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1、东莞三旧改造流程及地价款的确定 解析,一、项目改造类型及现状,东莞市三旧改造项目的前提条件 一：标图建库。即：各镇区三旧办将该地块列入标图建库的范围内。 二：控规为商住。,一、项目改造类型及现状,二、东莞市三旧改造项目流程,二、东莞市三旧改造项目流程,项目属于原土地使用权人自行改造中的有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造类，且属于按照控规进行“三旧”改造的情况，按政策规定项目不用编制“三旧”改造单元规划，项目只需按照改造方案审批程序开展报批工作。,其改造方案申报审批流程如下：,三、东莞市三旧改造项目流程时间节点,四、土地出让金标准,（一）非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类
2、镇街为1000元/m2；第二类镇街为600元/ m2；第三类镇街为400元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。,（二）商业改为商住用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为500元/m2；第二类镇街为300元/ m2；第三类镇街为200元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。,（三）不改变用途的经营性用地申请提高容积率，补缴的土地出让金标准参照第（一）执行。,（四）宗地补缴土地出让金由宗地所在镇街类别的楼面地价乘以宗地拟改造容积率所得。,五、地价款的确定,（一）计算公式,1不涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情况下，计算公式为： 地价款起始价（新规划条
3、件下出让地块的市场评估价拆迁补偿评估成本集体物业补偿成本配建并无偿移交公共设施成本）起始价系数,2涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情况下，计算公式为： 地价款起始价公有资产市场评估价+（新规划条件下出让地块的市场评估价拆迁补偿评估成本集体物业补偿成本配建并无偿移交公共设施成本）起始价系数,五、地价款的确定,注意,1新规划条件下出让地块的市场评估价按照相关评估规范评估确定。 2宅基地及地上房屋权益人的拆迁补偿评估成本根据拆迁补偿方案评估确定，涉及物业补偿的，按照以下公式评估确定： 物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）建筑面积 其他权益人的拆迁补偿评估成本按照现状使用
4、条件下的土地使用权市场评估价和建筑物不考虑成新率的重置成本之和确定。 3集体物业补偿成本，即集体经济组织取得的补偿物业的建造成本，具体按照以下公式评估确定： 物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）建筑面积,4配建并无偿移交公共设施成本按工程造价评估，如涉及单一主体为政府承担的综合整治工程，按镇人民政府（街道办事处）确认的工程估算价计入该项予以扣除。 5公有资产市场评估价按照现状条件下的资产评估价与新规划条件下土地使用权市场评估价孰高为原则确定。 6旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始价系数不低于 40%，“工改居”、“工改商”的起始价系数不低于 70%，“工改 M0”的起
5、始价系数不低于 50%。两种及以上情形混合但能分别评估的，则分别适用不同的起始价系数；两种及以上情形混合且不能分别评估的，按照土地面积占比确定起始价系数。,五、地价款的确定,注意,六、镇街分类,根据全市地价水平，将全市各镇街分为三个类别。 第一类：莞城、东城、万江、南城； 第二类：虎门、厚街、长安、常平、寮步、石龙、塘厦、黄江、凤岗、樟木头、清溪、石碣、大岭山、大朗、桥头、沙田、横沥； 第三类：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、谢岗、企石、石排、东坑、茶山。,总结：,1、目前东莞推进的较好的项目均为工厂自行改造，产权单一，规划符合条件，无需调整规划。主要是因为东莞有足够的招拍挂及二手地，但
6、随着市场的发展，未来干净的旧改用地将价值快速提升，开发商可以在相对前期的阶段囤地。 2、东莞旧改从申报后，就不能再改变主体，即：申报的公司就是未来开发的项目公司。因此，一个旧改项目从申报时开始，就最好使用一个干净的项目公司，而且这个公司要有房地产开发资质。如果是单一产权用地，可以通过鉴证交易，将原土地使用权过户到新的项目公司名下，鉴证交易税费约为交易价款的14%。,总结：,3、标图建库及控规符合条件是做旧改项目的二大前提。 4、东莞三旧改造补交地价不高，随着房价的快速上涨，土地获取成本不高，有利润空间。但目前政府正在研究新的旧改政策，要提高补交地价的标准。新标准为评估地价扣除原有土地残值，相对比较高。 5、带票成本的认定：除了原始土地成本或者鉴证交易成本、补交地价款外，拆迁成本是否能入票，还没有很确定的说法；部分开发商认为拆迁成本不能入票，即使能入票，也是很少的金额。,