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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 物业治理案例的法律分析袁 涛 一、物业治理法律关系简述 法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中所形成的一种特别社会关系法律上的 权益与义务的关系；物业治理的法律关系是法律关系的一种,即调整在物业治理过程中形成的权益与义务的关 系；（一）构成法律关系的两个基本点 1、以法律规范存在为前提 2、法律的内容是权益和义务（二）物业治理法律关系的特点：1、主体广泛性：产权多元化及参与主体的众多；2、权属基础性：以产权为基础,权益义务随产权的转移而转移；3、国家干预性：依法获得产权、依法实施物业治理；物业服务企业和业主（物业全部人）是公平的法律主 体,也
2、是公平的市场主体；（三）物业治理的基本法律框架体系 1、宪法 根本大法,制定其他法律法规的基本原就依据；其中关 于财产权、城市治理、公民权益等条款的规定,是物业治理 相关法律法规立法的指导思想和根本依据；2、物权法 物业治理最重要的法律支撑,其中关于建筑物区分全部权的理论是物业治理的法学基础；3、物业治理条例 开展物业治理的详细指导原就和规定；4、其他相关法律法规 和谐解决开展物业治理过程中的各种问题；二、关于物业概念的分析应用（一）概念：物业是指已建成投入使用的各类名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 建筑物及其相关的
3、设备、设施和场地；一个完整的物业一般包括四个构成部分：建筑物本体、附属设备、公共设施和建筑地块；（二）分析应用：1、物业是物业治理法律关系中的重要客体之一,是物业治理的对象和基础；2、物业服务企业应当全面地展现物业的完整 内涵,真正表达物业服务的含金量；3、物业服务是一项复杂的综合性劳动,其劳动价值应当得到敬重和表达；案例：住户金某家中烟道堵塞两年始终未得到解决而拒交物业服务费；物业公司因此起诉；诉讼中物业公司供应了一份与开发单位签订的物业交接协议,其中未涉及烟道,物业公 司据此认为烟道修理不属于自身义务,要求判令金某缴纳两年物业服务费并承担诉讼费用；法院判决：驳回物业公司的诉讼恳求；案例分析
4、： 1、物业包括共用设施设备；烟道属于公用设施,物业公司应对有修理责任；2、物业公司与开发单位的物业交接协议虽没有关于烟道的内容,但法规已明确物业包 括公用设施,法规的效力大于协议效力；案例：某业主在参与争论小区物业治理事务时,发表看法说：“ 物业治理不就是门口站站 岗,小区扫扫地而已嘛,就这点事我们每户一个月仍要交一百多元的物管费,是不是收费太 高了？”案例分析：为什么业主会有这样的熟悉？物业公司如何主动让业主明白物业全部内涵和物业 服务的价值所在？三、关于物权概念的分析应用（一）概念：物权是指权益人依法对特定的物享有直接支配和排他的权益,包括全部权、用 益物权和担保物权；（二）分析运用：
5、1 、获得物权是取得业主身份的前提条件；2、物权的取得打算了业主权益的来源、权益的构成和权益的行使；3、维权行动与侵权行为；案例：南昌某地产开发商,其开发的东方花园小区随着业主入住不断增多开头组织召开业主 大会并选举业主委员会；业主大会召开时,业主胡某等认为开发商不具业主资格,不能参与 业主大会行使表决权；而开发商认为其有资格参与业主大会并行使权益；最终开发商参与了 会议并行使权益,做出了相关决议；胡某等认为开发商违法,故恳求法院撤销相关违法决 议；法院判决：驳回胡某等业主的诉讼恳求；案例分析：本案中业主大会召开时,开发商仍有部分房屋没有出售,该部分房屋全部权属于名师归纳总结 - - - -
6、- - -第 2 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 开发商；依据物权法的向相关法律法规,房屋全部权人就是业主,而本案中的开发商享有法律给予的业主权益,因此开发商出席业主大会并行使表决权是正值合法的；四、关于建筑物区分全部权（一）概念：建筑物区分全部权是指数个业主（即区分全部权人）共同拥有一个建筑物时,业主对建筑 物专有、部共享有全部权,对专有部分以外的公共部共享有共有和共同治理的权益；建筑物 区分全部权理论是物业治理的法学基础（二）建筑物区分全部权由三部分构成,专有 部分全部权是基础利；业主转让建筑物专有部分所 有权的,其共有部分的共有权和共同治理权一并转 让；（
7、三）业主可自行治理建筑物及其附属设施,也可托付物业服务企业或其他治理人治理；自行治理即指业主不托付专业治理机构而由自己直接实施治理；托付治理就是业主托付物业服务机构对建筑区划内物业进行全方位一体化的专业治理；相关分析：1、业主既是物业治理的权益主体,又是物业管 理的责任主体；物业企业的治理权基于物业服务合 同授予,其行为受业主监督；所以业主不能认为物 业治理是物业企业强加的,物业企业也不能以“ 治理 者” 自居；2、业主按其拥有的专有部分全部权对应比例履行义务；这正是目前通常以业主所拥有的 住宅和经营性用房的建筑面积确定其承担物业服务费数额 的依据；3、业主自治与业主自管；（四）业主行使专有部
8、分全部权和共有部分共有权,不得危及建筑物的安全,不得侵害公共 利益和其他业主的合法权益；业主不得以舍弃共有权益为由拒不履行共同义务；相关分析：1、建筑物区分全部权不具有传统意义上的排他性,单个业主行使全部权有条件限制；其对 专有部分或共有部分不当行使全部权时,均应承担责任；2、限制业主滥用物权,约束业主不当行使建筑物区分全部权是物业治理的应有之义；3、对共有部共享有共有权和共同治理权益的同时,必需承担相应的共同义务；舍弃共同权 利不能成为舍弃共同义务的理由,这正是个别业主拒交物业服务服务理由不成立以及相关地 方法规不专业不规范的理论依据；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共
9、9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 案例：孙某和张某是同事,两家是住同一层楼的对门邻居；由于设计缘由,每户门前有不到 两平方 M的楼梯平台；张某装修时加装一铁门,将自己门前楼梯平台圈占了进来；孙某认为 张某的做法虽不阻碍通行,但其无论如何不能圈占大家公摊的楼梯平台,于是通过物业公司 要求其复原原状；张某拒绝,孙某将其诉至法院；法院判决：孙某胜诉,责令张某撤除增加的铁门,复原楼梯平台原状；案例分析：依据物权法第七十条规定,孙某和张某对各自住宅套内部共享有专属全部 权,而对墙壁、楼梯、楼梯平台等享有共有权；相邻之间的楼梯平台属共有财产,任何一方 都不能占为己有；张某增设铁门将部
10、分共有的楼梯平台圈为己有侵害了孙某对共有财产享有 的权益；案例：老张儿子为其老两口购买了一套商品房；为便利老两口进出儿子为其挑选了一楼,并 为其缴纳了第一年的物业服务费；其次年物业公司想老张收费时,老张见上面有电梯费,于 是以自己住在一楼没使用电梯为由拒绝缴纳；物业公司与其多次协商未果,逐向法院提起诉 讼；案件结果：经法院调解,老张和物业公司达成了协议,补缴了该部分欠缴的费用；案例分析：物权法第七十二条规定：“ 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务；不得以舍弃权益不履行义务；”本案中一楼的业主是否应缴纳电梯费,实质问题是小区公用设施的分摊问题；第一,电梯从用途上看属于小区的共
11、用设施,是小区业 主共同财产,其爱护应由全体小区业主来分摊费用；无论使用与否,业主都应缴纳电梯费；其次,物业公司供应的电梯运行服务属于公共性服务；按我国现行物业治理有关政策规定,公共服务的费用由全体业主分摊；五、基于建筑物区分全部权的物业分析（一）专有物业和共有物业概念：1、专有物业（专有部分）：业主专有使用的物 业；是指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他 性的独立空间或区域；包括为上述部分专用的计量 设施和管连接驳端以内的相关设备设施；2、共有物业（共有部分）：指物业治理区域以 内,专有物业以外的,属于两个以上或全体业主共 同全部的场所、空间、设备、设施；如电梯、绿化 带、过道、设备设施、
12、屋顶、外墙、设备治理房等；（二）物业共有部分的特点 1、对专有部分具有从属性；买了专有部分,自然就有共用部分；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、共有部分本身不行分割,不能单独处置；3、使用特点：担心份额使用；可先后使用,共同使用；4、按份额承担义务：费用分担,收益安排等；（三）相关分析与应用：1、物业治理的对象共有物业和居住者的行为；2、制定治理规约的必要性及治理规约的作用；3、物业企业的治理行为属性授权治理；4、物业区也公共事务的决策规章法定比例业主及权属面积通过；5、为什么要收物业服务费？解决共有物业的治理问
13、题,保证其正常使用功能和使用环境；6、专项修理资金的必要性和缴交义务；7、业主对共有物业的权益义务；案例：李刚家住某小区一楼,一天他发觉自己和妻子在卧房里的生活场景被人偷拍发到了小 区论坛上；经过明白,缘由在于社区居委会和物业公司在他卧房外面的绿地上建了一座小花 园,增加了花池、座椅和健身器材；正是站在花池、座椅和健身器材上,原本私密性尚可的 自家卧房才能被清晰地看到；于是李刚要求物业公司拆除花池和健身器材等,并承担违约责 任；物业公司认为自己建花园是为了丰富小区居民生活,况且也征求了其他一楼业想法见且 都签字同意（当时李刚不在家,未向他征求看法）；因此,物业公司觉得李刚是由于自己不 当心才出
14、了问题；双方争执不下,李刚将物业公司诉至法院；法院判决：物业公司拆除花池和相关健身设施；案例分析： 1、物权法第七十六条规定了由业主共同打算的七大事项；本案中变更公共 绿地区域使用用途应属第（七）项“ 有关共有和共同治理权益的其他重大事项” ；依据法律 规定,应符合“ 双过半” 条件；明显,本案中物业公司只征求了一楼业想法见是远远不够法 定数量；无论物管公司处于何种目的,却是不能擅自转变小区原有规划；2、小区公共利益 与业主个人利益需要得到平稳；本案中且不说物业公司违反了法律相关规定,事实上的确为 李刚造成了严峻的生活影响；公共利益以大多数人的利益为目的,是法治社会化的必定要 求；但是以牺牲个
15、人的权益来满意公共利益需要,明显不是现代法治社会所最求的目标；也 就是说,公共利益的实现并不能以损害个人合法利益为前提；李刚作为小区合法业主,其居 住权益理应受到敬重和爱护；修建小花园的事项既未事先征求李刚本人同意,也不是由符合 法定人数的业主共同打算,因此应予撤销；六、关于物业治理（一）概念：是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业依据物业服务合同商定,对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、治理,爱护相关区域内的环境卫生和秩序的活名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 动；相关分析与应用：1、物业治
16、理的本质通过物业治理专业服 务,保证共有物业的连续运行、正常使用和良好状态,连续其使用寿命；2、物业服务的对象是人仍是物物业、居住者行为 3、物业服务（或治理）的行为准就依法与执行合同；4、物业服务合同的核心内容服务需求与服务内容,服务标准与收费标准,供应服务与 接受服务的规章；5、物业服务的市场化特点：双向挑选,等价有偿,质价相符；6、物业治理的公共性服务与合同商定以外的 服务；后者并不是物业服务企业的法定义务；7、物业服务标准的合理设定杜绝不合理的高标准；（投诉率、设备完好率等）8、业主中意度履约中意度；9、对物业服务质量的重新熟悉高标准不等于高品质；单纯的技术高标准不肯定是业主 的真正需
17、求,有针对性的特色服务是物业服务企业应当摸索的问题；案例：李某是某小区业主,其住宅物业服务费每月近两百元；李某认为自己不需要接受相应 的物业服务,逐向物业公司提出以舍弃物业服务而拒绝缴纳物业服务费；物管公司不同意其恳求,李某向主管部门提起投诉；主管部门看法：李某的想法是不符合物业治理相关规定的,说服李某舍弃不正确的做法；案例分析： 1、业主和物业企业之间是一种公平的民事法律关系,双方的法律关系基于物业 服务合同而产生；因此双方对合同均负有诚恳信用、忠实履行的义务；2、依照合同接受物 业服务是业主的一项权益；从民事权益的性质来讲,权益人可以舍弃；但在物业治理法律关系中,业主接受物业服务的权力不仅
18、是个人的权益,而具有成员权的性质；在此种情形下,物业服务具有集体公益性,业主不能以舍弃自己对公益的享有而不履行的自己的公益义务；案例： 2003 年除夕,业主高文的儿子高天与同伴在小区放鞭炮,两次将鞭炮塞入一污水 井；井盖被炸起,蹲在一旁的高文被井盖击中头部,于当日死亡；高文以小区未设警示标志,未按时清理化粪池为由将物业公司诉至法院,要求赔偿缺失20 余万元；物业公司辩称,高天两次将鞭炮塞入污水井,有明显过错；其法定监护人未尽到监护责任,实施导致受 害人死亡的直接缘由；同时物业公司已按合同商定和相关规定托付专业公司按时凊掏了化粪 池,履行了职责；化粪池非法定危急品,无义务设定危急警示标志；且事
19、前张贴了告示,禁 止业主在小区内燃放鞭炮,尽到了告知义务,故对事故发生无任何过错；法院判决：物业公司过错,对事故的发生不应承担民事责任；依法驳回高文的诉讼恳求；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 案例分析：法院审理此案是认为,高天已满10 岁,系限制民事行为才能人,具有肯定判定力,本人应对主要责任；监护人未尽相关责任,购买鞭炮让高天燃放,是导致事故发生的直 接缘由,故高天父母应对此次事故负责；物业公司无主观过错,尽到了和善治理人的义务,对事故的发生不应承担民事责任；本案物业公司胜诉的关键在于依据合同和法律尽到了相关 义
20、务,因此可以免责；案例：徐某给某小区业主陈某汇款7740 元,之后发觉陈某未收到；经向邮局查询,款已投递到陈某所住小区门岗处；而该门岗予以否认；徐某将物业公司告上法院,要求物业公司赔 偿汇款、往来误工费、交通费、住宿费等；法院判决：物业公司赔偿徐某汇款、误工费、交通费等共计10209.75 元；案例分析：邮局将汇款投递到小区收发室,履行了投递义务；物业公司收到汇款通知后本应 妥当保管并应准时交给收款人；但物业公司未交到收款人手中,也无证据证明取款人是陈 某；对此,物业公司确有过错,对此造成的缺失应承担赔偿责任；此案值得摸索的问题是,物业企业究竟应不应当承担信件汇款的代收代投义务？案例： 200
21、5 年晚,孔某经过李家沱某小区2 栋楼下超市时,被楼上掉下的一块砖头砸中头部；经抢救五天后清醒,鉴定为重型颅脑受伤导致下肢行动障碍损害为 7 级,智力损害为10 级；案发后警方现场勘查,该楼3 楼为一公共平台,现场有自制乒乓台,台下有类似砖头,但始终没找到肇事者；后孔某将该楼 64 户业主和物管公司告上法庭；法院判决：物管公司赔偿孔某经济缺失 50403.18 万元；案例分析：天降不同物件法院认定的责任人可能是不同的；本案中的砖头具有危急性,且侵权人不明确,但明显不具有多数性,所以不能推断楼上64 户业主有过错；应当由导致孔某损害但无法确定的第三人负责；物业公司作为小区治理义务人,对于置放于公
22、共场地有可能 导致严峻后果的废弃物未准时清理,没有有效防止损害的发生,具有过错,应当承担补充赔 偿责任；案例： 2003 年 7 月,家住广元市某小区的业主刘某家中防盗门被撬,财产被盗；刘某报案 后因案件迟迟未破,便要求物业公司赔偿；业主认为,自己交了物业费,现家中被盗是物业 公司失职,为此应由物业公司赔偿；刘某的要求遭到物业公司拒绝,于是其便将物业公司告 上法庭；法院判决：驳回刘某诉讼恳求；案例分析：安全责任是业主和物业公司共同的事；物业治理中的保安服务只能起到群防群治 的社会综合治理作用,是一种社会秩序爱护和治安防范服务,而不是安全保证服务；物业 治理条例排除了物业企业对业主的人身和私有财
23、产保镖、保管和保险的职责；物业公司应 依据物业服务合同商定的服务标准加强安全防范的力度和措施,有效预防违法犯罪行为的发 生；但对因罪犯犯罪行为造成的人身、财产缺失法定赔偿责任；判定物业公司是否履行了相名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 应安全防范职责的组要依据是物业服务合同,对于已经依据合同商定履行了治理职责的,就 不应承担相应的责任；七、物业治理实践中热点法律问题探讨（一）物权法、物业治理条例等法律 法规中“ 相关业主” 和“ 有利害关系业主” 如何界定？“ 相关业主” 和“ 有利害关系业主”的范畴在实际操作中如何界
24、定？是部分相关（有利害关系）业主,仍是全体相关（有利害关 系）业主？何种情形下适用部分相关（有利害关系）业主？何种情形下适用全体相关（有利 害关系）业主？（二）物业服务区域内公共场所发生人身意外损害大事的法律责任如何界定？ 1 、公共场所摔倒引起的致人意外损害；2、公共场所堆放物、设置物引起的致人意外损害；3、植物引起的致人意外损害；4、不怜悯形下高空抛物或高空坠物导致的意外损害；5、业主、使用人及其关系人发生纠纷导致的意外损害；6、物业服务区域内交通事故导致的意外损害；（三）因专项修理资金无法准时到位,导致房屋、设备、设施等无法实施准时修复,由此造 成的人身、财产缺失由谁承担责任？（四）业主
25、显现违法违规行为,物业企业劝阻、禁止无效造成严峻后果的责任界定；（五）物业服务区域内业主自身安全防范责任 履行不到位及无法预见和掌握的缘由导致的安全事 件责任问题；1、业主居于家中被盗；2、门窗锁闭完好,无任何撬痕,业主告称家中被盗；3、业主外出不锁闭门窗,对安防设施不予设防,家中被盗；4、物管对其安全隐患予以告知后,业主不予整改,家中被盗；5、物业服务区域内业主、使用人及其关系人实施的偷盗行为；6、便于携带的被盗物品被带出小区（如服装现金、首饰、手机、手提电脑、照相机等）；7、不怜悯形下停放车辆受损或被盗（有人值守或无人值守、指定位置停放或随便乱停放 等）；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 9 页