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1、-房地产估计-第七章收益法练习题参考答案-第 5 页第七章 收益法练习题一、 单项选择题1、收益法是以（B）为基础的。（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。、收益原理、预期原理、未来原理、替代原理2、购买收益性房地产可以视为（D），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。、一种收益、一种房地产交易、一种贷款、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（A）万元的货币等价。、2000 、400
2、、4000 、100004、收益法适用的对象，是有收益或有（A）的房地产。、潜在收益、实际收益、客观收益、正常收益5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（B）都易于量化。、成本、风险、运营费用、报酬率6、现代的收益法是建立在货币具有（C）的观念上的。、投资价值、市场价值、时间价值、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（B）。、150.56万元 B、154.56万元 C、157.61万元 D、152.69万元8、已知某收益性房
3、地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年收益权利的价格（ A ） A、3899元/ m2 B、3865元/ m2 C、3855元/ m2 D、3920元/ m29、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。 A、3252元/ m2 B、3435元/ m2 C、3565元/ m2 D、3343元/ m210、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收益年限为40年，单价3500元/ m2。假设报酬率为6%，则比较两宗房地
4、产的价格，A比B（ A ）。 A、高 B、低 C、相同 D、无法确定11、不同年限的价格换算，对于运用（ C ）估价时进行有关土地使用年限或不同收益年限的修正是特别有用的。 A、市场法 B、成本法 C、收益法 D、假设法12、某宗工业用地出让的土地使用年限为50年，所处地段的基准地价为2000元/ m2，在评估基准地价时设定的土地使用权年限为无限年，现行土地资化率为6%。通过对基准地价进行土地使用权年限修正后的该工业用地的价格为（ D ）。 A、1855元/ m2 B、1921元/ m2 C、1878元/ m2 D、1891元/ m213、有一房地产，通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元
5、、32万元、33万元、35万元、38万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元左右，该房地产的报酬率为6%，该房地产的收益价格为（ B ）。 A、628万元 B、639万元 C、615万元 D、648万元14、某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/ m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/ m2。则获知新建火车站后该宗房
6、地产的价格为（ C ）。 A、5250元/ m2 B、5655元/ m2 C、5536元/ m2 D、5456元/ m215、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为（ D ）。 A、21225万元 B、19854万元 C、22358万元 D、20143万元16、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增
7、加3万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（ B ）。 A、1535万元 B、1327万元 C、1486万元 D、1252万元17、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，房类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产的收益价格为（ C ）。 A、1242万元 B、1235万元 C、1250万元 D、1277万元18、某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此3年的租期中，每年可获取净收益100万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1500万元，拆除费用为50万元，该类房地产的
8、报酬率为8%。则该旧办公楼的价值为（ C ）。 A、1329万元 B、1238万元 C、1409万元 D、1147万元19、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（ A ）。 A、650万元 B、687万元 C、585万元 D、630万元20、运营费用与（ B ）之比称为运营费用率。 A、潜在毛收入 B、有效毛收入 C、有效纯收入 D、实际纯收入21、租赁收入包括有效毛租金收入和（ D ）等的利息收入。 A、租金、押金 B、租金、
9、租赁保证金、押金 C、租金、租赁保证金 D、租赁保证金、押金22、有租约限制的房地产的估价中，租约期内的租金应采用（ B ）。 A、市场租金 B、租约所确定的租金 C、正常客观的租金 D、实际租金23、对于土地与建筑物成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，就根据（ C ）确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 A、土地使用权年限 B、建筑物经济寿命 C、土地剩余使用年限 D、建筑物的剩余年限24、某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占六成，抵押贷款的年利率为5%，自有资金要求的年收益率为8%，则该类房地产
10、的综合资本化率为（ C ）。 A、6.5% B、5.8% C、6.2% D、6.35%25、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为10万元，购买者要求的年收益率为8%，抵押贷款的年利率为5%，该房地产的价格为（ B ）。 A、64万元 B、74万元 C、58万元 D、87万元26、某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ D ）。 A、6.6% B、5.8% C、6.2% D、6.4%27、某宗房地的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为（ B ）。
11、A、1468万元 B、1333万元 C、500万元 D、1287万元二、判断题、收益法是求取估价对象未来的净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 （ ）、从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益之和。 （ X ）、收益法是以收益原理为基础的。 （ X ）、由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。 （ ）、投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。 （ ）、对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。 （
12、）、收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。 （ X ）、收益法适用的对象，是有收益或潜在收益的房地产，如商店、旅馆、餐馆、写字楼、教学楼、公寓等房地产。 （ X ）、收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。10、收益法适用的条件是房地产的净收益和报酬率都能够量化。 （ X ）11、要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的收益年限或土地使用年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们转换成不同年限下的价格。 （ X ）12、在收益法中，通过计算有限年的公式可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越
13、快。（ X ）13、净收益按一定数额递增或递减的公式有重要的实用价值，特别是像写字楼、宾馆这类房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用此类公式估价。14、运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。 （ X ）15、运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。 （ ）16、运营费用包含其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。（X ）17、出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场
14、、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 （ X ）18、直接经营型房地产的最大特点，是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润截然分开。 （ X ）19、自用或尚未使用的房地产，可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按相应的方式计算净收益，或者直接比较得出净收益。 （ ）20、房地产的收益有有形收益和无形收益，在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。但如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。 （ ）21、房地产的收益有实际收益和客观收益。实际收益是
15、在现状下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价。因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大，如果将实际收益进行资本化，会得到不切实际的结果。 （ ）22、资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。由于资本化率的微小变化会导致价值的很大变化，资本化率如果选取不当，计算结果会出现很大的差异，从而即使净收益的估算很准确，计算结果仍然不可信任。 （ ）23、从全社会来看，收益率与投资风险负相关，风险大者的收益率低，风险小的收益率高。（X ）24、两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产的净收益获取的风险小，从而要求的净收 益率高，另一宗房地产的净收益获取的风险大，从而要求的收益率低。由此，风险大的房
16、地产价值低，风险小的房地产价值高。 （ X ）25、完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期贷款利率（或一年期国债利率）去代替安全利率。 （ X ）三、计算题1、某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐馆收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐馆 运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的报酬率为10%。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表 6-1所示： 表 6-1可比房地产价格（万元）净收益（万元/年）A252003000B294003500
17、C238002800D166002000试根据上述资料估计该宾馆的现时价格。1.解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：V=a/r2、计算客房与餐饮年总收益：（1）客房年总收益=（400200+100350）365（1-25%）=3148.13万元（2）餐饮年总收益=3148.1330%=944.44万元3、计算客房与餐饮年总费用：（1）客房年总费用=3148.1335%=1101.85万元（2）餐饮年总费用=944.4455%=519.44万元4、计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28万元5、由所给资料计算资本化率：可比
18、房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9%B=3500/29400=11.9%C=2800/23800=11.76%D=2000/16600=12.05%以其平均数作为估价对象的资本化率：（11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）/4=11.9%6、从公式求得该宾馆价格为：V=a/r=2671.28/11.9%=22447.73万元2、估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000 m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，未注明不可续期。从2007年6月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2
19、012年6月30日的买卖价格。有关资料有：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积50元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，经济寿命为60年，残值率为0。经常费用每年150万元，房产税为租金的12%，营业税等为租金的6%。报酬率为10%。（答案：13548.8万元）3、某综合楼的土地使用年限为40年，从2007年7月1日起计。该综合楼16层商场整体出租，每层2000 m2,从2009年7月1日出租，租期为6年，月平均租金为120元/ m2附近类似商场正常月租金为130元/ m2。730层为写字楼，每层面积1000 m2，出租率为80%，正常月租金为100元/ m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%。试估算该综合楼2012年7月1日带租约出售时的价格。（答案：27941.1万元）