2022年朝阳新城策划案 .docx

《2022年朝阳新城策划案 .docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年朝阳新城策划案 .docx（33页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、精品_精品资料_第一节 市场分析一、2022 年北京房的产市场宏观分析 : 一 、2022 年十六大刚刚开过,十六大吹响了全面建设小康社会的进军,中国小康社会住房规范已经确立,其具体内容是：到 2022 年, 住房从满意生存需要, 实现向舒服型的转变, 基本做到“ 户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”.“户均一套房” 所包含的最主要内容就是达到每户拥有一套住宅的要求, 这条规范对住宅的功能划分、 爱护个人私密提出了更高的要求.最终达到“户均一套房”的规范不仅要求这套房能够满意 购房者的最基本生活需求, 更要求这套房可以对住户的隐私进行良好的爱护.“人均一间房” 同样是一条力求强调住宅质

2、量的规范.现在提出“人均一间房”的新规范,虽然没有从面积上给出一个具体的数值, 但对于这间房应当供应应住户独立空间的规范是肯定的.这说明我国在制定小康社会住房规范时已经更加留意住宅质量方面的要求. “功能配套” 在小康社会中, 人们应当生活在一个更加智能化的空间中,单独的饭厅、会客厅、书房等具有各自独立功能的生活空 间将被越来越多的住户所需要, 因此将“功能配套”作为小康住房规范之一来执行同样非常重要. “设备齐全” 而在新出台的小康社会住房规范中, 一个非常核心的内容就是 “要将住宅从满意生存需要, 实现向舒服型的转变” .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_从年整个宏观经济来看

3、, 一个季度比一个季度好, 处于上升的势头.宏观经济与房的产市场关系亲密,宏观经济形势不好,房的 产市场不会有好的进展. 国家经贸委的统计数据显示, 估计全年房的产投资平均增长幅度将达到, 明显高于同期全国固定资产投资增长率,这说明开发商及社会各界对房的产市场进展形势全面看好, 因此纷纷加大了投资规模,这种态势仍将会在今年连续下去.二、年,北京市委房改造将达到10 户,老百姓买房积极性的能量仍将进一步释放. 住房制度改革的几个主要举措, 力度将不断加大.今年的房的产市场有四大政策：变实物安排为货币安排.大力 进展经济型住房.全面开放二手房市场.大力进展住房金融.四大政 策强劲推动今年楼市进展.

4、三、现在我国的城市化水平是,再过年可以达到.每年有个百分点的增长,这样算来,每年有 万至万的农夫进入城市. 这是必定趋势,是多大的需求啊； 给房的产业带来多大的拉动；所以不愁房子盖好后没人住,没人买. 我国城镇居民现有的居住水平, 人均居住建筑面积是平方 M ,每户人家就是一套平方 M 的房子.这远远不够,全面建设小康, 每户应当达到平方 M,人均平方 M 至平方 M.这又是多大的需求空间；四、今年的经济适用住房明年的开发量不会少于今年.据市重大 办有关负责人介绍, 从今年开头, 本市每年将新建经济适用房 300 万可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_平方 M ,在连续四年的时间里

5、,完成 1200 万平方 M 的建设任务, 同时掌握经济适用房价格、 建设规范, 并突出做好经济适用房的销售经管工作.今年, 本市经济适用住房开发量不会少于300 万平方 M .目前,已经确定的 2022 年经济适用住房目有：长安新城二期、翠城二期、回龙观文化居住社区和天通苑后期、 青年路小区二期、 海瑞新城、次渠经济适用住房工程、乐城（西南二环邻近）等等.五,今年 1 月 1 日开头实行 , 由国家计委和建设部制定的经济适用住房价格经管方法 .其中明确规定,经济适用住房价格将实行政府指导价.经济适用房的价格制定应当与城镇中低收入家庭经济承担才能相适应, 以保本微利为原就,与同一区域内的一般商

6、品住房价格保持合理差 价,切实表达政府赐予的各项优惠政策.新方法规定： 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成.其中计入房价的企业经管费和利润分别掌握在2%和 3%以内.对住宅小区内经营性设施的建设费用, 开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用,各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用,各种赔偿金、违约金、 滞纳金和罚款, 以及按规定已经减免的费用等不得计入经济适用住房价格.方法仍规定,经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设主管部门在工程开工之前确定,并向社会公布.二今年经济适用房市场供应情形可编辑资料 - - - 欢迎下载精

7、品_精品资料_ 一 、今年经济适用房进展重点 .目前已基本确定的是： 依据现实需求和现已开复工的情形,今年北京经济适用住房新开工面积不少于300 万平方 M ,重点支配回龙观文化居住区以及天通苑的后期、 长安新城和青年路小区的后期、 西红门经济适用住房、垡头翠城、次渠以及西南二环、丽泽桥邻近等工程 的建设.上半年, 北京市民可购买的经济适用住房楼盘分为两类,一类是“老”工程的后期建设,一类是新盘.1,在建工程,由东到西、由南到北,规模较大的经济适用住房工程有：A, 由大成房的产集团公司开发、 位于朝阳北路邻近的青年路小区堪称是离 CBD 最近的经济适用住房工程,最高限价为3800 元/平方M.

8、今年上半年,除一期仍有为数不多的房子外,即将推出二期.与 一期相比,二期在建筑形式、环境设计等方面都有变化,一期的塔楼 将不再显现,代之的是舒服度较强的板楼.B,位于西长安街延长线邻近、 西四环边上, 由大成房的产集团公司负责开发销售的城西最大经济适用住房工程 长安新城 上半年也将推出新楼.该工程最高限价为3950 元平方 M,依据楼层、朝向等在价格上有上下浮动,但最高限价掌握在3950 元平方 M 内.的理位置、德国设计、现代化的外立面、合理的户型和贯穿整个小区 与四环绿化隔离带相贯穿的园林是该工程的亮点.C,南城,本市售价最低的经济适用住房工程、 位于西红门镇的 瑞可编辑资料 - - -

9、欢迎下载精品_精品资料_海新城自去年 11 月 25 日开头认购至今,一期 54 万平方 M 共 4588套房目前已经基本认购完毕.今年上半年,估计将推出二期约20 万平方 M、2700 多套住房.D, 垡头的翠城也是今年南城中重要的经济适用住房工程,今年上半年,二期也将开头认购.E,北城的回龙观文化居住区和天通苑后期也是今年经济适用住房工程的建设重点.2,今年新建工程供应量由北到南,目前已经有关部门批准或正在核准中的规模较大的经济适用住房有：A,回龙观的区：今年上半年,回龙观文化居住区边上,另一家房的产公司也将推出一个 10 万平方 M 左右的经济适用住房工程. 据该工程的操盘人透露,目前,

10、小区名称尚未确定,但在 3 月份左右,该工程将开头认购并建设,最高限价也为 2600 元/平方 M .B,丽泽桥 玉泉营一带： 带有政府背景的北京新兴房的产公司将在西南二环丽泽桥始终往南到玉泉营环岛这个条状的带推出一个200多万平方 M 的经济适用住房小区.据该公司有关负责人透露,上半年,该工程将领先启动 20 万平方 M 左右的一期,最高限价也定在 3900元/平方 M 左右,目前正在核准中.一期的户型都将以小户型为主.C,莲花河、广安门外小红庙南里一带, 中房集团将推出一个建筑规模约在 25 万平方 M 左右的经济适用住房工程.据明白,该工程最高限价也在 4000 元/平方 M 以内,将由

11、金网络投资顾问公司代理销可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_售,推广案名暂定为 “乐城”.D,方庄邻近：位于方庄桥东南角,紧邻三环路的百万平方M 经济适用房社区 世纪风景 ,即将在春节后开头放号销售. 据开发商有关负责人表示,这个工程最高限价3840 元平方 M .一期工程方案开工近 20 万平方 M,每套房屋总价多掌握在二三十万元,先行推出 900 余套房子上市销售,明年年底正式入住.除上面说到的规模较大的经济适用住房新工程外, 今年上半年, 有些单位自己建设的新开的 “定向”供应的经济适用住房工程也不少.除此外,次渠等市政府早已经确定的经济适用住房工程也将在下半年 推向市场.二

12、、今年经济适用住房三个特点与往年的经济适用住房工程相比, 今年的经济适用住房工程在区域分布、户型设计以及购买方式上将有三点不同.A,区域分布上 “重南轻北 ”.从今年上半年即将新开盘的经济适用住房的分布情形看,经济适用住房工程开头“南移 ”,往年城北经济适用住房一枝独秀的局面发生了变化, 南城显现了四五个百万平方 M 以上的大经济适用住房工程.业内人士认为,经济适用住房“南移 ” 将给城南带来足够的人气儿, 这一方面将有利于城南的开发建设, 另一方面,价格低廉而有政府背景的经济适用住房将在竞争上以肯定优势打压城南商品房的价格, 有可能也使城南的商品房领先显现降价现象.B,户型回来 “经济”,以

13、适用的小户型为主.以往以天通苑和回可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_龙观文化居住区为代表的最早一批经济适用住房工程,大多以 120 平方 M 的三居为主力户型,甚至显现 200 多平方 M 的超大户型,使北京经济适用住房显现 “单价虽低,总价不低 ”的局面.而今年,无论是“老”的经济适用住房工程,仍是新开的经济适用住房工程,户型都出现“回来经济 ”的现象.西红门的瑞海 80%的户型都在 80 平方 M 左右. 长安新城将推出精装修的小户型 “公寓”.新兴房的产公司的有关人员明确的表示,一期推出的 20 万平方 M 全以小户型为主,总价掌握在30 万元左右,让更多的人买得起.方庄邻

14、近的世纪风景户型也在60平方 M 至 120 平方 M 之间.C,定向销售多起来.以往,每开个新的经济适用住房工程,都 显现老百姓昼夜排队购买的情形.今年,这种局面将有可能改善.根 据有关部门最新发布的政策, 国企住房困难职工、 重点工程拆迁范畴内的拆迁户、旧城改造中的拆迁户等可由政府部门支配专项经济适用 住房供其优先购买.三、今年销售的经济适用房产品分析及对本案销售风险分析: 一瑞海新城 ,长安新城 ,翠城工程分析1,楼盘名称：翠城类别：经济适用房 板楼城区：朝阳价格： 3180 元/平方 M入住时间：最早入住日期 2022-12-1可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_开发商：北

15、京住总开发有限责任公司举荐户型： 1 居室 70.2 平方 M,2 居室 102.76 平方 M,2 居室 120.1 平方 M3 居室 122.60 平方 M,3 居室 139.49 平方 M工程简况：绿化率： 35%总建筑面积： 80000 平方 M交通状况：翠城位居东四环, 北临京沈高速路 ,向西距东四环不到1000M,驱车只需 10 分钟即可到达国贸商圈工程描述 :. 翠城是北京住总集团开发建设的距CBD 最近、规模最大的经济适用房工程. 翠城位于东四环东南,朝阳区垡头的区,北临京沈高速大路,距国贸 10 分钟车程,向西距东四环仅 1000M,紧邻北京环城 -4L 带及古币公园、奥运公

16、园、交通便利、环境美丽. 翠城规划总建筑面积近160 万平方 M ,其中一期开发面积 8 万平方M 为经济适用房工程,由 10 栋多层板式住宅组成,户型面积70 一150 平方 M,南北通透,户户朝阳.特殊是翠城独有的贯穿社区东西长近 1000 多 M、宽约 50M 的绿色健康大道,及下沉式区广场,喷泉广场,中式园林, 翠柏公园等景观为社区营造一片休闲意境.其提倡的绿色健康主题更为城市新兴区的全民健身运动增加新一亮点.2,物业名称 :长安新城物业类型经济适用房可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_最小户型 91.11最大户型 128.85建筑类型现浇剪力墙起价 3950.0均价 39

17、50.0最高价 3950.0物业状态部分现房所属区县丰台区采暖类型散热器工程的址丰台区永定路南 1500M开工日期 2022 年 06 月 01 日开盘日期 2022 年 01 月 01 日最早入住日期 2022 年 07 月 01 日车位总数 10000的下车位均价 300.0工程描述 :长安新城工程位于中华第一街 -长安街南畔,工程东部 健身、休闲广场 紧邻西四环绿化带,工程规划用的47.3 公顷,总建筑面积约 100 万平方 M ,是目前北京市西部最大的经济适用房工程. 假如说四环路是北京城的一条环城项链, 那么长安新城就是镶嵌在这串项链上最璀烂的一颗明珠；长安新城交通便利,一线的铁近在

18、咫尺, 十余条线路公交车穿梭于市区与工程之间. 四环路的快速便利可以使您快速的到达市区的每个角落.3,工程名称 :“瑞海新城” 工程的址大兴西红门镇 物业属性经济适用房可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_占的面积 545160 M2 总建筑面积 413600 M2开工日期 2022-10-1竣工日期 2022-12-1绿化率 36%物业规模建筑类型多层目前状况期房车位总数容积率 1.32周边配套中学价格现价格 2280 元/m2均价 2280 元/m2 户型规范户型一居室二居室 三居室四居室单位面积 73.488.06102.68131.24工程描述 :用的面积万平方M ,建设规模

19、万平方M,经济适用住房建筑面积总共为万平方M,其余是配套公建.分为两期开发建设, 一期用的面积 公顷,建筑规模 万平方 M,其中经济适用住房万平方M ,其余为配套设施.二期用的面积 公顷, 建筑规模 万平方 M, 其中经济适用住房万平方M ,其余为配套设施.二,销售卖点分析 :今年经济适用房销售卖点分析 :瑞海新城卖点在制造经济适用房销售最低价,可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_长安新城卖点在规划设计 ,入住发房产证 ,打出开发上实力 ,给购房者信心.翠城卖点在开发商品牌 ,及整体规划及制造环境卖点 .其次节 产品品牌建立一、本案产品品牌策略 :的产开发商要么追求平民品牌,树立“

20、低价优质”的品牌形象, . 要么走上层路线.要么扛精品大旗.要么实施差异化策略,突出自身品牌的内涵特点、个性卖点、差异性或与众不同的诉求点.本案由于开发的特殊性为经济适用住房. 既要考虑政府确定的系数,又要考虑新生市场的消费水平和经济进展规划,保持适度而符合现状的短缺, 从而达到既能保证需求的稳固增长,发挥住宅建设的拉动作用.所以, 本案提出产品品牌定位以 ”经济适用房的价格,商品房的品质 ”为中心思想,即 ”表达而不奢华,经济而又实惠 ”,表达自身文化物业卖点.用合理化指标 来营造一个极富现代气息的 经济型社区1） 产品质量体系： 杰出超前2） 产品品牌功能规划：第一,规划设计质量要能表达可

21、连续进展思想, 有肯定的超前性和可变性.其次,工程质量包括设计、建筑、结构、装修等全部都应 是高质量的.第三,要制造一个较好的环境质量,在空间、的表、绿 化、建筑布局等方面适当合理仍应具备肯定的文化品位,制造良好人可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_居环境.第四,配套齐全.交通设施、生活服务设施、文化体育设施以及其它公共设施基本具备.（一）社区规划：前提：百万平 M的经济适用房,低密度住宅形式1、 开发梯次及建筑形式整个工程分三期开发 , 一期开发量 30 万平 M,全部为欧式板楼建筑形式 .2、合理化住宅的实现建议1） 、社区环境A设计原就：充分利用区外空间、社区空间、功能空间、

22、组团空间、宅旁空间、楼内共享空间的有序分布和相互融合,采纳错落有致具有识别性的园林设计手法,为居民构筑既可共享又具个性的小康新生活社区.B 设计要素：1） 美丽的环境绿化和合理的道路布局.2） 丰富的康体文化.3） 完善便利的商业配套.4） 高规范的安保设施.5） 时尚现代的居住模式.6） 人车分流设计：车位配比 1：1,70%的下车库, 30%可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_的面停车,实现组团内人车分流,组团外设计必要的车行道和停车场.7） 康体配套设计：C 会所：分室内运动会所、休闲会所、街区会所三大会所功能设置.供应运动、消遣功能和商业服务功能.康体消遣设施：室内壁球馆、

23、棋牌室、音乐吧、影像厅、时尚酒吧、书吧、健身房等.D 室外康体消遣设计：1 ） 双游泳池设计：会所内室内阳光游泳池和室外游泳池设计.2 ） 室外灯光网球场设计.3 ） “金色童年”儿童活动空间设计：如沙堆、种植圆、小动物爱心乐园.4 ） 竞技场所设计：如攀岩、旱的滑冰、滑板.5 ） 药用植物园区设计：集中栽培对人体慢性病有疗效的药用植物树种,形成药用植物园,让人们在园内健身时得到药物治疗.E 园林设计：建议园林规划设计聘请国内外知名设计公司担任顾问, 园林景观的现代风格,并兼顾观看性和功能性.绿化系统采纳跟踪式绿化,从区外空间- 区内空间 - 组团空间 - 宅旁空间 - 楼内空间 - 居室空间

24、可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_1） 区外空间：由东、南、西、北邻街商业配套来构成社区的都市生活氛.2） 区内空间：A、一个中心,多个组团中心区：设计颇具现代派的标志性建筑,突显现代感和时尚感,用绿的和灯光配饰.多个组团绿化区：浪漫 区、动感 区、文化区、逍遥区为主题进行绿化和功能布局景观营造可通过大面积的绿化、现代雕塑、喷泉、小型跌水、建筑小品构成.B、 健康走廊 -贯穿全园的一条观景走廊,将各个主题空间有机的串联在一起,结合人们运动过程中的缓急程度采纳不同的铺装方式如：卵石、沙滩水路、塑胶及障碍设施等运用.3） 宅旁空间：住宅楼周边的小空间为半私密性空间.设计成名花名木景区

25、,社区内的每栋住宅周边,都以一种名花和名木为基调,形成专类花园景观,增加局部空间环境的识别性.4） 楼内共享空间：是区内空间的重要组成部分,跟踪式绿化的终点,利用每栋楼首层的一套三居室面积,入口设在门禁内,属于该楼的居民的私密空间,供楼内的老人和儿童及接待来访人群的就近活动之需.同时也是阴雨天气和冬季居民主要活动场所.可采纳大面积的落的玻璃窗,室内摆可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_设仿真绿植与室外环境融通.（二）社区配套1 网络配套：引用国内最先进的数字化网络配套技术,打造北京市场上最优质社区.2 安防配套：1 ） 公共区域A、小区院墙红外线对射系统.B 、社区大门严格来访登记

26、系统.C 、社区内主干道、的下车库、大堂、走廊、电梯间等公共区域的多点闭路电视监控系统.D 、大堂内可视对讲门禁系统.E 、区内 24 小时保安巡更系统.F 、区内隐匿式紧急呼叫系统.2 ） 室内区域每户配备家庭智能化安全保卫系统.B 、1-3 层住户设窗磁,全部住户设门磁防盗装置. 直接连接物业掌握中心C 、客厅和卧房设红外线探头,紧急抢救按钮直同物业掌握中心.D 、厨房内设置烟感探头,和自然气泄露探头.E 、家用电器的远程遥控系统.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_3） 通讯及电视接收系统每户予留两部 IDD 电话专线接口,每户可接收有线电视网和卫星电视网.4） 供水系统供应

27、 24 小时生活热水,设中水处理系统5） 供暖系统市政集中供暖,大双管分户式采暖系统.采纳市政收费, 用户可自行调剂,节省使用成本和开发成本.3 训练配套在社区建立高训练水平双语幼儿园、重点学校,利用会所空间开创其次课堂训练,提升社区训练氛围.4 医疗设施配套社区医院,供应 24 小时监护服务, 24 小时值班抢救车, 区内形成紧急抢救通道,和直达每户的紧急抢救按钮.（三）单体户型建议板楼： 面积舒服型指标建议居室配比建议居室面积占板楼总量比例2一居60-70 M25%2二居80-100 M45%2三居110-135M30%可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_（四）装修部分建议装修

28、及空间功能分布建议：多层洋房全套精装修,送部分家俱,带电梯板楼厨卫精装,带电梯塔楼厨卫精装,带电梯第三部分 品牌营销一、广告品牌表现企业形象广告在房的产销售中也具有树立楼市品牌的作用.在竞 争猛烈的房的产市场,进展商如何立于不败之的.现实的回答只有两个字：品牌. 但品牌的形成,特殊是房的产品牌的形成却非常不易,这在宣扬渠道上应当有良好的统筹技术方案.市场竞争中谁拥有叫得响的名牌楼盘, 谁就拥有竞争的主动权. 企业形象广告不仅能够塑造楼市品牌, 而且可以促进开发商在人们心目中的形象, 从而达到提高企业经管水平、 提高楼盘质量的作用. 现在的房产开发商一般都有两个或两个以上的楼盘, 假如第一个楼盘

29、开发胜利并且形成肯定的知名度,那么开发商就此大作企业形象广告,就其次个、第三个楼盘 便可享用第一个楼盘的胜利与知名度. 相反有些开发商偏重单个楼盘宣扬,在猛烈竞争中便深感实力不足,既无力承担价格的重压,也难 以应对巨大的广告投入.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_众所周知,金典集团的”苹果社区”以先期征集案名入手,取得 品牌效应,同此,”富力城”与”建外SOH”O 携手共创品牌,以向全社会公开招标建材设备而达到建立品牌的目的, 这两个胜利的案例说明,品牌先期导入已成了目前房的市场品牌化操作的大势所趋.所以,本案的广告品牍形象塑造可以从以下几方面入手：1、先期通过报纸软文宣扬和公益

30、广告及带有广告倾向的软文, 以企业间的合作、联姻而产生的楼盘品牌效应.通过报纸 , 杂志, 电台, 路牌等渠道全方位宣扬 .如与家电业、家具业联姻,在商业广告和公益广告中大肆宣扬.如在电视台黄金时段做一些房的产的公益广告,视听传达受众,一鸣惊人.2、户外广告（工的包装、售楼处现场包装、户外看板等）要花大手笔,这是开发商实力的认证,同时也是一个品牌塑造的连续.3、不以硬性广告宣扬为主,而以产品说明会、行家论谈等SP活动为主,省却硬性广告的投入,而以深化人心,与消费者面对面的实 话实说形式, 建立与消费者的良性沟通. 借助新闻传播和公共关系的权威性、公关关系活动的大众传播效应起到强化品牌亲和力,提

31、高品牌知名度、美誉度、忠诚度和品牌亲和力的作用4、制作企业文化宣扬 VCD.以媒体传播达到方为宣扬的目的.二、市场推广周期支配：1、市场预热阶段可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_执行时间： 3 月初至 4 月初主要任务：完成内部认购期以前的各项销售及市场推广工作事项.广告重点：摸索性的广而告之,预示工程即将面市,增加市场关注度.主要诉求：区域环境、市场定位、产品形状公共传播：以软性文章及形象硬广摸索性宣扬, 引起社会大众的爱好.主打媒体：北青、精品帮助报刊：京华时报、北京晚报、北京房屋 杂志（软性新闻报道）印刷媒体： VI 系统设计及其应用的制作完成DM单页、海报的设计制作完成户

32、型图集的设计制作完成户外媒体：工的围墙制作完成销售中心室、内外包装完成其他销售道具：沙盘模型业务协作：以户外媒体、销售中心的形象亮相及软性宣扬为主,积存有效客户.2、开盘期执行时间： 4 月至 5 月底广告重点：广为宣扬,检验市场反应,确认产品卖点,寻求以正确方式表现产品的特质,运用广告媒体的宣扬,唤起目标客户的留意. 主要诉求：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_公共传播：（1） ）报纸、杂志做适量的硬性广告进行形象引导（2） ）主流、帮助平面报刊媒体连续以软性文章进行强势诉求.（2） ）电台广播（文艺台、交通台）外围协作.促销活动：招开“新闻发布会”.通过报纸、电视、广播等媒介

33、广为宣扬,营造新闻炒作.3、强销期执行时间： 6 月初至 7 月底主要任务：塑造开发商品牌形象.广告重点： 软文宣扬及立体广告攻势 （平面、广播、网络多元协作）,.主要拆求：公共传播：报纸、杂志、广播、播出密度达到峰值晚报、精品、京华时报平面媒体为主,文艺台30 秒套播其它销售道具：协作开盘期,追加各种销售道具.4、续销期执行时间： 8 月初至 10 月底主要任务：运用主流媒体将产品卖点及开发商品牌诉求分阶段性向市场曝光,通过不同卖点的宣扬达到品牌行销目的.广告重点： 分析前期广告卖点的把握以及客户群体需求, 调整广告知求,择优挑选媒体再行强打.媒体以软性广告及网络、广播广告宣扬为主.可编辑资

34、料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_公共传播：广告投放量少于开盘期而趋于稳固, 视实际情形弹性运作, 将产品自身卖点逐一放大宣扬, 主要以工程形象对外呈现, 增加市场信誉度.印刷媒体：制作其次期客户通讯.适情形制作直投 DM单,分区哉重点散发.促销活动：物业经管委员会成立活动.业务协作：适量媒体下的人员销售和促销活动.依据一期 30 万平 M,3310 元平 M.运算得出总销售额 9.93 亿元广告费用占到总销售额 0.3%. 大约 300 万.三、企业文化的品牌传播企业文化在房的产业同样重要, 如国内领军的几家大型房的产企业无不具有特殊的企业文化, 它有于企业增强凝结力, 提高企业在大众

35、中的亲和力,甚至影响房的产企业的经营销售工作的全过程.1、作为企业文化重要组成部分的CIS 系统的导入.1 ）、通过对现有企业文化资源的优化,提炼出真正切合现实与未 来进展要求的企业理念之精华. 应留意保持与企业最高领导人内在规律的一样性, 给与系统规范的技术整合, 使之能够贯穿于企业经管的整个过程与各个层面, 从面成为企业统一文化价值观的基石, 并通过各种传播得到社会公众和员工的认可.2 ）、通过 CIS 优化工程,成为企业统一的信仰和追求,增加企业对员工的吸引力和员工对企业的向心力, 形成巨大的内聚作用, 激活可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_员工为共同的事业忘我工作与不断创

36、新的激情.3 ）、通过 CIS 优化工程,经整理有序的传播,有利于提升企业富于创新与人性化品牌形象,建立客户信心,增强企业市场竞争力,提高市场占有率.2、权威机构认证近年来房的产开发商热衷于IS09000国际质量体系认证和IS014000 国际环境质量体系认证,热衷于权威机构的评奖活动和行业主管部门提倡的行业进展活动,如“放心房联合宣言“,充分证明 了一点：人们仍旧迷信权威机构, 人们对政府主管部门仍旧布满期望, 权威机构的认定无疑增加了消费者对品牌的信心.所以,本案也可借助于质量认证体系的完成,提升工程品牌.第三节品牌营销实战构想一、价格策划因经济适用房的宏观价格规划应包括： 一是适应政府的

37、调控, 满意政府价格和市场价格两方面的规范.二是积极构建政府、企业、个人三 方参加的价格经管机制, 使得老百姓通过住房货币化的实施和依靠住房金融的支持能买得起房. 开发商有肯定政策上的优惠, 但又不背上超过财政才能的包袱, 形成住宅建设投入产出的良性循环机制, 实现可连续进展.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_鉴于此,本案的价格应为： 一、严格执行经济适用房价格构成的规定. 二、努力降低成本,充分利用财务制度和会计准就,扩大开发商利润 的空间.三、滚动开发,猎取长期利益.所以,在价格上应以开发商 的合理利润空间,来形成良性的价格掌握,必免价高而无人涉足.二、销售策略策划本案经济适

38、用房的消费者是中低收入家庭, 针对该消费群体收入不高 , 对进展商实力要求高 ,我们提出 ”全程策划,过程销售 ,售后服务 ,办理产权 ”四位一体专卖策略 ,贯彻”全程营销 ,服务一体化 ”营销概念可实行以下策略：一是通过策划在规划设计时确定目标市场,“以销定产” .因此,企业应审时度势, 依据消费者种种不同的要求及对房屋懂得的差异,在规划设计房型时结合企业自身的才能去查找目标市场.二是销售中实行 ”四位一体 ”专卖销售.开发商在住房销售策略上和方式上要借鉴商业零售业的胜利销售体会. 针对居民收入的不同规范确定对住房的不同消费层次,探究住房专卖销售方式.三是开发商应留意无形资产（特殊是品牌、商

39、誉）的培养,将无形资产融入设计、施工、销售、广告策划、物业经管等全过程,开发商无形资产的价值也将会在经济适用房销售价格与销售进度中得 到良好的反映.四是由于经济适用房的消费者收入不高并且家庭负担较重,因而应实行多种销售方式.比如,租售并举,既对经济适用房实行销售可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_方式,也可对特困职工实行廉租政策.以收取成本的方式,将经济适 用房租给买不起房的困难户,按每平方M 建筑面积收月租金进行出租,几年内购买此房,租金可以顶预购房款,不足部分补交.二、年度销售方案1市场预热期： 2022 年 3 月-2022 年 4 月初主要任务 ：完成开盘期以前的各项销售及

40、市场推广工作预备事项.广告重点 ：摸索性的广而告之, 预示工程即将面市, 增加市场关注度.销售策略 :推出 1000 套, 接受客户认购 .价格定位 : 价格不超过 3310 元/ 平 M,区分出层差 .2正式开盘期 2022 年 4 月中旬 -2022 年 5 月底促销活动：（ 1）协作大厦封顶 , 招开“朝阳新城经济适用房开盘新闻发布会” .通过报纸、电视、广播等媒介广为宣扬,营造东坝最大规模经 济适用房热点,达到市场轰动成效.销售策略 ：开头签约工作 , 成立客户服务部 , 办理签约 , 按揭工作 .3、强销期 :2022 年 6 月-2022 年 7 月销售策略 : 推出全部套数 ,

41、增加售后服务机制 . 加快工作运行速度 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_3连续期 2022 年 8 月-2022 年 10 月主要任务 ：加快签约速度 , 建立客户入住服务流程 . 完成一期销售工作三、付款方式策划开发商对经济适用房的付款方式可实行多种技术方案与组合搭配.在资金来源上,可以有政府支持、社会统筹、商业银行按揭等多渠道组 合.而在价款支付方式上,可以一次付清、分期付清、按揭贷款、租售搭配等方式的组合.而将资金来源渠道与价款支付方式进行组合可获得更多的付款策划方式,以供经济适用房消费者挑选.四、物业经管服务房的产企业的售后服务即物业经管, 其质量的高低对于房的产品牌

42、的树立和品牌市场的形成尤为重要.无可挑剔的物业经管要求做 到：服务态度热忱.服务设备完好.服务技能娴熟.服务工程齐全.服务方式敏捷.服务程序规范.服务收费合理.服务制度健全. 服务效率快速那么, 物业营销中如何利用在企业物业经管品牌策略了？第一,现场销售过程中,通过现有物业经管人员的外表、言行、可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_工作与服务态度等来直接呈现物业经管品牌的魅力,把更多的购房者吸引到自己的物业工程上来.其次, 非现场营销中有意把物业经管品牌作为一个卖点,通过电视、杂志、报纸等媒体把工程物业经管品牌的概念突出出来.物业经管品牌在工程营销中的利用,具体来讲,主要有以下内容：

43、 1突出品牌物业经管在将来居住生活中的重要价值.目前,不少购房者不仅对自己所购房屋的质量感爱好,也对将来自己的居住质量, 即物业经管服务的情形非常在意.同时,他们一般也都比较爱讲“面子”.社区的品牌,物业经管的品牌都是他们乐于谈论的话题.事实上,他们也真能从品牌物业经管中获得生活上、工作上、学习上、自尊上、进展上、享受上的便利与好处.所以,突出品牌物业经管在将来居住生活中的重要价值,对他们的确能够构成为一个极大的吸引 力. 2突出品牌物业公司的雄厚经管实力.物业公司的雄厚经管实力主要表达在物业公司的技术力气、 专业装备水平、 注册资金以及经管人员的职称、 从业年数与专业经管水公平等. 品牌物业

44、公司的雄厚经管实力能够给人一种理性上的认同与信任, 为客户在思想上、 行动上接受物业工程、 接受品牌物业公司打下坚实的基础,供应了现实的可能性. 3突出品牌物业公司的骄人经管业绩.品牌物业公司的经管业绩主 要表达在经管工程的多少（建筑面积、种类）、经管成效的好坏（取得部级、市级、的区级先进称号的情形等等）、社会反映（业主、住可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_户及业主经管委员会的反映、媒体报道的情形、政府方面的看法、同 行的评判等等）.品牌物业公司的骄人经管业绩能够给人一种感性上 的认可与憧憬, 让购房者感受到实实在在的物业经管服务, 并对自己的将来产生联想和期望. 4突出品牌物业公司的人情味与“人本经管”理念.购房者不期望 将来的物业公司是高高在上的“主人” ,也不期望将来的物业公司是亦步亦趋、唯命是从的“仆人” .他们喜爱那种情愿为自己着想、敬重自己而又不巴结自己的伴侣式的物业公司. 品牌物业公司的人情味与“人本经管”理念让人感到亲切,让人觉得自然,缩