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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】 B2. 【问题】 某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房
2、改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。A.7B.8C.9D.10【答案】 D3. 【问题】 下列选项中，不属于年度土地储备计划的是（）。A.年初土地储备规模B.年末土地储备规模C.年度中期开发规模D.年度供应规模【答案】 C4. 【问题】 因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（
3、）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】 C5. 【问题】 某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2?年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2?年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78B.102C.180D.302【答案】 B6. 【问题】 关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。A.潜在毛租金收入物业内全部
4、可出租面积最大可能租金水平B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入C.有效毛收入潜在毛租金收入其他收入D.净经营收入有效毛收入运营费用【答案】 C7. 【问题】 张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。A.M50%M50%（130.5%）B.M5
5、0%M50%/（10.5%）3C.M50%M50%（10.5%）3D.M50%M50%/（130.5%）【答案】 B8. 【问题】 某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（ ）万元。A.824B.924C.844D.944【答案】 A9. 【问题】 某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/，项目销售均价为8500元/，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（ ）万平方米。A.2.60B.2.
6、87C.3.59D.3.80【答案】 D10. 【问题】 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力【答案】 D11. 【问题】
7、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性【答案】 A12. 【问题】 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。A.物业管理水平B.同类型物业的市场供求关系C.业主目标收益要求D.物业适应性【答案】 B13. 【问题】 开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括( )。A.需求分析B.供给分析C.竞争分析D.建造商分析【答案】 D14. 【问题】 关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品
8、房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】 A15. 【问题】 某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生A.等待投资型期权B.放弃型期权C.成长型期权D.柔性期权【答案】 C16. 【问题】 获取土地使用权属于房地产开发中( )的工作。A.资机会选择B.建设阶段C.前期工作D.租售阶段【答案】 C17. 【问题】 铁路干线两侧区域适用（ ）声环境功能区。A.2类B.3类C.4a类D.4b类【答案】 D18. 【问题】 对某种特定的商品来说，下列关于市场
9、容量概念的表述中，正确的是（ ）。A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B.服务市场潜在市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场【答案】 C19. 【问题】 下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】 C20. 【问题】 某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是（）。A.月B.季度C.半年D.年【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列房地产
10、中，不得抵押的有( )。A.共有的房地产B.人民法院查封的房地产C.出租的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产【答案】 B2. 【问题】 下列关于物业管理表述正确的有（）。A.物业管理的内容是保证和发挥物业的使用功能B.广义的物业管理就是对不动产管理活动的总称C.物业管理活动的依据是商品房买卖合同D.提倡按市场规则推行委托物业服务企业实施物业管理是现阶段我国物业管理政策的基本导向E.物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能使其保值增值【答案】 BD3. 【问题】 下列行为属于房地产估价机构的禁止行为的是（）A.利用开展业务之便，谋取不正当利益B.受理与自身有利害关系的业
11、务C.聘用注册房地产估价师从事评估业务D.出具具有重大遗漏的评估报告E.以恶性压价不正当手段招揽业务【答案】 ABD4. 【问题】 成本法主要适用于评估（）的房地产。A.新开发的B.危险房C.正在开发建设D.计划开发建设E.针对特定使用者的特殊需要【答案】 ACD5. 【问题】 房地产开发项目用于销售时，期间费用包括（）。A.经营费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.大修基金【答案】 BCD6. 【问题】 正常成交价格的形成条件包括( )。A.公开市场，交易对象本身也具备市场性B.理性的经济行为C.适当的期间完成交易D.买者和卖者众多，且具有完全信息E 卖者对价格具有控制力量【答案】 A
12、BCD7. 【问题】 收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A.抵押贷款还本付息额B.房地产折旧额C.重置提拨款D.房地产改扩建费用E.所得税【答案】 ABD8. 【问题】 光污染包括（）。A.灯光污染B.玻璃幕墙反光污染C.眩光污染D.宇宙线辐射污染E.视觉污染【答案】 ABC9. 【问题】 物业代理的形式主要有以下( )方式。A.联合代理B.独家代理C.招标代D.投标代理E 政府代理【答案】 AB10. 【问题】 未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有( )。A.警告B.罚款C.限期改正D.限期拆除E.没收实物【答案】 BCD11. 【问题】 对具备房屋
13、功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下停车场免税【答案】 ACD12. 【问题】 下列关于投资基金的特点，表述正确的有（）。A.化零为整B.降低投资风险C.降低投资效率D.弥补中小投资者管理缺陷E.避免国外投资者直接控制国内企业股权【答案】 ABD13. 【问题】 根据不动产登记暂行条例，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。A.继承取得不动产B.购买
14、新建商品住房C.依据人民法院判决取得不动产D.抵押不动产E.农村居民新建住宅【答案】 AC14. 【问题】 下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用【答案】 ABC15. 【问题】 以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。A.基础设施状况B.人口数量和结构C.居民思想观念D.宏观金融政策E 新产品开发能力【答案】 BC16. 【问题】 (2017年真题) 利率调升对房地产投资产生的影响有（）。A.导致房地产实际价值折损B.增加收益现金流C.加大投资者融资成本D.增加市场供给E.抑制市场投资需
15、求【答案】 AC17. 【问题】 下列银行业务中，属于银行负债业务的有（）。A.同业拆借B.托收承付C.抵押贷款D.期货、期权E.大额可转让定期存单【答案】 A18. 【问题】 下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】 BCD19. 【问题】 关于国有土地上房屋征收评估、鉴定收费的说法，错误的有( )。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴
16、定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原房地产估价机构承担【答案】 BD20. 【问题】 房地产间接投资包括（ ）。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答案】 BD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. （二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万
17、元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。【答案】（1）每年的净收益期望值为：15错误0.5+12错误0.3+10错误0.2=13.10（万元）。当租赁期为3年时，净现值为：当租赁期为5年时，净现值为：加权净现值为：2.58错误0.4+4.66错误0.6=3.83（万元）。（2）按净现值从小到大排列，如表3所示。净现值不小于零的累计概率为：最适宜发排成5号字S92文件，如发排成其他字号或MPS等格式的大样及变通排版的部分可能要稍加调整。
18、2. 某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建60000住宅，建造费用为3000元/，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的8、4、3。经政府有关部门批准，项目于2014年6月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5、5.5、1。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（
19、不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014年6月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为14，请完成项目投资现金流量表（表2），并计算该项目的财务净现值。（12分）表1建造费用投入进度、销售收入实现进度计划表2项目投资现金流量表【答案】（1）项目投资现金流量表如下表所示：由题意可得：建造费用3000618000（万元）。专业人员费用1800081440（万元）。其他工程费用及管理费用18000（43）1260（万元）。销售收入9000654000（万元）。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用54000105400（万元）。（2）投资收益率为14是年收益率，换算成季度收益率为3.5，计算时点为2
20、014年6月，则该项目的财务净现值：由上可知，该项目的财务净现值大于0，项目可行。3. 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000平方米建筑面积按3000元/
21、m2预售。开工后第二季度结束时,项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。【解】采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：1.计算开发完成后的价值3000元/m2X5000m2+(1+1.665%)=14754340元4.计算销售税费和销售费用14754340元X(6%+3%)+(1+1.665%)=
22、1306143元5.计算利润(V+2641102+130969+1306143)X20%=(0.2V+815643)元6.计算项目价格开发完成后的价值一建筑费一管理费一销售税额和销售费用一利润=(14754340-264110213096913061430.2V-815643)元V=8217069元【答案】改错如下：(1)计算管理费错，应为：2641102元X5%=132055元(2)计算销售税费和销售费用错，应为：14754340元X(6%+3%)=1327891元(3)计算利润错，应为：（V+2641102+132055)X20%=0.2V+5492314. 某房地产开发企业于2010年3
23、月末以20000万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于2010年6月末动工建设，建设投资中有12000万元为年利率7.5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为4000万元，发放时间为2010年6月末；第二笔贷款为6000万元，发放时间为2010年9月末；第三笔贷款为2000万元，发放时间为2010年12月末。借款合同约定的还款方式是：2011年6月前只计息不还款；2011年6月起在每期末支付当期利息；本金于2012年3月末归还5000万元，2012年6月末一次归还所剩本金和利息。请计算该项目各期借款的还本付息额。完成下面项目各期还本付息表（见表2）。表2项目各期还本付息表（单位：万
24、元）【答案】计算该项目各期借款的还本付息额如下：（1）2010.6应计利息：（2）2010.9应计利息：（3）注意三笔贷款发生的时点，不能再假定每笔贷款发生在每季季中。（4）2012.6期末借款本息累计值等于期初借款本息累计值加上本期应计利息。依次计算，完成项目各期还本付息表如表3所示。表3项目各期还本付息表（单位：万元）5. 指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算
25、公式如下：房地产价格土地重新取得成本建筑物重置总价建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得成本为：土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=28093.88=26286.4（元）2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2015年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2016年1月1日公布的房屋重置
26、价格标准中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=350093.88=328580（元）3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧建筑物重置总价（1成新率）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧=328580（1-70%）=98574（元）4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价=26286.4+32858098574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=26093.88=24408.8（元）；2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=400093.88=375220（元）；3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。