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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列关于法的概念，表述错误的是（）。A.法体现集体意志B.法是由国家制定或认可，以权利义务为主要内容C.法体现国家意志D.法是用国家强制力来保证实现的【答案】 A2. 【问题】 房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质中级以上职称管理人员最少有（ ）人。A.5B.10C.15D.20【答案】 B3. 【问题】 2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估
2、价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.1200B.1800C.2100D.3000【答案】 A4. 【问题】 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20
3、00元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年后的第6个月的还款额为（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元【答案】 A5. 【问题】 （）是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.临界点分析B.保本点分析C.敏感性分析D.盈亏平衡分析【答案】 B6. 【问题】 运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（）的估计值。A.正常B.较低C.平均D.较高【答案】 B7. 【问题】 在住房市场中，存量住房市场的市
4、场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】 A8. 【问题】 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格【答案】 C9. 【问题】 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段【答案】 B10. 【问题】 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，
5、则2006年的净经营收入为（）万元。A.330B.450C.650D.700【答案】 C11. 【问题】 判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】 A12. 【问题】 对承担法律服务的中介组织的人员非法收受他人财物，故意提供虚假证明文件，情节严重的刑事责任为（ ）。A.处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金B.处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金C.处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金D.处十年以上有期徒刑，并处罚金【答案】 C13. 【问题】 用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是（
6、）现金流量表。A.资本金B.财务计划C.项目投资D.投资者各方【答案】 C14. 【问题】 有关房地产按照权益状况划分的说法，错误的是（）。A.共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产B.处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意C.房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途D.已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押【答案】 C15. 【问题】 评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2；乙可比实例的卖方实收价格为7800元m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交
7、易价格的3和6；丙可比实例的成交价格为8300元m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】 D16. 【问题】 某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73【答案】 D17. 【问题】 对于开发-持有出租-出售
8、模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】 A18. 【问题】 在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（ ）。A.消防栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统【答案】 A19. 【问题】 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】 C20. 【问题】 甲公司的主营业务收入为210 亿元，主营业务成
9、本为l82.50 亿元，年初存货为60 亿元，年末存货为10 亿元，其存货周转天数是（）天。A.61B.70C.120D.140【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 成本法主要适用于评估（）的房地产。A.新开发的B.危险房C.正在开发建设D.计划开发建设E.针对特定使用者的特殊需要【答案】 ACD2. 【问题】 房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】
10、 BD3. 【问题】 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】 AC4. 【问题】 在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.基础数据不正确D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】 ABC5. 【问题】 下列关于记名债券优缺点的表述中，不正确的有（）。A.比较安全B.流动性较差C.流动性强D.转让时手续
11、复杂E.转让手续简便【答案】 C6. 【问题】 下列关于投资基金的表述，正确的是（ ）。A.发起人、管理人和托管人之间是信托契约关系B.投资人不干预基金的管理和运作C.风险低于股票，高于债券D.投资基金不可提前终止E.所有的投资基金都可以在证券市场上买卖交易【答案】 ABC7. 【问题】 下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E.内部收益率越高，投资风险就越小【答案】
12、ABC8. 【问题】 教育费附加是随( )附征的的税。A.营业税B.房产税C.增值税D.所得税E.消费税【答案】 C9. 【问题】 成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有（）。A.客厅B.卧室C.厨房D.卫生间E.封闭阳台【答案】 CD10. 【问题】 物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有( )。A.查验申请人提供的权属证明B.审查申请人提供的评估报告C.就登记有关事项询问当事人D.必要时对被登记房屋进行实地查看E.及时登记有关事项【答案】 ACD11. 【问题】 个人转让购买满5 年家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有( )。A.土地增值税B.个人所得税C.增值税D.契税
13、E.印花税【答案】 ABC12. 【问题】 关于房地产投资优点的说法中，正确的有（）。A.能抵消通货膨胀的影响B.相对较高的收益水平C.提高投资者的资信等级D.投资回收期较短E.投资数额较小【答案】 ABC13. 【问题】 一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】 ABD14. 【问题】 关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了
14、物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】 BC15. 【问题】 根据城市房地产装让管理规定，下列房地产中，不得转让的有( )。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.土地是划拨方式取得的E.未取得土地使用权证书的【答案】 BC16. 【问题】 按照噪声随时间的变化情况，噪声分为（）。A.稳态噪声B.机械噪声C.空气动力噪声D.电磁性噪声E.非稳态噪声【答案】 A17. 【问题】 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。A.商业利润B.净运营收益C.潜在毛收入D.有效毛收入E 税后现金流量【答案】 BCD18. 【问题】 从房地产开发企业的角度看，
15、房地产开发过程中投入的资源有（）。A.土地B.劳动力C.资本D.环境E.伙伴关系【答案】 ABC19. 【问题】 根据城市房地产管理法，房地产价格评估，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。A.基准地价B.标定地价C.成交价格D.市场价格E.各类房屋的重置价格【答案】 AB20. 【问题】 关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（）。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有D.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有【答案】 AD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲房
16、地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？【答案】1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估
17、价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。2.复核估价的估价目的可表述为：受XX银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。2. 房地产抵押估价报告估价项目名称：股份有限公司位于市产业园路号房地产抵押价值评估估价委托人：股份有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业期：2011年9月18日至9月27日估价报告编号：估字201
18、1第号致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的【答案】1封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。2“致估价委托人函”应放在“目录”之前。3估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。4估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：（1）法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。（2）法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先
19、受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。5“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。6估价依据中缺房地产估价基本术语标准。7严格讲，在估价依据中，城市房地产抵押管理办法应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。8估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。9估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。10严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。11估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。12估价结果报告中缺少“注册房
20、地产估价师”及其亲笔签名。3. 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000平方米建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时,项目的原开发商拟将项目以
21、合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。【解】采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：1.计算开发完成后的价值3000元/m2X5000m2+(1+1.665%)=14754340元4.计算销售税费和销售费用14754340元X(6%+3%)+(1+1.665%)=1306143元5.计算利润(V+2641102+130
22、969+1306143)X20%=(0.2V+815643)元6.计算项目价格开发完成后的价值一建筑费一管理费一销售税额和销售费用一利润=(14754340-264110213096913061430.2V-815643)元V=8217069元【答案】改错如下：(1)计算管理费错，应为：2641102元X5%=132055元(2)计算销售税费和销售费用错，应为：14754340元X(6%+3%)=1327891元(3)计算利润错，应为：（V+2641102+132055)X20%=0.2V+5492314. 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m
23、2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被省县法院查封，该法院请房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.?【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房
24、地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相
25、关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。5. 房地产估价报告致委托估价方函某市某商厦：某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万
26、元整）。特此通告。某房地产评估咨询有限公司（公章）法人代表：（略）2005年11月20日估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某商厦房地产估价结果报告一、委托方(略）二、估价方(略）【答案】(1)缺少封面及目录。(2)致委托方函缺少估价目的。(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。(4)缺土地的权属状况。(5)不同的部分采用了相同的资本化率。(6)净收益中没有扣除经营利润。(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。(8)估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。(10)风险利率的确定缺乏依据。(11)净收益中不应扣除房产折旧。(12)“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。(13)主体工程耐用年限（80年）确定错误。(14)收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。