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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产工程成本构成与成本掌握唐才均 2006-4-28 本文阐述了上海目前上海房地产成本由土地费用、地质勘察 /工程设计费、政府规费、房屋建安工程费、配套设施建设费、销售费用、财务成本、属地治理/物业开办费、独立费和不行预见费等十大部分构成；并且提出了从四个环节掌握成本地详细操作要点 . 房地产工程成本构成地内容繁多,错综复杂 ,在目前房产开发已无暴利地情形下 ,掌握房地产成本就更显重要 . 一、房地产工程成本地十大构成当前上海地区房地产工程成本主要有以下十部分所构成：（一）土地费用从 2001 年开头 ,国内土地猎取主要是通过“ 招、拍、挂”
2、 形式 ,基本为熟地转让 ,即政府已完成“ 七通一平”.故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税 ,原就上已不包括动拆迁相关费用 . 详细款项主要有：土地费（含出让金 ,配套费 320 元/） ,契税（1500 元/-320 元/ ） 3%,权证（土）初始 ,他项权益登记 ,资信评估,利息,合同印花税等 . （二）地质勘察、工程设计费1、勘测费：含初勘和详勘费用 . 2、设计费：含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、会所、样板房装修设计费,相关设计询问费等 . 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - -
3、 - - - 3、基坑开挖方案设计编制费、基坑及基坑周边变形观看费 . 4、房屋沉降观测费、室内有害物质检测费、室外环境检测费、水箱清洗和水质检验费 . 详细款项主要有：可行性讨论报告编制费；招投标代理费；勘 察、设计、监理、施工招投标交易费；详勘察费；规划方案 ,扩初、施工图、环境设计费；施工监理费（含市政、绿化）；施工图审图 费. （三）政府规费 含市政公用基础设施配套费、训练附加费、建设垃圾费、散装 水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、散装水泥与墙改 进展基金（禁止和限制使用粘土砖专项基金）、土地测桩测设费、工程质量监督费、档案编制指导费、白蚁防治费、招投标治理费、综合服务费、施
4、工图审图费、消防设施建设费（审图费）、人防设 施建设询问费、猜测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证 费、疾控卫生防疫审核费、室内有害物质检测、室外环保测试费、规划竣工测绘费、施工验收费、自来水设计前测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可证费,“ 二书一证费” 、常年垃圾清理费、住宅门牌及小区平面图制作费、排污配套费、污水外排费、修理基金费 . （四）房屋建安工程费 1、地基加固、基坑保护、桩基工程费、桩基检测费、裁桩头费 . 2、建筑结构与安装工程名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 可售部分地地下室与基础、
5、主体结构、装饰装修、屋面、给排水、电气、通风、智能、电梯工程 . 仍有不行售部分地会所、配电房/箱变、水泵房、居委物业治理用房、门卫、围墙、大门等地建筑结构与安装工程与装修 . 3、交通标志和标识地设计、施工和验收费用 . 4、建设单位供应材料、成品、设备一般有外墙面砖或涂料、外墙防水和保温、屋面防水和保温、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等、水泵设备等 . 详细款项有：暗浜处理,地基加固围护措施,便道费；桩基工程费；桩基动、静测及截桩费；土建工程费；外墙保温费；安装工程费；电梯安装费（21 万元 /台）；雨、污水排管、道路、室外车（机）泊位小区大门、围墙等 .
6、（五）配套设施建设费含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、路灯照明、景观绿化、通风、技防（智能化）、有线电视和宽带网络、消防等 . 详细款项有：上水配套；住宅和商业用房排管接水费、上水渗漏费；表箱费；接头费；开头子费（2 个）；防火栓；泵房设备（套）；排水 ,排污接管费；污水排放费；污水接入费（出门格栅费 #）；供电配套费；小区内电缆排管费；小区内变电站（箱）；分时电表箱 ,掌握框等；母线槽、分支电缆,24 万元 /单元；燃气用户站（商业）；煤气配套费（调压站）；天燃气排管费；邻居内排管贴名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - -
7、 - - 费、验收；室内燃气立管排管费；电话通讯配套费（盒柜、线）；有线电视工程费（预埋）；技防安保智能化费（含单元门）；信报 箱通邮费；绿化小品费；小区路灯费（庭院灯）；背景音乐；门牌 号、小区平面图制作费；卫生防疫；室外环境检测和评估；水、电 费差价费；小区道路；交通标牌 ,标志费等 . （六）销售费用 含售楼处设计、土建、装修、设备、办公物品购置、销售代 理、楼书策划印刷、模型、展板制作与广告发布、业主联谊等和销 售劳务费 .房产交易手续费（产权证）（七）财务成本 含借贷款费用与利息、税金（营业税、调剂税、印花税等）、工程税收属地化费用等.有时甚至借贷款费用与国有银行利息不相上下,你不承
8、担借贷费用 ,干吗要借贷给你 . （八）属地治理与物业开办费详细有：属地化治理费（九）独立费1建设单位治理费,物业修理基金 ,物业开办费等 . 人员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用 ,以及会议、聘请、考培、训练、房租、水电、询问等 费用. 2办公及生活用具地购置费 . 3工程监理费 . 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4余外土方外运、建设垃圾外运及场地完工清理费5竣工图等竣工文件编制费详细款项有：暂时围墙、场地初平,审价费（投资监理） ,竣工资料归档编制费 ,墙改基金 ,散装水泥费 ,
9、抗震、防雷验收、沉降观测费 ,报监费（质、安）,申领建筑工程规划许可证费 ,综合保险费 ,建筑面积预 .实测费 ,室内环境检测费 ,购地势图 ,晒图费 ,勘丈、定界 ,测绘费 ,临水（ 150）临电（ 630kV*2 台）接驳 ,人防费 ,补差（ 60 元/）,法律顾问费等 . 跑各种证、盖全部图章地费用 . （十）不行预见费不行预见费分为可预见地不行预见费和不行预见地不行预见费两大块 . 可预见地不行预见费工程有：物价跳高波动,两次青苗费（假如开发商不给农夫就不利于和谐社会之构建）,左邻右舍关系融洽费 ,前后日照遮挡调解补偿 ,社区“ 强行” 摊派 ,非典、禽流感等恶性传染病地波及 ,受境外
10、政要来访、国际高峰会议举办、重大大事交通管制、接待优质样板工程观摩等影响地补偿 . 仍有不行预见地不行预见费 . 二、房地产工程成本地四大掌制（一）土地评估在拟获地块前 ,要依据批准地土地性质、容积率、建筑密度、房屋总高度、退界距离、绿化率等条件,来设定建筑面积、户室比、建名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 筑形式等约束条件 ,精确测算这个地块所产生地最大净利润 . 净利润 =周边同类楼盘销售价地价工程除土地外地投入（上 述二十项） . 这个净利润愈大愈好 . （二）前期掌握1、通过招标甄选方案和建筑设计单位 积、总高
11、度、建筑退界、日照间距等约束条件 钱地立面 ,紧密结合房地产市场走势确定房型 随大流、不落伍 . ,用足容积率 ,总建筑面 ,采纳既与众不同又省 ,主要建材设备地选用要2、通过招标甄选合适地监理单位 ,尽量由开发商自己来详细操作. 3、通过招标甄选质优价廉地施工单位和工程经理 . 4、找由头减免相关规费 . （三）过程掌握1、工期地合理掌握特殊是掌握相关节点工期 ,如开工、0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、工程综合验收、交房等 . 要随房地产市场和房地产政策地变化适时调整某些节点进度 ,当快就赶 ,当慢就拖 . 上海 2003 年下半年 2004 年初,好多楼盘采纳
12、当慢就拖地招数 ,原来方案只卖 370003800 地,拖到后来买了 7000 多,几乎翻了个跟斗,牟得了暴利 . 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、抓大放小掌握质量狠抓主体结构地钢筋、商品混凝土、顶层和屋面四大角地防裂缝配筋；地下室、屋面、外墙门窗四周地防渗漏、安全玻璃；电线线径；全装修地热水管接头等关键肯定要100%保证 .不要在次要地预埋铁件等细枝末节上耽搁时机 .通过基础、隐敝工程、结构封顶、主体结构等过程验收 ,杜绝大地质量问题发生 ,将整治、返工降低到最 小和最少程度 .从而赢得时间、节省成本 . 3
13、、变更掌握 无论是设计变更 ,仍是工程量增减都要严格掌握 . 4、材料、成品和设备地甄选 通过招标议标等形式 ,对甲供料（材料和设备）进行货比三家 ,选 择“ 质价比” 优良地产品 . 5、规杂费减免在有关化小钱多多找由头来省大钱,特殊是社区摊派、税收属地化、属地治理费、其他有弹性地相关费用 . （四）后期掌握后期在工程结算、决算和审价时,严格掌握工程总费用 ,要力争不突破工程原先地总盘子 ,为今后工程成本预控供应新奇依据 . 房地产工程地成本掌握 ,在工程形成过程中 ,是动态变化地 ,要根据实际情形不断适统 ,做到投入小于等于总盘子 随时把握工程地动态成本 . 小结,以便于企业高层领导名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产工程投资成本地猜测,是房产企业高层领导投资决策地依据.工程成本地前期掌握,是房产企业高层领导依据市场,准时调整地依据；工程成本地过程掌握,是房产企业内部考核地依据；工程成本名师归纳总结 地最终掌握 ,是房产企业综合评判工程地依据.房地产工程投资全过程第 8 页,共 8 页掌握地水准高下 ,最能直接地显现房地产企业地业绩. - - - - - - -