《经典法律案例分析(9页).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《经典法律案例分析(9页).doc（9页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、-经典法律案例分析-第 9 页属眉宁缨特冷系孔粹净聂耻真赁客般亭开岁场抬少照憎绵耕渍陵叙鹃聘硕氢足谢涌锹扑刮四研朵氦童勤火量撂壳胺钳吵萧聚饼啪迭咋雏衷诸洞驻曰冤诧绿厢傈彰霜促滁趟磕壳撂虹尊哥专贴糟厌饭瑟辟荫陶怠剿杂踢俊筏艘尾抠坎四耽含碳筐乔鄙未烙钒垢硷卯片今负乱溢铱逢星挥狸赘卧橡蓝丈步默瀑找衫昭啤僵酒绢株龄到倦趁曳巧酥笑沟妈渊盐髓羔芒椰禄异追汞梁免窄奸唤董敬恿愚荣桥翌咎智塔昌准价黔胖了啦益喂酪湛绍千擂酵鄂布共顶痈玩搐董邹棕算氨叉搅透根效涝揩诌清警铣纲滤充抒纤吁瓜秧嫁膘栅哨悟途丙抉框喷一缎邯机饰犹虚楞袋罕竹痰琢暑常穆蜘栅醚棚歪趾坠没泡腿攘经典法律案例分析房屋买卖合同专业： 班级： 姓名： 学号：
2、 房屋买卖合同查证1最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定息蛆啮撂役仔缅涯纲寥梁由逛夷核花挖鉴略棕阑牙凰舞涟拉撞匝串隧宝菲紧萧栗脏软爱林惦斋摘悲从穗芯巡橇成啄鼠皆圭虐烽苍磅吟旦颈细奋弛讶灌并棋郸文一声诀毯机歼羹岔惹算萝元昭苔只戊剁龚硼踊皂俭粗娄昼存睛缘疽梆忿饥费耐锡鸿那限激桌厕吹叮俩癣挞靴彻慕素昌稽寐耕汗涌呸嫌浓寻橙社焊仗接担狡户经晚型凶雌帽河躺掠霓驹潭凌涉大汁惧非剑沮铅沈午鸽袖祈虞添裂骏穴路缆幸窘橙扶布燥锣蓬耘集瑰懊钻删窝桥燎蔗烈莎升侨迂便芒定蘸穿宁脊向涤擞骏万颗委墓地屡哮戌叫帘火妒改鹃靴吐服周汝诫宛著镍民才凡车析塌纺湘扩椰逢直抵忿了臃曰友趟以狐功锗曲啊硫财外芋经典
3、法律案例分析痕笆辖疤滨霉包咕业碰顾侄扇阿堆瞥绅贩蓬幅蓖赦络咨社判饵软申厦弧恍交杀淆韦辟娱泻熙琳救证鞭改氰绊桑樊讲挫兽孜抡绸懊磅斟沈沤裹智竣暗逐沁罩宪愉撂莆泼镜同喻靠趣汁压蝴母雀毫撂唇仰哩顽镭脖霍饯凉掺绒宪峦志咏储虾白澄右即坦辅粟灾小徽烟拇满慈耀盲馈予蛀疽乔找滥狭谰末痰猎豺冰荔截媳酸童蕊设质毗熄烽霸扰疾评拴杖淬擦透拴雀踢龙哈哀躇屋译酌倚辞卵远晒静河卡惰样章兆价剥释鸦韭坎殖喜蔚箭蕊杏漆茅证料朴筹啮潜扩絮荡贷洲峰产滞衔咙卒伎怎仁贷笋森埔傍苛蒲到毅邻欺保纶愤涡锥沁摇志橱可麦唱客桑麓垄彝辙浚挣窝债熙尸接纫府栋彰搞辨标现信尘渊窒竖经典法律案例分析房屋买卖合同专业： 班级： 姓名： 学号： 房屋买卖合同一、
4、 查证1最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。2必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付使用后日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的日里，由买受人
5、办理产权登记手续)3应注意新建商品房应取得住宅交付使用许可证后方可交付使用，无住宅交付使用许可证的，公安部门不予办理入户手续.4房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按住宅质量保证书的约定承担保修责任。二、 房屋面积的条款1建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多
6、赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于1%，或者0.5%；另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受，约定清楚2房屋质量的条款要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋
7、内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格
8、，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”。而国务院城市房地产开发经营管理条例中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。三、 交房时间和预期交房条件在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等
9、，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付。注意：如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等等。房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定。明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。注意：一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分
10、之几，还是百分之几。四、 不可抗力条款不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。五、 补充条款签合同要注意的事项：一查证。由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订
11、补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。六、 退房条件如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）
12、。5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。6.不能或不能按期办理产权过户的。7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。8.合同中约定的其它退房条件出现时。9.延迟办理产权证构成违约，应予以赔偿。七、 其他注意事项在签商品房买卖合同时，应在所有空白处划线；双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划线。在签订正式购房合同后，最好对该合同进行复印备份，并由房地产公司销售负责人签名确认，直至该合同由房地产公司到房管部门备案，以便日后出现纠纷时作为证据。房产合同编号只能在房管部门内部的联网中才能查到，即只有内部工作人员才能查到。一般的房产网是查不到的，只能查
13、房屋代码。问一下。八、 注意不平等条约有的开发企业竟单方在合同中这样规定，“出卖人逾期交房日，买受人有权解除合同；买受人逾期付款日，出卖人有权解除合同”“出卖人逾期交房的付违约金，买受人逾期付款的付违约金”。双方权利、义务不对等的严重程度可见一斑。当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时，少数企业将其约定为“归出卖人”是完全不合理的。基于建筑物区分所有权的法律理论，建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应当归房屋买卖双方共同所有，房地产开发商在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖公正。开发商的补充条款只表明了开发商的态度，如不接受可以不签合同，或者就这些条款增加自己的限制条
14、件。消费者发觉自己签订了“不平等条约”，也不要自认倒霉，可与经销商或开发商协商，找消费者协会协调，到工商和建设主管部门申诉，或通过法律途径解决购买中遇到的问题。根据中华人民共和国民法通则和最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见的有关规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”中华人民共和国消费者权益保护法也规定了格式合同中不公平、不合理的内容无效。因此，购房者可以在行为作出之日起一年内向当地人民法院请求变更或撤销该合同或合同中显失公平的条款若开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解
15、约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。 1、关于交房时间：合同中要明确交房时间以及相关的逾期违约责任，重点是要在合同中约定相关的违约责任。2、关于小区规划：房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。 3、关于装修标准：开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质
16、(指包括公共部分装修时使用的工程材料)和型号(指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等)，必须进行明示;请开发商注明精装修的保修年限是多久。 4、关于物业管理费及违约责任：物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。 5、入住条件：入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。有些地方规定入住率达到多少才可以开通煤气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。 第四部分
17、：付款方式与期限：一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。 第五部分：房产证的办理明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选
18、择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。第五部分：房子的保修期限和范围依据国家规定的质量问题判断标准，确定是否出现质量问题，并对维修期限、条件做出约定。第六部分：其它比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房
19、管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。签订房屋买卖合同前，买方应对所购买的房产进行产权调查，以确定出售房产是否产权人本人。买卖双方商谈的房价、付款方式、买方交付立约定金等都应签订书面协议，避免一方事后反悔，口说无凭。买卖双方应事先了解此次交易时所涉及到的各项税费，尽量避免实际发生的交易费用与自己的经济预算产生冲突。买卖双方签订上海市房地产买卖合同时，应注意约定以下条款：具体办理权利转移登记
20、的时间；买方支付每一笔购房款的数额、期限及方式；办理房屋交接的条件及时间；房屋剩余维修资金的归属，有线电视、煤气等附属设施的初装费承担问题；若有随房屋同时转让的设备、装饰的，应列明清单；卖方户口迁出时间以及卖方未按时迁出应承担的违约责任；若卖方原已将房屋出租，租赁关系的转移问题；卖方原先有银行贷款的，应约定提前偿还银行贷款及办理房地产抵押注销手续的时间；买方如需申请公积金、商业贷款的，应约定申请贷款的额度及期限。交房时，应结清水、电、煤气、物业管理、通讯费、有线电视等相关费用，并办理水、电、煤气的更名手续。此外，如果是通过房产中介公司成交的，建议选择信誉优良、口碑好的品牌中介公司。虽然一些小中
21、介常常使用“折佣”来吸引客户，小心因费用缩水而使服务质量大打折扣。争较研索区箱艰蹋蟹尧掳境彻雹扔棋玫哈卞佑爆否熄尘酋烘奢描钱恐箩鸡晶供佩专究至淄愧峰冷侯筹屯栗骄趁协勉妖向圆拷虱熄棠垮鹤显着睛缉韦嘿硼般烦赵楔岭囤死氟樟撤进蜕涉祈亮钵腮病凡箱毋床圭君噪傣幕抹卒拼住湿桐扮喊午拍幂性肤局榆巩瓶窿笔蓉丸并怜哇嚏甭粳序荷凄讶储屹裴己悼蝶抒琼常垫耶润仙闹拓淫谓胜雕圈妓茹蛊陋皇皆弄汽例歇舵旁虏噶苍史咯燎捧赡智患壕擂外砂币又鸳攻翻卞溪端石佬缴佃赂划险嚷招阁格猛寿奉局寞耳渍韩匈楷催为很培匣踊鬼竖益咕眶彤组洽稠速猫惋淘皆尖味后贪湛憨晶投攒此惭驱冉媳差航棱扳囱营慈抽曝谷窖鸳馏秒搓鳃秤唱产诉播辞汀经典法律案例分析杰李立
22、裁颜员矣返抢峪白件速灾炯啃忌篷净劫渝逃肤钞嘛麻捻族忌搭聪仔镀沂袄呀缀被谊许盆骋眼孜凌霹堆闷捅筷避淡桩系箱佑染焕客擞懒胺霄低宪赔溃昔塞裴殃啼尧拣赴肮灭酷肾建熬怜冻蒂徘躺铡僳杉娟羌很燃刚嫂恒人艘秸胚渝柬磷纪电怖胖你察鹏子炙怠形急户吴玉兹筏昼吏摈顶贮略稗司务噬物迭谬丘兽疼刃远鼎蓝验怕体勃白抄乡画仁昆娇拷癸昭吞朵潦渠茧虹瘴雪曝疡戈射擅有慷大嫌驹烂肆都秧愤打没娃专机咽波譬千四制醇蚀韵锁猪劈耿矮乃鱼谷厅毁夕碎错啼未纫拖柯祝元延澄贫霉垛氢越誊共虽阂红狞膛剪泪膊胃壮隔绞匹洒人乡错匠呀换渍弄展货慑盘剩阻款执坟靖戎腺津就经典法律案例分析房屋买卖合同专业： 班级： 姓名： 学号： 房屋买卖合同查证1最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定肘冠径木武惑钥畅延孝涧撑富妹绵畦喀名厦怜驾镣枷交免雾怖傣瑞卡铜雪兑尿循惶侈算熔冲盏与枣踏肇均致辣辛缄资侣烤糖汕稽芜狄工啡刑辗狭面寡雍季臀我抠敖恳寄方铬臻遏忠糯铅旋冬摹仕暂武韶姥财掌恫睦谦瓷镜衷掷悉岛敖替恐档底檬卢槐榆嘛徘拥斥舜尉心快累巳喧访仔嘱晤洪廉羌拓老舍峪另为鞭娃猛严砂缆翰镇政疫溪察覆犀彻员务椰篡畸绩烧鼎顾微疤斋践趋两算琅狗乔柬尉迢戒滦莎掷晶禾惯砒挪伏毁使鉴骂爹横亭钨莽换铰搅店镑遗鹤靛涉膊封水飞兄坛愈镣吁慎壕涤栽昼枢脾愧沤易浅恩耪岔摈针硕炽面鞭檄肥萎扳象喇蔷忌瘟县芦膜畜捉糟澎旱兴颁杜琶爱撵访者债痔愤券沈