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1、住宅工程质量通病防治技术要点摘要：住宅工程质量不仅关系到国家经济社会和房地产市场持续健康发展，而且还直接关系到广大人民群众的切身利益。由于住宅工程质量通病具有多发性，难治性等特点，所以是一影响人民群众正常生活的投诉热点。如何有效防治住宅工程质量通病一直是建设工程质量监督管理长期思索、不断总结的工作，本人根据长期从事建设工程设计、施工和质量监管经验，并结合湖南省实际情况，现提出住宅工程墙体裂缝、楼板裂缝、楼地面渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏、屋面渗漏、室内标高和几何尺寸控制、建筑安装等质量通病防治技术要点。 关键词：住宅； 质量通病； 防治 1墙体裂缝防治 1.1设计 住宅建筑的平面宜规则，避免平面形
2、状突变；除规范规定外，房屋长度大于40m时，宜设置变形缝；变形缝应贯通女儿墙或天沟。 砌体结构房屋顶层砌筑砂浆强度等级不应低于M7.5。 填充墙砌块砌体当长度大于3m（或无约束的端部），高度大于2m时，应设置钢筋砼构造柱和腰梁，或采取砌体配筋等措施。 填充墙砌体与砼构件交接处以及顶层采用粉煤灰砖、砼空心砌块、蒸压加气砼砌块等材料作为填充墙时，应采用铺挂密目钢丝网抹灰等措施。 需在多孔砖砌体中埋没水平或竖向管（槽）时，应采取现浇砼或采用设计专用砌块等措施处理。 住宅建筑屋顶和外墙宜采用外保温隔热构造措施。 住宅建筑宜采用挑檐（外天沟）屋盖；其屋面女儿墙应设置构造柱，间距不大于4m；屋面挑檐（外天
3、沟）或女儿墙应设置伸缩缝，其间距不大于20m；女儿墙内侧及压顶的粉刷应每隔3m设一道缝宽10mm的分隔缝，缝内嵌填弹性密封材料。 1.2施工 蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气砼砌块出釜后最少30d后方可砌筑。 砌筑用砂浆应采用中粗砂。 填充墙砌至梁（板）底口处时，应预留3050空隙，待填充墙砌筑d后，方可采用等墙厚的定型砌块侧向丁筑挤密或采用微膨胀细石砼嵌填密实。 砌体应在砌筑完毕28d后再抹灰。 电线导管严禁在多孔砖砌体中斜向敷设。 砌体拉结钢筋的设置必须规范到位；加挂的防裂密目钢丝网必须贴挂牢固。 2楼板裂缝防治 2.1 钢筋砼现浇板设计 楼板平面形状不规则时宜设置梁使之形成较规则平面，并对凹口
4、或洞口处楼板的配筋适当加强。 钢筋砼现浇板的设计厚度不得小于90mm；对于屋面现浇板和其他配有双向交叉电线导管的现浇板的设计厚度不得小于120mm;其支承于砌体上的长度不小于120mm，支承于砼上的长度不小于90mm。 现浇板砼强度等级不宜大于30。 屋面现浇板应设置双层双向贯通钢筋，建筑物两端至少第一个开间的现浇楼板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜少于8mm；现浇板端部转角处应设置不少于710、长度不小于1/3板跨且不小于1.5m的放射形钢筋。 当楼板与外墙构造柱和围梁整体现浇时，应采取适当控制梁、柱截面尺寸或增加板厚等措施尽可能减少刚度悬殊。 住宅建筑长度大于40m
5、而未设置变形缝时，宜在现浇楼盖中间结构受力影响较小的部位设置宽度为7001000mm的后浇带或膨胀加强带，后浇带两边应设置加强钢筋。 2.2 钢筋砼现浇板施工 现浇板的砼应采用中粗砂，含砂率应控制在40%以内，每立方粗骨料的用量不少于1000Kg，粉煤灰的掺量不宜大于15%。 砼应采用减水率高、分散性能好、对砼收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8%. 预拌砼进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不大于180mm，其他住宅不应大于150mm。 严格控制现浇板的厚度和钢筋保护层厚度，宜优先采用塑料支卡控制保护层措施。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的上部负弯矩钢筋应按间距不大于300300mm设置垫块或
6、钢筋支凳，并确保砼浇筑时不位移。 现浇板中的线管必须布置在板底受力钢筋以上，交叉布线处应采用线盒，线管直径不应大于1/3板厚，当预埋线管上部无双向配筋时，应增设6150、宽度不小于450的钢筋网带。在没有采用可靠措施情况下严禁将水管水平埋设在现浇板中。 现浇板浇筑时，在砼初凝前应进行二次振捣；砼终凝前应进行不少于两次压抹，但必须采取措施防止直接踩踏砼。 现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，（冬期施工必须采取相应养护措施），养护时间不得少于7d;对掺用缓凝型外加剂的砼，养护时间不得少于14d。 zz 现浇板养护期间，当砼强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当砼强度小于10MPa时
7、，不得在现浇板上吊运、堆放重物。凡吊运、堆放或移动重物应减轻对现浇板的冲击影响。 现浇板的模板及其支架体系的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须具有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与板支座间距不得大于300mm，中间立杆间距不宜大于800mm，立杆下端应设垫板并应设置扫脚杆。同时应根据工期要求配备足够数量的模板，以确保拆模能满足规范要求。 现浇板施工缝的位置和处理、后滞带的位置和砼浇筑应严格按设计和施工规范要求以及经审定的施工方案执行。后浇带的砼浇筑应在主体结构浇筑60d后进行，宜采用微膨胀砼浇筑。从留置后浇带至后浇带砼达到设计强度之前的整个时间段内严禁拆除后浇带两侧的支撑。 现浇板的板底
8、宜采用免抹灰措施。 2.3 预制钢筋砼板设计 预制钢筋砼板布置时相邻板底缝宽不应小于20mm，当其大于30mm时应设计配筋。 预制钢筋砼板的布置应结合电气配管设计要求的位置，保证配管位于板底缝宽大于30mm的板缝中。 预制钢筋砼板缝应采用坍落度不大于10mm微膨胀细石砼浇灌。 2.4 预制钢筋砼板施工 预制钢筋砼板安装前应进行找平、座浆，空心板还必须堵头。 板缝应采用支（吊）模隔层浇灌，并振捣密实，缝口上、下宜分别留10mm深凹槽。灌缝后7d内不得有施工荷载，并按规定进行养护。 板缝中有配管时，应采用吊丝将管固定在板中间位置，并确保上下有足够保护层。 3楼地面渗漏防治 3.1设计 3.1.1厨
9、、卫间和有防水要求的楼地面必须设置防水隔离层。 3.1.2厨、卫间和有防水要求的楼板周边墙下（除门洞口外）应浇筑一道高于楼、地面实际使用标高120mm以上砼翻边，并与楼板一同浇筑。 3.2施工 3.2.1 上下管道等预留洞口位置应准确，洞口形状宜为上宽下窄的倒锥形。 3.2.2 采用套管穿越楼地面时，套管应用钢管制作，其长度应考虑套管顶高出实际使用楼地面50mm的要求，防水翼环焊接位置应位于楼地面楼厚中部；不采用套管的应按要求加装止水圈。套管与立管之间应用油麻等密封材料填塞，上口用防水密封膏（胶）密封。 3.2.3 预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净，毛化处理、涂刷加胶水泥浆或界面处理剂。洞口填
10、塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石砼浇筑至板厚度2/3处，待砼凝固后进行4h蓄水试验，无渗漏后再用掺入抗裂防渗剂的细石砼填满。 3.2.4 楼地面防水层施工前应先将基层清理干净，阴角处粉成小园角。防水层的泛水高度不小于300mm。 3.2.5 楼地面找平层应向地漏方向放11.5%坡，地漏口要比相邻楼地面低5mm。 3.2.6 有防水要求的楼地面应分别在防水隔离层和面层施工完毕后，分别进行48h以上蓄水试验。 4外墙渗漏防治 4.1 设计 4.1.1 外墙不宜采用焦渣和蒸压加气砼砌块作围护墙。 4.1.2 外墙不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的加强措施。 4.1.3 采用外
11、墙涂料饰面时，其水泥砂浆粉灰层宜按不超过3m3m设置分格缝，面层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷、节能环保的弹性涂料。 4.2 施工 4.2.1 外墙砌体砂浆饱满度不得小于90%。 4.2.2 外墙施工宜采用无脚手眼工艺。按规范留置脚手眼时，宜采用微膨胀细石砼捣实，严禁用干砖填塞；小园孔、灰缝扁孔等应清理干净后采用微膨胀水泥砂浆分两次填塞密实。外墙孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。 4.2.3 外墙粉刷应使用含泥量不大于2%、细度模量不小于2.5的中粗砂。 4.2.4 外墙粉刷前应将基层进行凿毛、甩浆或其他工艺毛化处理，并清除墙面污物后提前1d浇水湿润。 4.2.5 外墙抹灰必
12、须分层进行，严禁一遍成活。施工时每层厚度宜为610mm，各层粉刷接缝位置应错开，并尽可能设置在砼梁、柱中部。 4.2.6 外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1mm。 4.2.7 外墙面砖嵌缝应采用专用面砖勾缝料及勾缝工具挤压出浆至密实。 4.2.8 窗台、窗楣、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于2%。 4.2.9 突出墙面有排水要求的部位应做滴水线（槽），滴水线（槽）粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅现象，滴水线（槽）的高（深）度不应小于10mm，其与外墙相交处应设置断水口。 5门窗渗漏防治 5.1 设计 5.1.1住宅门窗设计除应明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标外，还应
13、明确传热系数和中空玻璃露点、玻璃遮阳系数、可见光透射比等要求。 5.1.2门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算，并应在施工图中注明其规格、尺寸、壁厚等。 5.1.3塑钢门窗必须使用与其型材相匹配的内衬增加型钢，衬钢厚度应符合有关规范要求，并做防腐处理。 5.2施工 5.2.1门窗进入施工现场时，应按设计要求进行各项性能见证取样送检，复检合格后方可使用。 5.2.2门窗框安装固定前应对预留洞口尺寸进行复核校正，根据饰面材料确定门窗外框与洞口间隙后用防水砂浆刮糙处理。 5.2.3外门窗的安装必须牢固，在砌体上安装时严禁用射钉固定。 5.2.4外门窗底框应安装在高出台面外标高20mm的台阶上，严禁将底框
14、埋在台面中。 5.2.5外门窗边框与洞口之间的间隙应采用弹性闭孔材料填充饱满，并使用密封胶密封，外门窗框与副框之间的缝隙应使用密封胶密封。密封胶应打得严密、顺滑。 6屋面渗漏防治 6.1设计 6.1.1住宅建筑屋面防水等级不宜低于二级。 6.1.2当设计采用倒置式屋面时，其保温层应采用吸水率不大于3%且长期浸水不腐烂的保温材料。 6.1.3刚性防水层应采用细石防水钢筋砼，其强度等级不得低于C25，厚度不小于50mm，并应配置直径为46mm、间距不大于120mm的双向钢筋网片；在防水层上、防水层与女儿墙及突出屋面结构交接处、屋面转折处应设置分格缝，缝宽为1230mm，刚性防水层分格缝在确保与装配
15、式屋面板板缝对齐的同时其间距不宜大于33m。 6.1.4 柔性材料防水层宜采用撒布材料或浅色涂料。当采用细石砼刚性保护时，除厚度可减至不应小于40mm外，其他应按6.1.3条执行。 6.1.5 对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和突出屋面管道、井（烟）道等节点必须绘制防渗构造详图。 6.1.6 保温层排汽孔宜每36m2设置一个。其排汽管应设置在结构层上并在穿过保温层处的管壁上打孔；同时还应满足具有足够的刚度和耐久性要求，不应采用PVC管；并应采取防水措施。 6.2 施工 6.2.1 屋面工程施工前，必须编制包括对已施工完毕的柔性防水材料的保护措施在内的详细施工方案，并经监理审核后方可组织施工。
16、6.2.2 屋面刚性细石钢筋砼防水层（保护层）施工除应符合设计和相关规范要求外，还应满足下列要求： 1、钢筋网片应采用焊接网片。 2、细石砼浇捣时，宜先铺三分二厚度砼并摊平，再放置钢筋网片，然后铺满足够设计厚度。 3、振捣和压光按2.2.6条执行。 4、养护按2.2.7与2.2.8条执行。 5、分格缝应上下贯通，钢筋网片在分格缝处断开，缝内不得有水泥浆粘结。在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，分格缝上应粘结宽度不小于200mm的通长卷材保护层。 7室内标高和几何尺寸控制7.1设计 所有涉及使用安全的外窗台、临空面栏杆、上人屋面女儿墙
17、以及楼梯扶手等高度的标注尺寸及标高，如果设计为粗装修时，必须考虑二次装修对其实际使用高度的影响，以确保有效使用高度符合相关规范要求。 7.1.2 加强各设计专业工种的协调和配合，确保如楼梯、过道、门洞等使用空间的有效几何尺寸符合相关规范要求。 7.2 施工 7.2.1 施工单位应安排专人进行测量，各种测量仪器定期校验。 7.2.2 主体结构施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面500mm线、地面方正控制线等），做到准确测量、认真记录，并确保现场控制线标识清楚。 7.2.3 严格控制现浇板厚度，在砼浇筑前应按每1.52m2范围设置一个厚度控制标识。 7.2.4 装修阶段应严格按所弹出的标高
18、和轴线控制施工，发现超标时应及时处理。 7.2.5 施工过程按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量，每层（段）为一个检验批，并将测量记录收集归档，作为分户验收依据。 7.2.6 室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按20以上的房间数且每套（户）不少于间进行抽查。 7.2.7 现浇楼板厚度的检测数量，每检验批按20%以上的楼板数且每套（户）不少于块板进行抽查。检测采用钻孔法，有预留洞时可利用预留洞替代钻孔，每块板不少于5个测点，测点应均匀分布。 7.2.8 预制砼板相邻板间高低差不大于5mm，每检验批按20%以上的房间数量且每套（户）不少于1间进行抽查。 8建筑安装工程通病防治 8.
19、1 给水管道安装通病防治。 8.1.1塑料及复合给水管在墙内或穿墙（板）时必须预埋套管；管道支架的最大间距应满足规范要求；水平管安装必须采用支架，严禁使用管卡或勾钉。 8.1.2 暗装管道时，应安装一段做一段水压试验，待全部安装完成隐蔽前再整体试压一次，并做好记录。 8.1.3 对冰冻线以上埋地敷设以及屋面、未封闭阳台等户外露天安装的给水管道应严格按设计和规范要求做好保温。 8.2 排水管道安装通病防治 应严格控制管道安装坡度，严禁倒坡。 8.2.2 施工过程应及时做好管口临时封堵，严防杂物掉进管膛。 8.2.3 管道安装完毕后或隐蔽前，施工方应会同监理人员认真做好通水、灌水试验，卫生器具应做
20、通水试验，并做好记录。 8.2.4 应严格按设计和规范要求设置伸缩节，管道穿地面埋设时应设套管或伸缩缝。 8.2.5 屋面排水口宜采用承插式球型排水栓，严禁水平排水口采用平板式排水栓。 8.2.6 在排水管出水口处应采取加设弯头和加铺高强度材料垫板等防冲刷措施。 8.3 电气安装通病防治 8.3.1 接地或接零线在支线与干线间的连接以及在插座间的连接，严禁采用串联连接。 8.3.2 为防止线管在拐弯处穿线困难，应确保煨弯时，弯曲部分的曲率半径不小于6倍管径，并不得出现折皱、裂缝等现象。 8.3.3 设计要求接地的幕墙金属框架及金属门窗、所有突出屋面的金属构架及设备均应就近与防雷接地线可靠连接，且连接处的不同金属间应有防电腐蚀措施。 8.3.4 地上防雷接地装置采用圆钢时，必须选用直径不小于8mm的镀锌圆钢，其连接应采用搭接长度不小6倍直径的双面搭接焊；弯曲处不小于90，弯曲半径不小于10倍圆钢直径；跨越变形缝处应设伸缩装置。内容总结（1）住宅工程质量通病防治技术要点摘要：住宅工程质量不仅关系到国家 HYPERLINK 经济社会和房地产市场持续健康 HYPERLINK 发展，而且还直接关系到广大人民群众的切身利益 12 / 12