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1、房地产企业财务报表分析与资产有效利用房地产企业财务报表分析与资产有效利用 谢贵荣谢贵荣 博士博士中央财经大学会计学院中央财经大学会计学院清华大学继续教育学院特聘教授清华大学继续教育学院特聘教授 国资委职业经理人认证中心特聘培训师国资委职业经理人认证中心特聘培训师 谢贵荣谢贵荣: :经济学博士经济学博士, ,硕士生导师。曾先后在税务局、硕士生导师。曾先后在税务局、会计师事务所、管理咨询公司从事税务检查、财务审计、会计师事务所、管理咨询公司从事税务检查、财务审计、资产评估、管理咨询等工作。资产评估、管理咨询等工作。19931993年年19981998年先后考取注年先后考取注册会计师、地产估价师、律
2、师、资产评估师、注册税务师册会计师、地产估价师、律师、资产评估师、注册税务师、注册会计师证券期货相关业务资格，现在中央财经大学、注册会计师证券期货相关业务资格，现在中央财经大学从事从事财务管理财务管理、财务诊断财务诊断、个人理财个人理财等教学等教学科研工作任中央财经大学财务与会计研究中心财务管理副科研工作任中央财经大学财务与会计研究中心财务管理副主任，中央党校主任，中央党校. .北京大学北京大学. .清华大学清华大学. .上海交通大学上海交通大学. .华北华北电力大学电力大学MBAMBA中心等著名高校工商管理客座教授。著中心等著名高校工商管理客座教授。著跨国跨国公司并购境内上市公司绩效研究公司
3、并购境内上市公司绩效研究、编著、编著财务诊断财务诊断、会计报表阅读技巧会计报表阅读技巧、财务管理运作实务财务管理运作实务、资本资本运营的奥秘运营的奥秘、出口货物退免税操作实务出口货物退免税操作实务、参编、参编新新税法总览总释税法总览总释,CFO,等，发表学术论文数十篇。等，发表学术论文数十篇。近十年来为国内数百家企业做内训。主讲：近十年来为国内数百家企业做内训。主讲：非财务人员非财务人员财务管理财务管理. .资金管理资金管理 . .房地产企业财务报表分析房地产企业财务报表分析. .借款企业财务分析与风险防范借款企业财务分析与风险防范等。等。第一部分第一部分 理财新思维理财新思维第二部分第二部分
4、 报表分析新思路报表分析新思路“无财作力，少有斗智，既饶争时无财作力，少有斗智，既饶争时” 司马迁司马迁史记史记.货殖列传货殖列传 卷一百二十九、卷一百二十九、列传列传第六十九第六十九 “没钱靠体力，钱少靠智力，钱多靠时机没钱靠体力，钱少靠智力，钱多靠时机” 公司理财公司理财拆东墙，补西墙，墙墙不倒；拆东墙，补西墙，墙墙不倒；借新债，还旧债，债债不还；借新债，还旧债，债债不还； 低头向钱看低头向钱看抬头向前看抬头向前看只有向钱看只有向钱看才能向前看才能向前看房地产行业的财务管理特点投资项目规模大，开发建设周期长，投资回收期长; 资金的运用集中，对金融依赖性强，占用资金严重; 牵涉部门面广，项目
5、涉及地域较大，开发运作程序复杂;主营范围单一，经营销售方式简单，付款结算方式固定; 交纳费用项目繁多，成本利润率较高，对销售价格影响较大； 房地产开发企业的经营具有房地产开发企业的经营具有复杂性复杂性、多样性多样性和和滚动开滚动开发性发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。险不确定等特点。 因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、建设、经营、管理和服务经营、管理和服务为一体、
6、以第三产业为主的产业部门。为一体、以第三产业为主的产业部门。 房地产开发公司网络化组织房地产开发公司网络化组织 第一部分第一部分 理财新思维理财新思维科学理财,和谐发财你不理财,财不理你l三个中心三个中心l三本当家三本当家l三个转变三个转变l三反理财三反理财l唱三支歌唱三支歌 三个中心企业管理以财务管理为中心企业管理以财务管理为中心财务管理以资金管理为中心财务管理以资金管理为中心资金管理以现金流量为中心资金管理以现金流量为中心 如何把握企业管理如何把握企业管理? 管理，就是管和理的有机统一。管理，就是管和理的有机统一。 管是管理的基础，理是管理的飞跃。管是管理的基础，理是管理的飞跃。 管侧重于
7、控制，理侧重于疏导。管侧重于控制，理侧重于疏导。管人管人：管物管物：理事：管住管住用活用活静态静态管物管物动态管动态管理资本理资本做正确做正确的事的事正确的正确的做事做事制度制度+人情人情理念理念+模式模式流程流程+方法方法 小小 结结企之管，重中重，门类多，各不同。企之管，重中重，门类多，各不同。管理者，务谨慎，莫照搬，重实用。管理者，务谨慎，莫照搬，重实用。千里行，始足下，楼万丈，起平地。千里行，始足下，楼万丈，起平地。企之管，同此理，先基础，后深层。企之管，同此理，先基础，后深层。多方法，少教条，学原则，练内功。多方法，少教条，学原则，练内功。 企兴衰，事非轻，大与小，皆巨轮。企兴衰，事
8、非轻，大与小，皆巨轮。船航海，靠舵手，齐努力，破浪行！船航海，靠舵手，齐努力，破浪行！为管者，责任重，不学习，咋成功？为管者，责任重，不学习，咋成功？ 企战略，重经营，对市场，要适应；企战略，重经营，对市场，要适应；析环境，要客观，集信息，刨深层；析环境，要客观，集信息，刨深层；对机会，要把握，把握住，方成功。对机会，要把握，把握住，方成功。 “管理是一种实践管理是一种实践,其本质不在于其本质不在于知知而在于而在于行行;其验证不在于逻其验证不在于逻辑辑,而在于成果而在于成果;其唯一权威就是成就其唯一权威就是成就.” -彼彼 得得 德德 鲁鲁 克克 三个中心企业管理以财务管理为中心企业管理以财务
9、管理为中心财务管理以资金管理为中心财务管理以资金管理为中心资金管理以现金流量为中心资金管理以现金流量为中心 财务管理财务管理 1、财务管理是一种价值管理、财务管理是一种价值管理和其他管理相比，财务管理侧重于资金管理和其他管理相比，财务管理侧重于资金管理资金筹集资金筹集、资金使用、收益的管理，讲究的是、资金使用、收益的管理，讲究的是“聚财、用财、聚财、用财、生财生财”之道。之道。 2、财务管理是一种综合管理、财务管理是一种综合管理和其他部门管理相比，财务管理是一种综合管理。在管和其他部门管理相比，财务管理是一种综合管理。在管理上体现在人、财、物的每一方面，在理上体现在人、财、物的每一方面，在经营
10、上体现在经营上体现在进、销、存的每一环节。进、销、存的每一环节。 资金运动的过程资金运动的过程筹集筹集货币资金货币资金购购 地地盖盖房房销销售售收入与收入与再分配再分配循环周转循环周转筹资活动筹资活动投资活动投资活动经营活动经营活动设计设计分配活动分配活动返回 集团化房地产企业的组织架构集团化房地产企业的组织架构集团公司集团公司内审部内审部财务部财务部成本控制中心成本控制中心北京大区北京大区产品研发产品研发品牌管理品牌管理工程总监工程总监项目公司项目公司工程部工程部财务部财务部审算员审算员装修公司装修公司物业公司物业公司营销推广营销推广广告公司广告公司设计公司设计公司 房地产企业财务管理机构的
11、设置原则房地产企业财务管理机构的设置原则 垂直领导垂直领导 统一管理统一管理 逐级监控逐级监控 独立核算独立核算 财务管理机构的设置原则财务管理机构的设置原则 垂直领导垂直领导 垂直的人事管理体系；垂直的人事管理体系； 统一管理统一管理统一的财务管理制度和会计核算制度统一的财务管理制度和会计核算制度 逐级监督逐级监督在行政上接受总部财务中心和分部总在行政上接受总部财务中心和分部总经理双重管理经理双重管理;在业务上接受上级监控在业务上接受上级监控 独立核算独立核算独立的法人主体；具体实施细则和补独立的法人主体；具体实施细则和补充规定充规定 理财原则理财原则 优化资源配置，优化资源配置， 盘活存量
12、资产，盘活存量资产， 用好增量资产，用好增量资产， 整合优质资产，整合优质资产， 处置不良资产处置不良资产.拿地前的财务管理（事前管理）拿地前的财务管理（事前管理）开工中的财务管理（事中管理）开工中的财务管理（事中管理）竣工前的财务管理（事后管理）竣工前的财务管理（事后管理）房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理l土地的获取方式：招、拍、挂土地的获取方式：招、拍、挂l营销中心通过市场调研得出预计销售价格营销中心通过市场调研得出预计销售价格l研发中心进行产品定位研发中心进行产品定位l财务部进行利润的初步估算财务部进行利润的初步估算l确定拿地的最终价格确定拿地的最终价格房地产企业的财务管理房地产
13、企业的财务管理l周边环境周边环境l配套设施配套设施l交通设施交通设施l城市地位城市地位l消费人群消费人群营销中心的市场调研营销中心的市场调研产品设计定位产品设计定位出发点：一切围绕项目自身特点和本地实际情况展开出发点：一切围绕项目自身特点和本地实际情况展开l营销人员根据产品定位得出及市场估出销售价格营销人员根据产品定位得出及市场估出销售价格l根据规划面积估算销售面积根据规划面积估算销售面积l销售面积与单位的乘积得出销售总价销售面积与单位的乘积得出销售总价l工程、审算及开发期间费用工程、审算及开发期间费用l拿地价格拿地价格( (销售额销售额开发成本开发成本财务费用财务费用期间费用期间费用) )*
14、 *0.70.7财务部对利润的初步估算财务部对利润的初步估算l地产公司的五证地产公司的五证( (合法经营的前提条件合法经营的前提条件) )l招投标制度的建立招投标制度的建立l合同管理制度的建立合同管理制度的建立l内控的监控运行内控的监控运行开工中的财务管理开工中的财务管理 三个中心企业管理以财务管理为中心企业管理以财务管理为中心财务管理以资金管理为中心财务管理以资金管理为中心资金管理以现金流量为中心资金管理以现金流量为中心 现金流量与利润相互不能替代的原因现金流量与利润相互不能替代的原因l企业必须盈利；企业必须盈利；l企业必须有净现金流量企业必须有净现金流量;l现金流量衡量利润的质量；现金流量
15、衡量利润的质量；l能够带来持续、稳定现金流量的收益才是高质量能够带来持续、稳定现金流量的收益才是高质量的收益。的收益。 “现金流量是企业的脉搏，是企业生存的关键信号，现金流在现代企业管理中的重要性要胜过利润，企业管理是以财务管理为中心的，而财务管理的中心是资金管理，资金管理的中心则是现金流量管理” -麦肯锡McKinsey “如果你有如果你有三种可以依赖的度量三种可以依赖的度量方法，应该就是方法，应该就是员工满意度，顾客满员工满意度，顾客满意度和现金进账意度和现金进账”. GE 杰克杰克 韦尔奇韦尔奇利润的增长来源于顾客忠诚度忠诚度是顾客满意的最直接结果顾客满意受员工服务价值的影响员工满意才能
16、提供优质的服务价值领导者必须提高员工满意度和忠诚度员工与利润的关系 “市场占有率上升，市场占有率上升，是否使现金是否使现金流量增加流量增加，这里所说的是扣除所有费，这里所说的是扣除所有费用后的现金流，不是那恶名远播的税用后的现金流，不是那恶名远播的税前利润和胡说八道的试算盈余（财务前利润和胡说八道的试算盈余（财务预测）预测）”. IBM 郭士纳郭士纳 “我们和许多公司一样，一直把注意力放我们和许多公司一样，一直把注意力放在利润表的数字上，却很少讨论在利润表的数字上，却很少讨论现金周转现金周转问题。问题。这就好像开着一辆车，只知道盯着仪表盘上的这就好像开着一辆车，只知道盯着仪表盘上的速度表，却没
17、有注意到油箱已经没有油了速度表，却没有注意到油箱已经没有油了”. 戴尔新的运营顺序不再是戴尔新的运营顺序不再是“增长，增长，增长，增长，再增长再增长”，取而代之的是，取而代之的是“现金流量，获利性，现金流量，获利性，增长增长” 戴尔电脑戴尔电脑 “风险比利润重要，利润比规模风险比利润重要，利润比规模重要，宁可降低收入，也不能破坏财重要，宁可降低收入，也不能破坏财务状况；务状况；宁可降低利润，也不能破坏宁可降低利润，也不能破坏现金流现金流”. 海信集团总裁海信集团总裁 于淑珉于淑珉a 加速资金的回笼加速资金的回笼a 严格按预算进行资金支付严格按预算进行资金支付a 加速资金周转，提高资金使用效果加
18、速资金周转，提高资金使用效果a 及时发现资金缺口，灵活筹集调配资金，降低资金成本及时发现资金缺口，灵活筹集调配资金，降低资金成本 资金管理的目标资金管理的目标 收支两条线，全封闭运作收支两条线，全封闭运作业务单位集团集中帐户客户内部存款利率现金集中业务单位集团集中帐户内部贷款利率现金分配 集中闲置资金集中闲置资金有闲置资金的业务单位集团集中帐户内部存款利率闲置资金集中客户资金不足的业务单元集团集中帐户内部贷款利率内部贷款 资金集中管理模式资金集中管理模式集团资金管理总体目标集团资金管理总体目标统一调度统一预算统一信贷统一结算统一监管l加强资金预算和资金分析l合理调配资金，保证企业正常运营的资金
19、需要l实时监控资金占用和使用情况，加强资金风险控制l减少资金占用，提高资金周转率，提高资金收益l合理安排债务结构、降低资金成本、减少财务费用l加强对资金运用的绩效考核l促进资金管理的规范化、标准化资金集中控制资金集中控制我们的策略我们的策略统一筹资，增强整体信用度；统一筹资，增强整体信用度；统一投资，防止财务风险；统一投资，防止财务风险；统一账户，监控资金，防止违规；统一账户，监控资金，防止违规；统一调剂，保障重点项目资金；统一调剂，保障重点项目资金；统一内部结算，减少资金体外循环；统一内部结算，减少资金体外循环；统一对外结算，掌握资金流量、流向；统一对外结算，掌握资金流量、流向；统一核算资金
20、占有成本，提高资金使用效率。统一核算资金占有成本，提高资金使用效率。 如何加强对子公司财务控制如何加强对子公司财务控制集团公司控制集团公司控制管理控制管理控制财务控制财务控制内部审计内部审计战略控制战略控制激励方案激励方案重要人员培训重要人员培训人事控制人事控制委派财务总监委派财务总监预算管理预算管理投融资控制投融资控制内部控制内部控制资金结算资金结算业绩考评业绩考评财务审计财务审计管理审计管理审计绩效审计绩效审计会计控制会计控制会计制度会计制度财务报告财务报告资金管理的具体办法资金管理的具体办法统收统支统收统支所有现金收入全部上缴，所有现金支出要经过所有现金收入全部上缴，所有现金支出要经过上
21、级审批，统一支付。上级审批，统一支付。s 怎样确保下级单怎样确保下级单位及时全部资金上缴位及时全部资金上缴？严格开户银行制度！严格开户银行制度！实时监督控制！实时监督控制！减少现金交易！减少现金交易！统收分支统收分支所有现金收入全部上缴，通过定期资金调度会所有现金收入全部上缴，通过定期资金调度会方式将资金拨入各单位支出账号。方式将资金拨入各单位支出账号。s 怎样确保下级单位的怎样确保下级单位的资金支出是按照预算？资金支出是按照预算？实时监督控制！实时监督控制！集中管理的优势！集中管理的优势！资金管理的具体办法资金管理的具体办法拨付备用金拨付备用金拨付一定限额的备用金于有关单位，他们可以拨付一定
22、限额的备用金于有关单位，他们可以根据规定的开支权限，自行决定支出。根据规定的开支权限，自行决定支出。重要物资的采购资金统一支付重要物资的采购资金统一支付大额的资金统一支付大额的资金统一支付资金管理的具体办法资金管理的具体办法统借统贷只有集团有对外借款贷款的权利，各单位可向只有集团有对外借款贷款的权利，各单位可向集团进行借贷款。集团进行借贷款。可以防止分子公司的不良贷款发生可以防止分子公司的不良贷款发生发挥集团的整体优势发挥集团的整体优势有利于资金的合理分配有利于资金的合理分配资金管理的具体办法资金管理的具体办法 拓宽融资渠道拓宽融资渠道 巩固好银行融资主渠道巩固好银行融资主渠道 利用好信托政策
23、利用好信托政策利用民间资金、外资利用民间资金、外资项目合作开发项目合作开发转让项目转让项目 土地储备土地储备 量力而行量力而行资金条件受到限制，首要的不是追求发展快速，而是资金条件受到限制，首要的不是追求发展快速，而是保生存。保生存。一般的开发企业，土地储备总量控制在能够满足公司一般的开发企业，土地储备总量控制在能够满足公司开发开发两到三年需要两到三年需要 。在土地储备方面，三线城市甚至是四线、五线等县级在土地储备方面，三线城市甚至是四线、五线等县级市需要大发展，很多旧城改造项目需要开发企业去配市需要大发展，很多旧城改造项目需要开发企业去配合地方政府来做。可以面向这个方向去做工作。合地方政府来
24、做。可以面向这个方向去做工作。 加快开发速度加快开发速度 快速回笼资金快速回笼资金 2008年房地产行业的整体负债率超过了年房地产行业的整体负债率超过了75%，而，而资金的主要来源为信贷资金。资金的主要来源为信贷资金。 把握开发节奏，完善开发流程，提高资金的周转率，把握开发节奏，完善开发流程，提高资金的周转率，尽可能多地减少利息支付周期。尽可能多地减少利息支付周期。 拿地、开工、开盘和竣工是四个关键节点，对现金拿地、开工、开盘和竣工是四个关键节点，对现金流的影响最大，前期表现为支出，后期表现为收入。流的影响最大，前期表现为支出，后期表现为收入。 象万科等一线品牌公司象万科等一线品牌公司“快速复
25、制产品快速复制产品”的模式是的模式是值得学习的。值得学习的。 快速开发、快速销售、快速收回资金，是当前应对快速开发、快速销售、快速收回资金，是当前应对调控最重要的措施之一。调控最重要的措施之一。“5986”模式模式现金管理制度现金管理制度钱帐分管制度钱帐分管制度现金开支审批制度现金开支审批制度日清月结制度日清月结制度现金清查制度现金清查制度现金保管制度现金保管制度出纳员和会计人员相互牵制，相互监督，出纳员和会计人员相互牵制，相互监督，从而减少错误和贪污舞弊的可能性。从而减少错误和贪污舞弊的可能性。明确本单位现金开支范围，制定各种报明确本单位现金开支范围，制定各种报销凭证，规定报销手续和办法，确
26、定各销凭证，规定报销手续和办法，确定各种现金支出的审批权限。种现金支出的审批权限。清理各种现金收付款凭证，登记和清理清理各种现金收付款凭证，登记和清理日记帐，现金盘点，检查库存现金是否日记帐，现金盘点，检查库存现金是否超过规定的现金限额。超过规定的现金限额。定期或不定期地对库存现金情况进行清定期或不定期地对库存现金情况进行清查盘点。查盘点。 出纳员三字经出纳员三字经 出纳员，很关键；静头脑，清杂念。出纳员，很关键；静头脑，清杂念。 业务忙，莫慌乱；情绪好，态度谦。业务忙，莫慌乱；情绪好，态度谦。 取现金，当面点；高警惕，出安全。取现金，当面点；高警惕，出安全。 收现金，点两遍；辨真假，免赔款。
27、收现金，点两遍；辨真假，免赔款。 支现金，先审单；内容全，要会签。支现金，先审单；内容全，要会签。 收单据，要规范；不合规，担风险。收单据，要规范；不合规，担风险。 账外账，甭保管；违法纪，又罚款。账外账，甭保管；违法纪，又罚款。 长短款，不用乱；平下心，细查点。长短款，不用乱；平下心，细查点。 借贷方，要分清；清单据，查现款。借贷方，要分清；清单据，查现款。 月凭证，要规整；张数明，金额清。月凭证，要规整；张数明，金额清。 库现金，勤查点；不压库，不挪欠。库现金，勤查点；不压库，不挪欠。 现金账，要记全；账款符，心坦然。现金账，要记全；账款符，心坦然。净净 利利 润润企业健康发展企业健康发展
28、企业面临关闭企业面临关闭经营性经营性现金流现金流企业经营困难企业经营困难企业经营困难企业经营困难企业运营正常，自身能够产生经营企业运营正常，自身能够产生经营现金流入，企业的实现长期发展所现金流入，企业的实现长期发展所需的资源能够得到保障。需的资源能够得到保障。企业没有经营现金流入，说明盈利企业没有经营现金流入，说明盈利质量不佳，需要外部融资来补充自质量不佳，需要外部融资来补充自身的现金不足。企业应加强内部管身的现金不足。企业应加强内部管理，特别是对流动资金的管理，如理，特别是对流动资金的管理，如存货管理、应收帐款管理，充分利存货管理、应收帐款管理，充分利用商业信用延迟付款期。用商业信用延迟付款
29、期。企业虽然亏损，但仍有经营现企业虽然亏损，但仍有经营现金流入，能够确保生产销售的金流入，能够确保生产销售的正常进行，应重点提高产品的正常进行，应重点提高产品的盈利能力，如降低成本，提高盈利能力，如降低成本，提高产品价格，加大市场投入以提产品价格，加大市场投入以提升销量。升销量。企业自身失去造血的机能，持续亏企业自身失去造血的机能，持续亏损，经营恶化，又得不到外部资金损，经营恶化，又得不到外部资金的补充，将面临破产清算的局面。的补充，将面临破产清算的局面。净净 利利 润润企业健康发展企业健康发展企业面临关闭企业面临关闭经营性经营性现金流现金流企业经营困难企业经营困难企业经营困难企业经营困难 三
30、本当家三本当家成本资本人本“成本成本”l生产成本生产成本-直接材料费直接材料费 +直接人工费直接人工费+制造制造费用费用(料料 .工工 .费费) -产品产品l期间费用期间费用-管理费用管理费用 销售费用销售费用 财务费用财务费用 时间时间l税收负担税收负担常见税种：常见税种：营业税营业税5%所得税所得税25%契税契税3-5%个人所得税个人所得税房产税房产税印花税印花税土地增殖税土地增殖税房地产企业涉税房地产企业涉税税收种类税收种类 计征依据计征依据 税率税率 备注备注1.营业税营业税 交易价交易价 5% 销售不动产销售不动产 工程总包额扣除工程总包额扣除 分包额后的余额分包额后的余额 3% 建
31、筑业营业税建筑业营业税 物业管理费物业管理费 及租金收入及租金收入 5% 不得扣除任何费用不得扣除任何费用2.城建税城建税+教育附加教育附加 营业税的税额营业税的税额 与营业税共计与营业税共计5.5%3.土地增值税土地增值税 交易价减房地产的购交易价减房地产的购 入或建造价后的增值额入或建造价后的增值额 四级累进四级累进 4.印花税印花税 交易价交易价 0.05% 产权转移书据产权转移书据 5.水利资金水利资金 交易价交易价 0.1% 6.房产税房产税 租金收入租金收入 12% 出租出租 房产原值房产原值（1-扣除比例）扣除比例） 1.2% 自用自用 7.城镇土地使用税城镇土地使用税 应税土地
32、面积应税土地面积 0.210元元/平方米平方米8.契税契税 交易价交易价 3%5% 9.企业所得税企业所得税 转让房地产时转让房地产时 单独核算的收益单独核算的收益 25% 市政工程用地补偿款是否征收营业税？市政工程用地补偿款是否征收营业税？ ( (一一) )市政工程市政工程( (铁路、道路、河流整治等政府重点工程项目铁路、道路、河流整治等政府重点工程项目) )用地主要有以下情况：用地主要有以下情况： 1 1、收回国有土地使用权或征用农村集体土地、收回国有土地使用权或征用农村集体土地( (简称征地简称征地) )； 2 2、临时租用国有或集体土地、临时租用国有或集体土地( (简称临时租地简称临时
33、租地) )，施工结束，施工结束后归还原土地权属人；后归还原土地权属人； 3 3、永久租用农村集体土地、永久租用农村集体土地( (简称永久租地简称永久租地) )。 （二）相关税务处理（二）相关税务处理 1 1、征地补偿款，根据、征地补偿款，根据营业税税目注释营业税税目注释( (试行稿试行稿) )( (国税发国税发19931491993149号号) )第八条规定，土地所有者出让土地使第八条规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税；不征收营业税； 2 2、征地、临时租地和永久租地支付给原土地承租者、征
34、地、临时租地和永久租地支付给原土地承租者的补偿款，不属营业税征税范围，的补偿款，不属营业税征税范围，不征营业税；不征营业税； 3 3、临时租地和永久租地支付给土地权属人的土地租、临时租地和永久租地支付给土地权属人的土地租金，及地上附着物的拆迁补偿（按政府规定标准支付的青金，及地上附着物的拆迁补偿（按政府规定标准支付的青苗补偿款除外）收入，应按苗补偿款除外）收入，应按“服务业服务业租赁业租赁业”税目征税目征收营业税收营业税 。 关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题？关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题？ 为支持城市改造建设，凡经县级以上政府批准，国为支持城市改造建设，凡经县级以上政府批准，国
35、土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。暂不征收营业税。关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题？关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题？ 对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，核定营业，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，核定营业额计征额计征“转让土地使用权转
36、让土地使用权”的营业税。的营业税。 以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征成本价核定计征“销售不动产销售不动产”的营业税的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，核定；对补偿面积超过拆迁面积的部分，核定营业额营业额计征计征“销售不动产销售不动产”的营业税。的营业税。 不征营业税的审核要求不征营业税的审核要求 纳税人（或征地部门）须向所在地区纳税人（或征地部门）须向所在地区( (市市) )地税局提供国土部地税局提供国土部门发出的房屋拆迁公告或政府发出的征地公告门发出的房屋拆迁公告
37、或政府发出的征地公告( (或出具县级或出具县级( (含含) )以上以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件地方人民政府收回土地使用权的正式文件) )，规划部门批准的规划红，规划部门批准的规划红线图以及征地拆迁单位与被拆迁单位签订的补偿合同，由区地税局线图以及征地拆迁单位与被拆迁单位签订的补偿合同，由区地税局审核后按暂不征税处理。审核后按暂不征税处理。 如水利工程可提供：关于如水利工程可提供：关于* * * *可行性研究报告的复函可行性研究报告的复函( (由广州由广州市发展和改革委员会审批市发展和改革委员会审批) )复印件或关于开展复印件或关于开展* * * *项目建设的通知复项目建设的通知复印
38、件印件( (区水利局审批区水利局审批) )。房地产行业主要房地产行业主要涉税违法问题涉税违法问题一、偷逃一、偷逃/隐匿应税隐匿应税收入类收入类二、虚列二、虚列/多列成本多列成本费用类费用类三、其他三、其他 常见违法手段常见违法手段 （一）营业税（一）营业税 1. 以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等使用权的价款、抵顶应支付的广告费等: 直接冲减应付账款、应付股利或者长期借款等科目直接冲减应付账款、应付股利或者长期借款等
39、科目不计销售收入，不申报纳税。不计销售收入，不申报纳税。 2. 将预收房款记入将预收房款记入“其他应付款其他应付款”等往来账科目等往来账科目上，长期不申报纳税。还有的采取把售房款直接由销售上，长期不申报纳税。还有的采取把售房款直接由销售部门收取并存储在其他银行账号上，随意调节每期应结部门收取并存储在其他银行账号上，随意调节每期应结转收入，隐瞒收入。转收入，隐瞒收入。 3. 不按规定开具发票（或开具假发票），隐瞒销售不按规定开具发票（或开具假发票），隐瞒销售收入收入 4. 销售自建自用房地产不申报缴纳销售自建自用房地产不申报缴纳“建筑业建筑业”营业营业税税 5. 收到业主个人购房按揭贷款后计入收
40、到业主个人购房按揭贷款后计入“应付账款应付账款”、“其他应付款其他应付款”等往来科目，不申报纳税。等往来科目，不申报纳税。 6. 价外费用不计算在营业额内申报纳税。价外费用不计算在营业额内申报纳税。 7. 返还给拆迁户的住房不计入营业额。返还给拆迁户的住房不计入营业额。 8. 以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收政策为借口，以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收政策为借口，拒不缴纳销售经济适用房收入应纳的营业税。拒不缴纳销售经济适用房收入应纳的营业税。 9. 开发商将未售出的房屋、商铺、车位、广告位、集贸市场开发商将未售出的房屋、商铺、车位、广告位、集贸市场摊位出租，其取得的租金收入未申报纳
41、税。摊位出租，其取得的租金收入未申报纳税。 10.房地产开发公司与施工单位双方协议互相以较低价格开具房地产开发公司与施工单位双方协议互相以较低价格开具给对方发票，双方都能得以少缴纳营业税。给对方发票，双方都能得以少缴纳营业税。 （二）企业所得税（二）企业所得税 房地产开发建设阶段房地产开发建设阶段 1 .不按规定预缴所得税。以工程尚未决算、收入及不按规定预缴所得税。以工程尚未决算、收入及成本无法准确反映为由，不按规定预缴所得税。成本无法准确反映为由，不按规定预缴所得税。 2 .伪造或者高估成本。通过到税务机关代开发票多伪造或者高估成本。通过到税务机关代开发票多缴纳建筑安装业营业税的手段达到少缴
42、纳缴纳建筑安装业营业税的手段达到少缴纳25%企业所得企业所得税目的。税目的。 3 .利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本前移，减少当期应纳税所得额。费用支出，使得成本前移，减少当期应纳税所得额。 4 .多列利息支出，多列预提费用。多列利息支出，多列预提费用。 5 .利用关联关系转移利润。利用关联关系转移利润。 6 .项目贷款利息税前列支。项目贷款利息税前列支。 7 .以转移定价方式瞒天过海转移利润。以转移定价方式瞒天过海转移利润。 房地产销售阶段房地产销售阶段 1 .销售款长期不结转收入。销售款长期不结转收入。 2 .成本核算混
43、乱。成本核算混乱。 3 .隐匿贮藏间、楼顶平台（花园）、车位等项隐匿贮藏间、楼顶平台（花园）、车位等项的销售收入的销售收入 。 （三）土地增值税（三）土地增值税 1 .未按规定就竣工结算前的预售收入预缴土地增值税。未按规定就竣工结算前的预售收入预缴土地增值税。 2 .相当一部分开发商利用纳税人建造普通标准住宅出售相当一部分开发商利用纳税人建造普通标准住宅出售其其增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税免征土地增值税这一优惠这一优惠政策，进行避税筹划。政策，进行避税筹划。 （四）房产税（四）房产税 1 .已经投入使用的房产少缴房产税。已经投入使用的房产少缴房产税。 2
44、 .出租的房产少缴房产税。出租的房产少缴房产税。 （五）土地使用税 1 .开征范围内的项目开发期间占用的土地未缴纳土开征范围内的项目开发期间占用的土地未缴纳土地使用税地使用税 。 2 .未售出的商品房作为办公自用的，所占土地未缴未售出的商品房作为办公自用的，所占土地未缴纳土地使用税。纳土地使用税。 （六）印花税（六）印花税 体现在房屋销售合同、建筑材料购销合同、建筑工程体现在房屋销售合同、建筑材料购销合同、建筑工程勘察设计合同、建筑工程施工合同、广告合同、租赁合勘察设计合同、建筑工程施工合同、广告合同、租赁合同、借款合同等同、借款合同等未贴或者少贴印花税未贴或者少贴印花税 。 1、将销售收入、
45、将销售收入(包括预收收入包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。 2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。 3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。 4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。匿收入。 5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有、价外收费等按合同约定应计入房产总值的
46、未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。现收入。 一、偷逃一、偷逃/隐匿应税收入类隐匿应税收入类1 6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。东及相关联企业及个人。 7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产
47、品进行税务处理，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。仍按预征率缴纳所得税。 8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。用权转移时，未按视同销售申报纳税。 一、偷逃一、偷逃/隐匿应税收入类隐匿应税收入类2 9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处
48、、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。售不计收入。 10、整体转让、整体转让“楼花楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。而是挂往来账，甚至私设账外账。 11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后、按揭销售，首
49、付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款短期借款”等科等科目。目。 12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。 13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。算缴纳所得税。 14、以房抵工程款、以房抵
50、广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。抵顶购房款等业务，不记收入。 15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。 16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。 1 7、签订精装修商品房购销合同，对装修部分房款开据建筑业发票少缴营、签订精装修商品房购销合同，对装修部分房款开据建筑业发票少缴营业税。业税。 二、虚列二、虚列/多列成本费用类多列成本费用类 1、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。、发