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1、-幸福家园可行性研究报告-第 39 页目录一、 项目概况 1二、 市场分析 4三、 规划方案优选15四、 项目实施进度计划18五、 项目投资分析21六、 资金筹集方案与筹资成本估算24七、 财务评价28八、 风险分析34九、 国民经济评价40十、 总结41一、项目概况1.1项目名称 幸福家园1.2项目位置 该地块位于长春市二道区，东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，占地面积50000，规划用途为住宅、商服用地。1.3区域概况 长春是吉林省省会，是全省的政治、经济、文化和交通中心，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，中国特大城市之一。中国最大的汽车工业城市和新中国电影工业摇篮，
2、有“东方底特律”、“东方好莱坞”、“东方洛杉矶”的美誉。长春是全国15个省级城市之一，国家卫生城市，国家园林城市，获得绿化最高荣誉国家绿化模范城市，国家环保模范城市，最具人情味城市，最具幸福感城市。二道区地处长春市东部，二道区交通便利，京哈、长吉、长营等高速公路在本区均有出入口，全省唯一的内陆港长春东站货运口岸坐落区内。区内有多条公交线路通过。同时随着长春龙家堡国际机场的开通，吉林大路必将成为长春市的迎宾路。改造后的长吉南线道路宽阔，已成为连接二道区城乡的生命线。随着长吉南线的开通，使二道区的发展呈现新的发展态势，二道区将打造成为会展、商贸、旅游、居住一体，最具特色城市亮点，是居家兴业，投资发
3、展的热土。1.4区域自然条件区域地势略显东高西低，微成倾斜。水资源主要有雾开河、双阳河、饮马河以及石头口门水库。有金、铁、煤、稀土、石材、等资源，属温带大陆性气候，年平均气温4-5摄氏度，年平均降水量为550毫米-650毫米，无霜期约为150天左右。1.5项目背景项目位于长春市二道区，比邻一汽油器厂，周边教育、医疗、商业资源丰富。春城小学、二道实验小学、吉林小学、29中、52中、84中等中小学校遍布四周。有吉林电力医院、二道实验医院、延安医院、吉大一院分院等医疗机构。区域周边商业繁华，长春晨宇购物中心、国贸商都、亚泰超市坐落其中。附近有亚泰樱花苑、桃花苑、杏花苑、梅花苑，郁金花园，长江花园，吉
4、盛花园，新苑小区等多个高中档住宅小区。有318、243、233等多路公交通行，交通较为便捷。1.6项目规模及总体规划项目总占地面积50000，总建筑面积110000，项目总投资36336.67万元，拟规划建造一中高档住宅小区。土地使用年限70年。容积率为2.2，建筑密度为20%，绿化率为30。主要建设内容有:住宅楼、小区其它辅助建筑和设施、道路、绿化工程等。1.7项目建设单位概况 企业名称：深圳益田集团股份有限公司 企业类型：股份有限公司经营范围：商业地产和住宅地产开发、高速公路、物业管理所在地区：深圳市南山区法定代表人：吴群力法人企业代码：192415752营业执照注册号：440301102
5、820690注册时间：1996年联系地址：深圳市南山区深南大道9028号-3益田假日广场L3层邮政编码：518000公司传真：0755-86298888电子邮箱：liequan公司网址：18报告编制依据 本项目可行性报告根据深圳益田集团股份有限公司提供的资料、长春市经济长期发展规划、二道区发展规划，结合长春市规划住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求及有关政策法规，结合实地考察与市场研究，通过全面分析，系统论证，多方案比较和综合评价，为项目的投资决策提供依据。1.9主要经济技术指标基地面积 50000总建筑面积 110000 容积率 2.2建筑密度 20绿化率 30二、市场分析
6、2.1宏观环境分析2.1.1地理位置长春市是吉林省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心，幅员20604平方公里。二道区位于长春市区东部，为城郊区。东与永吉县万昌镇相连，南与净月旅游开发区接壤，西靠伊通河，北与宽城区、九台市东湖镇衔接。总面积965k（原有面积465.11 k）。总人口49万人（2006年）。全辖7个街道、6个镇、1个乡。所建项目位于东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同星路以北，地理位置优越。辖区内交通、通讯、电力、供水、供热等基础设施完善。2.1.2目前地区房屋现状东城区域，尤其是二道区一带地块，在近几年的发展中，无论是住宅用地，还是商业用地面积都在迅速增加，据不完全统
7、计，二道区目前已经确定明年新推的产品以多层和高层住宅为主。小型住宅适合三口或四口之家居住，从长春市整体的消费水平来讲，这种类型的房子既经济又实惠，符合大多数人群的购买心理和实际收入能力。2.1.3经济发展初步核算，全年实现地区生产总值3329.0亿元，按不变价格计算，比上年增长15.3%。其中，第一产业增加值252.7亿元，比上年增长3.3%；第二产业增加值1719.9亿元，增长19.0%；第三产业增加值1356.4亿元，增长12.6%。三次产业结构分别为 7.6%：51.7%：40.7%，对经济增长的贡献率分别为：1.5%、64.1%、34.4%。人均生产总值达到43936元(按户籍年平均人
8、口数计算)，比上年增长14.8%，折合6635美元。2.1.4人口状况全市常住人口为7677089人。同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的7135439人相比，十年共增加541650人，增长7.59%。年平均增长率为0.73%。其中共有家庭户2329737户，家庭户人口为7173378人，平均每个家庭户的人口为3.08人，比2000年第五次全国人口普查的3.41人减少了0.33人。2.1.5生活水平2011年一季度长春市居民的钱袋子增长跑赢了GDP的增速，比GDP的增速高2.3个百分点。一季度长春市城市居民人均可支配收入为5060元，比上年同期增长15%；在全国15个副省级城市中，增
9、长幅度高居第二位，为历年来的首次高幅增长。人均可支配收入额在全国15个副省级城市中居于14位，高于哈尔滨市396元。 据了解，一季度，全国城镇居民人均可支配收入5963元，比上年同期增长12.3%，长春市城市居民可支配收入增幅高于全国2.7个百分点。全市一般预算全口径财政收入 563.4亿元，增长25.0%。全市地方财政收入180.8亿元，增长26.8%，其中，税收收入141.1亿元，增长21.2 %。地方财政支出382.9亿元，增长25.1%，其中，教育支出 57.9亿元，增长 20.2%；社会保障和就业支出51.1亿元，增长5.0%；医疗卫生支出25.6亿元，增长 6.6%；交通运输支出7
10、.9亿元，下降0.6%。全口径财政收入占GDP的比重为16.9%，比上年提高1.1个百分点。 全年居民消费价格总指数为103.6%,增幅比上年上升3.8个百分点，分八大类看，食品、衣着、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务、居住的消费品价格比上年有所上涨，烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务、交通和通讯的消费品价格有不同程度下降。工业品出厂价格上涨0.26%，其中：生产资料价格上涨0.15%，生活资料价格上涨0.39%。原材料、燃料、动力购进价格上涨3.58%。居民消费价格指数 单位：%指 标2009年2010年居民消费价格总指数99.8103.6服务项目价格指数101.2100.7消费品
11、价格指数99.0104.6食 品98.7110.0烟酒及用品102.699.8衣 着100.3100.9家庭设备用品及维修服务101.499.2医疗保健和个人用品106.2100.9交通和通讯101.098.6娱乐教育文化用品及服务98.8100.3居 住98.8100.3商品零售价格指数100.6104.62.2房地产市场分析2.2.1交易情况据统计，8月长春市商品住宅总成交面积52.33万k，环比上升4.8%，同比上升31.2%；成交套数5414套，环比上升8%，同比上升28.8%；8月长春市商品住宅市场成交均价为6670元/平方米，环比下降5%。供应量环比降9.5%。长春市商品住宅新增供
12、应量为62.35万平方米，环比下降9.5%，同比上升31.29%， 8月供求比为1：0.84。然而预计本年批准预售面积934.97万，其中住宅775.97万 ，本市房屋成交共246套、面积50243.75，其中住宅146套、面积14052.29。而截止到2011年8月24日，我市商品房买卖统计如下：商品房买卖合同备案即时统计发布时间：2011-08-24合计住宅办公楼商业营业用房其他小计经济适用房全市套数69 570192面积(k)8383.865383.45053.352904.742.36 绿园区套数16150010面积(k)1638.371413.9300224.440 二道区套数282
13、10070面积(k)4164.451797.08002367.370 朝阳区套数1090010面积(k)1158.38845.4900312.890 宽城区套数980001面积(k)673.29651.9900021.3 南关区套数640101面积(k)749.37674.96053.35021.06从市场方面来看，在进入2011年后，全国性房地产调控政策不断升级，但长春外来人口、流动性人口相对较少，购房者刚性需求占据绝对主导地位，从实际调研中表明，投资型客户与大规模炒房客甚少，而在通货膨胀与日俱增的现阶段，广大购房者把购置房屋看做是资产保值增值的首选产品；从政策影响来看，随着时间的推移，房地
14、产市场对于政策已逐渐适应，经过上半年一系列调控政策的洗礼，在刚刚过去的8月，国家未对楼市进行进一步的打压。市场观望情绪逐步驱散，成交量也有所上升。2.2.2价格水平目前来看，长春商品住宅市场成交均价为6740元/，成交均价有所上涨，环比上涨2.9%。长春部分新开盘楼盘均价已经达到7000元/，仍处于小幅上扬的趋势，量跌但价升的现象将持续存在2011年1-8月份，长春市房屋销售交易面积691.9万，同比下降7%；新房登记销售面积为441.5，同比下降11.9%。在销量下降同时，新建商品房比例不断上升，8月份供需比达1：0.7，明显供大于求。进入2011年9月以来，长春商品房成交环比更是连续三周下
15、降。市场陷入胶着，未来走势不清。8月份第3周（8.158.21）长春市商品房成交均价为6840/k，相比上一周的6750元/k成交均价上涨了90元/k，环比上升1.3%。这是长春市商品房周成交均价在连续3周下跌后首次回涨。在商品房住宅成交均价回涨的同时，住宅成交量也出现增加。上周商品住宅市场成交套数为1057套，环比上升24.1%；成交面积为10.33万，环比上升20.1%。而在商品房成交均价和商品房成交量都上涨的情况下，上周商品住宅市场的供应却出现下降，供应套数为1820套，环比下降29.7%，供应面积16.56万，环比下降22.7%。长春商品房周成交均价的回涨主要源于上周中高端楼盘成交量占
16、比较大。其中上周别墅产品成交12套，成交量3477k，而在8月的第2周别墅仅成交6套，成交面积1874k，成交量环比上升85.5%，高端别墅产品成交量的增长对于周均价的上涨有不小的影响。2.2.3土地成交量月份 成交宗数(块) 成交面积(k) 成交均价(元/k) 楼面价(元/k) 2011-09 23 1669926.00 1831.39 1184 2011-08 24 1593314.00 3549.85 3242 2011-07 18 962886.00 795.67 668 2011-06 49 4459463.00 1349.19 836 2011-05 17 1234089.00 1
17、851.48 1231 2011-04 16 776455.00 733.90 842011年上半年度，长春市土地市场整体较为火热，经营性用地公告总面积为618.28万k，同比上升17.7%，其中商住用地605.98万k，商业用地12.3万k；总成交经营性土地465.01万k，同比上升67.2%。长春市经营性土地供应主要集中在5月份。由于宏观调控政策的不断打压，长春市土地出让过程中，撤牌现象明显增多，但从近几年经营性土地成交情况来看，土地市场仍然保持一定的热度，成交量较去年同期有所上涨。从2011年上半年的土地出让情况来看，大开发商在逆市中频频拿地，从年初开始，力旺、天茂、万科、恒大、和记黄埔
18、等大地产公司纷纷大手笔拿地，并且都是出让面积比较大的大地块。这是今年上半年土地出让市场大幅超越去年同期的重要原因之一。2.2.4商品住宅供应量2011年上半年长春市供应量为152.49万k，同比2010年上涨33.1%，供应套数为15050套，同比去年上涨28.4%。进入2011年，面对信贷业务缩紧、贷款利率不断增加、限购政策的下颁、一房一价等政策的不断施压，政府决定把房交会提前至5月举办，这在一定程度上刺激了供应量的提前释放，据统计，2011年上半年共有49个项目，陆续有新品入市，且有20个为年度首次开盘项目，全新开盘项目数量占比较大，对整体供应量的上涨起到一定作用。2.2.5成交的住宅面积
19、范围从上半年市场供应和成交的面积段来看，主要集中在60120k之间，此面积区间既涵盖最多刚性需求客户的理想购房面积，又涵盖较多首改客户的主要选择，及6080k宽敞一房或小二房、100120k宽敞舒适二房或小三房产品，此面积段在长春市场接受度较高，具有较高的人气。2011年上半年，商品住宅供应套数主要集中在60120k面积段，供应9444套，占上半年总供应的62.8%；成交套数也主要集中在60120k的面积段，共成交12167套，占总成交的63%。据有关调查显示：一室一厅的受访者占168%，住宅面积50以下的受访者占115%，这一部分人群是近期购房的现实需求对象；居住面积在50100的人群比例占
20、566%，这部分人群是住房改善需求的潜在对象，说明目前住房的有效需求依然非常旺盛；居住面积在100120、120160两个区间的人群合计所占比例为274%，这部分人群目前的住房条件已达到了中等水平，多为投资需求、为子女购房需求的潜在对象；居住面积在160以上的人群所占比例为43%，针对这部分消费群体可以通过开发高品质的小区楼盘和别墅楼盘等高档商品房来激发他们的潜在需求。2.2.6附近楼盘情况 二道区部分项目在售价格调查表区域项目名称11月报价12月报价打折优惠政策二道金色橄榄城52005200购房总房款减免5000元二道鼎惠华庭45004800二道万科蓝山最低100万/套新品最低72万/套一次
21、性9.9折二道万龙名城60006300一次性9.8折，按揭9.9折二道汉森金烁广场最低5000最低5000一次性付款9.6折，按揭9.8折二道鲁辉国际城高层4400高层4600一次性9.8折，按揭9.9折二道东方之珠52005200二道蔚蓝国际56005600二道嘉元十方界50005200老带新优惠，并推出特价房，数量有限二道保利百合香湾55005700一次性9.8折，按揭9.9折二道亚泰桂花苑65006988二道中顺和苑56005900一次性9.8折 二道高格蓝湾63006500一次性9.7折，按揭9.9折二道上东街区最低6000均价6400一次性9.9折二道亚泰樱花苑最低5888均价648
22、8一次性9.9折上述区域楼盘销售价格显示，区域楼盘销售价格区间在每平米4600-6988元范围内，销售均价在5800元/左右。通过市场的调研，初步了解到长春市场现在房产属于刚性需求销售，比较稳定，但仍具有升值空间。二道区是近期楼盘热点，陆续有新楼盘上市。从市场调研情况看，本地区具有一定的发展空间，楼盘适宜做高层商品住宅，户型适于两室一厅一卫，两室两厅一卫为主，一室一厅一卫，三室两厅两卫为辅，面积适宜在50-100，或者100-120，楼盘定价均价住宅应在4500-7000元/上下。三、规划方案优选3.1周边环境二道区位于长春市区东部，为城郊区。东与永吉县万昌镇相连，南与净月旅游开发区接壤，西靠
23、伊通河，北与宽城区、九台市东湖镇衔接。总面积965k（原有面积465.11k）。总人口49万人（2006年）。全辖7个街道、6个镇、1个乡。地块在东胜大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北。附近住宅小区：新苑小区，亚泰桃花苑、樱花苑、杏花苑、梅花苑，郁金华园，吉盛花园。该地块位于东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北。附近的医院：吉林电力医院，二道区医院，吉林世同医院，延安医院，吉大一院分院，君安医院，长春烧伤医院；附近的学校：春城小学，二道实验小学，吉林小学，亚泰小学，育强小学，29中，52中东校，84中，34中，6中，53中，市计算机学校，长春师范学院分院，长春金融研修
24、分院；公交线路：318，243,301,233；其他：长春晨宇购物中心，国贸商都，亚泰超市。劳动公园和银行等基础设施。该地块附近大部分都是居民区和学校，人口比较密集，交通发达，出行便利，众多院校更便于青少年在学校学习；还有公园适合所有年群人进行活动。3.2建筑规划布局 第一种方案采用框架结构11层的居民住宅楼，共五栋六单元，采用前二后三排列方式每单元，3户每户120m2；第二种方案是采用砖混结构7层的居民楼，共八栋六单元，两排对称施工，每单元三户，每户108m2。3.3市政基础设施分布 给水排水：水源为城市自来水管网，进水管径为DN200-DN800，由水榭花都小区预留口接入，并按住宅建筑给排
25、水工程设计规范要求设计。供电：供配电，照明与电力设计详，弱电设计见电气设计文件附表。供气：采用城市管道煤气供气方式，主要用气地为住宅区，煤气用量按民用住宅日煤气用量标准估算。消防：建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。3.4主要参数和技术经济指标项目主要技术参数和技术经济指标经济技术指标规划方案一规划方案二地块面积5000m25000m2地块用途居民住宅居民住宅建筑类型框架结构砖混结构总建筑面积110000m2110000m2总占地面积10000m215500m2绿地率30%30%容积率2.22.2居住户（套）数9901008每户面积120m21
26、08m2 3.5 客户定位 从周边现有以及未来的工厂级单位规划，将此区域的客户特征如下： 1.追求高品质生活，属于高薪阶层 2.能力较强，出行工具大多数为私家车。3.住宅品质、生活环境要求较高。 4.大部分都是一对夫妇养育幼儿，需要三室一厅的住宅楼。5.有些客户会把附近的住宅楼当做一项投资。因此，其具体描述为： 1.本市人为主，外来人为辅 2.接受的总价在50-100万左右3.屋单户需求面积在100-150m23.6综合分析 这一地带的地理优势，比较适合建居民住宅楼，由于现在全国面临一家三口的模式，100120m2将更适合我国的基本国情，由于地段的价位很高，并不适合建低层建筑，而且高层更适合我
27、国人口基数大这一特点，人们越来越喜欢高层建筑，高层采光和风景都是比较好的，高层居民楼更适合我市繁华地段，综上所述，应该采用第一种方案。四、项目实施进度计划4.1项目施工组织4.1.1前期工作 项目建议书的编制（2011年8月1日10月1日）项目建议书的审批（报送省发改委）（2011年10月7日10月25日）土地使用审批手续（2011年10月25日11月5日）初步设计及总概算（2011年11月5日11月25日）初步设计审批前期工作 （2011年11月25日12月1日）施工图设计（2011年12月1日12月20日）施工图审查（审图单位）（2011年12月20日12月25日）建设工程招投标（包括施工
28、、监理、材料设备采购）（2011年12月25日2012年1月25日）签订工程施工、监理合同（2012年1月25日2月1日）申报施工许可证（2012年2月1日2月5日）4.1.2施工阶段施工准备（2012年3月初4月初）桩基础施工（2012年4月初5月初）基础工程（2012年5月初7月中旬）地下室工程（2012年7月中旬8月初）土方回填 1-2（8月初9月初）施工阶段 3-5（9月中旬10月初）主体工程 6-8（10月初11月初） 9-11（11月初12月初） 封顶（12月初12月末） 屋面装饰工程 地面（2013年1月初2月末） 外墙安装工程 门窗（2013年3月初3月末） 水暖及市政管道其他
29、零星工程（2013年4月初4月末）竣工验收及备案（2013年5月初7月末）4.1.3项目后期 项目的后评价与销售（2013年8月初未来）4.2开发进度计划表项目论证及准备工作在2012年4月前完成。2012年5月，完成土地三通一平并转入施工阶段。项目建设包括住宅主体结构及各相关配套设施。预计项目的开发建设经营期限为2年半时间：2011年8月至2014年年初。项目所需的大体时间及进度见下表：项目开发进度计划表 时间项目年份2011201220132014季度3412341234123项目论证及前期工作场地平整及施工准备建安工程土建工程打桩工程土方及基础工程主体结构装饰工程安装及市政配套销售五、项
30、目投资分析成本分析如下：1.土地购置费：项目所在地区五级居住用地，土地成本为1300.00元/。2.前期费：详见下表。3.项目建安工程组成：住宅、商业、公建及配套设施、地下结构。4.管理费：管理费费率取建安工程费的3%。5.不可预见费：不可预见费费率取建安工程费的5%。6.维修基金：维修基金取销售收入的2.5%。项目投资成本估算表（表5.1）总投资估算表序号项目名称总价（万元）单位指标（元/ m2）工程量（m2）1直接成本31110.201.1土地成本14300.001300.0050000.001.2前期工程费893.201.2.1勘察费77.00建安工程费的0.5%50000.001.2.
31、2设计费385.00建安工程费的2.5%110000.00 1.2.3施工图审图费27.72 建安工程费的1.8110000.00 1.2.4招标费172.48建安工程费的1.12%110000.00 1.2.5施工结算审计费46.20 建安工程费的3110000.00 1.2.6工程监理费184.80 建安工程费的1.2%110000.00 1.3建安工程费15400.00 1400.00110000.00 1.3.1小区配套费（包括小配套以及住宅配套费）130.441200.00 1087.001.4人防工程费275.00 25元/ m2110000.001.5室外工程费242.00 1.
32、5.1环卫费88.00 8元m2110000.00 1.5.2相关配套设施费154.00 建安工程费的1%110000.00 2开发费用5226.47110000.002.1管理费用308.00 建安工程费的2%110000.00 2.2销售费用770.00销售收入的1%110000.002.3财务费用1453.47总成本的4%110000.00 2.4不可预见费770.00 建安工程费的5%110000.00 2.5维修基金1925.00销售收入的2.5%110000.003总成本36336.67110000.00 六、资金筹集方案与筹资成本估算6.1项目收入计划项目销售情况预测：在第二年度
33、末，可获得50% 销售款；第三年度末，可获得50%销售款。项目收入计划及估算见下表：销售收入估算表（表6.1）序号名称指标2013年12月2014年12月单价工程量k销售比例收入销售比例收入总计(元/k)（万元）（万元）（万元）1销售收入38500 38500770001.1住宅7000.00 11000050.00%38500 50.00%38500770002经营税费4281.754281.758563.502.1营业税及附加销售收入的5.55%2136.75 2136.754273.52.2土地增值税土地增值额的30%2145.002145.004290.003销售净收入34218.25
34、 34218.2568436.506.2项目资金筹措项目资金筹措：集团自有资金占总投资35，约为12717.83元；申请商业银行贷款占投资的55，约为20000.00万元。具体资金筹措及使用详见表： 项目资金筹措及运用表（表6.2） 单位：万元序号名称金额第0年第一年度第二年度第三年度1项目总投资（不包含经营税费）36336.6722717.83 5000.00 4309.44 4309.441.1总成本36336.67 22717.83 5000.00 4309.44 4309.442资金筹措36336.67 22717.835000.004309.444309.442.1资本金12717.
35、8312717.83 0.00 0.00 0.00 2.2借贷资金20000.009000.005000.003000.003000.002.3销售收入补充3618.870.00 0.00 1809.441809.44 项目销售收入估算表（表6.3）总投资估算表序号项目名称总价（万元）单位指标（元/ m2）工程量（m2）1直接成本31110.201.1土地成本14300.001300.0050000.001.2前期工程费893.201.2.1勘察费77.00建安工程费的0.5%50000.001.2.2设计费385.00建安工程费的2.5%110000.00 1.2.3施工图审图费27.72
36、建安工程费的1.8110000.00 1.2.4招标费172.48建安工程费的1.12%110000.00 1.2.5施工结算审计费46.20 建安工程费的3110000.00 1.2.6工程监理费184.80 建安工程费的1.2%110000.00 1.3建安工程费15400.00 1400.00110000.00 1.3.1小区配套费（包括小配套以及住宅配套费）130.441200.00 1087.001.4人防工程费275.00 25元/ m2110000.001.5室外工程费242.00 1.5.1环卫费88.00 8元m2110000.00 1.5.2相关配套设施费154.00 建安
37、工程费的1%110000.00 2开发费用5226.47110000.002.1管理费用308.00 建安工程费的2%110000.00 2.2销售费用770.00销售收入的1%110000.002.3财务费用1453.47总成本的4%110000.00 2.4不可预见费770.00 建安工程费的5%110000.00 2.5维修基金1925.00销售收入的2.5%110000.003总成本36336.67110000.00 七、财务评价7.1项目盈利能力评价7.1.1项目损益表项目的各类静态指标详见下表： 损益表（表7.1） 单位：万元序号项目合计第一年度第二年度第三年度1经营收入77000
38、.00-38500.0038500.001.1销售收入77000.00-38500.0038500.002总成本36336.6718168.349084.179084.173经营税费8563.50-4281.754281.754利润总额32099.83-18168.3425134.0825134.085所得税8024.968024.966税后利润24074.87-18168.3425134.0817109.127盈余公积金（10%）2407.49-1816.832513.411710.918可分配利润21667.38-1635.1522620.7215398.219投资利润率66.26%10投
39、资利税率88.34%11资本金利润率252.40%7.1.2项目全部投资净现值和内部收益率项目全部投资按折现率8测算，得出累计净现值（税前、税后）、财务净限值、财务内部收益率等财务数据。详见下表： 财务现金流量表（全部投资）（表7.2） 单位：万元序号项目名称合计0(起始）第1年第2年第3年1现金流入109717.8309000.0043500.0044500.001.1商业银行贷款20000.0009000.005000.006000.001.2销售收入77000.0038500.0038500.001.3资本金12717.8312717.83-2现金流出44900.1718168.349084.178823.838823.832.1总成本（除财务费用）36336.6718168.349084.174542.084542.082.2营业税及附加4273.50-2136.752136.752.3土地增值税4290.00-2145.00 2145.003