房地产不可不知的“税务陷阱”.ppt

《房地产不可不知的“税务陷阱”.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产不可不知的“税务陷阱”.ppt（55页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、房地产不可不知的 “税务陷阱” 徐 贺,电子信箱：nfcta_微博：资本税收-徐贺博客：关注资本税收徐贺（新浪）,徐贺，毕业于长春税务学院（原属国家税务总局系统）税务系，现任北京某3A级税务师事务所税务技术中心负责人，中国税网特约专家，长期从事税务咨询和税务审计等税收实践工作，曾为保利地产、中国水电房地产、中国铁建房地产、路劲地产、节能置业、中国工商银行、中国农业银行等多家大型企业提供过税务咨询、税务审计和税务培训等专业服务。 徐贺先生通晓中国税收政策及相关财税法规，擅长将税务知识与企业运营实际相结合，能站在商业模式设计和企业流程管理的角度提出解决税务问题的方案。服务的客户群体涵盖制造业、流通

2、业、金融保险、科技、医药、能源、矿业以及房地产开发等行业。 徐贺先生已经累计为税务机关机关（海淀地税、大兴国税、丰台地税、黑龙江国税、武汉地税以及徐州国税等）、多家大中型企业以及专业培训机构（中国注册税务师协会、中国税网、中华会计网校、聚智共赢、东奥网校、第一税务、协同共享、北京融资租赁协会等）进行过八十多场税务演讲和培训，演讲内容涵盖企业所得税汇算清缴、并购重组税务管理、房地产税收以及“营改增”等，税务培训的水平和效果得到了听众的一致好评，善于将晦涩难懂的税法用通俗易懂且不失严谨的语言表达出来，能够结合自身丰富的税务实践经验向听众讲解如何理解和应用税收政策法规。 徐贺已经出版个人专著资本交易

3、税务管理指南及案例剖析（中国税务出版社出版），税收实务界第一本以实际案例形式解读应用资本交易税收政策的专著，该书出版后受到了大企业集团，律师事务所，证券公司投行部、财税专业服务机构以及税务机关等的相关人士的大力关注。另外，在经常就财税热点问题接受中国税务报等采访，同时在相关专业媒体发表了数十篇专业文章。,演讲者简介,2,某房地产集团公司拿地案例 2010年2月某房地产集团公司与国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定宗地占地面积10万平方米，建筑面积24.8万平方米，建筑容积率不高于2.5，土地出让款总额为20亿元，其中土地使用权出让金11亿元，土地开发补偿费9亿元，合同签署3日内房

4、地产集团需要向国土资源局缴纳全部土地出让金，土地开发补偿款由房地产集团直接支付给土地一级开发单位某基础设施建设公司。,陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发,3,项目公司面临的税务风险 项目公司土地增值税和企业所得税税前扣除凭证不合规，部分税务干部对此种行为很不理解 国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知（国税发【2008】80号）规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发【2006】187号）规定，除另有规定外，扣除取得土

5、地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 国家税务总局关于印发的通知（国税发【2009】91号）规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除 认定房地产集团将取得的土地使用权转让给项目公司 集团公司将土地使用权无偿赠送给项目公司,4,陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发,如何应对此种取得土地的操作模式 部分地区采用在原财政票据上加盖项目公司名称，同时加盖国土资源局的公章外加证明 重新签订合同和重新开具财政票据的比较难操作 部分地区通过会议纪要的方式解决及基层税务机关

6、的态度,5,陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发,如何应对此种取得土地的操作模式 通过招拍挂程序中来解决,6,陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发,如何应对此种取得土地的操作模式 通过招拍挂程序中来解决 海南省地方税务局关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的批复（琼地税函【2011】57号）规定，关于土地使用权竞得人成立新公司进行开发建设，新公司与出让人签订国有土地使用权转让合同变更协议以新公司名义受让国有土地使用权的涉税问题，经研究，现批复如下：土地竞得人在提交的投标（竞买）申请书中约定成立新公司进行开发建设，并明确新公司的出资构成、成立时间等内容，在竞得人按约定成立新公司后，出让

7、人与新公司签订国有土地使用权转让补充协议，以新公司名义受让国有土地使用权的，视同出让人将土地使用权直接出让给新公司，按出让国有土地使用权征收有关税款；否则，属于土地竞得人受让国有土地使用权后再将国有土地使用权转让至新公司的行为，应按转让国有土地使用权征收有关税款。,7,陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发,某房地产公司土地成本分摊案例 某房地产开发公司，在某地开发一个建筑面积为26万平方米的项目，其中政策性住房（经济适用房、公租房等）建筑面积13万平方米，商品房（花园洋房和小高层）建筑面积为13万平方米。政策性房的容积率比较高，虽然建筑面积占总建筑面积的50%，但是其占地面积占总用地面积的26%

8、；商品房的容积率较低，其占地面积占总用地面积的74%。土地成本总额为20.4亿元。当地发改委和规划委给房地产公司的立项批复中规定，该项目是一期立项一期开发。,8,陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊,不同的分摊方式对土地增值税的影响情况对比,9,陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊,问题产生的根源 各地方政府性政策性保障性住房的配建压力 目前很多土地出让条件中均有此类配建保证性住房的规定 有的地方税务机关土地增值税清算文件出的比较早，没有考虑到这个问题。 辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知（辽地税函【2012】92号）规定，属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售

9、建筑面积和非普通住宅(包括非住宅，下同)可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。,10,陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊,问题的解决思路 从政策上寻找突破口 国家税务总局关于印发的通知（国税发【2009】91号）第三十一条规定，同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 国家税务总局关于印发的通知(国税发【2009】31号)第三十条规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。 宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知（甬地税二【2010】106号）规定，对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料

10、（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本。 金华市磐安县地方税务局关于明确土地增值税清算有关成本分配政策的通知（磐地税政【2010】6号）规定，对同一期房地产开发中既有住宅、综合用房、高档住宅和物业用房等开发商自用房产的项目，土地购置成本分配按住宅、综合用房、高档住宅、物业等开发商自用房产的建筑占地面积占比计算确定”。,11,陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊,问题的解决思路 从政策上寻找突破口 江苏省地税局关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规【2012】1号）规定，同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊

11、取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。 事前从土地出让合同上作出安排 通过立项分期等方式解决 与主管税务机关进行充分的沟通 向上级税务机关反映税务诉求,12,陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊,某房地产企业前期规划案例 北京某房地产集团到湖南某市郊区开发住宅项目，在当地设立项目公司进行开发运作，项目公司在在规划设计阶段就开发项目规划设计情况涉及的税务问题进行事前的安排和筹划。主要的筹划点在于通过项目的户型设计，使之能充分享受到普通标准住宅的土地增值税税

12、收优惠政策。财务人员与设计规划部门人员会商后，做出了如下的户型设计规划方案：,13,陷阱之：土增税清算中普通标准住宅认定,案例适用政策分析 财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税【2006】141号）规定，“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发200526号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。 湖南省财政厅 湖南省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（湘财税200692号）关于“普通标准住宅”的规定，我省按照湖南省人民政府办公厅关于

13、做好稳定住房价格工作的通知（湘政办发200523号）中关于“享受优惠政策的普通住房”的标准认定，即：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。,14,陷阱之：土增税清算中普通标准住宅认定,存在的税务风险隐患 B2户型的单套建筑面积在144的临界点，施工过程中可能会存在各种不确定性因素，导致实测面积超过标准 可能丧失享受土地增值税普通标准住宅的优惠条件 利用普通标准住宅的税收优惠政策时应该注意的问题 不同地区对于普通标准住宅认定条件的不同 具体操作时计算按照套计算还是按照整栋楼

14、计算及案例 销售价格的参照物的试点确认问题及案例,15,陷阱之：土增税清算中普通标准住宅认定,某房地产公司在红线外配建小学案例 某房地产开发企业在某市开发区内开发“上上城”项目，为提升所开发房地产项目的综合品质，结合开发区的教育发展规划，2010年4月经房地产公司与开发区教育局协商并报市教育局批准，决定在开发区高湾经济区建设一座实验小学。实验小学用地为政府教育用地，土地使用权证列明所有权人为开发区教育局，在小学建设过程中，立项和建设程规划许可证、建设工程施工许可证均是以开发区教育局名义办理。房地产公司负责筹集资金并进行建设，交付给政府后，政府给予一定的资金补偿。小学工程总预算造价为3000万元

15、，政府承诺给予补助1500万元。 ,16,陷阱之：红线外各种形式的支出问题,某房地产公司在红线外配建小学案例 2012年6月开发区国税局稽查局对房地产公司进行税务检查，检查年度为2009-2011年。国税稽查局认为国税发【2009】31号文件中第十七条和第十八条中有“在开发区内”字样，对于开发区内是指在房地产公司土地使用权证的用地范围内，而小学用地不在此范围内，不应作为配套设施，不能将小学成本分摊到房地产公司开发产品成本内。 类似的问题 房地产企业在红线为发生的园林设计费和施工费 房地产企业在红线外发生的市政设施建设费 红线外代政府修建道路 此类问题在相关合同中都是可以看出来的,17,陷阱之：

16、红线外各种形式的支出问题,房地产企业面临的“税务陷阱” 企业所得税税前不得扣除 土地增值税不得作为扣除项目 涉及到的税收政策及分析 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发【2009】31号）第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,18,陷阱之：红线外各种形式的支出问题,涉及到的税收政策及分析 浙江省国家税务局2012年度汇算清缴问题解答房地产开发企业，在其土

17、地开发区域外（红线外）按照当地政府要求，为紧邻其开发区域的市民广场进行了广场道路的改造、绿化等，上述发生的费用是否可按市政配套费计入开发产品成本？答：如政府土地出让招标文件中明确规定该市民广场由房地产企业代建，并作为土地拍卖的条件之一的，广场道路的改造、绿化等可依据国家税务总局国税发200931号文第二十七条规定，作为公共配套设施处理。 江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规【2012】号）规定，房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规

18、划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。 ,19,陷阱之：红线外各种形式的支出问题,涉及到的税收政策及分析 湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见（鄂地税发【2013】44号）规定，房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。 国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告（

19、征求意见稿）规定，房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即红线外)承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程的，房地产开发企业在计算本项目土地增值税时，其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，不得计入本项目扣除项目金额。 ,20,陷阱之：红线外各种形式的支出问题,涉及到的税收政策及分析 苏州市国税局直属局2011年度企业所得税政策解答某房地产开发经营公司，在其土地开发区域外（红线外）按照当地政府要求，为紧邻其开发区域的市民广场进行了广场道路的改造、绿化等。上述发生的费用是否属于大市政配套费计入开发产品成本？答：房地产开发企业在开发项

20、目以外发生的绿化等费用，属于与生产经营无关的费用，不得税前扣除。 ,21,陷阱之：红线外各种形式的支出问题,问题的解决思路 主要的管理要点在于合同的签订 能放入合同中约定的都要在取得土地合同中明确 不能明确的，或者无法明确，在签订有关的支出合同中尽量不要体现出“红线外”的相关信息 ,22,陷阱之：红线外各种形式的支出问题,某房地产项目公司案例 某房地产公司开发XX公馆项目，住宅商铺均已售出，由于地处郊区，地下车位大量未售出。对于有产权地下车库，当地税务机关管理上要求有产权车位与其他开发产品一样分摊成本，该公司住宅平均单位成本为2500元/平方，每个车位将预留成本7.5万元，,23,陷阱之：地下

21、车库成本和收入倒挂,政策分析 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发【2009】31号）规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核

22、算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。,24,陷阱之：地下车库成本和收入倒挂,政策分析 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发【2006】187号）规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发【2009】91号）规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。,25,陷阱之：地下车库成本和收入倒挂

23、,政策分析 江苏省地税局关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规【2012】1号）规定，（一）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积

24、比例分摊。,26,陷阱之：地下车库成本和收入倒挂,问题产生的根源 车库这种特殊类型的开发产品按照一般开发产品进行成本分摊 销售上时间先后顺序可能进一步加剧问题的 住宅销售完毕后剩余车库待售就进行清算容易出现此问题,27,陷阱之：地下车库成本和收入倒挂,车位是属于普通住宅还是非普通住宅 南宁市地方税务局关于土地增值税清算若干政策问题的通知（南地税发【2008】221号）规定，根据自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知（桂地税发200896号）第五点规定，项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增

25、值额。在计算上述混合核算的项目时，对其成本费用，应以普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别按建筑面积进行比例分摊。经研究决定：杂物房、车库、车位一律作为非普通住宅类计税。 湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地税发【2008】211号） 规定，房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。

26、,28,陷阱之：地下车库成本和收入倒挂,车位是属于普通住宅还是非普通住宅 重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知（渝地税发【2010】167号）规定，在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅(非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房)的，纳税人必须按照不同开发产品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。 江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发【2008】76号）规定，根据财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号)的规定，对纳税人建造既

27、有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼),如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。,29,陷阱之：地下车库成本和收入倒挂,地下车位转让的土地增值税问题 青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知（青地税函【2009】47号）规定，根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得

28、的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。,30,陷阱之：地下车库成本和收入倒挂,地下车位转让的土地增值税问题 黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知（黑地税函【2010】33号）规定，房地产开

29、发企业出租停车位，所有权未发生转移的，不应征收土地增值税；所有权发生转移的，应视同销售不动产，按照有关规定征收土地增值税。 浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答规定，根据土地增值税暂行条例第二条及土地增值税暂行条例实施细则第二条规定：以出售或者其他方式有偿转让房地产并取得收入的行为，应按规定缴纳土地增值税。因此对房地产开发项目中配套的车库（车位），如转让使用权或提供车库（车位）长期使用权且使用年限和房地产的使用年限相同的，其取得的收入应并计房地产开发销售收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用，按规定计算征收土地增值税。,31,陷阱之：地下车库成本和收入倒挂,地下车位转让的土地

30、增值税问题 天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知（津地税地【2011】24号）实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：（一）有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本准予扣除。（二） 转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。 新疆维吾尔自治区地方税务局关于转让人防设施、地下建筑征收土地增值税问题的批复（新地税函【2010】192号）规定，你局关于土地增值税有关问题的请示（石地税发201041号）收悉。经研究并

31、请示国家税务总局，现答复如下：地下人防设施、地下建筑等，属于地上建筑物的范畴，因此，对其销售转让的，应按规定征收土地增值税。,32,陷阱之：地下车库成本和收入倒挂,地下车位转让的土地增值税问题 转让人防设施如何缴纳土地增值税？ (2011年2月11日总局答复) 公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内），包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种？ 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条转让国有土地使用权,地上

32、的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。 据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。,33,陷阱之：地下车库成本和收入倒挂,山东聊城某房地产项目公司案例 聊城市国家税务局稽查局于2009年8月对某房地产公司进项税收检查，检查年度和内容为2006-2008年度的企业所得

33、税纳税义务履行情况，该公司开发XX花园项目，建筑面积15.8万平方米，2008年全部竣工。企业与2008年结转成本和收入，由于在结转成本的当年与施工企业存在争议纠纷，未足额取得全部发票，工程款总额为7000万元，仅取得发票500万元，但是房地产公司已经支付给施工企业工程款5500万元，由于施工企业拖欠营业税款，地税局不予对其开具发票。 ,34,陷阱之：清算前成本成本支出尚未了结,山东聊城某房地产项目公司案例 政策分析 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发【2009】31号）第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入

34、计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 【总局在线交流问题】国税发200931号文第34条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。这里的再按规定计入计税成本是指调减实际取得合法凭据当年所得，还是指还原到应当取得合法凭据当期调减所得，重新计算企业所得税？ 【总局所得税司解答】如果采取预计成本的，应该扣除预计成本后，再按规定计入实际取得合法凭据当年的计税成本。,35,陷阱之：清算前成本成本支出尚未了结,山东聊城某房地产项目公司案例 政策分析 企业所得税法实施条例第九条规定，企业应纳税所得额的

35、计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（国家税务总局公告2011年第34号）规定，业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。 税务争议的结果,36,陷阱之：清算前成本成本支出尚未了结,山东聊城某房地产项目公司案例 政策分析 企业所得税法实施条

36、例第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（国家税务总局公告2011年第34号）规定，业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。 税务争议的结果,37,陷阱之：清算前成本成本支出尚未了结,北京某房地产项目公司案例

37、北京某房地产公司在北京西南城区开发以高端楼盘项目，开发项目总建筑面积为30万平方米，2010年已经竣工，截止到当年末已经销售出65%，由于当年主管税务机关税收任务较为紧张，约谈企业法人代表，要求其提前进行土地增值税清算，该企业由于开发经验不足，同时为了搞好与主管税务机关的关系，提前进行了土地增值税的清算，与2010年年末进行了土地增值税清算。由于该公司与总包方上存在一些未决事项，该公司与2011年和2012年又向总包方支付工程款合计约1亿元。 ,38,陷阱之：清算前成本成本支出尚未了结,政策分析 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发【2006】187号）规定，

38、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积 北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知（京地税地【2007325号）第五条规定，纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但原则上应在项目全部销售完毕时进行调整。 实践处理 绝大部分税务机关是不认可二次清算的 企业提出退税后税务机关受理后长时间不给予回复,39,陷阱之：清算前成本成本支出尚未

39、了结,某房地产公司被税务局忽悠案例 北京XX房地产开发有限公司是注册在北京市丰台区西四环的一家房地产开发企业，成立日期为2004年05月，注册资本：40,000,000.00元，是XX地产集团旗下的项目公司，在北京唯一开发项目是ABC国际城，该项目地址位于北京市丰台区XX街XU号。 该公司于2009年汇算清缴期内进行项目的企业所得税完工清算及土地增值税清算，并均补缴了税款。项目土地增值税清算截止日为2009年4月30日，项目应缴土地增值税税款960万元，已缴土地增值税税款930万元，项目清算应补土地增值税税额30万元。,40,陷阱之：测绘报告中隐含的税务问题,某房地产公司被税务局忽悠案例 由于

40、以上两项原因从而稀释了项目的单方成本。在按照国家有关清算后再转让房地产的处理的规定，由于收入是按合同价而扣除项目是清算时的单方成本，对于顺驰地产来说后期项目的增值额越来越高，已适用60%的税率，因而缴纳大额的土地增值税。 企业应该吸取的经验教训 与税务机关沟通时，不能一味的听从，协助其完成任务时也要考虑一下入库的方式 税收考量因素，不能只想一时，应该动态的看问题，给以后流出主动性 土地增值税的特殊性应该注意成本管理中的问题 测绘报告不准已经成为常态，目前已经出现多起此类案例，工程部门掌握的可售面积大于销售部门和财务部门的，大产权证上的面积大于可办到小业主名下的面积之和,41,陷阱之：测绘报告中

41、隐含的税务问题,企业应该吸取的经验教训 有些部分虽然是可售，但是没法转成本 虚增的面积不仅影响土地增值税，也影响企业所得税 作为配套设施的需要由相关机构的交接证明 建议在满足相关要求的前提下，统一各个部门的可售面积口径,42,陷阱之：测绘报告中隐含的税务问题,经常会有一些房地产筹划建议，尽可能的采用合作建房的 关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字【1995】48号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。,43,陷阱之：“合作建房”不是那么美好,某企业合作建房案例 北京某市属国有商业集团有限责任公司（以下

42、简称“甲方”）与北京某房地产开发公司（以下简称“乙方”）进行合作建房，共同开发XX广场项目，合作内容如下：甲方提供土地使用权，乙方提供资金。2005年12月取得北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会签发的关于合作开发建设XXXXX商业大厦项目核准的批复（京发改2005XXXX 号），同意甲方和乙方合作开发建设XXXX商业大厦项目。 ,44,陷阱之：“合作建房”不是那么美好,合作建房的有关规定 最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（法发【1996】第2文）规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊

43、形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释【2005】5号）规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。,45,陷阱之：“合作建房”不是那么美好,

44、合作建房的有关规定 国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复（国税函【2005】1003号）规定，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生中华人民共和国营业税条例规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。 满足税收意义上的合作建房应该满足的条件 甲方提供土地使用权，乙方提供资金； 必须以合作甲乙双方名义办理合建审批手续； 办理土地使用权变更登记； 其中一方应该具有房地产开发经营资质。,46,陷阱

45、之：“合作建房”不是那么美好,适用的税收政策分析 国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知）（国税函发【1995】156号文件）合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方

46、应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。,47,陷阱之：“合作建房”不是那么美好,适用的税收政策分析 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令2008年第52号）纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： （一

47、）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率） 公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。 财政部、国家税务总局关于合作开发的房地产权属转移征免契税的批复（财税【2004】91号）规定，珠海市房产公司拥有土地，珠海南嘉房产开发有限公司提供资金，共建住房。珠海南嘉房产公司获得了珠海市房产公司的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移。根据中华人民共和国契税暂行条例的规定，珠海南嘉房产开发有限公司承受土地使用权，应缴纳契税。因此，对珠海南嘉

48、房产开发公司应按其取得的85土地使用权的成交价格计征契税。,48,陷阱之：“合作建房”不是那么美好,适用的税收政策分析 税收属性实质为甲方以土地使用权获取，乙方的房屋所有权。在这个过程中，甲方要按照转让土地使用权来确认土地增值税和营业税收入？ 税收属性实质为甲方以土地使用权获取，乙方的房屋所有权。在这个过程中，甲方要按照转让土地使用权来确认土地增值税和营业税收入？ 具体到实际操作层面，甲方如何确认呢？是按照何时的时点来确认土地使用权转让收入？是以分房时的市场价还是以签订转让协议时的市场价？ 甲方确认的土地转让收入，就是乙方土地成本？甲乙双方的是互相牵制的过程？如果按照房屋成本价（无土地成本），

49、那么甲方确认的土地增值税收入较低，乙方确认的成本也较低？,49,陷阱之：“合作建房”不是那么美好,适用的税收政策分析 广州市地税局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函【2010】170号）规定，一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）。 对于上述出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权的，按“187号文”第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）的，按“187号文”第三条第一项分别确认收入和取得部分土地使用权所支付金额。 （二）出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；3.按一定比例分配房地产的。对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得收入。,50,陷阱之：“合作建房”不是那么美好,适用的税收政策分析 国家税务总局关于房地产开发企业土地