土地利用规划评估咨询实务.ppt

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1、永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 2014年3月2日 中国武汉,；,土地利用规划评估、咨询实 务 交 流,主讲人：刘亚玲 永业行规划部总经理,总体思路,“四化同步”土地利用规划专项,土地利用总体规划局部调整,土地利用总体规划评估修改,3,1,2,本轮规划的刚性和弹性,规划体系及审批权限,建设用地管制分区,国土资发20122号 鄂土资发20138号,“三界四区”,方式选择,刚性内容 弹性内容,规划体系 审批权限,相关文件要求,规划刚性,有条件建设区的设定、规划机动指标的预留、多保基本农田、土地用途管制规则设立的“刚柔结合”,编制弹性,实施弹性,规划局部调整、规划评估修改,规划弹性,建设用

2、地管制分区,“三界四区”,现状城镇用地,禁止建设边界,规模边界,规模边界,允许建设区,增量,有条件建设区,有条件建设区,扩展边界,禁止建设区,禁止建设区,禁止建设区,限制建设区,禁止建设边界,禁止建设边界,规划体系,国家和省级规划是突出反映国家和省域行政范围土地利用的战略性、政策性规划。 市、县级规划以结构性规划为主。 乡镇级规划是实施性规划。,市 政 府,其他乡镇的土地利用总体规划报设区的市人民政府批准,省级、省政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划报国务院审批,市级、县级以及设区的城市郊区的乡镇、县（市）人民政府所在地的镇和省政府确定的中心镇的土地利

3、用总体规划报省的批准,省 政 府,国 务 院,审批权限,国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知（国土资发20122号）,城镇村建设用地，在土地利用总体规划确定的城乡建设用地允许建设区内选址的，按照规定审查报批用地。需要改变允许建设区的空间布局形态，在有条件建设区进行选址建设的，要在确保允许建设区规模不增加的前提下，编制规划布局调整方案，经规划原批准机关的同级国土资源主管部门批准后才能审批用地。因城镇化进程加快，超过规划城镇建设用地规模，需要在允许建设区规模之外使用有条件建设区的，必须在对规划进行定期评估后，在确保耕地保有量和基本农田保护面积不减少、质量有提高，建设用地规模不增加、布局

4、更合理的前提下，编制规划布局调整方案，经规划原批准机关同级国土资源主管部门批准后才能审批用地。,思考：某个城镇村建设用地项目，在土地用途分区中是城镇用地，但是在建设用地管制分区中属于有条件建设区，怎样认定？是否需要编制调整方案？,国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知（国土资发20122号）,单独选址建设项目，已列入土地利用总体规划重点建设项目清单，在土地利用总体规划设定的交通廊道内，或选址在土地利用总体规划确定的独立工矿区的，要按照规定及时审查报批用地；未列入土地利用总体规划，但符合土地管理法第26条规定的，要按照有关规定，根据国务院和省级人民政府对项目的批准文件，及时修改规划，并

5、将规划修改方案与建设用地报批资料一并报批；未列入土地利用总体规划，也不符合土地管理法第26条规定的，不得批准用地，确需建设的项目，需先修改规划，按规定程序报规划原批准机关批准后才能审批用地。,国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知（国土资发20122号）,单独选址建设项目，列入县、乡级土地利用总体规划设定的交通廊道内，或已列入土地利用总体规划重点建设项目清单的民生、环保等特殊项目，在不突破多划基本农田面积额度的前提下，占用基本农田保护区中规划多划的基本农田时，按一般耕地办理建设用地审批手续，不需另外补划基本农田，但用地单位必须落实补充耕地任务，按占用基本农田标准缴纳税费和对农民进行补

6、偿。未在土地利用总体规划设定的交通廊道内，未列入土地利用总体规划项目清单的民生、环保等特殊项目，或超出多划基本农田面积额度的，均按占用基本农田认定。,湖北省国土资源厅关于印发湖北省建设用地规划审查管理暂行办法的通知（鄂土资发20138号）,单独选址建设项目，已列入土地利用总体规划重点建设项目清单或已落实用地布局，但项目选址发生变动、偏移或没有上图的，在建设用地报批阶段，由县（市、区）国土资源管理部门 编制建设项目规划落实方案，与建设项目申报资料一并报批。,湖北省国土资源厅关于印发湖北省建设用地规划审查管理暂行办法的通知（鄂土资发20138号）,国务院或省人民政府批准的大型能源、交通、水利等基础

7、设施建设用地，涉及占用基本农田的，可按规定补划基本农田，也可以在不突破多划基本农田面积的前提下，使用多划基本农田指标，编制基本农田核销方案，纳入相应的规划落实方案或规划基本农田方案；其他独立选址项目涉及占用基本农田的，可在不突破多划基本农田面积的前提下，使用多划基本农田指标，编制基本农田核销方案，纳入相应的规划落实方案或规划基本农田方案。,城镇村建设用地局部调整 独立选址项目局部调整 独立选址项目落实方案 规划评估修改,调整方式的确定,基本农田核销方案,案例分析：,案例一：有一条公路项目，属于省级重点项目，项目已列入县级土地利用总体规划重点项目列表，但用地位置不符合规划，不占基本农田。 案列二

8、：有一条公路项目，属于省级重点项目，项目已列入县级土地利用总体规划重点项目列表，但用地位置不符合规划，占部分基本农田。（该县有多划的基本农田面积） 案列三：有一条公路项目，属于国家级重点项目，项目已列入县级土地利用总体规划重点项目列表，但用地位置不符合规划，不占基本农田。 案列四：有一条公路项目，属于国家级重点项目，项目已列入县级土地利用总体规划重点项目列表，但用地位置不符合规划，占部分基本农田。 （该县有多划的基本农田面积）,关键词：公路项目；省级/国家级重点项目；列入县级土地利用总体规划项目列表；用地位置不在土地利用总体规划允许建设区内；不占/占基本农田,案例分析：,分析：公路项目、省级/

9、国家级重点项目单独选址建设项目；用地位置不符合土地利用总体规划&列入县级土地利用总体规划项目列表局部调整/落实方案；占基本农田&该县有多划的基本农田面积基本农田核销方案,思考：1、未列入重点项目列表且规划未布局的省级重点项目，占基本农田。 2、未列入重点项目列表且规划未布局的国家级重点项目，占基本农田。,结论：案例一：落实方案 案例二：落实方案、基本农田核销方案 案例三：局部调整 案例四：局部调整、基本农田核销方案,二、土地利用总体规划局部调整,局部调整的一般程序,城镇村建设用地局部调整,单独选址建设项目局部调整,二、土地利用总体规划局部调整,局部调整的政策依据,国土资源部关于严格土地利用总体

10、规划实施管理的通知（国土资发20122号）,湖北省国土资源厅关于印发湖北省建设用地规划审查管理暂行办法的通知（鄂土资发20138号）,湖北省国土资源厅办公室关于改进省直管市土地利用总体规划调整审批程序的通知（鄂土资办文201327号）,二、土地利用总体规划局部调整,局部调整的一般程序,二、土地利用总体规划局部调整,适用条件,城镇村建设用地局部调整,二、土地利用总体规划局部调整,国土资源主管部门关于调整土地利用总体规划的请示 土地利用总体规划局部调整方案审查表 土地利用总体规划局部调整方案一览表 土地利用总体规划局部调整说明 土地利用总体规划局部调整实施影响评价报告 调整前后土地利用总体规划图

11、听证纪要及听证人员名单 相关部门审查意见 专家评审意见及评审人员名单,局部调整报件清单,二、土地利用总体规划局部调整,调整方案涉及行政区名称（细化到村） 涉及调整前后的图幅号 调整前后规划用途和地块面积（调入、调出建设用地预留区地块）,1、局部调整方案一览表,县级国土资源主管部门盖章,局部调整方案的主要内容,二、土地利用总体规划局部调整,核心是对局部调整方案的说明：主要包括调整涉及的图幅号、地块编号、地类、土地面积以及规划调整后对规划主要控制指标的分解落实情况、土地利用分区调整等。,局部调整方案的主要内容,2、局部调整说明,二、土地利用总体规划局部调整,3、局部调整实施影响评价报告,二、土地利

12、用总体规划局部调整,主要包含调整前、后土地利用总体规划图和备案图 在编制图件时，对涉及调整地块的信息要做相应的标注，比如：*镇拟调整地块*，调整前为有条件建设区（一般农地区*公顷、林业用地区*公顷），面积为*公顷。,局部调整方案的主要内容,4、局部调整相关图件,二、土地利用总体规划局部调整,局部调整,落实方案,局部调整方案一览表 局部调整方案说明 调整实施影响评价报告 调整前后规划图 调整方案听证论证,落实方案一览表 落实方案说明 不需要编制实施影响评价报告 调整前后规划图 不需要组织听证论证,涉及国务院或者省政府批准的大型基础设施项目涉及占用基本农田的，须按规定补划基本农田，并提交占用基本农

13、田论证报告 如果有多划定的基本农田，需要填写多划基本农田核销方案表,带项目调整（局部调整、落实方案）,二、土地利用总体规划局部调整,对项目必要性和可行性的分析不应照抄照搬项目可行性报告 对项目中所涉及的标准一定要使用行业标准或国际标准 项目报告涉及的政策部分应该以相关文件和事实为支持 报告使用的语言要确切，尽量少用虚词,实施影响评价报告,基本与城镇村建设用地局部调整内容一致，重点是在调整的必要性分析等方面要针对项目进行编写，同时要注意以下问题：,二、土地利用总体规划局部调整,多划基本农田核销情况表,带项目调整 基本农田核销方案,三、土地利用总体规划评估修改,评 估 修 改,评估修改的背景,土地

14、利用总体规划评估,土地利用总体规划修改,三、土地利用总体规划评估修改,评估修改的背景,主要政策依据,1、国土资源部办公厅关于规范土地利用总体规划评估修改试点工作的通知（国土资厅发201141号） 2、土地利用总体规划定期评估和适时修改试点工作指南（试用） 3、土地利用总体规划评估修改指导意见 4、国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知（国土资发20122号） 5、湖北省国土资源厅关于印发湖北省建设用地规划审查管理暂行办法的通知（鄂土资发20138号）,评估修改的背景,基本概念,土地利用总体规划实施评估（以下简称“规划评估”）是指在规划实施期间，以规划目标为依据，按照有关评价方法和要求

15、，针对规划编制、审批和实施等情形进行定期跟踪、监测，分析规划对经济、社会与环境等方面发展变化产生的影响、规划实施取得的成效以及存在的问题，评估规划的合理性与现势性，就促进规划有效实施提出评估意见和解决方案的过程。,评估修改的背景,基本概念,土地利用总体规划实施评估分为定期评估与适时评估。,（1）定期评估 在土地利用总体规划实施过程中，把规划期分为若干个时间段，针对某个时间段对规划进行全面评估。 （2）适时评估 在土地利用总体规划实施过程中，因行政区划范围调整、国家战略性规划实施、重大基础设施建设、重大自然灾害发生等原因，对规划进行有针对性的评估。适时评估可根据客观需要开展。,评估修改的背景,基

16、本概念,土地利用总体规划修改（以下简称“规划修改”）是指在规划实施过程中，依据评估结果及有关规定，经规划原审批机关批准，适时对规划目标、方案及措施进行修正、补充和完善，不断提高规划科学性和合理性的过程。,Company Logo,评估修改的背景,工作定位、作用及相互关系,规划评估与规划修改是规划管理的两项实务性工作，对于健全完善土地利用规划管理体系起着重要的作用，是当前加强规划改革的重要环节。其中，规划评估贯穿了整个规划管理系统，其既是系统中重要环节，自身又具有独立性与完整性；规划修改是规划实施环节的重要内容之一，具有局部性、动态性等特点。,规划评估是规划修改的前置条件及基础性工作，即一个规划

17、是否需要进行修改或是修编，应当主要依据规划评估的有关结果。,土地利用总体规划评估,评估范围,评估以域范围为评估范围，层次上划分为县级及乡镇两级，以县级为总盘，在总量分析基础上，进一步对各乡镇规划实施情况进行评估分析。 目前较多的是县级规划评估,土地利用总体规划评估,评估工作程序,土地利用总体规划评估,评估技术要求,评估技术流程,定性分析,定量分析,重大背景与发展趋势分析,结论与建议,土地利用总体规划评估,评估技术要求,定性分析主要内容：,规划编制情况及主要内容说明 规划主要调控指标实现程度评估案例 规划布局和分区评估 土地利用重大工程与重点建设项目实施情况评估 规划实施保障措施执行情况,土地利

18、用总体规划评估,案例,定性分析规划主要调控指标实现程度评估,耕地保有量比指标多129.80公顷，此项指标完成良好,1、总量指标耕地保有量,土地利用总体规划评估,定性分析规划主要调控指标实现程度评估,1、总量指标建设用地总规模,建设用地总规模已超出阶段指标102.86公顷，超出指标的2.86%,土地利用总体规划评估,定性分析规划主要调控指标实现程度评估,1、总量指标城乡建设用地总规模、交通水利用地规模,城乡建设用地总规模较指标少365.75公顷，完成指标的96.96%,交通水利用地规模超出指标769.66公顷，超出指标的36.74%,土地利用总体规划评估,定性分析规划主要调控指标实现程度评估,2

19、、增量指标新增建设用地总规模,新增建设用地总规模超出指标272.67公顷，超出指标123.78%,土地利用总体规划评估,定性分析规划主要调控指标实现程度评估,2、增量指标新增建设用地占用耕地与土地整治补充耕地指标,新增建设用地占用耕地规模超出指标134.02公顷，超出指标80.98%,土地整治补充耕地规模仅完成指标的73.26%,土地利用总体规划评估,定性分析规划主要调控指标实现程度评估,土地利用总体规划评估,评估技术要求,定量分析：,土地利用总体规划评估,评估技术要求,土地利用总体规划评估,案例,重大背景和发展趋势分析：,1、重大经济社会发展变化与土地开发利用趋势分析,分析： 建设“国际旅游

20、岛”、“西部中心城市”等宏观战略的提出,城市定位由原来的农业为主、少量物流业和工业为辅，逐渐转变为以滨海工业、农副产品物流加工、旅游业并重发展 土地利用战略由原来的重农业，逐渐转变为工业、农业和旅游业协调发展,土地利用总体规划评估,案例,重大背景和发展趋势分析：,2、规划指标满足情况分析,分析： 用地需求-双城、三区、四风情镇、五大项目,双城：原中心城区、滨海新区 三区：滨海经济开发区、农产品加工物流园区、西部工业园区 四风情镇：滨海旅游风情镇、农业观光旅游风情镇、历史文化旅游风情镇、温泉旅游风情镇 五大项目：能源、旅游、交通、民生、工业,土地利用总体规划评估,案例,重大背景和发展趋势分析：,

21、3、规划布局拟合程度分析,分析： 国际旅游岛规划、“十二五” 规划、城市规划、园区规划、旅游规划,通过将相关规划的重点项目布局与土地利用总体规划建设用地布局叠置分析，了解目前规划建设用地布局的拟合程度，作为规划评估结论的重要依据。,土地利用总体规划评估,案例,重大背景和发展趋势分析：,结论：,土地利用总体规划评估,评估技术要求,主要评估结论：,对规划实施情况进行综合分析，总结规划实施的成效及存在的问题，并分析原因。,下一步实施建议：,根据规划评估结论，结合区域未来社会经济发展趋势和客观需求，提出在规划不进行调整前提下，进一步促进规划有效实施的建议和措施；根据评估结论认为需要修改规划的，提出规划

22、修改动意，明确规划修改涉及的层级、范围和主要内容。,土地利用总体规划评估,评估主要成果,1、土地利用总体规划实施评估报告,2、土地利用总体规划实施评估表格成果,3、土地利用总体规划实施评估图件成果,土地利用总体规划修改,规划实施情况评估 提出规划修改申请 开展规划修改成果编制 举行听证 专家评审论证 审查批准 规划成果更新、备案,修改程序,土地利用总体规划修改,评估前置原则 总量平衡原则 规模控制原则 保护耕地原则 节约集约原则 优化配置原则 公众参与原则,修改原则,土地利用总体规划修改,修改控制性要求,主要调控指标：规划修改不应改变主要调控指标体系设置 省级和市级土地利用总体规划修改不应改变

23、主要调控指标规模 县级、乡（镇）规划修改涉及主要调整指标调整的，应在上级土地利用总体规划中统筹,土地利用总体规划修改,修改控制性要求,耕地和基本农田调整： 耕地保护面积和布局调整：涉及耕地的修改，必须在耕地总量不减少、平均质量等别有提高的前提下进行 基本农田布局调整：原则上，不得改变基本农田保护区和集中区布局。涉及基本农田的修改，必须在基本农田总量不减少、平均质量等别有提高的前提下进行，且符合国土资发20122号文要求,土地利用总体规划修改,修改控制性要求,建设用地调整：,涉及建设用地的修改，每次调整的建设用地总规模原则上不得超过规划确定的新增建设用地规模的20% 建设用地布局不得占用规划确定

24、的禁止建设区 规划修改的用地安排应符合相关行业用地标准和节约集约用地要求,土地利用总体规划修改,修改成果,1、土地利用总体规划实施评估报告 2、规划修改方案 3、规划修改相关表格 4、规划修改图件 5、规划数据库更新成果,三、“四化同步”土地利用规划专项,规划背景,规划衔接,规划方案,规划背景,政策背景,规划背景,政策背景,规划背景,规划定位,镇域规划,镇区规划,村庄规划,专题研究 专项规划 城市设计 ,规划体系,土地利用 规划专项,“全域覆盖、多规协调”,横向 ：为相关规划的实施 提供用地空间 纵向 ：推动国土资源管理 领域改革创新,规划衔接,建设部门,国土部门,统一规划范围 统一用地分类

25、明确主导规划,简化指标体系 耕地保有量、基本农田和建设用地总规模不变 核销基本农田 建设占用基本农田可通过多划指标进行核销,规划衔接的基础,规划衔接,规划衔接的主要内容,镇域规划,土地规划,自然社会经济基础数据,镇域空间战略、人口、经济 发展目标、人均用地标准,土地利用现状数据,建设用地布局,基本农田农田保护,土地利用战略和目标,山体、水资源、林地保护、 生态格局,土地整治,空间管制,空间结构和村庄发展指引,规划方案,规划目标,总体目标：严格保护耕地，特别是基本农田；优化调整建设用地结构，促进土地集约高效利用；统筹区域土地利用配置，促进城乡一体化发展；加强生态环境建设与保护，提高土地资源可持续

26、发展能力。,具体目标：耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地总规模、人均城镇用地规模、人均农村居民点用地规模。,规划方案,建设用地布局方案,建设用地,镇、村用地,重点建设项目用地,中心村,居住社区,镇区,基层村,建设用地总规模指标的具体落实,规划方案,非建设用地布局,规划方案,建设用地管制分区,生态用地,空间结构,土地整治,基本农田,镇、村、重点项目布局,基本农田保护区,土地整治项目布局,镇域规划空间结构,山体、水资源、林地保护、生态格局,建设用地,调整方式的选择 规划评估中的定性分析和发展适应性分析 规划修改需要遵循的几项原则 “四化同步”土地利用规划专项的主要内容,要点把握,永业行网站： ； 永业行微博： 永业行微信：realhom,谢谢！,欢迎交流指导！,