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1、试论物业管理企业多元化经营摘要：现代物业管理宗旨是为广大业主提供高效、高质的物业服务。但当前物业管理企业传统盈利模式的弊端已充分显现出来，成为制约物业管理企业未来发展的瓶颈，因此唯有在传统盈利模式的基础上进行变革，迎合社会的需求与发展，为企业寻得发展生机。多元化是物业管理公司不断拓展经营空间，建立新的增长点的一种有效战略。物业管理公司在经营过程中运用多元化经营方式，结合公司自身经营资源与优势条件，尽量增大公司产品的类别与品种，扩大公司的生产经营范围与市场范围，保证公司的长期生存与发展。随着市场经济的快速发展，市场竞争日益活跃，物业管理公司在实践多元化战略方面的经验越来越多。这就要求物业管理公司
2、未雨绸缪，率先涉足物业服务增量市场领域，以业主潜在、未来的需求为导向，整合资源、丰富服务内涵、延伸服务种类追求市场经济体制下经济效益、社会效益、环境效益的最大化。关键词：物业管理；物业管理企业；多元化；多元化经营；相关多元化一、引言随着市场经济的快速发展，市场竞争日益活跃，物业管理公司在实践多元化战略方面的经验越来越多。这就要求物业管理公司未雨绸缪，率先涉足物业服务增量市场领域，以业主潜在、未来的需求为导向，整合资源、丰富服务内涵、延伸服务种类追求市场经济体制下经济效益、社会效益、环境效益的最大化。多元化是物业管理公司不断拓展经营空间，建立新的增长点的一种有效战略。由于任何产品的市场容量都是有
3、限的，随着物业管理公司经营规模的扩大，当市场占有率达到一定水平时，进一步扩大市场份额需要付出很多大的代价。在这种情况下，物业管理公司利用现有的资源与品牌知名度，结合市场的需要，适时的转向另一个与核心业务相关或者更有潜力的市场，是一种合乎理性的选择。物业管理属于劳动密集型微利行业，当管理、服务技术日趋成熟并普及运用之后，市场的竞争将达到白热化。物业管理公司在经营过程中运用多元化经营方式，结合公司自身经营资源与优势条件，尽量增大公司产品的类别与品种，扩大公司的生产经营范围与市场范围，充分利用各种资源，提高经营效益，保证公司的长期生存与发展。 二、多元化经营对物业管理企业发展的作用随着市场经济的快速
4、发展，市场竞争日益活跃，物业管理公司在实践多元化战略方面的经验越来越多。多元化经营的优越性发挥着重要的作用：1、实现企业规模经济物业管理公司发展的目的就是盈利，最终实现利润最大化，物业管理属于劳动密集型、微利行业，人员管理的复杂以及产品的独特性就要求企业经营过程中实现规模经济，增大市场占有率，抢占更多的市场份额。但市场占有率达到一定比例后，投资成本就会增大，效益下降。所以企业要依靠多元化经营发展来扩大企业规模，获取更多的经营资源与经济效益，从而降低风险。2、整合资源配置物业管理公司在正常的生产经营中有未能充分利用的资源，有些工作与业务流程相对繁琐、复杂，影响生产经营的效率。因此企业可以通过多种
5、经营，来充分利用富余的经营资源，整合资源配合，缩短业务流程，提高企业的效率与经济效益。3、协同作用互相支撑、促进企业产品与服务等各方面的创新、发展，提高企业经济效益。从资源配置与经营范围决策中着手使业务之间能发挥协同、关联效应，节约投资成本、提高效率，从而达到“1+12”的效果。4、分散风险，提高企业生成经营的安全性与灵活性由于市场需求复杂多变，有时难以预测，技术、工艺以及产品的不断提高，现有技术与产品的寿命周期在缩短，为企业经营发展带来挑战，这要求企业增强灵活性与安全性。通过实施多元化经营，转移企业竞争能力，分散风险。三、做好物业管理企业战略目标的准确定位战略目标的定位是企业在经营与投资过程
6、中的首要问题。缺乏明确目标，盲目的多元化投资经营会耗尽企业有限的经营资源。多元化经营的战略目标的定位可分为四种：提高企业核心竞争力水平，强调开展核心领域以外产业，提供多元化经营与服务；有效整合利用现有的经营资源与优势，强调个产业问的相似性，通过围绕主业发展相关联产业，进行产业再开发利用，形成链式经营，使资源与优势得到充分利用；促进企业快速发展，强调提高扩大企业资源与规模，没有明确的企业发展方向；培育企业新的增长点，强调在适当世纪脱离现在趋于饱与、衰退的行业从而转入更具发展潜力及具备竞争力的行业。目前物业管理企业一般采取第一种战略目标的定位，通过扩大管理规模面积来扩充盈利空间，短期效果不错。但随
7、着从业公司的增多，在市场份额有限的情况下，市场竞争日趋激烈，通过单纯扩大管理规模形成规模经济实现企业盈利目的不是长久之计。同时管理规模的不断扩大会导致管理技术及人员配置的过度分散，再者物业管理本身属于劳动密集型行业，基层工作人员比重大且素质偏低，导致之服务质量差，从而造成管理成本的增加。企业发展后期，随之管理规模的扩大，投人的成本必然会增加从而形成恶性循环，势必走向入不敷出的境地。由于物业管理行业的特殊性，且在管理与生产服务过程中所涉及的行业技术领域众多，关联性较强，在经营管理过程中会造成资源配置的分散，生产效率与服务质量就会下降。通过上述第二种战略目标定位，有效整合企业资源配置，合理利用现有
8、的经营资源，围绕经营主业开发相关联的周边产业，涉足物业服务增量市场领域，以客户潜在、未来的需求为导向，丰富服务内涵、延伸服务类型、追求经济效益、社会效益、环境效益的最大化，是适合物业管理行业长足发展。例如，A物业管理公司的战略目标就是紧抓终端客户，促进物流发展；开发创造物业，管理整合物流。率先突破狭隘物业管理概念的束缚，向物业再开发这一保值增值手段填充新的理念、知识与技术，形成大物业的发展概念，为物业服务领域向纵深开拓扩充思路。四、实施多元化经营的必要条件通过上面案例的介绍，我们可以看出，企业实施多元化经营不是一个随便而简单的过程，通过对物业管理行业与市场进行科学的考察与细致的分析以外，还要结
9、合企业自身发展条件去选择适合自己的发展之路。首先，企业必须拥有必备的资源与实力，并在这一产业领城占有优势地位。企业要通过科学的论证，从企业自身实力、现有的资源配置、产品的市场占有率等方面进行细致的考虑，稳健、慎重的推行多元化经营。企业在实施多元化经营的过程中要保持足够的资源投入，技术上保持生产、开发、创新能力，提高市场营销能力，以及开拓新市场领域的能力，这样才能实现企业利润增长，达到较高的市场占有率，从而形成相对稳定的竞争优势。其次，企业应当具有较高的管理水平。经营管理问题在企业多元化战略的推进与扩大的过程中应当作为重点来抓。成功的企业在经营管理中要求拥有精干、高效的管理团队，不断改善与优化企
10、业管理组织结构以适应市场不断变化的需要，根据企业趣模与战略发展目标对组织结构做出及时、恰当地调整，使其更好的为企业发展服务。上述A公司在多元化发展过程中，能够根据市场需求的变化做出准确的判断与定位，就是一个成功的典范。最后，多元化经营要注意发挥协调作用，注意产业间的关联性，产业间的关联性主要表达在共同的核心技术或共同的市场上。实行多元化经营企业如果进入一个与原来产业密切相关的产业的话，其盈利能力要高于进入非相关产业经营的企业。因此，企业在进行多元化经营时，要在市场上其有相关性，这样才能发挥企业的市场影响力与有效经营，才能有利于多元化经营的成功。转五、物业管理公司发展相关多元化经营模式相关多元化
11、战略是一种增加与企业目前的产品或服务相类似的新产品或服务的增长战略。其特点在于新行业与主业有较强的相关性，资源共享，业务协同，有利于企业核心能力培育与发展。近年来随着物业管理从业公司数量的增多，企业自身管理意识与服务水平的不断提高，而且针对物业管理行业发展的相关国家政策也在不段的改进完善，物业管理市场逐渐繁荣起来，在有限的市场份额下，企业之间竞争也更加的激烈。面对这一趋势，就要求物业管理企业应以客户的潜在、未来需求为导向，纵深开拓物业服务增量市场，通过开展链式经营，整合公司内外部资源，走物业管理多元化经营之路，打造大物业。第一，开展保险经纪，物业金融业务，成立专业化物业管理公司聚集众多专业人才
12、，为客户提供专业化保险、日常风险管理咨询与再保险等全方位的服务，同时根据客户的需求，对客户面临的风险进行全面的识别、评估，设计出最优化的保险方案与风险管理方案，给予全程代理服务。物业管理公司通过科学、细致的专业服务，发展与扩大业务规模从而提高了物业管理公司知名度。第二，构建物业管理公司物流平台，实现由“物业转物流综合开发”的战略转变由总公司全资成立商业投资管理公司，主要负责运作大型综合性物业项目，开发商业房产、房产经纪业务，搭建物流平台，开展电子商务与会所经营，物流配送业务。通过拥有超大管理项目规模，聚集并掌握无限的资金流、信息流及客户流，形成公司战略目标实现的平台与载体。第三，整合物业平台资
13、源，扩大楼字管理面积，争取更多终端客户，为开展多元化经营奠定基础围绕房产与客户需求，由物业管理公司与房地产开发公司共同投资组成建筑装饰工程公司，围绕中实物业这个平台，为业主进行二次装修与精装修等产品服务。并且成立宝洁公司，提供保洁绿化、家政等服务，致力于打造专业化团队，提高保洁人员素质，为业主提供舒适的家居环境。与此同时，花卉基地的开发是A公司的重点战略性项目，是整合物业平台的一个重要举措，除了满足物业管理公司自身的生产需要外，还积极进人资本市场，筹措资金，形成公司自己的物业基地系列。第四，开展特色业务随着社会发展与生活水平的提高，物业管理公司利用掌握的庞大物业管理面积与客户资源，开展比较商业
14、化的文化交流活动，为这些活动提供中介与场所道具，收取一定的中介费。并且为业主提供餐饮服务、家具更新业务等特色服务，服务的推出方便了广大业主的需求，也使物业管理公司在经营过程中得到可观的盈利空间。六、结言在结合以上的一些建议与方法的同时，我们需要指出的是：追逐利润是企业的目标，但不是唯一目标，多元化经营是一种手段，但不是唯一的手段，物业服务企业的经营方式与管理模式直接影响着物业公司的盈利水平，采取多元化的经营模式会在一定程度上改善部分物业公司财务上捉襟见肘的状态，同时也可以增强业主对物业公司的信任度与对物业服务的满意度，从而缓解业主与物业公司之间的对立态势，形成企业盈利、社区发展、业主满意的最终
15、局面。物业服务模式多元化是物业公司发展自我的新趋势，物业服务模式多元化的推行，一方面能补充物业公司因物业费收缴困难而导致的财务困境；另一方面，服务模式多元化的良好运作，可以让业主切实感受到物业公司的贴心服务，能进一步拉近物业公司与业主之间的距离，使业主最大限度的信任物业公司，最终达到双赢的结果。参考文献1 方芳, 吕萍.物业管理实务M .上海: 上海财经大学出版社,20012 康荣平.企业多元化经营.经济科学出版社，2003 3 英 西韦尔.核心竞争力.华夏出版社，2003 4 冯明明.助理物业管理师.中国劳动社会保障部出版社，20075 王艳青.物业管理理论与实务.化学工业出版社，2008第 7 页