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1、-奥博物流园项目专项资金申请报告-第 42 页产业振兴和技术改造（物流项目）专项资金申请报告项目名称：天津市宁河县奥博物流有限公司奥博物流园项目天津市宁河县奥博物流有限公司奥博物流园项目资金申请报告天津晟嵘工程咨询有限公司二一二年五月编制人员报告批准 李光辉 公司总经理报告审定 刘贺庚 公司总工程师 彭津琴 高级工程师报告审核 穆雪松 咨询部部长项目经理 徐慧敏 工程师编制人员 徐慧敏 工程师刘文慧 工程师赵永旭 高级工程师燕少霞 注册造价工程师梅 梅 高级工程师校对打印 马婷婷 工程师目录第一章 项目单位基本情况1第二章 项目基本情况3第三章 项目市场分析7第四章 项目设计方案17第五章 项
2、目总投资、融资方案22第六章 财务评价28第七章 项目风险分析及控制风险措施33第八章 项目招标内容36附图：1. 总平面图附件：1. 企业法人营业执照2. 企业组织机构代码3. 中华人民共和国道路运输经营许可证【宁120221100010号】4. 宁河县发展和改革委员会，关于准予天津市宁河县奥博物流有限公司奥博物流园项目备案的决定，行政许可号【2012】30号5. 中华人民共和国国有土地使用证，津宁国用【2001更】字第1000号6. 天津市宁河县国有土地使用权出让合同，宁【2001】规土用准现补让字020号7. 宁河县环境保护局，关于对天津市宁河县奥博物流有限公司奥博物流园项目环境影响报告
3、表的批复，宁河环管（2012）13号8. 中国农业银行贷款意向书，（天津）农行贷意字（2012）第113号9. 经审计的2009-2011年企业财务报告书10. 资料真实性声明第一章 项目单位基本情况一、项目名称天津市宁河县奥博物流有限公司奥博物流园项目二、项目单位基本情况项目申报单位为天津市宁河县奥博物流有限公司。天津市宁河县奥博物流有限公司成立于1984年8月15日，注册资本3000万元。企业属自然人独自有限责任公司。公司主要经营范围为：普通货物仓储服务；普通货运、货物专用运输（集装箱）；市际班车客运、县内班车客运；汽车配件、五金交电、化工产品、建筑材料批发零售；存车；铝合金、塑钢制品加工
4、。公司下属10余家企业，拥有高素质职工358人，各类专业技术人员40多名，驾驶员80人；货运车辆23部，客运车辆3部，小型车辆13部，拥有总资产7408万元。经营范围系统化、多样化已成为奥博物流公司的一大特色，公司拥有各项完善的管理制度和管理体系，拥有一支高素质的管理团队。公司采用“物流自营”的运营管理模式，采用科学化和现代化的管理，使其充分发挥基本功能，从而保障相关企业和用户整体效益的实现。公司组织机构为：董事长管辖总经理、监事和董事；总经理管辖副总经理（3名）、财务部和办公室。经过公司班组的共同努力，2009年6月3日公司获得天津市道路运输协会授予的客运、货运四级企业称号，并颁发了四级等级
5、证书。其下属公司天津市奥建建筑工程有限公司也于2011年12月23日被天津市城乡建设和交通委员会认定为三级资质企业，并颁发三级资质证书。目前公司已发展成为以物流服务为主其他行业并举的多元化发展企业的佼佼者。奥博物流公司有着严格的财务管理制度，经济实力雄厚。公司2009年创收4067万元，实现利润309万元；2010年创收5958万元，实现利润982万元；2011年创收5267万元，实现利润871万元。本项目主要靠公司的经济实力和银行的部分贷款完成项目建设，由于公司经济效益和银行信誉良好，因此可以保证项目建设及运营顺利进行。第二章 项目基本情况一、项目建设背景天津作为国际化港口之一，每年在天津转
6、运和存储的物资样式繁多，数量巨大，使天津成为了国际化的物流集散地，特别是物流是近几年崛起的新型物流行业，天津作为海港城市，在物流方面的需求更为突出。为了能更好的发展天津的这一优势，天津市鼓励发展仓储物流行业。天津市宁河县奥博物流有限公司正是借助天津大力发展物流业这一机会和自身在物流业方面的经验，决定在天津建设奥博物流园。物流园选址在天津市宁河县经济开发区，物流园的建设不仅可以带动宁河县经济的发展，也是为自己增强自身实力打下坚实的基础。宁河县经济开发区距天津市区70公里，北京市区170公里，唐山市区45公里，距天津港30公里，距北京机场190公里；距天津滨海国际机场65公里。园区毗邻京山铁路；1
7、12高速公路、津芦南线穿区而过；唐津高速公路、津宁高速公路、塘承高速公路等多条高速公路环绕园区，形成了海陆空立体交通网络。近年来，宁河县始终坚持把加快发展流通服务业作为本县促进县域经济跨越发展的重要举措。随着滨海新区开放开发力度进一步加大，宁河县经济开发区内强劲的技、工、贸企业的发展，对原材料采购及产成品的仓储、生产物流、成品全国范围内分拨配送等需求量急速增长。宁河县发挥自身区位交通等优势，建设发展物流业，始终把发展现代物流业作为调整优化产业结构、振兴现代服务业的重要途径。宁河县按照促进服务业多元化拓展，构建现代流通服务业基地的要求，以建成连接京津唐与东北地区的商品集散地和为京津唐等大城市综合
8、服务的中等城市为目标，以市场化、社会化、区域化为方向，以建设大市场、发展大贸易、搞活大流通为着力点，完善经营机制，扩大规模，拓展领域，建设面向全社会服务的物流信息平坦，自觉融入大流通格局。因此，建立一个与之配套的具有现代化管理水平的集仓储、装卸、配送、运输、信息等一条龙服务的现代物流中心尤其重要。奥博物流公司是宁河县一家以仓储为主的现代化物流中心。奥博物流园的投资建设，增加了宁河县大中型现代物流公司的市场份额，并为今后物流产业在宁河发展壮大提供了有利保证，这将对宁河县的经济增长提供大力支持。奥博物流公司于2001年有意向建立奥博物流园，并在2001年得到土地使用证，于2012年在宁河县发改委立
9、项，项目环境影响报告已得到批复，目前项目正在进行招标手续。奥博物流园项目符合国家改革委办公厅2012年3月印发关于做好2012年物流业调整和振兴专项（地方切块部分）申报工作的紧急通知中关于2012年重点扶持的“制造业与物流业联动发展工程”，属于“为制造企业提供原材料仓储、配送等功能的第三方物流项目”的物流业重点工程项目范围。二、建设内容及规模奥博物流园区项目选址于天津宁河县经济开发区五纬路。项目四至范围为：东至天津市江鸿机械制造有限公司；西至天津义聚永酒业酿造有限公司；南至天津众冶钢铁有限公司；北至五纬路。项目为新建物流仓储加工项目，占地42977平方米，总建筑面积32000平方米，其中包括标
10、准仓房一建筑面积11000平方米，标准仓房二建筑面积12800平方米，物流楼建筑面积8200平方米。新建堆场一个。标准仓房一和标准仓房二为一层建筑，结构为轻型钢结构库房。物流楼建筑为主体八层、局部两层，结构为框架结构。本项目建成后，年仓储五金、建材量可达2000万吨，在国内属于单体规模较大的物流仓储加工项目。三、总投资及资金来源本项目总投资6500万元，固定资产投资为6000万元，流动资金500万元。其中建筑安装工程费4698万元，其他费用850万元，预备费277万元，建设期利息175万元。项目建设融资主要通过自有与银行贷款两种方式解决。其中银行贷款4000万元，占总投资61.54%，自有资金
11、2500万元，占总投资38.46%。为保证项目尽快实施，申请国家物流业调整和振兴专项资金。四、各项建设条件落实情况（一）外部配套条件奥博物流园区项目建设地位于天津市宁河县经济开发区。该地块区域道路、给排水、电力、电力、燃气、通讯等外部设施均已配套到位，满足项目实施需要。（二）环境保护条件本项目选址符合规划要求。项目建成后产生的污染物相对较少，在严格执行各项环保措施的前提下，项目具备环境的可行性。环评批复详见附件。（三）项目前期工作及资金来源奥博物流公司已于2001年拿到国有土地使用证。为了促使项目尽快得到实施，项目于2012年3月取得宁河县发展和改革委员会关于准予天津市宁河县奥博物流有限公司奥
12、博物流园项目备案的决定（行政许可201230号），成功立项。项目的环境影响报告已于2012年3月得到批复。项目还未开工建设，目前正在进行项目招标手续。本项目建设资金来源有企业自有资金和银行贷款组成。目前银行贷款部分准备通过项目贷款的方式获得，银行贷款意向见附件。自有资金部分也已经落实。第三章 项目市场分析一、国内物流产业前景分析随着经济全球化步伐的加快，物流产业作为新兴的服务部门，已经进入全面快速发展阶段。物流供应链中蕴藏的巨大潜力越来越引起人们的注意。作为世界第三大贸易国和第四大经济体，中国的物流市场正在成为国外企业关注的重点，投资的热点。一些国际化的企业将加快并购国内企业，完善在中国的网络
13、布局，国内物流网络逐步成为全球供应链网络的一部分。同时，随着全球化配置资源的推进和中国劳动力成本等方面优势的减弱，国外企业也会把产业转移的目标选择在其他的发展中国家。面临国际化竞争的中国物流市场，国内大型物流企业开始加快资源重组，组建具有国际竞争力的企业集团，随着中国的产品和服务“走出去”，物流业的国际化程度会进一步提高。中国物流的产业地位逐渐确立起来，物流企业群体加速成长，物流集聚区逐步形成，物流运作的设施设备、信息化水平、行业基础工作和政策环境有了较大改善，出现了持续平稳快速发展的势头。从我国市场发展情况来看，自1991年以来，我国物流业增长值年均增长率超过了同期GDP增长速度，物流业增加
14、值在GDP中的比重不断提高。2011年，我国物流运行保持平稳较快增长态势，物流需求持续增加，物流总费用较快增长，与GDP比率再次上升；2011年社会物流总额增长为14%，物流业增加值增长13%，社会物流总费用与GDP的比率为18%，总体来看，社会物流总额仍然保持平稳较快增长态势，且增势更加平稳。随着物流行业的逐步发展，普通型的低端服务利润会越来越薄，而创新型业务、增值型服务和适合客户需要的特色服务将获得更大发展空间，专业化物流的发展会更加深入，物流企业逐步趋向个性化发展，主要表现为企业传统服务的整合和专业化服务的创新。制造、商贸企业对供应链管理的重视，将会推动物流企业向专业领域渗透，加速与供应
15、链上下游的联动。物流企业针对客户个性化的需求，大力发展增值型、创新型业务，自主物流服务的品牌价值越来越重要。近些年，我国物流需求系数一直呈上升趋势，从社会物流需求系数来看，随着中国市场经济的发展，商品交易的深度和广度得到拓展，每单位GDP的物流需求系数从2005年的2.6上升至2011年的3.4，说明社会产品的货币化程度在加深，对物流业的需求呈现较快的增加。随着我国产业化、城镇化、国际化、市场化过程的加快发展，对于现代物流发展的依附水平越来越高。图3-1 物流需求系数图随着我国经济的快速发展，工业、商业、服务业都面临着加速发展的形式，考虑到经济成本方面，更多的生产企业选择第三方物流来承担产品运
16、输工作。但是，许多商业企业选择新的物流代理时，除了标准的经济性外，也考虑到物流作业质量和物流满足能力，所以许多企业更倾向于具备一定仓储和运输能力的第三方物流企业。物流市场细分化与国际化的趋势使得各行业物流的规模、结构和要求不同，其物流需求的速度、成本和服务也有很大差别，这就加速了物流市场的细分化。相对来说，物流费用占销售额比例较高的行业，采用现代物流方式的压力和动力就会比较强。根据对中国物流市场进行的典型调查结果可知：在家电、电子、五金、机械、日化、食品等行业的500家大中型工业企业当中，将物流商业服务委托第三方物流的占被调查企业的85%，其中物流运输占道53%，仓储管理占道32%。在委托了第
17、三方物流代理的企业中有75%的企业选择了新型物流公司。由此可见，委托第三方物流企业的运营模式已成为未来经济发展的趋势。图3-2 企业选择物流标准二、天津市制造业与物流业联动发展趋势“十一五”以来，我国一直把促进两业联动发展作为推动物流发展的重要工作之一，制造业与物流业联动不仅有利于发挥物流业在国民经济运行中的基础性支撑作用，也符合产业发展规律和经济发展的实际要求。“十二五”时期，我国继续把制造业与物流业联动作为发展战略的重点，不断提高物流业在服务业的比重和水平是我国“十二五”时期的重点任务之一。在工业化初期阶段，制造业是产业的主体；而在工业化中后期，服务业逐步成为产业的主体。天津的工业化正处于
18、加速向中后期推进的阶段，如果还不能做到服务业与制造业相互融合，就难以提高工业化水平，难以提升国际竞争力。为了充分发挥服务业对制造业的强大支撑和引领作用，天津市大力发展现代化物流业，从只重视发展制造业向重视制造业和物流业联动发展倾向，加快完善物流服务业体系，增强信息、物流、技术、金融、商务等服务对制造业的支撑作用，走一条制造业和物流业相互结合、相互促进、共同发展的新型工业化道路。以现代物流业为突破口来促进生产服务业的发展，成为了促进经济和社会发展的重要环节，随着天津滨海新区纳入国家总体战略发展布局，天津已经成为带动区域经济发展的强大引擎。天津与上海、北京、广州和深圳共同位居中国的五个一级物流中心
19、之列，共同拥有中国70%的物流设施。天津是继深圳、厦门等市之后，又一将物流业纳入到支柱产业的沿海城市。作为现代服务业中的一种，物流业正在逐渐成为天津第三产业的行业支柱。近年来，天津借助环渤海经济圈开发契机，同时，依托自身区位、交通等优势，始终把加快发展现代物流业作为调整优化产业结构、振兴现代服务业的重要途径。天津市现代物流业发展“十二五”规划中明确指出，“十二五”时期天津将着力打造一批物流集聚区，建设一批物流重点项目；培育一批竞争力强、层次高的大型综合物流企业集团，5A级物流企业达到十几家；吸引国内外知名航空公司、船公司、物流企业将物流核心业务落户天津，物流服务水平明显提高；区域辐射带动能力明
20、显增强；国际化、专业化、特色化、信息化、低碳化的物流产业链基本形成。到2015年，将天津基本建成中国北方国际航运中心和国际物流中心。到2015年天津物流业增加值预计将达到1900亿元以上，年增长速度保持在20%以上。同时，天津市以制造业与物流业联动为发展方向，全力打造区域性物流聚集区，现代物流发展带，商贸物流基地，拉动第三方物流业做大做强。由此可见，天津的物流产业可谓发展基础雄厚，市场前景广阔。目前，天津市制造业和物流业联动已经处于快速发展时期，以食品、日用品、机械零部件及快速消耗品为代表的一系列的物流正日渐升温，年交易额正以30的速度增长，大宗综合物流配送产品年交易额近百亿元。尽管天津市近年
21、来已新建扩建了一批大中型仓储物流中心，但从市场需求看，需求量仍将达增长，与之配套的物流配送体系也面临大量新增的业务。随着滨海新区经济的快速发展，港口通关速度的加快、腹地需求的拉动以及天津制造业的蓬勃发展，物流产业将会越做越大。三、宁河县制造业与物流业联动发展趋势及优势1、宁河县制造业发展趋势及优势近年来，宁河县制造业发展迅速，主要以轻工、电子、金属制品、机械制造、纸包装发展为主，其中金属制品行业，已形成了钢铁及钢材生产加工年产约800万吨生产能力；机械加工制造行业，已初具规模，已有机械加工制造企业近百家。制造业已经逐渐成为宁河县经济支柱产业。对于制造业，从原材料供应、生产流程中的物料转运、成品
22、的销售都离不开物流活动的支持。随着宁河制造业迅速发展，物流业随之发展，近几年，许多大型物流企业来到宁河县建立物流企业，物流业已经成为帮助制造业提升核心竞争力的重要因素，也是制造业发展的需求基础和强大的动力。制造业与物流业的联动发展也成为了近些年宁河县制造业发展的重要基础。2、宁河县物流业发展趋势及优势近几年，随着宁河县各行业的快速发展，行业间对物流的需求也越来越大，宁河县迫切需要一个服务于企业的运输、仓储、配送及市场的物流产业链，从2008年开始，宁河县开始发展新型物流业，起步初期在宁河入住的物流企业规模较小，也缺乏具有大规模仓库能力的物流企业，从2009年，宁河县根据自身的实际情况和特色，开
23、始引进和鼓励建设大型、新型物流园，并以城市配送为基础，建设城乡物流网络。另外，宁河独特的区位优势，也成为区域物流相连接的配送体系建立起来的主要因素，宁河位于天津东北部，是天津滨海发展带的重要借点，联系东北地区的门户。本项目所在地位于宁河县经济开发区东部，开发区居于滨海新区核心区、天津中心城区和新四区、北京、唐山和曹妃甸中心位置，区位优势明显。图3-3 项目区位图除了区位优势，经济开发区周边的交通路网也非常发达，开发区距天津市区70公里，北京市区170公里，唐山市区45公里，距天津港30公里，距北京机场190公里；距天津滨海国际机场65公里。园区毗邻京山铁路；112高速公路、津芦南线穿区而过；唐
24、津高速公路、津宁高速公路、塘承高速公路等多条高速公路环绕园区，形成了海陆空立体交通网络。京山铁路线距开发区仅200米，区内有铁路专线。芦台站、汉沽站两座国家客货二级火车站分别座落在开发区北、南二公里处；205国道在区东侧穿越而过，津芦南线穿越开发区与芦汉路相连，唐津高速公路与京津塘、京沪高速公路相衔接。芦台、汉沽两个高速出口分别距开发区均为两公里。对外大交通框架基本形成，项目区位、交通优势明显。图3-4 项目交通概况图区位和交通的优势，为宁河县的物流业发展打下了良好的基础，现代化、综合化的物流园正逐步形成规模，完善的物流配送体系也成为了优化产业，和当地开发建设的重要支撑。3、奥博物流园优势分析
25、宁河县域内现共有物流公司约10余家，其中华康物流公司是宁河县目前最大的以货运为主的物流公司，其余均为规模较小的物流公司。华康物流公司于2011年在宁河现代产业园区内建成华康物流园，主要运输产品为农产品和快速消费品，经营至今效益良好，年经营收入约7500万元。本项目建成后物流产品主要以五金、建材为主，与规模相近的华康物流公司在业务上没有冲突，与此同时，由于公司规模较小，无法和奥博物流在业务上形成竞争，所以本项目在行业内无竞争压力。奥博物流园项目坐落于宁河经济开发区五纬路，宁河经济开发区为县域经济发展重点区域，主导产业以机械制造业和轻工业为主，截止目前，开发区入区企业达198家，并已形成冶金、机械
26、、轻工、食品四大支柱行业。随着区内制造业产业发展加速，必将给物流行业发展带来巨大空间，奥博物流此时入驻园区为明智之举。同时，物流行业发展也能够对制造业发展起到积极的促进作用。四、上下游对接服务企业协作意向天津市宁河县奥博物流有限公司是以货运、仓储服务为主要经营业务的公司，公司为企业提供基本仓储运输服务，帮助供应链企业完成供应链中的物流作业，公司的业务范围遍及全国，主要为华北、东北及华中地区，拥有完善的配送网路，形成了完整的供应链运作模式。制造商客户物流公司供应商 图3-5 第三方物流企业在供应链中的运作模式图奥博物流有限公司已和十几家企业建立了长期合作关系，并签订了合作协议，物流业务产业链上下
27、游市场衔接紧密，成为了物流园发展的有力后盾。同时，保证了项目建成后的市场供需。1、合作上游企业天津天钢联合钢铁邮箱公司、天津新华昌运输设备有限公司、唐山钢铁集团有限责任公司、天津市中财型材有限公司、天津立业钢铁集团有限公司、天津市立丰钢压延有限公司、天津达亿钢铁公司。2、合作下游企业天津中储金属制品有限公司、天津光阳散热器厂、天津市合众电缆桥架有限公司、天津市丰鑫金属门窗制品有限公司、天津市宁河县仙达家具有限公司、天津市宁河县暖贝尔散热器、天津市浩天散热器厂、天津市宁河县鑫盛建材有限公司。正是根据企业的自身情况和市场要求，奥博物流有限公司在顺应市场需求的前提下，发挥自身优势才能和许多国内企业建
28、立长期合作关系。合作关系的建立也保证了奥博物流园的建设和运营顺利进行。第四章 项目设计方案一、主要建设内容（一）总平面布置本项目总占地面积为42977平方米，总建筑面积为32000平方米。其中新建库房2个，建筑面积为23800平方米；新建服务中心一栋，建筑面积为8200平方米。建设堆场1个。绿化率为20%。本项目属于仓储、物流、商贸行业，项目建筑采取现代风格，建筑形式简洁明快。从总体布局来看，本项目在北侧设置两个主要出入口，出入口连接五纬路，并设有其他辅助出入口，方便行人及运输车辆进出，达到人车分流的目的。总平面布置充分考虑场区功能要求，注意节约用地。建筑物、道路及附属设施的布置力求流程顺畅，
29、布局紧凑，方便管理，便于作业，符合防火、安全和环保的要求。图 4-1 奥博物流园平面图（二）建设方案1、库房库房为标准式单层库房，库房为轻型钢结构库房，库房高8米，本项目拟建2栋库房，总建筑面积为32000平方米，其中一号仓库建筑面积为11000平方米，二号仓库建筑面积为12800平方米。所有仓库全部采用轻型钢结构建设，棚顶及墙壁全部采用双层彩钢板，夹层为玻璃棉，有良好的保温性能。2、综合楼新建一栋8层综合楼，局部2层。建筑为框架结构，外墙选用加气砼砌块墙，建筑外檐安装断热铝金门窗，安装中空玻璃，外墙抹灰刷涂料，建筑面积8200平方米。综合楼一楼设置物流交易大厅、物流信息服务受理中心、设置物流
30、信息调度控制中心和话务室。二至六层主要满足奥博物流有限公司员工以及公司长期合作客户的办公需求，每层设置多个办公室，并设置会议室，供会议或商贸洽谈使用。七至八层为小件货物寄存仓库。3、堆场建设堆场1个，全部堆场地面做硬实处理。（三）建筑风格整个园区内，库房采用简洁的带形窗，外观特出简洁高效的设计理念。库房外檐以竖向白色槽形板为主，竖向的长窗增强了车间内部的采光均匀度。其他建筑也采用白色为主的外形设计，形成相互呼应的整体效果。（四）交通运输卡车通道单线车道宽度不小于3.5米，双向车线宽度不小于7.0米。卡车回转去的长度原则上是卡车全长的两倍，初步设计为20米和33米。在交通组织方面，为了有效实现人
31、车分流、客货分流，重点考虑了环状道路设置，采取大交通套小交通的方式，实现仓储物流和商业办公既有各自独立的交通体系，又确保仓储物流能够和工业园主干道有良好贯通，实现仓储物流道路的高效性、畅通性。道路于每个建筑物四周均形成10米环形通道环形车道，满足消防要求。二、工艺流程（一）仓储物流区基本作业流程仓库租赁客户仓库管理中心入库单出库单仓库管理员装卸货物入库货物出库库存保管装卸作业量、客户信息机其他事项管理员签字仓库租赁客户存单管理中心存单分类储存定期检查通报客户每日作业单据汇总仓库运营情况报表月底租赁费用、装卸费等费用确认书出现变质（二）仓库区作业内容细分表4-1 作业内容细分表作业性质作业分类作
32、业内容入库作业货品入库卸货后，进行货品分拣、点收、检验等操作入库指派根据货品的储存要求，进行分类分区存放入库确认存放完后，仓库管理员进行核对确认，填写入库单及相应信息库内管理货物定期检查定期检查存放货物是否出现变质、存放时间过长等情况。对出现变质、超出保质期货物及时通知客户并进行清理仓库维护按照仓库作业手册要求，进行仓库运行维护出库作业货品出库按照仓库作业手册要求，进行货品清点，根据客户要求协助装货、搬运出库确认货品出库完成后，仓库管理员进行核对确认，填写出库单及相应信息台账管理开具入、出库单根据已签订租赁协议的客户要求，开具入库单、出库单月底完成仓库运营情况报表根据入、出库单据，月底对仓库的
33、进出入库货品情况、在库货品情况、租赁客户相关费用情况等进行汇总，出具报表月底打印租赁费用、已发生装卸费用等相关费用单据根据各个客户实际发生的费用，打印费用单据，供客户确认第五章 项目总投资、融资方案一、投资估算依据及数据来源1、国家发改委与建设部颁发的建设项目经济评价方法与参（第三版）规定的投资估算范围；2、国家及天津市政府有关基本建设方面收费标准；3、项目建设单位提供的基础数据和资料。二、项目总投资估算本项目总投资6500万元，包括固定资产投资6000万元和铺底流动资金500万元，固定资产投资估算见表5-1。表5-1 固定资产投资估算表 单位：万元序号费用名称建筑工程(万元)设备购置及安装（
34、万元）其他费用（万元）合计（万元）技术经济指标备注单位数量单位价值(元/m2)一第一部分费用43077190469823800.001标准仓库一110088118811000.001.1建筑工程11001100m211000.001000.001.2消防工程2222m211000.0020.001.3电气工程6666m211000.0060.002标准仓库二1280102138212800.002.1建筑工程12801280m212800.001000.002.2消防工程2626m212800.0020.002.3电气工程7777m212800.0060.003物流楼1476377018538
35、200.003.1建筑工程147614768200.001800.003.2消防工程33338200.0040.003.3电气工程82828200.00100.003.4通风空调工程66668200.0080.003.5弱电工程16168200.0020.003.6给排水工程41418200.0050.003.7采暖工程49498200.0060.003.8装修90908200.00110.004室外工程4511512744.1室外道路18073m210416.1470.004.2室外绿化27150m27735.8665.004.3室外照明7878m210416.1475.004.4室外管线7
36、373m210416.1470.00第二部分 其他费用8501土地使用权1132场地准备费2315元/平方米0.5%1%3项目管理费47财建2002394号4前期咨询费78计价格19991283号5环境影响评价费15计价格2002125号6合理用能评估费12计价格19991283号7地震安全性评价费58勘察费230.50%9设计费47计价格200210号10工程监理费400.05%；0.8%11招标费30计价格20021980号12施工图审查费8津价管201146号13易地人防建设费26800元/平方米14电力增容费2421280元/KVA3台630KVA的变电箱15供暖工程建设费131160
37、元/平方米16工程保险费90.20%第三部分 预备费用2771基本预备费2775%第四部分1751建设期利息175合计6000三、融资方案项目总投资6500万元，固定资产投资为6000万元，流动资金500万元。其中建筑安装工程费4698万元，其他费用850万元，预备费277万元，建设期利息175万元。项目建设融资主要通过自有与银行贷款两种方式解决。其中银行贷款4000万元，占总投资61.54%，自有资金2500万元，占总投资38.46%。为保证项目尽快实施，申请国家物流业调整和振兴专项资金。第六章 财务评价一、评价依据和数据来源1、国家建设部和国家发改委联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第
38、三版）；2、国家和天津市地方有关法规、财税政策和工程项目收费标准；3、建设单位提供的基础数据、财务报告及相关背景资料。4、市场调研取得的有关数据二、基本数据1、项目计算期11年，其中建设期1年，营业期10年。2、产能规模和销售收入本项目将建设仓库23800平方米和物流楼8200平方米。各年销售收入预测详见附表。经测算，本项目建设完成并达到正常营运状态后，将在仓储物流方面开展经营活动，仓储的吞吐量将达到每年2000万吨，预计第一年达到总产能的50%，第二年达到总产能的80%，第三年能够达到100%达产，预计达产年收入约7000万元。3、生产成本和费用估算。（详见附表1）项目正常运营年份的年总成本
39、约为2673万元。其中：（1）燃料、动力费：项目达产年燃料动力费用约为980万元。（2）工人工资和福利费：主要包括聘任各职能部门的管理人员和生产工人的工资和福利待遇，共计约为360万元。（3）修理费：项目稳定运行后，固定资产和设备维护修理费用，年维护修理费用约为380万元。（4）管理费：管理费主要指仓库和物流楼的各项管理费用约为370万元。（5）销售费用：销售费用主要指为推广仓库出租产生的广告宣传等费用约为350万元。（6）折旧费：采用直线折旧法，残值率5%，房屋建筑物折旧年限是20年，则年折旧费 233万元。（详见附表3）（7）财务费用 本项目采用两年还本付息还款方式，按银行(13年)短期贷
40、款利率6.56%计算。计算周期按贷款实际发生的时间计算，其中建设投资期利息按照8个月计算，投产期利息按照16个月计算。（详见附表2）4、所得税根据中华人民共和国企业所得税法规定，项目所得税按应纳税所得额的25%计取。5、法定盈余公积金按照税后净利润的10%提取法定盈余公积金，累计盈余公积金达到资本的50%时不再提取。6、利润分配可供分配利润按弥补以前年度亏损、提取法定盈余公积金、向投资方分配的顺序进行分配。（详见附表4）7、基准收益率根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）选取财务基准收益率12%。三、主要财务评价指标经测算，本项目税前内部收益率56.59%，投资回收期3.05年，净现值142
41、87万元；税后内部收益率44.67%，投资回收期3.43年，净现值9759万元。本项目的各项经济指标较好，基本具有财务可行性。四、不确定性分析1、盈亏平衡分析BEP=年固定总成本100%年产品销售收入-年可变总成本-年销售税金及附加=39.81%经计算，项目生产能力盈亏平衡点为39.81%，小于70%，说明项目年产量达到设计能力的39.81%即可保本。表明项目适应能力和抗风险能力较好。2、敏感性分析对投资、成本和收入等做单因素敏感性分析。该项目敏感性分析详见表6-1。表6-1 敏感性分析表序号项目变动幅度（%）IRR（%）NPV（万元）投资回收期（年）税前税后税前税后税前税后1基本方案056.
42、59 44.67 1428797593.053.432固定资产投资-559.25 46.65 1454799862.983.36554.16 42.42 1402794663.113.533销售收入-552.44 39.95 1271181493.163.65560.66 48.82 15863113022.953.284经营成本-558.02 49.99 14836102753.013.38555.16 42.89 1373791763.093.51分析结果表明：销售收入的变化对内部收益率的影响最大，其次影响较大的因素是固定资产投资。五、财务评价结论主要指标汇总见下表表6-2 经济评价指标汇总表序号项目名称单位指标1建设投资万元60002流动资金万元5003年销售收入（达产期）万元70004年销售税金及附加（达产期）万元2335总成本费用（达产期）万元26736年利润总额(达产期)万元41047投资利润率%63.138财务净现值（税前，i=12%）万元142879财务净现值（税后，i=12%）万元975910财务内部收益率（税前）%56.59%11财务内部收益率（税后）%4