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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 浅析房地产开发过程中工程造价的有效掌握在当今这个竞争猛烈的市场经济大潮中,如何求生存、求进展是摆在房地产开发企业面 前的一个重要课题；在相同的开发环境中,除了开发适销对路的适应市场需求的产品外,最重要的是价格,尽可能地削减工程成本,降低产品市场价格,最大限度地提高企业的投 资收益,这一点始终倍受众多房地产开发企业的热切关注,即为热点又是难点；如何降低 工程成本,提高企业工程投资收益？有效地掌握工程造价是关键；一、 优秀的工程设计是有效掌握工程造价的前提 影响工程投资最大的阶段,是设计阶段；在初步设计阶段,影响工程投资的可能性为 75%95%；由
2、于初设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定,这些在建筑工程中占工程总造价75%-95%；在技术设计阶段,只是对工程设计的合理性、可行性进行确定,而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的 35%-75%；在施工图设计阶段,影响工程投资的可能性为5%-35%；很明显,工程投资掌握的关键在于施工前的投资决策和设计阶段；有资料分析,设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的 1%以 下,但正是这小于 1%的费用,对工程造价的影响度占 75%；而长期以来,我国普遍忽视工 程建设工程前期工作阶段的造价掌握,而往往把掌握工程造价的主要精力放在施工阶段,这样作尽管也有成效,但究竟是“
3、亡羊补牢” ,事倍功半；要有效地掌握工程造价,就要 坚决把重点转到前期阶段上来,当前特殊是抓住设计这个关键,未雨绸缪,以取得事半功 倍的成效；另外,对于工程造价的掌握要立足于事先掌握,即主动掌握,以尽可能地削减以至避 免目标值与实际值的偏离；也就是说,我们的工程造价掌握,不仅要反映投资决策,反映 设计、发包和施工,被动地掌握工程造价,更要主动地影响投资决策,影响设计、发包和 施工,主动地掌握工程造价；仍要指出,要有效地掌握工程造价,应从组织、技术、经济、合同与信息治理等多方 面实行措施,但是技术与经济相结合是掌握工程造价最为有效的手段；长期以来,在我国 工程建设领域,技术与经济相分别,难以有效
4、地掌握工程造价；为此,要尽快转变这种现 状,以提高效益为目的,要通过技术比较、经济分析和成效评判,正确处理技术先进与经 济合理两者之间的对立统一关系,力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理基础上 的技术先进,把掌握工程造价观念渗透到各项设计和施工措施中去；从工程造价掌握的基本原理上来看：所谓掌握就是指行为主体为保证在变化的条件下 实现其目标 , 依据事先拟定的方案和标准 , 通过采纳各种方法 , 对被控对象实施中发生的各种 1）掌握包括三个 实际值与方案值进行对比、检查、监督、引导和订正的过程；其特点：（步骤：即确定目标标准、检查实施状态、订正偏差；（2）全过程掌握分为三个阶段：即事前掌握
5、、事中掌握、事后掌握；三个阶段应以事前掌握为主,即在工程投入阶段就开头,可以起到事半功倍作用；掌握要素包括人力、物力、财力、信息、技术、组织和时间等；（3）掌握的状态是动态掌握；第一确定各种目标值,在工程实施过程中阶段性地收集完成名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目标的实际数据,然后将实际数据与方案值比较,如显现较大偏差时实行订正措施,以确 保目标值的实现；建安工程造价的有效掌握,是以合理确定为基础,有效掌握为核心；工程造价的掌握 是贯穿于工程建设全过程的掌握,就是在投资决策阶段、设计阶段、建设工程发包阶段和 建设实
6、施阶段,把建设工程造价掌握在批准的造价限额以内,随时订正发生的偏差,以保 证工程治理目标的实现,以求在各个建设工程中能合理使用人力、物力、财力,取得较好 的投资效益和社会效益；要做好此项工作应留意以下几个方面；第一,要设置好各阶段工程造价的掌握目标,使其成为一个有机联系的整体,各阶段 目标相互制约、相互补充,前者掌握后者,后者补充前者,共同组成工程造价掌握的目标 系统；目标设置既要有先进性又要有实现的可能性,目标水平不能太低,也不行太高,要 能激发执行者的进取心和充分发挥其工作才能,否就工程造价掌握将成为一纸空文；其次,在工程造价全过程掌握中,必需重点突出；工程造价的掌握实际上是一个系统 工程
7、,涉及到方方面面；依据长期的工作体会和工程造价掌握的有关原就和方法,着重从 可操作性的角度进行一些分析；影响建设工程投资的主要阶段是设计阶段,设计阶段是投资掌握的关键环节,建设工 程设计的节约是最大的节约,设计确定了工程造价,预算、结算只能计量而并不能转变工程造价； 因此 , 建设单位的工程造价掌握要以设计阶段为重点, 这是有效掌握建设工程投资的根本所在；一份好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,仍应具有经济的合理性；长期以来开发企业普遍对建设工程设计阶段重视不够,很少过问设计方案的经济合理性,搞前期的特地只管催图不管设计方案需要花多少钱,而搞经济的只按设计图纸来算账,不 懂施工和专业,不管
8、设计方案在经济上是否合理,常常显现设计过于保守,或为了赶进度 各专业不配套冲突重重,图纸不交圈等现象,其结果带到施工阶段,施工现场的洽商、变 更、返工现象屡见不鲜；而开发商往往把掌握建安工程造价的主要精力放在了施工阶段审核施工图预算,或在编制合理工程标底和结算工程价款算细账上；这样作尽管也有效 果,但必竟是丢了西瓜捡芝麻；要有效地掌握建安成本,就要把工作重点放在建设前期阶 段上来,特殊是要抓住设计这个阶段；我公司对建安成本影响最大的设计阶段是从下面五 个方面掌握的：实行设计方案招投标制度；在市场经济的今日,开发单位在托付设计时应大力引 进竞争机制,加强治理工作；通过设计招投标来挑选优秀的设计单
9、位,从而保证设计的先 进性、合理性、精确性,防止因设计质量问题,显现的工程洽商；同时通过招投标仍可能 挑选到优秀的设计方案,防止因建筑产品设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回 收,经济效益无法保证的事情发生；例如：我公司开发的新洲商务大厦,在装修时为了节 约设计费,没有进行设计招标,而是让这项工程装修的施工方进行设计,结果竣工后发觉 很多设计不合理,交用后改造不断,给我们带来了很大的铺张；实行限额设计；工程设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短,同名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 样也影响建设工程以后的
10、使用价值和经济效益,对于一个建设工程,开发商要做到心中有 数；而作为设计单位,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过运算,要用数 据说话,充分考虑施工的可能性和经济性,在设计技术与经济分析上要转变设计完后再算 账、功能打算造价的习惯作法；开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之制造外部 条件；例如：清华大石桥老师住宅工程就是一个典型的例子；为了满意清华高校对建筑面积和使用功能的需要,住宅楼设计为七层条形楼,建筑成本为4200 元/ M2 ,除去土地费用,用于建安费用为 1260 元/ M2 ,依据设计规划要求,七层以上住宅必需为全现浇结构,而依据以往的设计方法,全现浇结构最低造价为1
11、400 元/ M2 ,针对这种情形,我们在设计结构上做文章,在全现浇内墙上留洞,再用砌块填充上,这样可以满意设计对结构形式的 要求,同时经过运算又降低了工程造价,严格把工程的建安成本掌握在了 1251 元/ M2 ；达 到了限额要求；开展价值工程的应用；价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最 低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种治理方法；一般来说,提高产品价值的 途径有五种：一是提高功能,降低成本,这是最抱负的途径；二是功能不变,降低成本；三是成本不变,提高功能；四是功能略有下降,但带来成本大幅度降低；五是成本略有上 长,但带来功能大幅度提高；运用价值工程原理,在科学分析的
12、基础上,对方案实行科学 决策,挑选技术上可行、经济上合理的建设方案；价值工程的主要特点是：以使用者的功 能需求为动身点,对所讨论对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满意 功能要求的前提下,降低成本；例如：我们上面所说的清华高校老师住宅,由于地质问 题,基础设计深度为 2.5 2.7M, 为了利用深基础,建议增加地下室；而起初为了节约投 资,未考虑建地下室,通过利用价值工程进行分析、测算,在这种深基础的情形下,建地下室增加的建安成本为100 元/M2,而给老师带来的便利却远远大于100 元 /M2；住户有了地下贮存室,可以放杂物和自行车,小区可以不必建地上自行车停车场,既节约了用地
13、,仍美化了环境；这就是利用价值工程中的,成本略有上升,但带来功能大幅提高的结果； 加强图纸会审工作；加强图纸会审,将工程变更的发生尽量掌握在施工之前；在 设计阶段,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,可取得的成效最好；我们在 设计出图前,组织总工办、工程部、资产经营部,对图纸技术上的合理性、施工上的可行 性、工程造价上的最经济性进行审核,从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核治理工 作,以求得提高设计质量,防止因设计考虑不周或失误给施工带来洽商,造成经济缺失；加强洽商治理；杜绝不合理的设计洽商；对的确必需发生的设计变更,我们实行 的方法是,必需有副总经理以上的领导签字方可生效,同时分清
14、洽商是那方的责任,准时 进行经济惩罚,做到心中有数；这样可以大大削减由于设计人责任心不强所发生的洽商,给工程增加的成本；杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价；例如：在恩济庄 3#楼装修 的消防工程中,由于对施工洽商的治理不严,致使一个 358 万元的工程,竣工时竟有 50 万元的洽商费,占整个工程的14%,给我们带来的缺失是惨重的；二、工程招投标是有效掌握工程造价的核心名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 新开工建设工程应进行招投标,通过招投标一是引进竞争机制,二是降低工程成本；我们对施工单位的挑选是比较谨慎的,由于施工
15、队伍的优劣关系到建设单位工程造价掌握 的成败；我们挑选施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情形和技术装备等；我们 优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业,而且特殊要求创此建设业绩的工 程经理来出任工程经理；我们仍要求施工队伍的资信牢靠；资金不足的企业可能将工程款 进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务；这些都将造成工程款难以 到位,制约工程进展,影响投资效益；再者是要求施工企业具有足够的技术实力；它不仅 使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也使施工企业能有实力在工程造价 上给建设单位合理的优惠；同时严格把握工程招标条件,仔细编制工程标底和标书,做好 评
16、标定标工作；以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期；工程招标应实行公 开招标或邀请招标,杜绝议标或变相议标；实践证明,凡是先开工后定价的工程多半工程 造价居高不下,或投标报价均超过标底 20%以上,最多的超出 65%；如：我公司开发的曙光 甲 5-6 楼,原中标价为 1130 元/M2,后由于我公司修改了中标图纸,将原两联体塔楼改成三联体塔楼,外檐增加了少量GRE装饰线,由于已有中标单位,就没有再招标,请施工方依据图纸重新报价,施工方的报价高达 1980 元/M2,让我们大吃一惊,后经过几轮的审核、谈判,历经几个月,最终把造价降到了 训；1560 元/M2,通过这个工程给了我们很多的教
17、另外工程招标时,招标书条款应严谨、精确和全面,工程造价及相关费用应尽量包 死,少留或不留活口；要编制好标底,有条件的单位应尽量自行编制,工程标底要保证质 量,把工程标底掌握在合理造价的下限；应反复审查造价水平的合理性,是否在投资掌握 的范畴内；中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期应合理,尽量削减甲乙双方责任不 清日后扯皮的现象；我们对建设工程施工合同的订立规定了批阅会签制度；有关的责任人 都要求熟识建设工程施工合同条款,明白建筑行业的一般惯例和有关规范,各尽其责；对 直接影响工程造成价的有关条款,如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方 法等,都有具体的商定；对投标包干的工程由承包方
18、选购的特殊珍贵材料和设备、列出规 格、品牌、厂家和品质要求清单,仍要明确政策性调整是否包含在包干范畴内；通过招标给我们带来很大效益的是装修和消防工程,我公司开发的曙光花园一期有一 个 26500M2的车库,由于消防工程有行业特殊性,我公司没有进行招标,直接托付给了消防专业公司进行施工；现工程已竣工,仍没有结算,工程造价已700 多万元；曙光花园二期也有一个车库,面积为 20722m2,我们实行邀请三家消防专业公司进行投标,引进了竞争机制,由于有了竞争,各施工方在保证最低的企业利润情形下,报出了特别优惠的价格,中标价为 426 万元；而中标方仍是曙光花园一期车库的施工方；从这个工程可以看到,同一
19、家施工单位,同样的工程工程,没有招投标时单方报价为270 元/m2,而引进竞争机制后投标报价为206 元/m2,一次为我公司节约投资132 万元；通过招投标我们受益最大的是回龙观文化居住区工程,大家都知道回龙观文化居住区名师归纳总结 是经济适用房,政府定的售价为2600 元/m2；为响应政府号召,我公司2000 年在回龙观开第 4 页,共 6 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 发了 389296m2的经济适用房,为了保证公司在不亏损的情形下能略有赢余,我们实行了向全国大型建筑施工企业招标,一共有20 家单位参与了本次投标,经过猛烈的竞争有五家单位中标
20、；中标平均价为 930 元/m2,比回龙观一期结算价 1251 元/m2,每平 M降低造价 321 元；而且,我们实行合同价一次包死不留口；此工程招标共节约工程投资 12496 万元；三、施工治理是有效掌握工程造价的重要环节 施工阶段成本掌握的关键,一是合理掌握工程洽商,二是严格审查承包商的索赔要 求,三是做好材料的加工定货；由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进 度方案变更和工程工程变更；掌握变更的关键在开发商,应建立工程签证治理制度,明确 工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证 的发生；为了确保工程签证的客观、精确,我们第一强调办理工程签
21、证的准时性；一道工 序施工完,时间久了一些细节简单遗忘,假如其次道工序又将其复盖,客观的数据资料就难以甚至无法证明；对签证一般要求自发生之日起20 天内办妥；其次,对签证的描述要求客观、精确,要求隐藏签证要以图纸为依据,标明被隐藏部位、工程和工艺、质量完成情 况,假如被隐藏部位的工程量在图纸上不确定,仍要求标明几何尺寸,并附上简图；施工 图以外的现场签证,必需写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注 工程量和工程造价；签证发生后应依据合同规定准时处理,审核应严格执行国家定额及有 关规定,经办人员不得随便变通；要加强预见性,尽量削减签证发生；预算人员要广泛掌 握建材行情,在现行材
22、料价格全部为市场价的今日,假如对材料市场价格不清晰,就无法 进行工程造价治理；四、竣工结算是有效掌握工程造价的关键 工程造价的合理确定是工程造价治理的重要环节,在确定工程造价时,坚持以现行的 工程造价治理规定为依据,依据甲乙双方在施工合同中的商定,依据竣工图结合隐藏签 证、现场签证和设计变更进行审核运算,审查是否按图纸及合同规定全部完成工作,是否 有丢、拉项工程；仔细核实每一项工程变更是否真正实施,该增的增,该减的减,实事求 是；为了合理确定工程造价,计价必需精确；预算人员不但要娴熟把握工程量的运算规 就,定额子目的组成内容和套用规定、工程造价运算程序,仍要把握三者的编制原理、内 在联系,确保
23、工程造价运算的精确性；此外,预算人员要坚持到现场明白情形,把握工程 动态,对特殊材料进行市场询价,把握价格动态；提高工程计价的精确性；掌握建安造价的最终一道关,是竣工结算；凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手 续,从多年工作的体会来看,在工程竣工结算中洽商漏洞很多,有的是有洽商没有施工；有的是施工没有进行应核减,却没有洽商；仍有的是洽商工程量远远大于实际施工工程 量；诸如此类举不胜举；因此结算时,要求我们的人员要有耐心、细至的工作方法,仔细 核算工程量,不要怕麻烦,多下现场核对；同时,为了保证工作少出纰露,应实行工程结 算复审制度和工程尾款会签制度,确保结算质量和我们的投资收益；五、“ 以人为本
24、” 是有效掌握工程造价的基础名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - “ 以人为本” 是众多企业所强调的一个治理理念,在工程造价治理中,人的因素更显 重要；尽管企业具有相当不错的治理模式,但由于个别人的业务才能、责任心以及工作态 度的缺憾,使得工程造价在治理上显现漏洞,给企业带来难以觉察的庞大缺失,这样的事 例屡见不鲜；从这个意义上看,人才的竞争,真正是企业生死存亡的竞争；工程造价掌握涉及多个环节和专业,如：前期规划、施工治理、竣工验收等；那个环 节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作,他们工作中的任何失误,都会最直
25、 接、最快速、最残酷地令企业“ 合理合法” 的效益递减；要提高工程投资效益,企业就必 须在工程造价掌握所涉及的重要环节上,有胆有识地重视“ 以人为本” ,要强化鼓励和约 束机制；回忆过去,展望将来,工程造价治理任重而道远；随着我国社会主义市场经济改 革的不断深化,从客观上要求我们发挥主观能动性,借鉴国内外的先进体会,从根本上解 决合理确定和有效掌握建安工程造价的历史问题,推动我国建筑市场的健康进展；从以上几个方面可以发觉,降低工程成本领在人为；随着土地出让方式、拆迁方式的 转变,土地的成本越来越高,加之开发商自身资金紧急,加强投资掌握,降低工程成本是 开发企业的当务之急,必需抓紧抓好,才能使我们在当今猛烈竞争的市场经济大潮中,激 流勇进；保藏共享评分名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 6 页