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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】 B2. 【问题】 采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（ ）为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】 C3. 【问题】 （ ）对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。A.国务院B.国务院建设主管部门C.国务院人
2、力资源和社会保障主管部门D.国务院国土资源主管部门【答案】 B4. 【问题】 估价档案保存期限应不少于10年，起算日期为（）。A.估价作业开始日期B.估价对象实地查勘之日C.价值时点D.估价报告出具之日【答案】 D5. 【问题】 2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于20
3、18年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.1200B.1800C.2100D.3000【答案】 A6. 【问题】 为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，一般很少通过强调（）来吸引租户。A.所处的位置B.周围景观C.通达性D.租金低廉【答案】 D7. 【问题】 下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是( )。A.新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定B.经济适用住房建设用地使
4、用权须采取出让方式取得C.经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素D.计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等四项成本因素为基础计算【答案】 B8. 【问题】 现行教育费附加征收率为（）。A.1%B.3%C.5%D.7%【答案】 B9. 【问题】 某生产运营中的火力发电厂，存在一独立烟囱，针对其污染源的类型，表述错误的是（）。A.点源B.固定源C.高架源D.间断源【
5、答案】 D10. 【问题】 下列关于房地产估价职业道德的说法中，正确的是（ ）。A.房地产估价职业道德属于外在的规范B.房地产估价职业道德具有强制力，因而对房地产经纪人员具有约束力C.它说明了在房地产估价活动中应做什么，不应做什么，而应怎样做需要房地产从业人员探索D.房地产估价职业道德通过道德规范和行业行为规范约束房地产估价师【答案】 D11. 【问题】 物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务（ ）成本。A.社会最低B.社会最高C.平均先进D.社会平均【答案】 D12. 【问题】 新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。A.一级B.二级C.三级D.临时资质【答案】 C1
6、3. 【问题】 2010年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。20
7、12年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2012年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2012年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。A.750B.900C.1400D.1800【答案】 C14. 【问题】 在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】 C15. 【问题】 下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 A16. 【问题】 对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的（）。A.
8、有效性B.经济性C.参与性D.广泛性【答案】 A17. 【问题】 某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】 D18. 【问题】 收集估价所需资料的渠道不包括（ ）。A.要求委托人提供B.在实地查勘估价对象时获取C.查阅估价机构自己的资料库D.自己直接判断【答案】 D19. 【问题】 下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法【答案】 A20. 【问题】
9、 某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（）万元。A.16.79B.18.12C.25.01D.31.17【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 城市房地产管理法规定的房地产基本制度有（）等。A.国有土地有偿有限期使用制度B.房地产成交价格申报制度C.房地产价格评估制度D.住房公积金制度E.房地产价格评估人员资格认证制度【答案】 BC2. 【问题】 房地产投资的作用主要包括（）。A.带动经济发展B.促进就业C.减少财政收入D.改善居
10、住条件E.降低投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响【答案】 ABD3. 【问题】 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E 外部环境要素为最适当的组合【答案】 AC4. 【问题】 下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。A.征收的实质是强制收买B.征用的实质是强制使用C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为D.征用是所有权的改变，不返还E.征收.征用都是无偿的，不给予补偿【答案】 AB5. 【问题】 (2015真题) 关于拍卖保留价的说法中，正确的有（
11、）。A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等同于目前市场价E.保留价一般低于目前市场上的交易价【答案】 ABC6. 【问题】 (2017年真题) 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A.金融投资型B.收益型C.实物投资型D.机会型E.收益加增值型【答案】 BD7. 【问题】 下列属于物业管理的基本制度的是（）。A.业主委员会制度B.物业服务招投标制度C.物业服务企业注册制度D.物业承接查验制度E.基础专项维修资金制度【答案】 BD8. 【问题】 下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有( )。A.旅游设施用
12、地B.商品住宅开发用地C.廉租住房用地D.高新技术研发用地E.烟草企业用地【答案】 ABD9. 【问题】 关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】 AB10. 【问题】 下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有( )。A.将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金B.因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入C.材料核算人员因为疏忽，没有登
13、记明细帐D.会计数据计算、抄写差错E.为调节利润多记待摊费用【答案】 A11. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有（）。A.项目用地B.市场的供给和需求量C.价格D.竞争能力E.外围基础设施【答案】 BCD12. 【问题】 财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括（）。A.会计假设B.会计确认C.会计计量D.会计记录E.会计报告【答案】 BCD13. 【问题】 一般来说，债券具有( )特征。A.偿还性B.决策参与性C.流动性D.安全性E.收益性【答案】 ACD14. 【问题】 关于房地产开发企
14、业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式【答案】 BC15. 【问题】 关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术【答案】 AD16. 【问题】 商品房销售中，禁止的行为包括（）
15、。A.返本销售B.实名制购房C.未取得商品房预售许可证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人将购买的期房再行转让【答案】 ACD17. 【问题】 下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术【答案】 AD18. 【问题】 不确定型决策常用的决策方法有（）。A.最大可能法B.小中取大法C.大中取大法D.决策树法E.最小最大后悔值法【答案】 BC19. 【问题】 下列估价目的中，对已出租的房地产
16、应考虑租约影响的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价【答案】 ACD20. 【问题】 农用地包括（）。A.养殖水面B.草地C.耕地D.水利设施用地E.未利用地【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司拥有的某汽车加油站于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢,有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。请问：1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料
17、？【答案】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：营业楼及加油棚各一幢、若干个储油罐、加油机和加油枪、加油站所占用的土地。2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：房地产权证；若干个储油罐、加油机和加油枪等的型号、购置时间、寿命等资料;装修改造的具体项目。2. 假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常建设成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：地价=预计开发完成后不动产总价一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用1.预计开发完成后房地产价格由于上海社会经济的稳定发展和土地使用制度的不断完善，近
18、年来上海市住宅价格保持了稳定增长势头。估价对象所在区域也处于开发建设期，随着交通、市政配套等生活条件的改善和居住规模的扩大，住宅价格会有所上升。因此，应在当前市场价格水平的基础上，根据住宅价格的走势，合理预测开发完成后的售价。(1)市场比较法评估当前市场价格。根据委托方提供的资料（表380)，调查目前待估宗地所在地区同类用途物业的售价水平多在每平方米建筑面积29003200元，类似的住宅楼盘较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。1)市场比较法可比案例：XX苑：均价3080元/m2，XX路、XX路。XX花园：均价3150元/m2，XX路XX弄。XX花园：均价3050元/m2，XX路XX号。2)
19、修正系数及说明:可比案例A、B均为2002年9月份销售均价，案例C为2002年5月份平均售价，根据区域住宅价格上涨情况（见XX区X环地区住宅预售价格及增长幅度表），分别给予2%、2%、4%的期日修正。估价对象为待建地块，与可比案例相比，交通条件、商服繁华程度和配套设施完善程度都稍差，分别作1%的修正。估价对象与可比案例均为住宅小区熟地，交易情况、个别因素均不作修正。见表381。【答案】改错如下：(1)预测开发完成后的售价=3083元/m2X(l+7%)=3300元/m2(取整）。(2)建安成本合计为1160元/m2。(3)专业费=1160元/m2X5%=58元/m2。(4)管理费=(1160+
20、58)元/m2X5%=60.9元/m2。(5)建筑物建设成本合计为：（1160+58+60.9)元/m2=1278.9元/m2。(6)贷款利息=1278.9X0.0531+0.11X地价=67.91+0.11X地价(7)投资利润=地价X15%X2+1278.9X15%X1=191.84+0.3X地价(8)销售税费合计:8.065%X3300元/m2=266.14%/m2。(9)熟地楼面地价=33001278.9(67.91+0.11X地价）一（191.84+0.3X地价）一266.14=1495.21-0.41X地价楼面地价=1495.21万元/1.41万m2=1060.43元/m2。(10)
21、楼面地价=(1060.43320)元/m2=740.43元/m2。(11)土地单价=740.43元/m2X1.3=962.56元/m2。3. 某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/m2，其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%；至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需15年，还需投入4%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当
22、地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。（折现率为10%）【答案】方法一：（1）面积计算（1分）规划面积=2000002=40（万m2），商品房面积=4080=32（万m2），限价房面积=4020=8（万m2）。（2）售价计算（2分）（万元），其中，（700032+48008）=262400（万元）（3）续建费用计算（5分）1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3分）（万元）（单价=
23、617.83元/m2），其中（1+10+6）（1分），（1+10）1.25或单独贴现计算：4. 因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
24、、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关
25、规定。根据国有土地上房屋征收评估办法，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。5. 李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元
26、/m2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次，考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定【答案】1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。