建筑密度、容积率、绿地率.pdf

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1、-容积率容积率 建筑密度建筑密度 绿化率绿化率容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开展商来说，容积率决定地价本钱在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地本钱的限制，并不是所有工程都能做得到。简介简介容积率 Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction ：又称建筑面积毛密度。工程用地围地上总建筑面积但必须是正负0标高以上的建筑面积与工程总用地面积的比值。容积率是衡量建立用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲

2、的比值，通常以地块面积为 1，地块地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。计算公式计算公式容积率 =地上总建筑面积规划用地面积上面这个公式的出处有：市规划委员会关于发布容积率指标计算规则的通知市规发 2006851号，2006年7月10日但在工业上，根据 GB50489-2009 化工企业总图运输设计规 ，容积率=厂区建筑面积 +构筑物面积厂区占地面积当建筑物层高超过 8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算各个地区或城市有各自相关规定 )。 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率.z.-较低，建筑密度一般也就较低，开展商可用于回收资

3、金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个工程是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。相关规定相关规定容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言 ,容积率分为独立别墅为 0.20.5, 联排别墅为 0.40.7, 6层以下多层住宅为 0.81.2, 11层小高层住宅为 1.52.0, 18层高层住宅为1.82.5, 19 层以上住宅为 2.44.5, 住宅小区容积率小于 1.0的，为非普通住宅。并根据不同城市的特点有所差异。建筑特点建筑特点(一)容积率表达的是具体“宗地单位土地面积上允许的建筑容量。宗地

4、是地籍管理的根本单元，是地球外表一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。 容积率只有在指“宗地容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。(二)容积率(R)、建筑密度 (C)与层数 (H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地各房屋的层数一样，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为： R=CH，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。.z.-(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购置土地使用权的目的是为了对土地进展开发，建立房屋。房屋的单方开发本钱 =房屋

5、单方造价 +楼面地价 +税+费楼面地价=宗地总价 /宗地允许总建筑面积 =土地单价 /容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的上下。(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。容积率指标计算规则容积率指标计算规则具 体 的 计 算 规 则 应 根 据 建 筑 工 程 建 筑 面 积 计 算 规 GB/T50353-2005 和当地相关部门的文件计算，以下举例市规划委员会关于发布 容积率指标计算规则 的通知(市

6、规发2006851号,2006年7月10日)1. 容积率系指一定地块，地上总建筑面积计算值与总建立用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建立用地各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照 建筑工程建筑面积计算规GB/T50353-2005 的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则以下规定执行。.z.-2. 当住宅建筑标准层层高大于 4.9米 (2.7米+2.2米)时，不管层是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于 7.6米2.7米2+2.2米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍

7、计算。3.当办公建筑标准层层高大于 5.5米(3.3米+2.2米)时，不管层是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于 8.8米3.3米2+2.2米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。4.当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)时，不管层是否有隔层， 建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于 10米3.9米2+2.2米时，不管层是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。5.计算含阳台建筑的容积率指标时， 阳台局部建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。6.地下空间的顶板面高出室外地面

8、1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的一半计算；地下空间的顶板面高出室外地面缺乏 1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。7.住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、廊、采光.z.-厅等公共局部及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照建筑工程建筑面积计算规 GB/T50353-2005 的规定执行。8.设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。9.本规则规定的数值均含本数。

9、10.对本规则执行过程中遇到的其它情况，我委将及时予以补充和修正。11.本规则自发布之日起执行。容积率、建筑密度、绿化率计算举例：有一工程用地 6500M2，规划容积率为 3.6，建筑履盖率为 35%。请问该工程为多少层.总建筑面积为多少.1. 总建筑面积地上=用地面积*容积率=6500*3.6=23400M2；建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积 约等于建筑底层面积/用地面积；因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积约等于建筑底层面积=建筑履盖率*用地面积=35%*6500=2275M2；在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积标准层面积=2

10、3400/227510层；.z.-容积率 3.6 的小区，如果真的用足 35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到 15%20%左右的话会比拟合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在 1824 左右。2. 容积率决定地价本钱在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。 绿化率也是如此。 绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低；按照市土地使用和建筑规划管理技术规定试行的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。 容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价本钱

11、在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。1 容积率:即规划地块各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积2建筑密度：即规划地块各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积3绿化率：指的是规划地块各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积公共效劳设施所属绿地道路红线的绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。.z.-容积率的术语释义为：容积率是指*一基地围，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地

12、总面积的比值。与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指*一基地围，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率%。从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，则建筑物的层数越多，容积率就越大。3. 容积率低于 0.3，这是非常高档的独栋别墅工程。4. 容积率 0.30.5，一般独栋别墅工程，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插局部双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。5. 容积率 0.50.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合 34 层，局部 5 层的楼中楼，这个工程的品位就相当高了。6. 容积率 0.81.2，全部是多层的话，则环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低

13、层甚至联排别墅， 则环境相比而言只能算是一般了。7. 容积率 1.21.5，正常的多层工程，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。8. 容积率 1.52.0，正常的多层+小高层工程。9. 容积率 2.02.5，正常的小高层工程。.z.-10.容积率 2.53.0，小高层+二类高层工程18 层以。此时如果做全小高层，环境会很差。11.容积率 3.06.0，高层工程楼高 100 米以。12.容积率 6.0 以上，摩天大楼工程。13.宅旁绿地绿化率城市居住区规划设计规：11.0.2.4 绿地面积应按以下规定确定：(1) 宅旁(宅间)绿地面积计算的起止界应符合本规附录 A 第 A.0.

14、2条的规定：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚 1.5m；对其它围墙、院墙算到墙脚；(2) 道路绿地面积计算，以道路红线规划的绿地面积为准进展计算；(3) 院落式组团绿地面积计算起止界应符合本规附录 A 第 A.0.3条的规定：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边 1m；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚 1.5m；2 要求；至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于 10m 的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口和满足本规附录 A 第 A.0.4 条的规定；(5) 其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区级道路、城市道路的公共绿地算到红线。.z.