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1、-物业阶段性工作计划-第 6 页阶段性工作整改计划通过对项目物业公司工作开展的深入了解，发现存在的问题，同时提出解决问题的办法，现跟领导汇报如下： 一、管理运作方面：1、 组织架构没有确定，人员分工不明确，导致存在人力浪费和职能缺失现象，部分工作未能责任到人，会影响目标达成；重新梳理了组织架构，明确人员分工，定岗定责，实行目标责任制，根据物业公司现阶段工作情况建议增加综合部经理、物业经理岗位，综合部经理主要负责行政人事和考核工作，协助建立公司规章制度并监督落实；物业经理负责四大板块的日常管理工作。（组织架构见附件）。2、 物业公司管理制度未建立，无法做到有章可循、有法可依，导致工作中执行力度和
2、监察力度的缺失，从而造成了自由散漫的工作氛围；下步工作重点放在制度建立上，结合公司和园区实际情况，建立符合物业公司长期发展的管理制度，工作职责，工作流程和绩效考核等，做到奖勤罚懒，优化管理团队（计划在12月底完成并实施）。 3、经现场了解工作人员的整体素质尚可，普遍缺乏园区物业管理工作经验，自律意识和服务意识相对薄弱，对物业服务意识和责任心有待加强；由于物业公司制度的缺失，部门主管均来自不同的地方，各自按照以往的经验操作，导致部门之间工作不畅，大部分工作岗位人员存在对工作职责、工作流程、工作范围、工作权限不清，工作开展中积极主动性不够，只听从领导安排；物业各部门工作均有交叉，相互协作尤为重要，
3、首先加强各部门主管之间的沟通与协作，推行计划管理，保证工作交叉的顺畅度，同时建立从入职教育、上岗、在岗、转岗到不合格离岗的培训体系，以培养一支敬业爱岗、懂专业、会管理、服务好的优质队伍。4、园区设施设备存在部分问题：照明没有分路控制，且没有专人管控，存在能耗浪费；一期地下管网质量较差，物业返工情况较多，物业投入了大量的人力物力；一、二、三期与A、B栋商业没有隔离围挡，人员出入随意，给园区秩序维护带来困难，A、B栋商业监控和消防存在问题，特别是消防控制系统属于瘫痪状态，存在严重的安全隐患；根据物业委托合同，保修责任内房屋、设施设备，临空负责返修，如委托物业返修的，临空支付费用，对于设施设备存在问
4、题属于临空责任的，物业接洽争取临空维修或支付费用，对于商业配套与园区之间的围挡或设置大门，需临空或航田给予支持；监控和消防系统请航田尽快修复并投入使用；关于设施设备维护和使用，物业制定具体的操作章程，避免能耗浪费，保证良好的运行。5、经了解物业经营状况仅维持收支平衡，其中由于西特新能源每月欠款三十多万，已累计欠款两百多万，经过多次和西特秦总沟通，回款难度很大，现已影响到物业正常开支，此状况到三期企业进驻方可改变，接下来物业整改、整顿，组织架构调整，提升物业服务品质都需要资金支撑，因此请领导给予支持。二、安保方面：安保是物业公司对外展示的形象和窗口，而现有的安保只是局限于看看大门，没有发挥其职能
5、，导致人员进出随意，车辆乱停乱放，物品出入没有监管，根据现状整改如下：1、 岗位重新部署：车场出入口设形象岗（岗台站岗），着工装戴白手套，出入车辆指挥敬礼，禁止无关人员进入会所区域，禁止岗位周边主干道上车辆乱停乱发。2、 根据安保工作性质制定培训计划，提高培训的有效性，明确培训的目的，尽量采取保安员易于接受的培训方法，将培训内容运用到工作中，如站姿、敬礼、亲和力、微笑服务等；通过培训让各岗位清楚都做些什么，应该怎么做，做到什么标准。3、 提高安保各岗位形象和姿态，在日常的管理中加强对安保人员的监督。监督工作要渗透到日常工作的各个方面、各个环节，使之感到时时刻刻都有人在监督，逐渐把落实公司的规定
6、、标准变成个人的自觉行为。4、 针对园区内车辆乱停乱放的现象，规划机动车、非机动车停放区域，安保人员负责监督指引，规范车辆停放秩序。5、 加强出入人员管理力度，现AB栋人员出入随意，大门口刷卡系统形同虚设，随着园区与AB栋围挡完成，接下来对出入人员严格控制，必须凭证进出，外来人员确认身份后登记进出。在控制人员进出过程中，做到有礼有节，热情主动，文明用语。6、 严格管理进出小区物品，凭物品放行条放行。三、清洁绿化方面1、园区卫生情况普遍较差，绿化和保洁工作配合欠缺，重新核定保洁工的清洁面积，适当增加专业设备，减少人员投入，并增加路面清扫次数；绿化工作根据季节性做适当调整，工作量小可以转换为区域保
7、洁。2、保洁人员没有专业系统的培训，仍停留在扫扫地、简单擦拭一下，对专业知识和技能欠缺，如草酸、不锈钢保养剂、玻璃刮等清洁用品、清洁工具使用属于空白，导致很多细节卫生较差，部分地面油污、玻璃、电梯等卫生难以保持；建议招聘一名专业的保洁绿化主管，增强保洁人员的专业知识和技能培训，在日常工作中言传身教，提升整个保洁队伍的专业性。四、工程维护方面1、设施设备、机房、配电间等未建立巡检，机房、配电间内杂物堆放，部分机房门未及时上锁，存在安全隐患；接下来根据部门制度的建立，定期定时巡检并做记录，保证设施设备的良好运行，消除安全隐患。2、经观察维修部日常工作安排没有条理，导致事情处理的及时性无法保证，出现
8、头痛医头脚痛医脚的现象，增加物业运营成本，影响工作效率，接下来要求部门主管对园区涉及到工程维修方面的工作有预见性，工作有计划，有步骤。3、园区内随意开挖情况时有发生，除了破坏绿化外，还未填补就搁置又开挖其他地方，对于隐蔽工程涉及到开挖的，必须核对位置，掌握工期，必要时加班加点，如属于第三方（如通讯）必须到物业办理相关手续，有工程部监督、检查。4、对能耗的管控属于工程部的遗漏，园区能耗浪费现象严重，下步将作为工程部的重点工作，责任到人，通过开源节流降低物业运营成本。五、其他方面1、由于没有规章制度或监督管理，上下班时间不准时，不着工装，上班期间玩手机、聊天、吃东西等现象为常态。2、主人翁意识没有建立，缺少与公司荣辱与共的思想。总结：找到问题点，循序渐进，物业公司会有一个转变，争取把手机产业园项目作成一个模板，为后续的发展奠定基础；只有物业公司整体水平提升，与客户关系的维护自然也就顺畅了。