《如何验收房子(31页).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《如何验收房子(31页).doc（31页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、-如何验收房子-第 31 页如何验收房子1。集中验收。人越多越好，气势占优。时间最好选在周末，一是大家容易聚齐，二是小区里人气旺。万一需要，已入住的业主可以随时声援。缺点：容易给开发商留下“经理不在”的借口。2。做好资料准备。收集尽可能多的有关法律、法规。多复印些，发给不明真相的业主。发动群众、武装群众。3。做好长期、艰苦斗争的准备。敌人是不会善罢甘休的。被发现了尾巴，甚至会狗急跳墙。要有信心，因为正义在我们这里；但又不要抱幻想，无产阶级不去斗争，资产阶级就不会自动退出历史舞台。4。战略上要藐视敌人，因为开发商理亏；战术上又要重视敌人。开发商不是白痴，又是有备而来。5。战略重点：房屋面积实测数
2、据表。(要盖测绘队公章)。此乃开发商之软肋、七寸之所在。6。战术技巧：千万不要轻易签字收楼。除非确认自己的利益得到了切实的保证。7。经验：不要为少跑几趟路，上了物业的当。收楼后肯定会后悔 转贴收楼注意事项及对付招数：年关将至是许多购房人收获的季节，但不少家庭从喜滋滋地接到收楼通知单的一刻起，收楼烦恼也随之而来。究竟收楼程序如何？常见的收楼陷阱有哪些？收楼时又该注意些什么呢？为帮助广大消费者放心收好楼，开心住进新屋，我们请教“专家购房热线”的各位专家，按照收楼的一般程序，介绍各种收楼过程中常见的问题，教你见招拆招，做个聪明收楼人。 第一步：接到收楼通知单按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过挂号
3、信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备带齐的资料。 关注一收楼时限发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收楼通知书一般以挂号信方式寄出。某些负责任的商家会在收楼通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有商家并不管你有没有收到。有位林生就因为出差在外没收到通知书错过收楼期，结果吃了哑巴亏。 拆解招数：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址（一定要容易接收、能保障亲自签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或
4、亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。 第二步：做足准备工夫 收楼前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，买家权益有哪些。 其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约），各期还款单据（发票或用于换发票的收据），如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片，收楼通知书，等等。 最后，当然要找有经验的收楼专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工
5、具，以及饮料与点心，以备收楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，腰酸腿疼口干肚饿时有能量补充。切记，小姐太太们在收楼当天千万别穿高跟鞋与窄裙子。 第三步：查证 应要求发展商出示建设工程质量认定证书，索取住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，竣工验收备案表（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如住户验房交接表（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如楼宇验收记录表）等。 关注二：证件不齐要交楼根据国务院年月日颁布的城市房地产开发经营管理条例（国务院令第号）第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产
6、开发项目质量承担责任。”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，购房者收楼前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收楼。 但是，“三书一证一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是建筑工程质量认定书与房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。 拆解招数：面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如住户验房交接表、验房记录表等相关文件中写明“未见表”等字样并妥尚保留
7、好相关文件副本。 第四步：验楼细节不放过 查验完各种证件后，收楼的关键时刻验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由商家接待人员（开发商代表或物管公司人员）带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。 关注三：先签文件后验楼先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，商家的主动性更大。 拆解招数：购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自
8、我保护力度。关注四：疲劳战收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记，等等，不少业主东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或无心就房屋问题与发展商干涉。 拆解招数：收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚帮忙，大家分工合作、分头排队，验楼时可分工合作，各人负责一部分，能发现更多的问题。 关注五：灰尘满积清洁明净一般较讨好人，大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净。但也有楼盘是例外，在、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题藏在这层土底下。 拆解招数：应对办法是扫去土，或往地面冲水，一方面
9、可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。 验楼是整个收楼过程的“戏肉”。 第五步：验楼结果在录 验完楼后，买家应按实际验收情况填写住户验房交接表，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在验房交接表中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过天）。 关注六：大事化小对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些发展商员工总会说：“这没什
10、么，小问题啦，我们到时让人修修就可以了。”还大拍胸口让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。 拆解招数：不管发展商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。第六步：交费笔笔算清 换发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。关注七：巧立名目的收费虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些发展商到收楼时仍巧立名目乱收费。 拆解招数：收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，
11、与发展商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与发展商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。 第七步：办理入住手续 验完楼后，开发商一般要求业主填写住户档案表、入住协议、消防责任书等协议书，同时领取住户手册、服务指南等各种入住手册及各种赠送物品。 关注八：入住协议与消防责任书是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。 拆解招数：签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。1、查验深圳市建设工程竣工验收备案证明书及建设工程质量核验证明书。前者由深圳市建设局核发，证明该楼盘已通过土建、燃气、消防、电梯四
12、个关节，可以交付使用；后者是由深圳市工程质量监督站经验收合格后颁发的，证明土建合格，如果没有上述两证，购房者应拒绝接收。 2、要求发展商提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。发展商不提供的，购房者应拒绝接收。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。商品房销售管理办法第三十三条规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。根据建设工程质量管理条例第四十条规定：建设承包单位出具的质量保修书的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二
13、）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，发展商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 3、要求发展商出具有房产测绘资格的单位出具的正式测绘报告。购房者主要看实测面积与合同面积的差异是否超过合同规定的范围，如果超过，则按合同规定的差异处理办法执行，或要求发展商赔偿。此外，购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量。 4、对面积差异的处理办法：深圳市房地产买卖合同（预售）文本中的约定与商品房销售管理办法中的规定略有不同。预
14、售合同文本中约定建筑面积差异在1以内（含1）的，为允许的合理差异，买卖双方互相不退、不补。律师认为，这一约定有违公平原则。因为房地产是价格高昂的大宗商品，1的差异造成的价款差异至少有几千元甚至上万元。这样约定结果往往是购房者的几千上万元购楼款被发展商“合理”地吃掉。因为长期以来，面积缩水一直是房地产纠纷的投诉热点之一。因此，购房者在签署合同时，可以同发展商协商将这一条款变更为面积差异在1以内（含1）的，实行多退少补。这样更合乎公平原则，发展商也没有理由拒绝这一提议。5、发展商在交楼时不能只交楼不交配套公共设施。深圳市房地产买卖合同（预售）中明确约定，发展商在交楼时，该项目的土地使用权出让合同书
15、及其补充协议中规定的公共设施也一并建成使用，否则购房者有权拒绝收楼。 6、购房者有权拒绝缴纳发展商收取的不合理、不合法的入伙费。有的发展商在购房者办理入伙手续时要求购房者交一笔不菲的入伙费用，否则不给锁匙。在这些入伙费用中，有很多是不合理、不合法的费用，如防盗网、防盗门、公共防盗门的制作安装费。如果购房合同附表的装修标准有防盗网、防盗门、公共防盗门，购房者肯定不用再交这笔费用。若没有约定，那么，购房者有权决定装与不装，发展商无权强行安装后再向购房者要钱。 7、购房者还应对房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、消防设施及配套设施进行验收。如有异议，应当在收到入伙通知15日内提出，逾
16、期不提出的，视为同意收楼。 8、城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购房者造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 购房者以合法理由拒绝收楼，视为发展商未按合同约定将竣工验收合格的房地产交付给购房者。如果发展商不能按约定时间将房地产交付给购房者使用，按新版合同约定，每延期1日，发展商向购房者交付购房总价款的万分之五的违约金。超过约定时间90日仍不交付房地产的，购房者有权单方面解除合同，造成购房者损失的，发展商还应负赔偿责任。（注：旧版合同违
17、约金由双方约定，未约定的，违约金为延期交楼期间的指导租金）高级工程师详细讲解：新房验收15招上月在军博的房展会上，主办者推出了一个“专家帮您验收房”活动，由专家免费为获奖的购房者提供房屋入住或装修的专业验收服务一次，引起许多购房者的关注。新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？为此，本报记者专程拜访了北京市房屋修建工程监督站副站长巫杰高级工程师和技术咨询部主任张宗正高级工程师，两位专家做了详细的讲解。1招：看“备案”留“两书”新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书。2招：卫生间不渗不
18、存检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。3招：门窗灵活严又亮试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，
19、为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。4招：轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。5招：顶层住户查渗雨如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。6招：阳台裂缝危险大一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美
20、观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。7招：保温不好墙滴水冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。8招：大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。9招：暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。10招：供暖管道要套管
21、供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。11招：拉闸断电不可少电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。12招：保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。13招：卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。14招：
22、厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。15招：开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。新交楼住宅如何验收？曾昭远(老火)在拿到房子之后，很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检站都已经验收了，业主再验收有多此一举之嫌。其实，在很多情况下，你验不验收，房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题，你会比较方便追究发展商的责任。作为外行人，如何验收房子呢？当然，这里面所列的项目，对于验收任何类型的房子都是起作用的，包括验收商用办公室。1、 看墙壁。不知道从什么时候开始，看
23、墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆，而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的，真可怕。所以，验收这个，最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。2、 验水电。首先是验一下房屋的水
24、电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。3、 验防水。这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维
25、护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。4、 验管道这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污
26、管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。5、验地平其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量。 因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从
27、这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以为我测量错了呢。6、
28、验层高如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。7、验门窗这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存
29、性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。8、其他项目事实上，除了上述的项目外，其他的验收，都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一可能的东西了。除此之外，你只能是依靠质检部分的认真了。入住新房“过五关”第一桩事：领证四件套当收到开发商发出的“房屋交付通知书”，第一桩事就是审阅和领取4份文件以及证明书。一、建设工程质量检验证明书这是建设工程质量安全监督检查站（简称质监
30、站）对新房验收合格后颁发的证明。二、住宅交付使用许可证这是住宅发展局颁发的开发商交房的证明，表明新房一系列相关配套已经完成。三、住宅使用说明书这是开发商告知你安全、合理、方便使用房子及相关注意事项的文本，其中包括房屋平面图布局、详细结构图、附属设施、配套设施等，还有不能占有、损坏和移装的住宅共有部位、设备及住宅使用规定和禁止行为等内容。该文本应作为新房销售合同的“附件”。四、住房质量保证书这是开发商对新房承担质量责任的法律文件，1998年8月1日起该文件作为开发商交房的必备内容。上述4份材料缺一不可，若开发商拿不出来，请暂缓办理入住手续。第二桩事：验房一点通同购买普通商品需要开箱验货一样，第二
31、桩事情你必须对新房“验货”。一、搞清房屋面积。上海商品房是按“套”（或单元）销售的，新房面积由套内和公摊两大面积组成。套内面积是使用面积、墙体面积（共用墙算一半）、阳台面积之和。公用面积是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班室以及为整栋大楼服务的公共和管理用房之和。首先审阅专业测绘部门的测绘报告，以此来核准新房面积太小。若有差异，可按合同约定处理，2000版本合同有详细说明。二、检查主体结构建设部1991年颁布房屋管理验收标准，请按此标准从4个方面进行检查。地基基础沉降、上部结构开裂程度。钢筋混凝土构件产生变形程度。砖石结构的厚度和刚度。木结构结牢固度、无蚁害。
32、三、观察外墙屋面下雨天看看有无明显水印和霉点和开裂；屋面是否有积水和渗漏；平屋面应有隔热保温设施；三层以上房屋的公用部位应设置屋面检修孔；阳台应有排水出水口；落水管要牢固安装；地坪是否倒泛水等。四、看看电器设备。这是住户比较容易疏漏的检查项目。如过墙电气线路应有导管；铝导线连接不能绞接或绑接；每套安装电表或预留表位，并有接地装置；电梯能准确启动，噪声振动不能超过规定值；是否电视共用天线；空调机应有安装余地以及外墙出洞第三桩事：交费指南针第三桩事情是向开发商或物业管理公司以及其他相关管理机构支付费用。一、物业管理服务费该费用向物业管理公司交纳，包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费以及维修费
33、。前4项按月份项计算、第5项则按实际维修项目计算。其中普通内销房由物业公司与业主（或业委会）在物价局和房管局规定的基准价幅度内协商确定。高标准内销房（含外销房）则由物业公司和业主（或业委会）协商确定。二、物业维修基金该基金目前按照市物价局和房管局做出的规定，高层和小高层住宅按成本价的3、多层住宅按成本价的2交费。三、其它相关管理机构费用该费用则分别向有关机构支付，譬如向有线电视台支付初装费；向环卫所支付建筑垃圾清运费；向煤气公司支付安装费；向电话局支付安装费；向税务局支付契税合同印花税、权证印花税等；向供电局支付电表保证金、向交易中心支付交易手续费、地籍图及勘丈费、登记勘丈费等。第四桩事：公约
34、一面镜第四桩事是签订业主管理公约。业主管理公约是入住新居的业主必须签订的一份有关物业使用、维修以及其它管理服务活动的行为规范条约。该公约由主管部门特制，所有业主均应予遵守。为了维护你新居的完整和安全，公约特别强调刚入住的购房者在装修或改建新居时必须注意。一、不能拆墙打洞破坏新楼的整体结构。二、不能拆改阳台并超载重物。三、不能随意在楼板墙面上敲击开孔。四、不能随意私设各类管线。五、不能私自搭建各类违章建筑。第五桩事：装修红绿灯第五桩事是装修新居。把新居打扮成何种风格可以各显神通，但有几件事要注意。一、若请施工队装修必须签订装修合同。目前主管部门制定统一的住房装饰施工合同（即合同示范文本），该合同
35、要求当事人按照公平原则确定双方的权利和义务。目前有关居室装饰的法律有6部，可以参照：建筑法、房地产管理法、环境污染防治法、消防法、消费者权益保护法以及合同法。二、装修后按照上海住宅装饰装潢标准进行验收。该标准是去年3月15日颁布。重点看给排水管道、电气设备安装、墙面地坪张贴、壁橱吊橱做工、吊顶安装、卫浴设备装修等几个方面。三、一旦出现质量问题可以向有关部门投诉。其中比较重要的投诉部门是上海市室内装饰质量检验站，地址：延安中路955弄12号和海州路290号，另外还有专业质监站，譬如木材、锁具、塑料制品、家用电器、灯具等等部门。 入伙时验收新房的总结先把心态放平商品房的交房实际上是买卖双方履行契约
36、的行为，因此，购房人在验房前，应该仔细看一看合同中的有关约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的。验房不是挑选精品，通常来讲，集合式的期房总会有这样那样一些让人预想不到的不如意的地方，但如果当初购房人没有与发展商做出过约定，如果没有质量问题，就不能太计较，毕竟这套房子不是给你量身定制的。而且作为购房人一味强求，最终引起纠纷将得不到法律的支持。找个有经验的帮手大多数人都缺少购房、验房的经历，虽然小买家验房多半是表面化的感观验收，但如果身边有位懂建筑或曾经买过房、验过房的朋友帮忙，则可以大大减少验收细节上的疏漏。否则，一旦验完房与发展商签了字，再发现问题，解决起来就比较麻烦了。首先看看户外环境验
37、房第一步是要看发展商是否如期交房了。如果是如期交房了，购房人首先应该看看小区及楼内的环境，相应的配套是否到位对入住很重要。现在的期房项目一般在交房时有两种情况，一是同期建设、同期交房，车库、会所、绿化、景观园林全部可见，购房人只需按开发商在售楼时的承诺查验。但目前许多规模较大的项目只能分期交房，很多配套环境、特别是软环境，如较易出现纠纷的绿地、水景都还看不到，而这些发展商在购房合同中都没有具体约定，消费者如果有什么不满，只能在入住后通过业主委员会与发展商协商解决了。在分期入住的小区，购房人应关注入住部分小区道路是否铺就，在建区与入住区之间是否有围挡用来保障入住业主的安全和相对宁静，在建工程夜间
38、何时停止施工，入住部分的绿化，路灯、停车是否能有保证，车库没投入使用之前，地上临时停车位是否收费等相关问题。了解楼里公共部位的装修是否符合发展商的承诺，如：大堂、楼道、墙、地、顶的装修；业户的邮箱是否配备；电梯的品牌、大小是否符合承诺；水、电、气是否已开通；承诺内的红外线周界报警系统、电子巡更系统、区域监控系统是否配备，何时投入使用等等。户内验收需仔细首先看文件：购房人在对所购居所验收前，首先要看房子是否经过政府部门验收备案。一般规范的发展商在交房前都要给购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测文件，购房人应该了解一下交房面积和一开始所签合同中的面积是否有误差，该误差是否可以接受。看墙面、地面
39、：验房时，购房人不妨带一把卷尺，量一下层高、量一量房子是否方正。无论毛坯房、还是粗装修房，只要看看每个房间的阴阳角（房间上下八个角落）是否垂直、墙线是否笔直、顶棚地面是否平整，便可看出其面层工程是否精细。一般发展商在交房前，都要对每一套房子进行清扫，带精装修的还要做保洁，交房时，房间内墙面、地面和各台面、门窗玻璃都应该是平整、光洁的。看是否有裂缝：在查看墙面、梁柱、阳台时，要注意是否有裂缝。如果梁上或阳台与建筑主体连接处有结构性裂缝，则比较危险，如果是由材料或工艺引起的裂缝，应该要求开发商进行补修，这类裂缝不会发生安全问题。看门窗质量：首先看户门是否与发展商的承诺相符包括功能、品牌、材质，注意
40、户门周边密闭性是否好，如果门框间缝隙较大，应该要求调整，试试锁头是否好用。要注意窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有没有双玻改单玻。窗户的密封性要好，另外窗底部的滑道要平滑。纱窗往往是购房人容易忽略的，但入住后自配纱窗往往麻烦且不易配套，最好能在交房时解决。重点看厨卫：厨房、卫生间是一个家庭中硬件设备最多，最容易出毛病、而且不好维修的地方。而厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。一般发展商在交房前都做过24小时闭水试验，但不能排除在后期施工中，由于布线走管道等使防水损坏的可能，因此，购房人应该再做一次闭水试验。如果是已装修的厨卫，还要注意查看一下地漏排水是否顺畅，地面是否存水或向房间外渗水，否则
41、入住后你将面临一手拿喷头、一手执扫把的沐浴情景；应查看厨卫设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与契约内相符，地面、墙身的瓷砖是否符合承诺，上、下水、灶具排烟是否通畅等。插孔探头要点清：如今新建商品房住宅往往配有各种线路插孔，一般性用电与大家电的用电采用了不同的线路和插孔，另外，还配有电视、宽带网络的插孔，很多小区配备了可视对讲、窗磁、门磁、家庭保安自动控制系统等，购房人应对照合同将其一一点清，并分清其用途，特别注意厨、卫、洗衣间、露台上的电插孔应该是带盖的防水插孔。如果是毛坯房，应该看看已安装的插孔面板是否为墙面装修作了预留。还有一点更重要，那就是验房之前要看该房是否通过了房产管理部门的
42、验收，并取得验收合格证。就这点补充。新房验收小窍门如今人们在购买新房后常常急于装修入住而忽视了新居中常易出现的一些毛病。这些都将会给日后装修、居住带来不必要的烦恼，以下介绍几点新房验收小窍门：1、 房屋外观及内部结构是否与售房说明书一致，门洞尺寸是否便于家具出入。2、 门、窗是否稳当、密封，是否在开关时发出杂音。3、 地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍、抹灰是否脱落。 4、 可视、对讲系统是否正常。 5、 开关是否开关自如、插否有电（请使用电笔测试）。 6、 厕所、厨房是否给、排水顺畅、马桶、浴缸是否运作正常 、是否有裂痕、少配件7、 厕所、厨房地漏是否够用（防止发生意外时水外流）。 8
43、、 操作台尺寸，流线是否符合使用。 9、 厨房、厕所地面应关水24小时，检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏。 10、用尺将名房内径尺寸量清楚，并仔细记录下来，便于装修设计和购买家具。 这十条检查你都应仔细做到。或请你找专业装饰公司帮助检查。验收如发现损坏情况应记录下来交发售方尽快维修。必要时可拍照作记录。还有一点请记住在入住后更换大门门锁。新房验收的环节主要有哪些核认房屋质量。首先看房产商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，要看其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚；其次是观察房屋外墙、地面有无异样。检查房屋装修质量。装修工程合格的证明文件也包括在上述合格证书中，但装修工程
44、一般更直观，而且单个购房者对装修一般都有自己的要求，因此购房者应对装修材料的档次质量、装修施工状况、装修整体效果进行检查。检查房屋内的设施。要对厨房、厕所给排水，各间屋内电、空调、通讯及其他电器设施等进行试用。查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份交屋验房记录表或称物业交付核验单。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”，“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。交屋验房记录表最好自己也留一份，同时
45、对房屋拍照记录。购房后怎样检查房屋质量看有无裂缝。先看地面和顶棚上是否有裂缝，如果裂缝与墙角呈度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那就说明房屋沉降严重，有结构性隐患，绝不能买。看内墙面上和顶部是否有麻点。这种麻点专业称“ 石灰爆点”，是石灰没有经过足够时间的熟化所致，对室内装潢将带来不利影响。看卫生器具，包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。在卫生间和阳台两处浇点水，注意看卫生间和阳台上的水能否顺利向出口流，看底下的邻居家是否漏水，看自己家卫生间、厨房的管道接缝口是否渗漏。注意试试门、窗是否安得合楔，开关是否自如。选择顶层的购房者还应观察一下屋顶是否渗漏,重点观察墙角是否有发黄的痕迹,还可注意
46、观察卫生间管道与顶部的接缝处是否渗漏.索要“两书一表” 向开发商索要住宅质量保证书和住宅使用说明书，以便日后出现质量问题时按约维修。 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在住宅质量保证书和住宅使用说明书上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是竣工验收备案表。 按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张备案表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。竣工验收备案表对
47、房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。 签收房屋验收单 在您查看了房产后并准备签收房屋验收单之前，您一定先签订物业管理公约，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。 其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测表，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收房屋验收单了。 房屋的质量检查主要包括：1.房内格局是否合理，隐密性及隔音效果如何。2.房内光线是否充足，空气对流是否良好。3.供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。