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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列各项中，不属于招标文件内容的是（）。A.投标人须知B.评标办法C.技术标准和要求D.投标函及投标函附录【答案】 D2. 【问题】 某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5、6，投资利润率为20。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】 B3. 【问题】 某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理
2、费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。A.261.67B.436C.527.8D.654.12【答案】 B4. 【问题】 “三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法【答案】 C5. 【问题】 后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假
3、设为在所发生的时间段的（ ）。A.期初B.期中C.期末D.任意阶段【答案】 B6. 【问题】 以下关于廉租住房的表述中，不正确的是（ ）。A.财政投资，实行土地划拨和税费减免B.以低租金出租C.套均60m2左右D.向城镇低收入住房困难家庭供应【答案】 C7. 【问题】 规范房地产市场行为的方法不包括( )。A.产权登记B.规范交易行为C.建立房地产价格评估制度D.城市规划指导【答案】 D8. 【问题】 甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲
4、公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。A.测算河景房与非河景房的销售价差B.测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息C.测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息D.测算河景房与非河景房的销售价差，加上甲公司支付给乙公司的补偿金及利息【答案】 D9. 【问题】 房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区，
5、项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。A.建设单位B.监理单位C.施工单位D.设计单位【答案】 A10. 【问题】 甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，
6、2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.选用办公用途的三个可比实例B.选用酒店用途的三个可比实例C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍D.本着谨慎原则，应优选比较法【答案】 A11. 【问题】 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】 D12. 【问题】 某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000 元/m2，销售均价为6500 元m2，营业税金及附加为销售收
7、入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是（）。A.14.32%B.18.62%C.19.03%D.23.08%【答案】 A13. 【问题】 砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】 D14. 【问题】 某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用
8、在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。A.261.67B.436C.527.8D.654.12【答案】 B15. 【问题】 在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费每平方米造价指标建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】 C16. 【问题】 某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产 的重新购建价格为（）万元。A.939.56B.947.80C.9
9、52.51D.986.84【答案】 C17. 【问题】 (2015年真题) 住房置业担保公司为个人购置住房借款，提供担保的方式是（）。A.质押B.一般保证C.抵押D.连带责任保证【答案】 D18. 【问题】 参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】 D19. 【问题】 下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A.收益现金流
10、风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险【答案】 A20. 【问题】 (2017年真题) 投资决策方法中的决策树法，常用于解决（）决策的问题。A.确定型B.成长型C.风险型D.不确定型【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 决定写字楼基础租金水平的因素包括（ ）。A.抵押贷款还本付息B.运营费用C.物业管理费D.目标投资收益率E.空置损失【答案】 ABD2. 【问题】 下列关于强制拍卖的表述，正确的有（）。A.买受人不是强制拍卖的关系人B.人民法院是强制拍卖的主体，也是拍卖人C.强制拍卖标的的所有权人只是强制拍卖的关系人D.强制拍
11、卖的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产E.强制拍卖的标的须为人民法院采取了控制性措施的财产【答案】 CD3. 【问题】 (2017年真题) 从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.存款利率E.投资规模【答案】 ABC4. 【问题】 某城市政府为修建地铁，委托银行组成承建团，面向社会发行期限为12年的建设债券。该债券种类属于（）。A.金融债券B.长期债券C.公募债券D.公债券E.抵押债券【答案】 BD5. 【问题】 金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。A.流动性B.安全性C.偿还性D.营利性E.地域性【答案】 ABD6. 【问题】 在
12、建筑材料性质中，属于建筑材料力学性质的有( )。A.硬度和耐磨性B.密度C.弹性和塑性D.脆性和韧性E.吸水性和吸湿性【答案】 ACD7. 【问题】 估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。A.土地形状B.土质状况C.土地使用年限D.土地幵发程度E.容积率【答案】 ABD8. 【问题】 房地产价格构成中的开发成本包括（）。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售税费E.开发利润【答案】 ABCD9. 【问题】 债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.股息或分红D.租售收益E 协议中规定的有关费用【答案】
13、B10. 【问题】 保险可运用资金，除（）外，保险公司的可运用资金主要由各种责任准备金组成，大多属于公司负债。A.筹备金B.资本金C.保险利润D.留存收益E.寿险准备金【答案】 BD11. 【问题】 以下可以作为质押品提供担保的有（）。A.商标权B.土地使用权C.专利权D.房屋使用权E.企业使用权【答案】 AC12. 【问题】 房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。A.临时用地土地使用权B.农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)C.宅基地使用权(为农民集体土地上的)D.行政划拨土地使用
14、权(为农民集体土地上的)E 出让土地使用权(为国有土地上的)【答案】 ABC13. 【问题】 房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有( )。A.社会养老保险B.健康保险C.劳动工伤保险D.意外伤害保险E.失业保险【答案】 AC14. 【问题】 房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差【答案】 ABC15. 【问题】 关于拍卖保留价的说法，正确的有( )。 A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等同于目前市场价E.保留价一般低于目前市场上的交
15、易价【答案】 ABC16. 【问题】 专业估价的特点主要有（）。A.由取得相关资格的专业人员完成B.是一种专业意见C.具有社会公信力D.有偿或者无偿服务E.承担法律责任【答案】 ABC17. 【问题】 下列关于厂商均衡条件的说法中，正确的有（）。A.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等B.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等C.此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量D.此时厂商的产量一定时，成本支出最少E.此时厂商的产量一定时，成本支出最多【答案】 ACD18. 【问题】 下列选项中，运用比较法估价的一般步骤包括（）。A.收集交易实例B.选取可比实例C.建立比较基础D.计
16、算比较价值E.分解比较系数【答案】 ABCD19. 【问题】 10.下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于指导性指标的有（ ）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑限制高度E.建筑红线后退距离【答案】 BC20. 【问题】 由于具有（）特性，房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久E.独一无二【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 本次估价背景情况如下:甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房
17、屋所有权人为丁公司，坐落于XX市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张XX带领注册房地产估价师王XX和估价助理人员李XX进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王XX、李义义具体承担了估价报告撰写工作，张XX对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面:房地产抵押估价报告估价报告编号:XX估字2017第Xx号估价项目名称:XX市金达广场1005室房地产市场价值评估估价委托人:丙银行房地产估价机构:甲房地产估价机构注册房地产估价师:王XX、李XX估价报告出
18、具日期:2017年7月15日【答案】1.封面中，估价报告名称“房地产抵押估价报告”错误，改为“房地产估价报告”。2.“估价委托人:丙银行”错误，改为“估价委托人:乙人民法院”。3.“注册房地产估价师:王XX、李XX”错误，改为“注册房地产估价师:张XX王XX”2. 2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2.
19、拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？【答案】1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。2.根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定：(1)被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。(2)各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。(3)拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。(4)若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。(5)对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请
20、鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。乙公司的装修补偿应与出租人协商解决，或者应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。3. 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告
21、使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？【答案】1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）
22、通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格
23、。4. 1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函公司：受贵公司委托，我们对位于市路号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰
24、陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。房地产评估有限公司法定代表人：二一二年四月十九日【答案】错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误3：缺估价机构盖章。5. （二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供的年利率为8%，期限为10年，
25、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售
26、收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣【答案】1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表1所示。表1甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=300错误8%错误（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71（万元）。（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表2所示。表2乙方案的资本金现金流量万元2.用差额投资内部收益率法进行方案比选（1）进行单一方案评价NPV甲=300+67.79/15%错误11/（1+15%）5+73.41/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）5124.03/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）10+130.24/15%错误11/（1+15%）4错误1/（1+15%）15=300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06（万元）0，甲方案可行。NPV乙=400+85/15%错误11/（1+15%）10+155/15%错误11/（1+15%）9