B12. 【问题】 （2011年真题）城市规划中确定的必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为城市（ ）。A.绿线B.蓝线C.黄线D.紫线【答案】 C13. 【问题】 （2017年真题）某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28
6、日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进行实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。A.县房屋征收办公室B.镇人民政府C.县人民政府D.县国土资源管理局【答案】 C14. 【问题】 （2016年真题）建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取（ ）。A.建设工程规划许可证B.建设工程施工许可证C.建设用地规划许可证D.国有土地使用证【答案】 B15. 【问题】 （）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】
7、 D16. 【问题】 （2013年真题）经营性自用的房产缴纳房产税的计税依据是（ ）。A.房产原值B.房产净值C.房产余值D.房产市场价格【答案】 C17. 【问题】 拆迁估价时点一般为( )之日。A.接受估价委托B.实地现场勘察C.开始实施拆迁D.房屋拆迁许可证颁发【答案】 D18. 【问题】 一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（）。A.越小B.越大C.越难控制D.越难估算【答案】 A19. 【问题】 下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。A.对住宅本身进行投资改良B.由于人口增长对住宅的需求增加C.因通货膨胀导致住宅价格上升D.因人工成本上升导致住宅
8、重置成本提高【答案】 B20. 【问题】 超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（ ）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 建设工程规划许可证由（）核发。A.城市人民政府城乡规划主管部门B.省人民政府确定的镇人民政府C.县人民政府城乡规划主管部门D.省人民政府确定的主管部门E.县人民政府确定的镇人民政府【答案】 ABC2. 【问题】 某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征
9、地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税
10、率为4%。A.不可以设定，因房屋工程尚未竣工B.可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C.可以设定，因符合在建工程抵押条件D.不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率【答案】 BC3. 【问题】 (2014真题) 下列房地产不得抵押的有（）。A.幼儿园的教学楼B.某大学的校办工厂C.依法查封的房屋D.正在建造的商品房E.已出租的商品房【答案】 AC4. 【问题】 (2017真题) 开放经济中社会总需求由（）构成。A.居民消费B.投资C.政府支出D.净出口E.居民储蓄【答案】 ABCD5. 【问题】 某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税
11、由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税【答案】 CD6. 【问题】 工程建设监理的基本方式是控制，其中的“三控”工作是指工程( )控制。A.进度B.人员C.质量D.安全E.投资【答案】 AC7. 【问题】 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A.利率是由储蓄和投资决定的B.利率是由货币的供求决定的C.利率是由可贷资金的供求决定D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性【答案】 B8. 【问题】 监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、
12、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的（）。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程投资控制D.工程形象控制E.工程报表控制【答案】 ABC9. 【问题】 某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。A.综合楼B.住宅C.水塔D.配套公建用房【答案】 ABD10. 【问题】 (2015真题) 下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有
13、（）。A.宇宙线B.电焊眩光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波【答案】 BD11. 【问题】 在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】 BC12. 【问题】 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】 AC13. 【问题】 从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.存款利率E.投资规模【答
14、案】 ABC14. 【问题】 选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（）。A.商业信誉和财务状况B.可出租面积或可使用面积C.出租单元的面积规划和室内装修D.所需面积大小E.需要提供的物业管理服务【答案】 AD15. 【问题】 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的【答案】 AB16. 【问题】 关于房地产投资优点的说法中
15、，正确的有（）。A.能抵消通货膨胀的影响B.相对较高的收益水平C.提高投资者的资信等级D.投资回收期较短E.投资数额较小【答案】 ABC17. 【问题】 编译和解释是实现高级程序设计语言的两种基本方式，（）是这两种方式的主要区别。A.是否进行代码优化B.是否进行语法分析C.是否生成中间代码D.是否生成目标代码【答案】 D18. 【问题】 房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A.竞争性B.垄断性C.外部性D.均衡性E.信息不对称性【答案】 BC19. 【问题】 求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（ ）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所
16、得税E.房屋保险费【答案】 AC20. 【问题】 房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分）大厦房地产估价报告封面（略）致估价委托人函股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于市路号院内的大厦（以下简称估价对象）的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。我公司估价人员遵循估价原则，按照估价程序，运
17、用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定大厦的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。房地产评估有限公司（公章）法定代表人：（签字、盖章）2016年10月16日目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）估价结果报告【答案】1.抵押目的估价报告名称应为大厦房地产抵押估价报告；2.致估价委托人函中没有说明价值时点；3.致委托人函、估价结果报告和估价技术报告中的估价结果没有披露未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款；4.估价结果报告中估价方法中未说明收益
18、法和比较法的定义；5.估价结果报告中缺风险提示说明；6.估价方法适用性分析。对选用的估价方法未说明估价技术路线；7.估价技术报告估价测算过程中，收益法公式中Y的解释有误，应该是报酬率，而不是资本化率；8.估价技术报告年有效毛收入计算中，押金收益也应乘出租率90及公共面积扣除率20；9.地下车位100的出租率不合理或缺少确定出租率的方法、理由；10.年有效毛收入计算错误，收益价格的计算中，若租约租金低于市场租金，则租约期内按租约租金计算；而若租约租金高于市场租金，则租约期内按市场租金计算；租约期外按市场租金计算；11.年管理费的计算基数错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由；12.比
19、较法中交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；13.区位因素修正错误，应该是可比实例在成交日期的区位因素状况与估价对象在价值时点的区位因素状况相比；14.表格中缺少区位因素和权益因素的情况说明。2. 房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：估字第号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
20、（1）价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。（2）估价依据中城市房屋征收管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。理由：国有土地上房屋征收与补偿条
21、例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地产估价师签字。理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估
22、范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。（6）市场法测算未列出计算公式。理由：房屋征收评
23、估中，市场法评估技术路线为：收集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。3. 房地产估价报告项目名称：市街号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：法院估价机构：房地产估价有限公司估价人员：估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日估价报告编号：2011第号目录（略）致估价委托人函法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于有限公司，位于市街号，建筑面积为
24、411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据房地产估价规范，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体为：（1）封面中“估价人员”应为“注册房地产估
25、价师”。理由：封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。（2）致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。理由：致估价委托人函的内容包括估价对象，估价对象必须完整，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致。（3）注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。理由：估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。（4）在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。4. 某房地产估价机构在开展估价人员业务培训
26、时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第16幢办理了房屋所有权证，其中第12幢长期出租，第36幢自用，第710幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：1该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些?2造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?【答案】1抵押估价的估价对象房屋为第16幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第110幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋
27、所有权证不能登记。2在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：（1）抵押价值遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。（2）征收补偿目的估价的估价对象建筑物数量（10幢）多于抵押目的估价的建筑物数量（7幢）；（3）抵押价值评估要考虑租约的影响。5. 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市
28、场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被省县法院查封，该法院请房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.?【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型
29、，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。