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1、-广东省高等教育自学考试房地产投资课程考试大纲-第 24 页广东省高等教育自学考试房地产投资（课程代码：08592）课程考试大纲目 录一、课程性质与设置目的二、课程内容和考核目标第一章 房地产投资分析中的基本问题1.1 房地产投资概述1.2 房地产投资分析概述1.3 房地产投资分析中常用的基本概念第二章 房地产市场分析2.1 房地产市场的一般问题2.2 房地产市场分析2.3 房地产市场调查的方法与程序2.4 房地产市场预测的种类与方法2.5 房地产市场分析中的SWOT分析第三章 房地产开发项目的区位条件分析3.1 区位与房地产价值3.2 房地产开发项目的区位分析3.3 区位选择要注意的问题第四
2、章 房地产投资项目基础数据的分析估算4.1 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算4.2 房地产投资项目的收入、税金估算4.3 房地产投资项目的资金筹措4.4 借款还本付息的估算4.5 财务基础数据估算案例分析第五章 房地产投资项目财务分析5.1 房地产投资项目财务分析概述5.2 房地产投资项目财务分析基本报表5.3 传统的财务分析5.4 现代的财务分析5.5 传统财务分析方法的应用某置业（股权）投资者和 债权投资者对商场投资的可行性分析案例5.6 现代财务分析方法的应用某房地产开发项目财务 分析案例5.7 基本报表填列与相应指标的计算案例分析第六章 房地产投资项目不确定性分析6.1 房地产投
3、资项目的不确定性概述6.2 盈亏平衡分析6.3 敏感性分析第七章 房地产投资项目风险分析7.1 房地产投资项目风险概述7.2 房地产投资风险的种类与控制方法7.3 房地产投资风险分析第八章 房地产投资决策分析8.1 房地产项目投资决策概述8.2 房地产投资项目的方案比选8.3 各比选指标的应用8.4 案例分析第九章 房地产开发投资项目案例分析9.1 租售房地产开发项目案例分析9.2 房地产投资项目可行性研究案例分析-星海小筑住宅 小区可行性分析9.3 商业地产开发项目案例分析第十章 房地产置业投资项目案例分析10.1 房地产置业项目投资分析概述10.2 房地产买卖投资分析10.3 房地产置业消
4、费投资分析10.4 房地产租赁投资分析10.5 房地产置业出租经营投资分析第十一章 房地产开发项目可行性分析报告的撰写11.1 房地产开发项目可行性分析报告的基本构成11.2 房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点11.3 房地产开发项目可行性分析报告的审读三、关于大纲的说明与考核实施要求附录：题型举例一、课程性质与设置目的（一）课程的性质与特点房地产投资是一门重要的实践应用型专业课程，属于投资理财专业（独立本科段）学生的专业必修课之一，它的作用是拓展该专业本科学生的知识结构，提高学生参与房地产行业运作的专业水平，使学生能够发挥投资学和相关学科的学科特长从事房地产投资分析工作。本课程具有较
5、强的系统性、完整性和实用性的特点。（二）课程的设置目的与要求通过本课程的学习使学生牢固掌握房地产投资的原理和技术方法，熟悉影响房地产投资的要素和作用机理，熟悉地方房地产投资的基本状况并能对房地产拟投资项目作一定的技术分析，同时具备房地产市场分析、编制房地产投资分析报告和参与房地产投资项目调研和策划的能力。（三）与本专业其他课程的关系房地产投资是一门涉及多学科的课程，它是以金融学概论、投资学原理、金融理财规划、税收筹划、金融营销、金融理财分析技术与技巧为基础，以房地产投资分析知识作为具体内容，上述相关学科的知识与本课程内容具有相辅相成的关系，同时本课程的开设为专项物业投资项目的应用分析奠定了基础
6、。教材的第2、4、5、8、11章是考核重点章，第3、6、7章是考核次重点章，第1、9、10章是考核一般章。二、课程内容和考核目标第一章 房地产投资分析中的基本问题一、学习目的与要求要求学生掌握房地产投资、房地产投资分析的概念以及基本术语；熟悉房地产投资的目的、特性、类型，了解房地产投资分析的意义、任务和内容，了解房地产投资分析与可行性分析的不同；对房地产投资分析有较为全面的认识。二、课程内容1.1 房地产投资概述1.2 房地产投资分析概述1.3 房地产投资分析中常用的基本概念三、考核知识点1.房地产投资的概念和类型、房地产投资的目的、房地产投资的特性。2.房地产投资分析的任务以及内容。3.投资
7、价值、现金流量、投资与成本、财务杠杆、通货膨胀。四、考核要求（一）房地产投资概述识记：房地产投资的概念。领会：房地产投资的特性。（二）房地产投资分析概述领会：房地产投资分析的任务。简单应用：市场分析、财务分析。（三）房地产投资分析中常用的基本概念识记：投资价值、现金流量、投资与成本。领会：财务杠杆的作用。第二章 房地产市场分析一、学习目的与要求要求学生掌握房地产市场的特征、分类和房地产市场分析的内容；掌握市场分析中SWOT分析的内容；熟悉房地产市场调查和市场预测的方法；熟悉房地产市场调查的程序；理解房地产市场分析的必要性；了解房地产市场信息的类型和房地产市场分析在不同阶段的要点；了解房地产市场
8、的效率和市场分析的限度。二、课程内容2.1房地产市场的一般问题2.2房地产市场分析2.3房地产市场调查的方法与程序2.4房地产市场预测的种类与方法2.5房地产市场中的SWOT分析三、考核知识点1.房地产市场的特征、房地产市场的效率、房地产市场的分类。2.房地产市场分析的必要性、限度、房地产市场分析的内容、房地产市场分析中的信息类型。3.房地产调查的方法、房地产市场调查的程序。4. 房地产市场预测的种类、房地产市场预测的方法。5.房地产项目SWOT分析。四、考核要求（一）房地产市场的一般问题 识记：房地产市场的类型。 简单应用：房地产市场的特征。（二）房地产市场分析 识记：投资环境的概念。 领会
9、：房地产市场分析的必要性。 简单应用：市场分析的要点。（三）房地产市场调查的方法与程序识记：房地产市场调查的概念。 简单应用：房地产市场调查的程序。（四）房地产市场预测的种类与方法 简单应用：市场调查预测的方法。 综合应用：用市场预测方法预测房地产市场的需求量。（五）房地产市场中的SWOT分析领会：SWOT分析的概念。综合应用：房地产市场中的SWOT综合分析，且要注意优势、劣势、机会与威胁互相转化对房地产投资项目的影响。第三章 房地产开发项目的区位条件分析一、学习目的与要求要求学生掌握区位的含义和影响房地产开发项目的区位因素；掌握区位分析的具体内容，熟悉不同类型房地产项目对区位的要求和区位选择
10、要注意的问题，并认识区位对于房地产投资价值的重要作用。二、课程内容3.1区位与房地产价值3.2房地产开发项目的区位分析3.3区位选择要注意的问题三、考核知识点1.区位的概念、区位城市功能分区、区位与房地产投资价值的关系。2.影响房地产开发项目区位选择的因素分析、不同类型的房地产项目对区位的要求、区位分析的具体内容。3.区位选择要注意的问题。四、考核要求（一）区位与房地产价值 识记：区位的概念。 领会：区位的重要性。（二）房地产开发项目的区位分析 领会：区位描述。 识记：影响房地产开发项目区位选择的因素分析。（三）区位选择要注意的问题 领会：区位价值的转移。 识记：土地的最高最佳使用。第四章 房
11、地产投资项目基础数据的分析估算一、学习目的与要求本章要求学生掌握房地产投资项目各项基础数据估算的内容和基本方法；熟悉各种辅助报表的填列及各种基础数据与各种报表的关系；重点掌握投资计划与资金筹措表的编制和财务估算；了解房地产投资的构成及估算方法，理解房地产资金的各种来源及筹措方式。二、课程内容4.1 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算4.2 房地产投资项目的收入、税金估算4.3 房地产投资项目的资金筹措4.4借款还本付息的估算4.5财务基础数据估算案例分析三、考核知识点1.房地产开发项目与成本费用相关的概念：开发建设投资、经营成本、期间费用的含义。2.税金的相关概念；经营收入的内容；市场比较
12、法定价的相关内容及税金的计算方法：租售方案的内容。3.房地产投资资金的来源；资金筹措计划的相关内容：制定资金筹措计划及制定资金使用计划应注意的问题；投资计划与资金筹措表的相关内容。4.还本付息的资金来源；还款方式；利息估算的相关内容；还本付息估算表的格式。5.案例分析的基本情况及计算。四、考核要求（一）房地产开发项目总投资与总成本费用的估算识记：房地产项目投资与成本费用相关概念。简单应用：投资与成本费用的估算方法。（二）房地产投资项目的收入、税金估算识记：经营收入的含义。简单应用：经营收入估算及经营税金估算。综合运用：土地增值税计算。（三）房地产投资项目的资金筹措识记：房地产投资资金的来源。简
13、单应用：投资计划与资金筹措表。（四）借款还本付息的估算 识记：还款方式。 领会：借款还本付息表的格式。简单应用：利息的计算。（五）财务基础数据估算案例分析 综合应用：总经营收入和总成本相关的计算。第五章 房地产投资项目财务分析一、学习目的与要求 本章要求学生掌握房地产投资项目财务分析的基本方法和基本指标，深刻理解其内在含义和经济意义；掌握项目财务评价的概念、评价指标及其计算方法；熟悉各种财务报表的填列，能够使用报表中的数据通过各种静态和动态指标来分析项目的盈利能力，偿债能力和资金平衡能力；熟悉投资回收期的计算；了解净现值与折现率的关系；能够运用本章所学到的知识来判断项目在财务上是否可行。二、课
14、程内容5.1房地产投资项目财务分析概述5.2房地产投资项目财务分析基本报表5.3传统财务分析5.4现代财务分析5.5传统财务分析方法的应用三、考核知识点1.房地产项目财务分析的含义和基本程序；财务分析融资前要注意的问题；财务分析的作用。2.房地产投资项目财务分析基本报表的相关含义；现金流量表的分类；资金来源与运用表及利润表的数据来源；资产负债表的内容。3.基本指标的概念；基本指标的计算方法；投资分析的合理化趋势。4.现代财务分析指标的分类；财务分析指标的计算；动态指标和内部收益率的概念和计算；投资回收期的计算。5.推算最低租金及计算项目的股本化率。四、考核要求（一）房地产投资项目财务分析概述
15、识记：房地产项目财务分析的含义。 领会：财务分析的作用及其特点。（二）房地产投资项目财务分析基本报表 领会：财务分析基本报表的种类。 综合应用：项目利润总额的计算、项目偿债能力分析。（三）传统的财务分析 领会：财务比率的相关内容；盈利能力指标的相关内容；回收期指标的相关内容。简单应用：各种财务比率的计算；投资回收期的计算。（四）现代财务分析简单应用：财务分析指标的作用。 综合应用：静态及动态盈利能力指标的计算。（五）传统财务分析方法的应用 简单应用：最低租金的推算及项目股本化率的计算。第六章 房地产投资项目不确定性分析一、学习目的与要求掌握盈亏平衡分析、敏感性分析的方法及其计算指标；熟悉盈亏平
16、衡分析、敏感性分析的概念和目的，并通过分析结果解释它们所面临的风险情况；了解盈亏平衡分析和敏感性分析各自的应用范围和局限性；了解房地产投资项目面临的不确定因素，提高投资方案决策的准确性。二、课程内容6.1房地产投资项目的不确定性概述6.2盈亏平衡分析6.3敏感性分析三、考核知识点1.房地产投资不确定性的含义；房地产置业投资项目的不确定因素；房地产投资不确定分析的作用。2.盈亏平衡分析的概念；盈亏平衡分析的数学模型和线性分析的相关内容。3.敏感性分析的含义、目的和作用；单变量敏感性分析的相关内容及计算；多变量敏感性分析的相关内容。四、考核要求（一）房地产投资项目的不确定性概述 识记：不确定性分析
17、的含义。 领会：房地产投资不确定性分析的作用。（二）盈亏平衡分析 识记：盈亏平衡分析的含义。 领会：盈亏平衡分析的数学模型；。 简单应用：绘制盈亏平衡临界点分析图的步骤；盈亏平衡点数量和价格的计算。（三）敏感性分析 识记：敏感性分析的含义。 领会：敏感性分析的方法。第七章 房地产投资项目风险分析一、学习目的与要求 掌握风险分析的步骤和各项指标的计算，并能运用这些指标来说明项目风险的大小；熟悉房地产投资风险的特征、类型和规避方法；理解风险与不确定的区别、风险与回报的关系；了解风险分析的目的和其所要解决的问题，同时了解风险分析的作用。二、课程内容7.1 房地产投资项目风险概述7.2 房地产投资风险
18、的种类与控制方法7.3 房地产投资风险分析三、考核知识点1.房地产投资风险的概念和基本内容，房地产投资风险的特征、类型。2.房地产投资风险规避和控制的主要方法。3.风险分析的概念，房地产投资风险的测量与分析。四、考核要求（一）房地产投资项目风险概述 识记：房地产投资风险的概念。领会：房地产投资风险的特征。（二）房地产投资风险的种类与控制方法识记：房地产投资风险种类。领会：房地产投资风险规避和控制的主要方法。（三）房地产投资风险分析 识记：风险分析的步骤。领会：房地产投资风险的测量。第八章 房地产投资决策分析一、学习目的与要求 掌握房地产投资方案比选的基本方法，熟练运用各种指标进行投资方案的取舍
19、；熟悉投资决策的类型和投资方案的类型，从而根据不同决策类型和方案类型，选择具体的指标进行房地产投资项目的方案比选和判断；了解投资决策的含义与程序、投资项目方案比选的意义和作用及比选过程中应该注意的问题，学会在不同情况下进行投资决策。二、课程内容8.1 房地产项目投资决策概述8.2 房地产投资项目方案比选8.3 各比选指标的应用8.4 案例分析三、考核知识点1.房地产投资决策的概念及基本内容，房地产投资决策的程序，房地产投资决策的类型。2.房地产投资项目方案比选、差额投资收益率、差额投资回收期、净现值率、差额内部收益率、等额年值法、等额年费用比较法、费用现值的概念，投资方案的类型，比选所用的指标
20、，比选中应注意的问题。3.互斥方案、独立方案、混合方案的比较与选择。四、考核要求（一）房地产项目投资决策概述识记：房地产投资决策的概念。领会：房地产投资决策的程序。综合应用：计算各类财务指标，对房地产项目投资方案进行评价。（二）房地产投资项目方案比选领会：房地产投资项目方案比选的基本方法。综合应用：计算比选指标，对房地产投资方案进行选择。（三）各比选指标的应用识记：互斥方案、独立方案、混合方案的含义。简单应用：计算净现值、等额年值、费用现值、整体内部收益率。综合应用：应用比选指标进行判断，择出最优方案。（四）案例分析 领会：投资决策的步骤。第九章 房地产开发投资项目案例分析一、学习目的与要求
21、了解房地产开发项目投资分析的完整过程，掌握开发项目投资分析中所涉及的各种报表和各种指标的计算方法。针对新开发的房地产项目，能基本完成可行性研究工作；面对多个投资机会，能考虑多种因素通过比选进行投资决策。二、课程内容9.1 租售房地产开发项目案例分析9.2 房地产投资项目可行性研究案例分析-星海小筑 住宅小区可行性分析9.3 商业地产开发项目案例分析三、考核知识点 1.房地产开发项目投资分析的内容。2.房地产投资项目可行性研究分析的步骤。3.房地产开发项目投资分析涉及的各种报表和各种指标的计算方法。四、考核要求（一）租售房地产开发项目案例分析识记：房地产开发项目投资分析的步骤。（二）房地产投资项
22、目可行性研究案例分析-星海小筑住宅小区可行性分析识记：房地产住宅项目可行性研究分析的步骤。（三）商业地产开发项目案例分析识记：商业地产开发项目分析的含义。领会：商业地产开发项目分析的步骤。第十章 房地产置业投资项目案例分析一、学习目的与要求通过对案例的分析和学习，要求学生了解置业投资的类型；熟悉各种类型的房地产置业项目投资分析的简要过程，并重点掌握置业项目投资分析中所涉及的方法，从而在今后的工作中能为房地产置业投资者提供良好的决策咨询。二、课程内容10.1 房地产置业项目投资分析概述10.2 房地产买卖投资分析10.3 房地产置业消费投资分析10.4 房地产租赁投资分析10.5 房地产置业出租
23、经营投资分析三、考核知识点1.房地产置业投资的目的；房地产置业投资的主要方向；房地产置业投资的种类；房地产置业投资分析的基本指标。2.对房地产买卖进行投资分析。3.用于自住的置业投资案例分析。4.房地产租赁经营投资案例分析。5.用于出租经营的置业投资案例分析。四、考核要求（一）房地产置业项目投资分析概述识记：房地产置业投资的种类。领会：房地产置业投资的目的。（二）房地产买卖投资分析识记：房地产买卖进行投资分析的要点。领会：投资回报率及风险程度的测度。（三）房地产置业消费投资分析识记：置业投资分析要点。（四）房地产租赁投资分析识记：租赁投资分析要点。（五）房地产置业出租经营投资分析领会：不同种类
24、的出租经营方式。第十一章 房地产开发项目可行性分析报告的撰写一、学习目的与要求通过本章学习，学生应掌握房地产投资可行性分析报告的写作要点，熟悉房地产投资可行性分析报告的基本构成；了解房地产投资可行性报告编写的注意事项。二、课程内容11.1 房地产开发项目可行性分析报告的基本构成11.2 房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点11.3 房地产开发项目可行性分析报告的审读三、考核知识点1.房地产开发项目可行性分析报告的组成。2.房地产开发项目可行性分析报告正文的主要内容。3.房地产开发项目可行性分析报告的审读要点。四、考核要求（一）房地产开发项目可行性分析报告的基本构成识记：可行性报告的基本构
25、成。（二）房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点识记：房地产开发项目可行性分析报告正文的内容。（三）房地产开发项目可行性分析报告的审读识记：房地产开发项目可行性分析报告的审读要点。综合应用：可对房地产开发项目进行可行性分析，进而撰写完整的可行性报告并加以审读。三、关于大纲的说明与考核实施要求 为了使本大纲的规定在个人自学、社会助学和考试命题中得到贯彻落实，特对相关问题作如下说明，并提出具体实施要求：（一）自学考试大纲的目的和作用课程自学考试大纲是根据专业自学考试计划的要求，结合自学考试的特点而确定。其目的是对个人自学、社会助学和课程考试命题进行指导和规定。课程自学考试大纲明确了课程学习的内
26、容以及深广度，规定了课程自学考试的范围和标准。因此，它是编写自学考试教材和辅导书的依据，是社会助学组织进行自学辅导的依据，是自学者学习教材、掌握课程内容知识范围和程度的依据，也是进行自学考试命题的依据。（二）课程自学考试大纲与教材及命题的关系课程自学考试大纲是进行学习和考核的依据，教材是学习掌握课程知识的基本内容与范围，教材的内容是大纲所规定的课程知识和内容的扩展与发挥。本大纲对考核的要求是适当体现的，并与选用教材所体现的课程内容是一致的。命题应根据本大纲规定的目标来确定，考核要求、考试命题要覆盖到各章，并突出重点章节。不出死题，着重学生识记能力、理解分析能力和综合能力的培养。（三）关于自学教
27、材指定使用教材：房地产投资分析第四版，刘秋雁编著，东北财经大学出版社，2014年3月第4版。（四）本课程自学要求和自学方法的指导自学考试是一种开放性的教育形式，它主要是通过考生个人自学以及社会助学，来达到国家考试所规定的考核目标。从考试类型上看，自学考试又是一种“标准参照性考试”，考生只要能够达到自学考试各科考试大纲所规定的要求，即可通过这一科目的考试。认真自学是考生能否顺利通过自学考试并取得学历资格的基础。为有效地指导个人自学和社会助学，本大纲已指明了课程的重点和难点，在各章的基本要求中也指明了各章内容的重点和难点。考生如果希望以自学为主通过房地产投资考试，应在自学中注意以下事项：（1）应依
28、据本课程考试大纲所规定的考核知识点、考核目标和具体要求，对大纲规定的考试内容进行全面系统地学习，在通读教材有关内容的基础上，按照考试大纲的规定，重点学习那些必须考核的内容。 （2）学习房地产投资，要以房地产投资为基础，结合课本深入研究相关理论，要注意理论联系实际。 （3）学生可通过到房地产相关企业或项目所在地进行实习、调研，获取相关的实践案例。（4）可通过搜索房地产开发或策划网站获取最新相关资料的方法来学习。本课程共5学分。（五）对社会助学的要求针对教材重点章（第2、4、5、8、11章）、次重点章（第3、6、7章）和一般章（第1、9、10章）的自学或助学的基本学时分别不少于5、5、5、6、6、
29、3、3、3、2、2，即总学时不少于40。（六）对考核内容和考核目标的说明这是本考试大纲的主要内容，它包括以下三个方面：1.基本要求：指考生对考试范围内的各章教材的基本概念、原理、方法，应该熟记，达到牢固掌握的程度。为使考生更好地把握各章节的基本要求，本大纲在下面“考核目标和具体要求”中，做出具体规定。2.考核知识点：指各章中需要考核的部分。在本大纲中，对于各章节的内容规定了若干个知识点，具体的知识点又可分成若干个知识细目。3.考核目标和具体要求：指考生应该把握知识点的程度，它是本课程进行命题时的基本依据。本大纲结合课程的特点，在“考核目标和具体要求”中，提出了4个不同认知层次的具体要求：（1）
30、识记：能正确认识和表述科学事实、原理、术语和规律，知道该课程的基础知识，并能进行正确的选择和判断。（2）领会：能将所学知识加以解释、归纳，能领悟某一概念或原理与其它概念或原理之间的联系，理解其引申意义，并能做出正确的表述和解释。（3）简单应用：能用所学的概念、原理、方法正确分析和解决较简单问题，具有分析和解决一般问题的能力。（4）综合应用：能灵活运用所学过的知识，分析和解决比较复杂的问题，具有一定解决实际问题的能力。 上述4个不同层次的认知能力是层级递进的关系，后一层次的认知能力，包含了前面所有层次的能力要求。都是考核必须注意的内容范围。（七）关于本课程考试的几个规定1.本课程考试方式为闭卷、
31、笔试，考试时间150分钟。2.本课程考试评分采取“百分制”，60分及格。3.本课程考试题型有5种，分别为单项选择题、判断题、计算题、简答题和论述题。4.本课程考试卷面中，试题的难度可分为：易、较易、较难、难四个等级，每份试卷中不同难度试题的分数比例一般为3：2：3：2。5.本课程考试卷面中，识记、领会、简单应用、综合应用4类题目，各占分数的20、30、30、20。6.必须注意试题的难易程度与能力层次有一定的联系，但二者不是等同的概念。在各个能力层次中对于不同的考生都存在着不同的难度。附录题型举例一、单项选择题1.投资者在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，可以降至最低限度的风险是(
32、) A.持有期风险 B.周期风险 C.时间风险 D.资本价值风险二、判断题1.某物业第一年的净经营收入为50万元，其购入时的价格为250万元，则该物业的综合资本化率为25%。( )三、计算题1某房地产企业在城市中心地段建造一综合性商业中心，规划用地建筑面积46000m2。据市场调查计算，项目总开发价值(净销售收入)92，860万元，土地费14，800万元，开发成本24，786万元，开发费17，132万元，与转让出租有关税金4，968万元，扣除项目税按照20%算。试计算项目开发成本总费用、应缴土地增值税。四、简答题1.风险分析的目的是什么？2.简述房地产开发项目租售方案的基本内容。五、论述题1.金融机构如何审查开发建设项目?2.试述土地使用权出让合同的主要内容。