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1、主讲人：孟宪胜主讲人：孟宪胜企业纳税实务与技巧企业纳税实务与技巧第第1111讲讲财产税、行为税和资源税财产税、行为税和资源税1n（一）纳税人（一）纳税人n房产税的纳税人是指在我国城市、房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人。村）内拥有房屋产权的单位和个人。一、房产税一、房产税2（一）纳税人（一）纳税人u（1）产权属于集体和个人的，集体单）产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人；位和个人为纳税人；u（2）产权未确定或者纠纷未解决的，）产权未确定或者纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人；房产代管人或者使用
2、人为纳税人；u（3）产权属于国家的，其经营管理的）产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；单位为纳税人；u（4）产权出典的，承典人为纳税人。）产权出典的，承典人为纳税人。3（二）征税范围（二）征税范围u1 1、房产税的征税范围是城市、县城、建、房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。u2 2、独立于房屋之外的建筑物（如围墙、独立于房屋之外的建筑物（如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等）不属于房烟囱、水塔、室外游泳池等）不属于房产，不是房产税的征税对象。产，不是房产税的征税对象。u3.3.房地产开发企业建造的商品房，在出房地产开发企业建造
3、的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房应按规定征收房产税。4n1、从价计征、从价计征n以房产余值（按房产原值一次减除以房产余值（按房产原值一次减除10n30）为计税依据。）为计税依据。n应纳税额房产原值应纳税额房产原值（1扣除比例）扣除比例）1.2n房屋原值（而非房屋原值（而非“净值净值”）的确定）的确定n（1）房产原值应包括与房屋不可分割的各）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施（如暖
4、气、卫生、通风、照明、煤气等设施（如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线；电梯、过道、晒台等）。备；各种管线；电梯、过道、晒台等）。（三）计税依据（三）计税依据5n（2）凡以房屋为载体，不可随意移动的）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。算，都应计入房产原值，计征房产税。n（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要
5、相应增加房屋的原值。对更换房屋的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。房产原值。6n2、从租计征、从租计征n按房产租金收入的按房产租金收入的12计征。计征。n 应纳税额租金收入应纳税额租金收入12n以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，
6、的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。确定一个标准租金额从租计征。n自自2001年年1月月1日起，对个人按市场价日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按格出租的居民住房，用于居住的，按4的税率征收房产税。的税率征收房产税。n出租居民住房适用出租居民住房适用10的个人所得税的个人所得税税率。税率。7n（1）以房产投资联营，投资者参与）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值房产余值”作为计税依据计征房产作为计税依据计征房产税。税。n（2）以房产投资收取固定收入、不）以房产投资收取固定收入、不承担经营风险
7、的，视同出租，按照承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入租金收入”为计税依据计征房产税。为计税依据计征房产税。n（3）属于融资租赁性质的房屋以）属于融资租赁性质的房屋以“房产余值房产余值”作为计税依据计征房产作为计税依据计征房产税。税。3、特殊规定、特殊规定8n居民住宅区内业主共有的经营性房产居民住宅区内业主共有的经营性房产n（1）由实际经营（包括自营和出租）的）由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。代管人或使用人缴纳房产税。n（2）自营该共有房产：依照房产原值减）自营该共有房产：依照房产原值减除除10%30%后的余值计征，没有房产后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有
8、房产与其他房产的原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值。务机关参照同类房产核定房产原值。n（3）出租该共有房产：按照租金收入计）出租该共有房产：按照租金收入计征。征。3、特殊规定、特殊规定9n1.非营利性机构自用房产非营利性机构自用房产n（1）国家机关、人民团体、军队自）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。用的房产免征房产税。n（2）由国家财政部门拨付事业经费）由国家财政部门拨付事业经费的单位（学校、医疗卫生单位、托的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、儿所、幼儿
9、园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。业务范围内使用的房产免征房产税。n（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。用的房产免征房产税。（四）税收优惠四）税收优惠10n2.个人所有非营业用的房产免征房产税；个人所有非营业用的房产免征房产税；对个人拥有的营业用房或者出租的房产，对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。不属于免税房产，应照章征税。n对个人按市场价格出租的居民住房，其对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按应缴纳的房产税暂减按4%的税率征
10、收。的税率征收。n3.毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。房产税。n4.纳税人因房屋大修导致连续停用半年纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。以上的，在房屋大修期间免征房产税。（四）税收优惠四）税收优惠11n5.在基建工地为基建工地服务的各种在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋：堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋：n施工期间：一律免征房产税。施工期间：一律免征房产税。n工程结束后：
11、施工企业将这种临时工程结束后：施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳应从基建单位接收的次月起，照章纳税。税。n6.向居民供热并向居民收取采暖费的向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。供热企业暂免征收房产税。（四）税收优惠四）税收优惠12n1.纳税地点纳税地点n房产税在房产所在地缴纳。房房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税所在地的税务机关申报纳税。n2.纳税期限纳税期限n房产税实行按年
12、计算、分期缴房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法纳的征收方法。（五）征收管理五）征收管理13n（一）（一）纳税人纳税人n印花税的纳税人，是指在中国境印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法所列凭内书立、领受、使用税法所列凭证的单位和个人，主要包括：立证的单位和个人，主要包括：立合同人、立账簿人、立据人、领合同人、立账簿人、立据人、领受人和使用人。受人和使用人。二、印花税二、印花税14u1、签订合同的各方当事人都是、签订合同的各方当事人都是印花税的纳税人，印花税的纳税人，但但是不包括合是不包括合同的担保人同的担保人、证人和鉴定人证人和鉴定人。u2、在国外书立、领受，但在国、在国外书立
13、、领受，但在国内使用的应税凭证，其使用人为内使用的应税凭证，其使用人为纳税人。纳税人。（一）（一）纳税人纳税人15u印花税的税率有两种形式：u1.比例税率u2.定额税率（二）税率（二）税率16n1、合同：以凭证所载金额作为计税、合同：以凭证所载金额作为计税依据依据n（1）以凭证上的）以凭证上的“金额金额”、“收收入入”、“费用费用”作为计税依据的，作为计税依据的，应当应当“全额全额”计税，不得作任何扣计税，不得作任何扣除。除。n（2）载有两个或两个以上应适用不）载有两个或两个以上应适用不同税率经济事项的同一凭证，如分同税率经济事项的同一凭证，如分别记载金额的，应分别计算应纳税别记载金额的，应分
14、别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计算分别记载金额的，按税率高的计算贴花。贴花。（三）印花税的计税依据（三）印花税的计税依据17n2、营业账簿中记载资金的账簿：以、营业账簿中记载资金的账簿：以“实收资本实收资本”和和“资本公积资本公积”两项两项的合计金额作为计税依据，税率万的合计金额作为计税依据，税率万分之五贴花分之五贴花n3、不记载金额的营业账簿、权利许、不记载金额的营业账簿、权利许可证照（房屋产权证、营业执照、可证照（房屋产权证、营业执照、专利证）和辅助性账簿（企业的日专利证）和辅助性账簿（企业的日记账簿、各种明细分类账簿）：
15、以记账簿、各种明细分类账簿）：以件数作为计税依据，每件件数作为计税依据，每件5元定额税元定额税率率（三）印花税的计税依据（三）印花税的计税依据18u（一）纳税人（一）纳税人u在我国境内在我国境内“承受承受”（获得）（获得）“土地、房屋权属土地、房屋权属”（土地使用（土地使用权、房屋所有权）的单位和个人。权、房屋所有权）的单位和个人。u通俗的讲，谁买房，谁缴纳契税。通俗的讲，谁买房，谁缴纳契税。三、契税三、契税19u1、基本界定、基本界定u（1）国有土地使用权出让）国有土地使用权出让u（2）土地使用权转让（包括出售、）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）赠与、交换）u（3）房屋买卖、赠与、交换
16、）房屋买卖、赠与、交换u土地使用权的转让不包括农村集体土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。土地承包经营权的转移。（二）征税范围（二）征税范围20u（1）以土地、房屋权属作价投资、）以土地、房屋权属作价投资、入股；入股；u（2）以土地、房屋权属抵债；）以土地、房屋权属抵债；u（3）以获奖方式承受土地、房屋权）以获奖方式承受土地、房屋权属；属；u（4）以预购方式承受土地、房屋权）以预购方式承受土地、房屋权属。属。2、视同转移的特殊情况、视同转移的特殊情况21u3、不缴纳契税的情况、不缴纳契税的情况u土地、房屋权属的典当、继承、土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税
17、出租、抵押，不属于契税的征税范围。范围。三、契税三、契税22u1、只有一个价格的情况、只有一个价格的情况u国有土地使用权出让、土地使用权国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。计税依据。u2、无价格的情况、无价格的情况u土地使用权赠与、房屋赠与，由征土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。买卖的市场价格确定。（三）契税的计税依据（三）契税的计税依据23u3、有两个价格的情况、有两个价格的情况u土地使用权交换、房屋交换，为所交土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用
18、权、房屋的换土地使用权、房屋的“价格差额价格差额”；u4、补缴契税的情况、补缴契税的情况u以划拨方式取得的土地使用权，经批以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据权出让费用或者土地收益为计税依据。（三）契税的计税依据（三）契税的计税依据24u纳税人应当自纳税义务发生之日纳税人应当自纳税义务发生之日起起10日内，向土地、房屋所在地日内，向土地、房屋所在地的税务机关办理纳税申报。的税务机关办理纳税申报。（四）契税纳税期限（四）契税纳税期限25u（一）纳税人（一）纳税人u1、城镇土地使用税由拥有土地使用权的、城镇
19、土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳；单位或者个人缴纳；u2、拥有土地使用权的纳税人不在土地所、拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳；在地的，由代管人或者实际使用人缴纳；u3、土地使用权未确定或者权属纠纷未解、土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；决的，由实际使用人纳税；u4、土地使用权共有的，由共有各方分别、土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。缴纳。四、城镇土地使用税四、城镇土地使用税26u1、凡是城市、县城、建制镇和工矿、凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土
20、地，都的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。是城镇土地使用税的征税范围。u2、建制镇的征税范围为镇人民政府、建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，但不包括镇政府所所在地的地区，但不包括镇政府所在地所辖行政村。在地所辖行政村。（二）征税范围（二）征税范围27u城镇土地使用税的计税依据是纳税人城镇土地使用税的计税依据是纳税人“实际占用实际占用”的土地面积。的土地面积。u1、凡由省级人民政府确定的单位组织测、凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。定土地面积的，以测定的土地面积为准。u2、尚未组织测定但纳税人持有政府部门、尚未组织测定但纳税人持有政
21、府部门核发的土地使用权证书的，以证书确定核发的土地使用权证书的，以证书确定的土地面积为准。的土地面积为准。u3、尚未核发土地使用权证书的，应当由、尚未核发土地使用权证书的，应当由纳税人据实申报土地面积，待核发土地纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用权证书后再作调整。使用权证书后再作调整。（三）计税依据（三）计税依据28u（一）纳税人（一）纳税人u城市维护建设税的纳税义务人是城市维护建设税的纳税义务人是缴纳缴纳“三税三税”（增值税、消费税、（增值税、消费税、营业税）的单位和个人。营业税）的单位和个人。五、城市维护建设税五、城市维护建设税29u城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴城市维护建设税
22、的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额。纳的增值税、消费税、营业税的税额。u应纳税额应纳税额u（增值税消费税营业税）（增值税消费税营业税）适用税率适用税率u纳税人所在地为城市市区的，税率为纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区、县城或；纳税人所在地不在城市市区、县城或建制镇的，税率为建制镇的，税率为l%。（二）城市维护建设税的计算（二）城市维护建设税的计算30u1.纳税人违反纳税人违反“三税三税”的有关规定而的有关规定而加收的滞纳金和罚款，不作为城市维加收的滞纳金和罚款，不作
23、为城市维护建设税的计税依据。护建设税的计税依据。u2.纳税人在被查补纳税人在被查补“三税三税”和被处以和被处以罚款时，应同时对其偷漏的城市维护罚款时，应同时对其偷漏的城市维护建设税进行补税、征收滞纳金和罚款。建设税进行补税、征收滞纳金和罚款。u3.如果要免征或者减征如果要免征或者减征“三税三税”，也，也要同时免征或者减征城市维护建设税。要同时免征或者减征城市维护建设税。（三）特别规定（三）特别规定31u4.对出口产品退还增值税、消费税的，对出口产品退还增值税、消费税的，不退还已经缴纳的城市维护建设税。不退还已经缴纳的城市维护建设税。u5.由受托方代扣代缴由受托方代扣代缴“三税三税”的单位的单位
24、和个人，其代扣代缴的城市维护建设和个人，其代扣代缴的城市维护建设税按照受托方所在地的适用税率执行。税按照受托方所在地的适用税率执行。（三）特别规定（三）特别规定32u（一）征税范围（一）征税范围u目前资源税的征税范围仅包括矿产品和盐类，目前资源税的征税范围仅包括矿产品和盐类，u1、原油：仅限于开采的天然原油，不包括人、原油：仅限于开采的天然原油，不包括人造石油造石油u2、天然气：专门开采或者与原油同时开采的、天然气：专门开采或者与原油同时开采的天然气，暂不包括天然气，暂不包括“煤矿生产的天然气煤矿生产的天然气”u3、原煤：不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品、原煤：不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品u4
25、、其他非金属矿原矿、其他非金属矿原矿 5、黑色金属矿原矿、黑色金属矿原矿u6、有色金属矿原矿、有色金属矿原矿 7、盐：固体盐、液体盐、盐：固体盐、液体盐六、资源税六、资源税33u1、纳税人开采或者生产应税产品销售、纳税人开采或者生产应税产品销售的，以的，以“销售数量销售数量”为课税数量；为课税数量；u2、纳税人开采或者生产应税产品自用、纳税人开采或者生产应税产品自用的，以的，以“自用数量自用数量”为课税数量；为课税数量；u3、扣缴义务人代扣代缴资源税的，以、扣缴义务人代扣代缴资源税的，以“收购数量收购数量”为课税数量；为课税数量；u4、纳税人不能准确提供应税产品数量、纳税人不能准确提供应税产品
26、数量的，以应税产品的的，以应税产品的“产量产量”为课税数为课税数量。量。（二）征税数量（二）征税数量34u2011年原油、天然气资源税从年原油、天然气资源税从价计征价计征u2 0 1 5 年年 1 月月 ， 税 率 幅 度 为， 税 率 幅 度 为2%10%，具体适用税率由省，具体适用税率由省级政府根据本地区具体情况确定。级政府根据本地区具体情况确定。（二）煤炭资源税的计征（二）煤炭资源税的计征35u1、纳税人采取分期收款结算方式的，为销、纳税人采取分期收款结算方式的，为销售合同规定的收款日期的当天。售合同规定的收款日期的当天。u2、纳税人采取预收货款结算方式的，为发、纳税人采取预收货款结算方式的，为发出应税产品的当天。出应税产品的当天。u3、纳税人采取其他结算方式的，为收讫销、纳税人采取其他结算方式的，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。售款或者取得索取销售款凭据的当天。u4、纳税人自产自用应税产品的，为移送使、纳税人自产自用应税产品的，为移送使用应税产品的当天。用应税产品的当天。u5、扣缴义务人代扣代缴税款的，为支付首、扣缴义务人代扣代缴税款的，为支付首笔货款或者开具应支付货款凭据的当天。笔货款或者开具应支付货款凭据的当天。（三）纳税义务发生时间（三）纳税义务发生时间36THE END谢谢谢谢! !QQ:1486478571QQ:148647857137