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1、 华润置地华润置地 商业地产项目技术标准商业地产项目技术标准 CRLAND-Commercial Real Estate -Design Guideline 华润甲级持有型商业办公楼 机电设计指引 2011-8 发布 第一版 华润置地 商业地产事业部 编制说明 编制说明 万象城综合体是华润商业地产项目中的核心产品。2004 年 12 月落成并投入使 用的深圳万象城已成为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型购物中心， 同时开业的华润大厦也成为了深圳租金最高的甲级写字楼。随着深圳万象城综合体 的成功，公司加快了在全国建设商业综合体的步伐，更多的万象城综合体已经在设 计建设当中 为了更快、 更
2、好地建设新的万象城综合体， 我部在国家规范基础上， 结合深圳、 沈阳等地项目设计、施工、运行等方面的经验，在编制了万象城商业部分机电设计 指引的基础上，编制了自持型甲级写字楼机电设计指引。希望在机电设计标准、技 术等方面，帮助并指导各地万象城自持型甲级写字楼项目的实施。需要说明的是， 由于各地项目情况不同，各大区公司商业地产项目在参照本标准进行项目设计的同 时，尚需要结合当地特点尚需要结合当地特点，遵从当地法规的要求。 在本指引编制过程中， 我们得到了参与深圳万象城建设的相关领导及同事的大 力帮助，深圳华润物业、北京华润物业提供了许多运营管理经验。之前合作过的机 电顾问单位也对本指引的编制提供
3、了一些合理化建议。此外，我们还组织了各大区 城市公司机电专业同事对指引进行了集中讨论，大家从不同角度对指引提供了很多 宝贵的意见与建议。在此，对上述单位及同事们的大力协助，给予衷心感谢！ 在各地万象城综合体建设、运营过程中，大家如有任何补充意见及建议，欢迎 随时与我部联系，我部会适时对本指引进行增补及修正。 华润置地 商业地产事业部 华润置地 商业地产事业部 二零一一年八月 I 目目 录录 1 1 机电设计参数机电设计参数 . 1 1.11.1 室内设计参数室内设计参数. 1 1.21.2 通风量参数通风量参数. 3 1.31.3 照明指标及供电量指标照明指标及供电量指标. 4 1.41.4
4、供水量、排水量及雨水量标准供水量、排水量及雨水量标准. 6 1.51.5 电梯设计标准电梯设计标准. 6 2 2 机电系统设计要求机电系统设计要求 . 7 2.12.1 供热空调与通风供热空调与通风. 7 2.1.12.1.1 空调采暖冷热源空调采暖冷热源 . 7 2.1.22.1.2 采暖系统采暖系统 . 8 2.1.32.1.3 空调水系统空调水系统 . 9 2.1.42.1.4 办公楼空调通风系统办公楼空调通风系统 . 10 2.1.52.1.5 后勤区域空调通风系统后勤区域空调通风系统 . 10 2.22.2 给排水及燃气给排水及燃气. 12 2.2.12.2.1 给水系统给水系统 .
5、 12 2.2.22.2.2 热水系统热水系统 . 13 2.2.32.2.3 排水系统排水系统 . 13 2.2.42.2.4 雨水系统雨水系统 . 15 2.2.52.2.5 燃气系统燃气系统 . 15 2.32.3 电气电气. 17 2.3.12.3.1 高压配电系统高压配电系统 . 17 2.3.22.3.2 低压配电系统低压配电系统 . 17 2.3.32.3.3 备用电源备用电源 . 20 2.3.42.3.4 电气照明电气照明 . 21 2.3.52.3.5 防雷接地系统防雷接地系统 . 23 2.3.62.3.6 漏电火灾报警系统漏电火灾报警系统 . 23 2.42.4 消防消
6、防. 24 2.4.12.4.1 消火栓系统消火栓系统 . 24 2.4.22.4.2 自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统 . 24 2.4.32.4.3 其它灭火系统其它灭火系统 . 24 2.4.42.4.4 防排烟系统防排烟系统 . 24 2.4.52.4.5 火灾自动报警系统火灾自动报警系统 . 24 2.52.5 弱电弱电. 28 2.5.12.5.1 弱电系统设计原则弱电系统设计原则 . 28 2.5.22.5.2 弱电系统设置弱电系统设置 . 28 2.5.32.5.3 计算机网络系统计算机网络系统 . 29 II 2.5.42.5.4 电话通信系统电话通信系统 . 29 2.5.
7、52.5.5 综合布线系统综合布线系统 . 30 2.5.62.5.6 安全技术防范系统安全技术防范系统 . 30 2.5.72.5.7 停车场（库）管理系统停车场（库）管理系统 . 33 2.5.82.5.8 有线电视及卫星接收系统有线电视及卫星接收系统 . 33 2.5.92.5.9 楼宇设备监控系统楼宇设备监控系统 . 34 2.5.102.5.10 电子信息显示系统电子信息显示系统 . 42 2.5.112.5.11 背景音乐及紧急广播系统背景音乐及紧急广播系统 . 43 2.5.122.5.12 远程电子计量系统远程电子计量系统 . 43 2.5.132.5.13 无线对讲系统无线对
8、讲系统 . 43 2.5.142.5.14 中央集成管理系统中央集成管理系统 . 44 2.5.152.5.15 弱电机房工程弱电机房工程 . 44 2.62.6 电梯及电扶梯电梯及电扶梯. 45 2.6.12.6.1 电梯要求电梯要求 . 45 1 1 1 机电设计参数机电设计参数 1.1 室内设计参数室内设计参数 1.1.1 室内设计参数宜按照表 1.1.1 至表 1.1.2 确定。 1.1.1 室内设计参数宜按照表 1.1.1 至表 1.1.2 确定。 表 1.1.1 空调室内设计参数 区域: 人均使用面积 新风量 夏季室内温湿度 冬季室内温湿度 平米/人（净使 用面积） CMH/人 温
9、度 相对湿度% 温度 相对湿度 % 大堂 5 20 24 60 18 30 办公 10 30 24 55 20 40 公共卫生间 3 无 25 60 20 30 客梯厅 3 24 60 20 30 办公走廊 8 24 60 20 30 后勤办公 8 30 25 65 20 30 后勤走廊 18 员工餐厅 1 20 25 70 20 30 车库 大于 5 度 消防楼梯间 大于 5 度 2 表 1.1.2 机电用房温度要求 机电设备机房: 设计温度 备注 夏季 冬季 高压开关房 30 5 首选通风降温方式， 如无法满足温度要求可 采用夏季空调降温与其它季节通风降温方 式，空调送回风管道布置于走道内
10、，风口尽 量贴机房侧墙安装。 变压器房 35 5 同上 低压配电房 30 5 同上 发电机房 40 5 制冷机房 30 10 锅炉房 40 10 设备机房值班室 26 18 热交换间 35 10 生活水泵房 35 10 消防水泵房 35 10 弱电网络机房 25 18 采用分体空调 消防控制中心 25 18 采用分体空调 湿垃圾房 1820 5 电梯机房 30 5 空调机房 10 通风机房 10 3 1.2 通风量参数通风量参数 1.2.11.2.1 通风量参数宜按照表 1.2.1 确定。 通风量参数宜按照表 1.2.1 确定。 表 1.2.1 后勤及机电用房通风量参数 后勤区域: 设计换气次
11、数 备注 车库 6 当层高大于 3 米时，可按照 3 米层高计算 卸落货区 6 按照实际层高计算换气体积 干垃圾房 15 需保持垃圾房负压 湿垃圾房 15 需保持垃圾房负压 -机电用房: 设计换气次数 备注 变配电房 通风量需经计算确 定。 夏热冬冷及夏热冬暖地区项目变配电房需设 置空调降温设施。 柴油发电机房 通风量需经计算确定 柴油发电机房油箱间6 电制冷机房 5， 另需校核事故通风 量并取大值。 采用开式制冷机的制冷机房需要另设空调降 温设备。 锅炉房及直燃机房 12 水泵房 3 换热站 10 4 1.3 照明指标及供电量指标照明指标及供电量指标 1.3.11.3.1 办公楼照明指标按照
12、表 1.3.1 确定。 办公楼照明指标按照表 1.3.1 确定。 表 1.3.1 照明指标参数表 区域 照度水平（Lux） 办公室 500（0.75m 水平面） 门厅/大堂 200（0.75m 水平面） 客用电梯厅 150（0.75m 水平面） 公共走廊 100（地面） 公共卫生间 150（地面） 地下停车场(车道/车位) 100/75（地面） 楼梯及前室 75（地面） 一般机电房（如风机房） 150（地面） 主要机电房（如变配电房、电梯机房） 200（0.75m 水平面） 控制机房（如网络中心、消防控制中心） 500（0.75m 水平面） 1.3.21.3.2 办公楼供电指标按照表 1.3.
13、2 确定。 办公楼供电指标按照表 1.3.2 确定。 表 1.3.2 供电量指标参数表 区域 负荷密度(W/m) 标准层租户办公区域 80100 门厅/大堂 80 公共区域 40 地下停车场 10 备注： 1. 以上指标未包括中央空调系统用电，中央空调系统按空调专业提供的要求。 2. 标准层租户办公区域的负荷密度为租户末端用电的保证值。 3. 以上指标为末端配线计算参数，计算总用电容量时需要考虑需要系数及同时 使用系数的合理选值。 5 1.3.31.3.3 办公楼需要系数按照表 1.3.3 确定。 办公楼需要系数按照表 1.3.3 确定。 表 1.3.3 需要系数表 需要系数 负荷名称 变压器
14、容量计算 主干线路容量计算 办公租户用电 0.60.7 0.80.9 公共区域/大堂 0.40.5 0.80.9 地下停车场 0.70.8 0.80.9 制冷站 0.9 1.0 锅炉房、热力站、通风机 0.70.8 1.0 生活水泵 0.750.8 1.0 电梯 0.30.5 1.0 电扶梯 0.81.0 1.0 6 1.4 供水量、排水量及雨水量标准供水量、排水量及雨水量标准 1.4.11.4.1 供水标准按照表 1.4.1 确定。 供水标准按照表 1.4.1 确定。 表 1.4.1 供水量标准参数表 区域 用水量标准 使用时 间 小时变 化系数 人次 裙楼商业 8 升/平米/日 12 小时
15、1.2 办公 50 升/人/班 10 小时1.2 餐厅 50 升/餐/人次 12 小时1.5 3 员工食堂 25 升/餐/人次 12 小时1.2 3 后勤管理 30 升/人/班 14 小时1.2 空调补水* 冷却循环水量的 1.5%12 小时 水景补水* 循环水量的 3.0% 12 小时1.0 绿化、道路浇洒* 2 升/平米/日 4 小时1.0 车库冲洗 2 升/平米/次 8 小时1.0 未预见水量 每日用水总量 10% 1.4.21.4.2 排水总量按照以上除带排水总量按照以上除带*部分给水外的给水总量部分给水外的给水总量 90%确定。确定。 1.4.31.4.3 雨水按照如下标准确定。雨水
16、按照如下标准确定。 小区雨水排放按照降雨重现期 5 年、降雨历时 10 分钟设计，屋面及下沉式广场雨水排 放按照降雨重现期 50 年、降雨历时 5 分钟设计。 1.5 电梯设计标准电梯设计标准 1.5.1 垂直电梯系统设计标准如下：垂直电梯系统设计标准如下： 表 1.5.1 电梯系统性能指标表 电梯用途 五分钟载客率 平均间隙时间 垂直客梯 11%12% 3035 秒 垂直穿梭客梯 15% 3035 秒 1.5.2 垂直电梯系统设计假设条件确定。垂直电梯系统设计假设条件确定。 办公区人员密度： 按有效办公使用面积每 12 平方米 1 人。 办公人员出勤率： 90%100%。 电梯上行交通的负荷
17、率（Car fill factor）：80%。 7 2 2 机电系统设计要求机电系统设计要求 2.12.1 供热空调与通风供热空调与通风 2.1.12.1.1 空调采暖冷热源 空调采暖冷热源 1. 冷热源选择需要结合当地能源结构及价格政策、 环保规定、 项目周边资源等情况进行综 合分析比选。 2. 当自持型写字楼与万象城购物中心做为综合体一同开发，冷热源宜合并设置。 3. 夏热冬冷地区、 寒冷及严寒地区应设置热源。 夏热冬暖地区及温和地区项目一般不设置 热源。 4. 制冷机组不需设置备用机组， 但需保证任一台制冷机停机维修时， 其它制冷机组仍可负 担 75%高峰负荷。 5. 制冷机组台数及容量
18、选择必须适应空调全年负荷变化， 满足高峰及部分负荷要求。 制冷 机配置需考虑加班空调运行要求。 6. 设计需要考虑租户内区电脑房 24 小时空调需求。 宜优先考虑预留租户电脑房 24 小时空 调散热系统，预留电脑房 24 小时空调散热量按照不小于 15W/平米(使用面积）计算。 由于租户空调设备为后期自行安装，设备对水质要求较高，因此，24 小时空调散热系 统应设计为闭式系统。每组 24 小时空调散热系统冷却塔宜设置两台，每台按照 75%计 算容量选取，条件允许的情况下宜多预留一台冷却塔设备位置，为日后发展预留。寒冷 及严寒地区需要考虑 24 小时空调冬季散热系统正常运行的防冻保护方案及措施。
19、 7. 一些设置大型数据机房的国际金融类大租户 （通常租用多层写字楼或整栋租用做为区域 总部） 对数据机房空调系统备用性要求很高， 在设计阶段如明确有此类目标客户的项目， 需要结合具体情况，另行考虑相应数据机房空调备用系统的预留。 8. 制冷机组性能系数（COP）及部分负荷性能系数（IPLV）需满足公共建筑节能设计标 准之要求。 9. 电制冷机冷媒应采用环保型冷媒，如 R134a 及 R123。 10. 执行分时电价的城市， 应就应用蓄冷系统的投资回报进行经济比较， 回收期少于 5 年的 蓄冷系统可考虑采用。 蓄冷系统回报期计算， 应考虑该系统增加的土建成本及增加的占 地商业价值。 11. 制
20、冷及供热机房宜尽量设置于负荷中心，以便减少冷媒输送距离。 12. 空调冷热水系统应设计具有过滤、缓蚀、阻垢功能的水处理设施。空调热水及采暖水系 统的补水总硬度大于 6mmol/L 时应进行软化处理。 13. 每台制冷机冷却水进出水管道宜设置冷凝器自动在线清洗装置,冷却水系统过滤器孔径 不大于 1.5mm，有效通过过滤面积大于连接管道截面积 3 倍。 14. 冷却塔设置应考虑散热效果、 噪声及漂水对周围环境的影响等因素， 并应避免进出风短 路现象发生。 15. 冷却塔选型按照对应制冷机组散热量确定， 选型时室外湿球温度按照当地计算室外湿球 温度提高 1计算。 8 16. 冷却塔应选用低噪声产品，
21、集水盘有效容积应满足： (1) 湿润冷却塔填料所需水量，一般按照冷却塔小时循环水量的 1.5%考虑； (2) 停泵时靠重力流入的管道水容量。 17. 冷却水补水需设置不小于 2 小时高峰负荷储水量，冷却水补水储存宜结合消防水池设 置。 18. 夏热冬冷地区、寒冷及严寒地区宜考虑设置冷却塔免费供冷系统。 19. 冷却塔进出水口应设置电动开关蝶阀， 并应与对应的冷却水泵联锁。 冷却塔各布水支管 应加设调节用蝶阀，阀门设置见图 2.1.1.1。多台冷却塔积水盘应设置平衡管联通。 20. 有冻结危险的地区， 冬季运行的冷却塔应采取防冻措施， 冷却塔填料及边框应为防冻型 材料制作，其集水盘需设置电伴热及
22、电加热设施，相关补水管，冷却水供回水管及阀门 等亦应保温并设置电伴热。 21. 冷却水系统设计时应考虑过滤、缓蚀、阻垢、杀菌、灭藻等水处理措施。 22. 冷却塔应配置双速或变频风机。 23. 冷却塔补水总管上应设置水流量计量装置。项目当地市政部门要求进行排水计量的项 目，需在排污管道上加设水表。 24. 空调冷热源需于主机房内设置快速补水装置。 图 2.1.1.1 冷却塔阀门设置示意图 2.1.22.1.2 采暖系统 采暖系统 1. 严寒、寒冷地区临外围护结构的楼梯间、设备房、后勤通道、卫生间等需要防冻及采暖 的房间应设置热水集中采暖。 2. 严寒、 寒冷地区的地下停车库宜设置散热器防冻采暖或
23、采用管道保温及电伴热方式进行 防冻保护。由于地下停车库面积较大，需要结合当地热力公司的收费方式，决定是否采 用市政热源进行散热器采暖。 3. 办公外区采用散热器方式采暖的项目，应设置自力式温度控制阀。 9 4. 散热器采暖与空调水系统应分别设置独立环路。散热器采暖系统供回水温差应不小于 15（热泵系统除外），供水温度宜95但应尽可能提高。 5. 寒冷、 严寒及夏热冬冷地区项目宜在入口大堂设置地板辐射采暖或沿幕墙边设置低位热 风采暖。 6. 冬季室外温度低于-5的小时数大于 500 小时的地区， 宜在地库车道出入口处设置热风 幕， 并应在车道入口应设置快速升降门阻挡冷风侵入。 各北方主要城市室外
24、温度小于-5 的小时数统计见表 2.1.2。 附表 2.1.2 主要北方城市冬季室外温度小于-5的小时数表表 城市 哈尔滨 沈阳长春 大连 北京天津济南郑州青岛（莒县） 西安 太原 兰州 小时数 2812 17352553 711 588 545 201 83 314 78 767 777 注：摘自中国建筑热环境分析专用数据集。 2.1.32.1.3 空调水系统 空调水系统 1. 当空调水系统各区域管道阻力相差悬殊（超过 0.05MPa）时，可考虑分区域二次泵变流量 系统。 2. 采用冷源侧定流量系统的项目应在各制冷机冷冻水出水管设置动态定流量阀，该阀门全 开时阻力降不应大于 0.02MPa，
25、且应按照制冷机流量要求进行选用。 3. 为便于日后节能管理，冷热源及各分区主干分支环路应设置能量计量装置。按照计量收 取空调费的项目或当地有分租户计量要求的项目，应设计分租户能量计量收费系统。 4. 采用换热器加热或冷却的空调热水或冷水系统，其负荷侧应采用变频调节的变流量系统。 5. 空调冷、热水管道各并联环路应进行水力平衡，各并联环路不平衡率大于 15%时，应设置 可调节流量及测量数据的静态平衡阀。 6. 各空调冷热水系统工作压力不宜高于 1.6MPa。对超过 250 米的超高层项目，如经过经济 分析比较，确定水系统承压高于 1.6MPa 的项目，主空调水管路宜考虑适当的冗余设计， 增加使用
26、可靠性。 7. 空调冷热水管、冷凝水管及空调风管需要保温。保冷应优先采用导热系数小、阻湿因子 大、吸水率低、密度小、耐低温性能好的绝热材料。保温材料优选导热系数小、允许温 度高于介质温度的绝热材料。 8. 冷却水供回水主管应设置温度旁通管道及阀门，便于制冷机在室外低温时运行。 9. 空调冷热水系统最高点及管道上翻处需要设置排气阀，系统最低处需要设置泄水管及阀 门。建议在主立管顶部设置空调供回水连通管及电动阀（接入 BA 进行开关控制），便于 空调水系统在写字楼上班前进行管道预冷及预热。 10. 采用风机盘管加新风的系统宜在每个楼层或每个租户入口处设置电动开关阀（接入 BA 进 行开关控制），以
27、便于物业进行加班空调管理。具体设置方式宜征询物业意见综合确定。 11. 严寒及寒冷地区的非采用散热器采暖的项目，需要考虑办公区内管道防冻保护措施。宜 每隔三层在西北侧天花上距窗 1 米处设置温度传感器，传感器报警信号应接入 BA 系统。 (1) 采用风机盘管系统的项目，当低温报警时，可采用强制开启供热水泵的方式进行防冻 循环并由 BA 控制开启对应楼层的新风机，强制进行新风供热，以防止管道及盘管冻； 10 (2) 采用 VAV 加热水盘管的项目，当低温报警时，可由 BA 控制开启热水盘管电磁阀，强 制进行水循环，同时开启相关楼层空调机组风机供热，以防止管道及盘管冻裂； 2.1.42.1.4 办
28、公楼空调通风系统 办公楼空调通风系统 1. 根据项目特点及定位合理确定空调风系统形式。空调风系统应体现可靠性、舒适性、易 维护性、便于控制性及灵活性。当项目定位高端，目标租户为世界 500 强的跨国公司， 可采用变风量系统；一般项目宜采用传统的风机盘管加新风系统。 2. 为防止室外空气侵入，保证办公室内洁净度和室内空调环境，设计应考虑在办公区室内 维持 5Pa 至 10Pa 的正压。 3. 在适合设置空气热回收装置的项目，经经济技术分析如技术可靠、设计合理且投资回收 期不超过 5 年，可采用空气热回收系统。 4. 空气热回收装置的选择，应根据处理风量、新风中显热和潜热能耗的构成等因素确定。 严
29、寒及寒冷地区排风热回收系统宜采用显热回收装置、夏热冬冷及夏热冬暖地区排风热 回收系统宜采用全热回收装置。 5. 如采用转轮全热回收装置，需在转轮全热回收装置新排风入口前设置初效过滤器。 6. 冬季室外空气空调计算含湿量低于 2.5g/Kg 地区的办公类项目宜考虑设置加湿系统，冬 季室外空气空调计算含湿量低于 2.0g/Kg 地区的办公类项目应设置加湿系统。 7. 采用 VAV 系统的项目，空气处理机组内应设置空气净化装置。 8. 采用 VAV 系统的项目，楼层新风支管道上应设置定风量阀门，以便于恒定各层新风量， 保证新风供应。 9. 空气处理机组表冷器面风速不宜超过 2.5m/s。 10. 冬
30、季室外低于零度时仍运作的集中空调系统空调机组及新风机的热水空气加热器，应采 取防冻保护措施。 11. 严寒地区空气处理机组及新风机组必须设置预热盘管。 12. 办公区域室内空气中含尘量应小于或等于 0.15mgm 3。 13. 选配空气过滤器时，应符合下列要求： (1) 粗效过滤器的初阻力小于等于 50Pa，终阻力小于等于 100Pa； (2) 中效过滤器的初阻力小于等于 80Pa，终阻力小于等于 160Pa； 14. 所有空调通风管道竖井不可采用土建风管井。 15. 空调设备机房设置的位置应考虑设备运输及检修是否方便可行。 16. 设于外墙的百叶位置应与建筑师沟通确定。新、排风百叶布置应避免
31、新、排风短路。排 风百叶风速不高于 4m/s,新风百叶面风速不高于 3m/s（百叶遮挡率按照 50%考虑）。 17. 租户区域的噪声标准：一般应不大于 NC35。 18. 空调风管建议采用镀锌钢板，不建议采用复合风管。 19. 写字楼公用卫生间应设置集中排风系统进行排风。 2.1.52.1.5 后勤区域空调通风系统 后勤区域空调通风系统 1. 管理办公用房宜设置风机盘管加新风系统。有 24 小时值班需要的后勤办公房间宜设置分 体空调或 VRV 多联空调系统。 2. 电梯机房、消防控制中心、数据机房、电话机房、湿垃圾房应设置分体空调。 11 3. 贴临租户区域及公共区域的有较大运行噪声的设备用房
32、，应采取必要的隔墙吸音措施。 4. 夏热冬冷及夏热冬暖地区项目的变配电房应设置空调降温设施。空调设备应设置于变配 电房之外，利用管道送回风，空调送回风管道应与通风管道分别设置。 5. 采用开式制冷机的制冷机房应设置空调降温设备。 6. 垃圾房及隔油池房排风需经过活性炭处理后方可排出室外。 7. 写字楼内如设有餐厅，餐饮厨房需预留排油烟管道、补风管道及事故排风管道。需在设 计时考虑并预留足够的厨房排油烟风机、补风机及油烟处理设备安装位置。排油烟管道 宜尽量保持负压排风状态，避免由于风道正压造成的油烟外溢。 8. 各餐饮厨房排油烟管道、补风管道应独立设置，不可合用。 9. 厨房补风温度夏季宜不高于
33、 28，冬季宜不低于 14。需结合当地冬季及夏季通风设计 温度考虑是否需要进行补风预处理。 10. 餐饮区域需要保持负压，餐饮厨房补风量为排风量的 80%至 90%，具体取值按照餐饮区域 整体风量平衡确定。 11. 厨房排油烟管道应采用不锈钢板制作。 12 2.22.2 给排水及燃气给排水及燃气 2.2.12.2.1 给水系统 给水系统 1. 给水水源 (1) 项目供水应争取两路市政管道供水。 (2) 由于办公楼废水量不大， 如无政府强制要求， 不建议设置中水系统。 如设有中水系统， 应优先作为道路浇洒、车库洗地用水。 2. 储水容量 (1) 设置独立的组合式不锈钢生活水箱，水箱分两格。市政水
34、温较低地区的项目，应设置 防结露措施。生活水箱容积按最高日用水量的 25%设计。 (2) 空调冷却补水优先考虑储存于消防水池中，储存容量按空调高峰负荷 2 小时预留。 3. 供水系统 (1) 供水工作压力保持在 1.5 至 4.5kg/cm 2之间，超压部分供水设减压措施。 (2) 市政供水压力满足水压要求的楼层可直接由市政供水。 采用市政供水的区域应考虑市 政停水时转为由其它方式供水的措施，并需考虑转换后的减压措施。 (3) 超过一定高度的的办公楼（参考高度：80 米），如条件许可，宜采用水箱供水方式 （能够市政直供的区域除外，当地有特殊规定除外）。 4. 供水范围 如下区域需要设置供水设施
35、： (1) 餐饮区域； (2) 卫生间； (3) 停车库按 20 米半径为标准设置冲洗地面给水点； (4) 垃圾房需设置冲洗给水点及冲洗水槽； (5) 地下室污水处理间设置冲洗给水点及冲洗水槽； (6) 地下室隔油池间设置冲洗给水点及冲洗水槽； (7) 地下室制冷机房、水泵房、换热机房、锅炉房、柴油发电机房设置给水点及冲洗池； (8) 制冷机房、锅炉房及换热机房需设置冷热水系统 DN100 快速充水管； (9) 每个空调机房均设置冲洗过滤网用的给水点及冲洗池； (10) 空调冷却塔水盘应设置补水给水点； (11) 幕墙与玻璃屋面应设置冲洗用给水点，具体位置需要与幕墙顾问及物业单位沟通确 定；
36、(12) 水景应设置补水用水给水点，具体位置需要与水景设计及园林顾问等相关单位沟通 确定； (13) 变配电房宜预留擦洗用的给水点，建议就近在车库内或走道内预留； (14) 其它有需要的用水区域。 13 5. 供水计量 (1) 每个办公卫生间均设置单独的水表，水表设于相应立管所在的管道井或设备机房 内，且水表前需设置型过滤器。水表安装位置应便于人工抄表。 (2) 以下后勤区域用水点均设置水表，水表安装位置应便于人工抄表。 i 生活、消防水池的进水管上； ii 冷却塔补水的水管上； iii 绿化浇洒、道路清洗、车库洗地用水、水景补水的出水管上； iv 每组后勤卫生间的进水管上； v 物业要求的其
37、它必要的计量点。 6. 管道设置 (1) 给水竖向干管应布置于设备机房或专用管道井内，专用管道井检修门需设于便于检 修的走道等处。 (2) 有结露可能的给水管道应设置防结露保温处理。 (3) 设于设备层下层办公租户内的给水管道应尽量敷设于走道内。 7. 其它 (1) 生活水箱（水池）应设置导流墙，避免死水区，保证水质。其底板及四壁应采取防 止污染水质的措施 (2) 贮水池利用市政直接进水时，进水管上除设置手动阀门外，还应设置自动水位控制 阀，阀前设置 Y 型过滤器 (3) 贮水池外需设置直视的水位显示装置，并增加电信号显示 (4) 泵房水泵吸水宜采用自灌式，泵房应考虑配电值班房和检修场地，走道
38、应通畅。泵 房应设置排水地沟。 (5) 园林设计单位应采取高效节水的给水设计。 (6) 餐饮给水系统管材建议根据具体情况采用钢塑复合管、不锈钢管或铜管。 (7) 寒冷及严寒地区有冻结危险的给水管道及阀门等附配件应考虑保温防冻措施。 (8) 经经济技术分析可行的，应设置办公空调凝结水回用系统。空调凝结水宜用做冷却 塔补水。 (9) 如采用水泵水箱联合供水方式，当水泵扬程较高时，水箱上水泵宜采用变频方式实 现软启动，以防止产生水锤。 2.2.22.2.2 热水系统 热水系统 1. 严寒、寒冷地区办公租户楼层卫生间需提供热水，热源可采用电热水器或太阳能热水系 统，热水出水温度为 50 度。 2. 办
39、公出租楼层茶水间设置电开水器。 2.2.32.2.3 排水系统 排水系统 1. 一般要求 (1) 生活污水宜与生活废水分流排出。 14 (2) 厨房废水需单独排放，含油废水须经二级隔油处理后再行排出。一级隔油器设置于 厨房内，由租户负责安装，二级隔油宜采用全自动气浮隔油处理设备。二级隔油池 应分区域设置于专用机房内。 2. 排水范围 (1) 地下卫生间应设置压力排水器排水，提升至室外污水检查井。 (2) 每个电梯、室外和半室外扶梯底坑宜设置排水用集水坑，并设置排水。非消防电梯 底坑宜设置排水措施，并尽量和消防电梯底部排水或者车库排水合用。 (3) 办公大堂入口的擦脚毡下应设置排水地漏。 (4)
40、 地下室污水处理、隔油池间、制冷机房、水泵房、换热机房、锅炉房、柴油发电机 房应设置排水沟或地漏，接至废水收集水井，经集水井内水泵提升至室外废水检查 井。 (5) 集水井内排水泵应按照污水及废水不同性质选择潜污泵。潜污泵应一用一备。集水 井做法详见图 2.2.3 所示。 图 2.2.3 集水井做法示意图 (6) 集水井内设高低水位及超高水位探测器，排水泵由就地控制屏控制，按照集水井内 液位自动运作。排水泵应可按照使用次数轮换运作，当达到超高液位时，应可两台 泵同时运作进行排水。水泵运行状态、故障报警及超高液位报警应接入 BA 系统， 远程监视。 (7) 每个空调机房应设排水接口，经排水立管引至排水沟、集水井、拖把池上方间接排 放。 (8) 餐饮厨房降板区域内、上层为卫生间或室外的电气