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1、1万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司小组成员小组成员：周培英周培英 顿忠清顿忠清 王小庭王小庭 何权威何权威 黄韦华黄韦华 陈露露陈露露 夏婧夏婧 2007年财务分析年财务分析2公司简介财务分析存在的主要问题及改进建议目目 录录3公司简介公司简介基本情况基本情况主要股东主要股东行业前景行业前景公司董事、公司董事、监事、高管监事、高管公司历史公司历史419841984年年 万科企业股份有限公司成立19881988年年 政府批准股份化改组方案，原公司的1300万元资产国家 占60%，职员占40%，公开募集社会股金2800万元19891989年年 招股顺利完成，第一届股东例会召开，成立了由王石
2、等11人组成的第一届董事会。19911991年年 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易19921992年年 正式确定大众住宅开发为核心业务 20002000年年 华润公司成为万科第一大股东20012001年年 公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。20052005年年 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选第一20062006年年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业 公司历史公司历史5 证券代码：000002 证券简称：G万科A 公司名称：万科企业股份有限公司 公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅公司基本情况公司
3、基本情况6法人代表：王石总经理：郁亮7公司实际控制人公司实际控制人中国华润总公司中国华润总公司 万科作为中国房地产业的龙头老大，是一艘庞大的航空母舰,截至2007年12月31日，其关联公司有219个.其中受其控制的企业有203家,合营企业4家,联营企业11家。关联企业名单 截至2007年公司担保余额18.07亿元，公司及其控股子公司为其他控股子公司以及对联营公司及合营公司提供银行借款担保15.07亿元。8主要股东主要股东9公司董事、监事、高管公司董事、监事、高管10行业前景行业前景1112公司07年业绩回顾1307年财务分析年财务分析v盈利能力分析盈利能力分析v偿债能力分析偿债能力分析v营运能
4、力分析营运能力分析v财务综合分析财务综合分析14盈利能力分析盈利能力分析 20072007年实现收入年实现收入355.3355.3亿元，增长亿元，增长98%98%，过去三年复合增长率达到，过去三年复合增长率达到83.4%83.4%，归属，归属于上市公司股东的净利润为于上市公司股东的净利润为48.448.4亿元，增长亿元，增长111%111%，过去三年复合增长率达到，过去三年复合增长率达到89.3%89.3%，收入和，收入和利润大幅增长，公司的盈利空间比较大利润大幅增长，公司的盈利空间比较大过去十年，净利润复合增长率达到过去十年，净利润复合增长率达到42.5%42.5%15盈利能力分析盈利能力分
5、析05060707年同业年同业平均平均毛利率毛利率%34.79%37.24%40.79%30.08销售净利润率销售净利润率%12.79%12.07%14.97%11.61总资产报酬率总资产报酬率%9.06%19.73%20.67%5.30资产净利润率资产净利润率%6.14%12.02%17.09%4.52净资产收益率净资产收益率%16.3%14.5%16.5%6.15每股收益每股收益(元元)0.360.580.730.53指标分析：指标分析：16 2007 2007年毛利率为年毛利率为40.79% %，近三年来保持稳定上升，且远远超过行业，近三年来保持稳定上升，且远远超过行业平均水平，说明万科
6、的技术含量越来越高，质量越来越好，获利能力和市平均水平，说明万科的技术含量越来越高，质量越来越好，获利能力和市场竞争力都逐年提高。场竞争力都逐年提高。 销售净利率与销售净利率与0606年相比上升年相比上升2.92.9个百分比，这显示企业在扩大销售个百分比，这显示企业在扩大销售的同时，改进了经营管理，合理地控制了期间费用，提高了盈利水平。的同时，改进了经营管理，合理地控制了期间费用，提高了盈利水平。17 2007年基本每股收益0.73元，5年复合增长率达到75.5%；在股东数增加的前提下，每股收益增加势必其净利润有很大提高，这充分说明万科07年的盈利能力很强，公司具有较好的经营和财务状况. 20
7、07年净资产收益率为16.5%，是同行平均水平的2.68倍，近3年平均净资产收益率达到15.77%，说明企业权益资本获得收益的能力强，运营效益好，对企业投资者保证程度高。18 2007年资产净利润率以及总资产报酬率也是不断上升，其 中资产净利润率呈直线上升，反映了企业资产综合利用的效率很高，说明企业在增加收入和节约资产使用等方面取得了较好的效果；不仅如此，企业利用全部经济资源的盈利能力也在不断的提高，资产管理的效益较好，企业的财务管理水平较高，企业整体资产的投资报酬也很高。19 总体上看，企业盈利能力呈大幅提高趋势，总体上看，企业盈利能力呈大幅提高趋势，在同行业中也处于比较高的水平，但是，毛在
8、同行业中也处于比较高的水平，但是，毛利率和销售净利润率利率和销售净利润率相差比较悬殊相差比较悬殊，可能是，可能是期间费用过多造成的，要更进一步加强控制。期间费用过多造成的，要更进一步加强控制。 为了更好地说明问题，以下列出为了更好地说明问题，以下列出2007年主要年主要房地产行业公司基本情况，万科的各项指标房地产行业公司基本情况，万科的各项指标均高于行业平均水平，说明企业的盈利能力均高于行业平均水平，说明企业的盈利能力较强。较强。202007年主要房地产行业公司基本情况一览表年主要房地产行业公司基本情况一览表企业毛利率%企业销售净利润率%企业总资产报酬率%招商地产47陆家嘴36.78 万科A2
9、0.67 金地集团43.85招商地产28.16 上海复地8.81 陆家嘴43.2上海复地19.14 绿城中国6.85 万科A40.79保利地产18.35 招商地产5.89 保利地产38.5绿城中国17.52 陆家嘴5.66 北辰实业37.7万科A14.97 抽样行业平均9.58 绿城股份35.96金地集团12.89 保利地产5.19 上海复地31.49抽样行业平均11.61 北辰实业1.87 抽样行业平均30.08北辰实业7.54 首开股份1.39 首开股份18.9首开股份4.37 金地集团1.36 21企业资产净利润率%企业净资产收益率%企业每股收益(元)万科A17.09 万科A16.50
10、招商地产1.62 招商地产6.06 招商地产14.65 保利地产1.30 陆家嘴5.66 绿城中国14.14 金地集团1.15 金地集团5.36 上海复地13.98 万科A0.73 上海复地5.11 保利地产12.49 绿城中国0.63 抽样行业平均4.52 金地集团11.43 抽样行业平均0.53 绿城中国3.97 陆家嘴9.19 陆家嘴0.40 保利地产3.22 首开股份8.78 首开股份0.39 首开股份2.35 抽样行业平均6.15 上海复地0.28 北辰实业1.87 北辰实业3.97 北辰实业0.10 22与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均比较靠前，与行业平均水平相比，万科的
11、各盈利指标排名均比较靠前，总体盈利能力处于行业领先水平，公司有较好的经营和财务总体盈利能力处于行业领先水平，公司有较好的经营和财务状况状况 企业的毛利率、销售净利润率、净资产收益率和每股收益企业的毛利率、销售净利润率、净资产收益率和每股收益等指标在等指标在07年都有很好表现，这也充分说明了企业的盈利能年都有很好表现，这也充分说明了企业的盈利能力很强，将有广阔的前景力很强，将有广阔的前景 公司具有良好的持续发展能力，但现处在金融危机时刻，公司具有良好的持续发展能力，但现处在金融危机时刻，也要高度警惕由于过高房价带来的泡沫危机。也要高度警惕由于过高房价带来的泡沫危机。 盈利能力小结：盈利能力小结：
12、23偿债能力分析偿债能力分析 分析指标分析指标2007年年2006年年2005年年07年行业平年行业平均均短期偿短期偿债能力债能力流动比率流动比率1.962.041.831.97速动比率速动比率0.590.640.460.57现金流动负债比率现金流动负债比率-0.21-0.140.97/长期偿长期偿债能力债能力负债比率（）负债比率（）66.11%64.94%60.98%63.13%已获利息倍数（倍）已获利息倍数（倍）22.2625.23123.0120.08%现金债务总额比现金债务总额比-15.78%-9.60%6.29%3.41%24 万科2007年的流动比率为1.96，与沪深7家房地产上市
13、企业的均值1.97接近，与06年比略有下降，但依然维持在2上下。25 2007年的速动比率为0.59,高于沪深7家房地产上市企业的均值0.57，但远低于1。这是因为有大量的存货，而其中拟开发产品与在建开发产品又占了很大一部分，造成变现能力的降低。同样，与2006年相比，速动比率也是下降的，这是由于流动负债中的预收帐款增加较快造成的。这些都导致了企业短期偿债能力的下降。26 现金流动负债比率自现金流动负债比率自2006年开始就为年开始就为负数负数，远低于行业平，远低于行业平 均。均。2007年为年为-0.21,比比2006年更低。究其原因有：年更低。究其原因有： 宏观原因：宏观原因：2007年政
14、府为解决房地产过热的问题进行了大年政府为解决房地产过热的问题进行了大 力度的宏观调控，出台了一系列的房地产政策，六次上调利率。力度的宏观调控，出台了一系列的房地产政策，六次上调利率。从紧的信贷政策加大了房地产公司的资金流出从紧的信贷政策加大了房地产公司的资金流出 ；企业原因：出于未来发展，考虑过多拿地，加大行业扩张，企业原因：出于未来发展，考虑过多拿地，加大行业扩张，近两年土地成本越来越高，土地款支付压力过大，导致经营性近两年土地成本越来越高，土地款支付压力过大，导致经营性现金流出现问题。现金流出现问题。现金大量的流出，超过了现金的流入量，这将大大提现金大量的流出，超过了现金的流入量，这将大大
15、提高了企业的风险高了企业的风险,资金链容易断裂资金链容易断裂.27 从短期偿债能力来看,经营现金为负,同时速动比率远小于1,这些都造成万科的短期偿债能力受到威胁,具有一定的压力.28 万科的资产负债率在逐步上升, 07年达到66.11%，已经突破了行业平均水平，属于高负债单位,存在一定的经营风险.形成相对较高资产负债率的原因主要有两点：1.预收账款大规模增加,致使资产负债率在逐步上升29 2. 由于支付价款、工程款及合并南都项目的影响，公司借款增加至174.67亿元，较06年增加52.57亿元 由此说明,企业的资产结构有待改善,以降低资产负债率,但是在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水平3
16、0 从利息保障倍数来看,近年来也是逐步下降,但下降的速度在减小,同时,还是高于同行平均水平,反映了企业获利能力对债务利息偿还具有一定的保障程度. 31 从现金债务总额比看,从06年以来,其值一直为负数,说明企业经营活动产生的净流量为负,承担债务能力较差,同时,举债能力也出现了一定的问题.32表外因素表外因素信用等级信用等级根据中房联网对万科的信用调研分析报告显示:万科的信用等级为AAA(信用状况良好,建议与其往来)企业声誉企业声誉2006年6月28日获得“中国最受尊敬企业”的称号，同时荣登“中国房产百强企业”首榜 从表外因素来看从表外因素来看, ,万科在万科在0707年年以及之前有非常好的信用
17、和声誉以及之前有非常好的信用和声誉, ,而而且作为房地产业的龙头老大且作为房地产业的龙头老大, ,一直注一直注重商品质量重商品质量( (精品楼盘精品楼盘),),深受广大群深受广大群众的信赖众的信赖. .其良好的信用与声誉使万其良好的信用与声誉使万科能够较快地通过发行债券和股票科能够较快地通过发行债券和股票等办法解决资金短缺问题，提高偿等办法解决资金短缺问题，提高偿债能力。债能力。 33 综上所述,万科无论从短期偿债能力还是长期偿债能力来看,都是在不断减弱,但是还远不至于丧失偿债能力.再加上良好的信用和声誉,万科目前还有较强的偿债能力； 作为资金密集型企业，在偿债能力减弱的同时，万科的发展后劲在
18、增强，尤其在国家宏观调控逐步深入之后，市场面临很多机会，其筹措的大量资金为其提供了发展动力，为其抓住加快发展的机遇提供了可靠的保障。 34营运能力分析营运能力分析 200420052006200707年行业平年行业平均均总资产总资产周转率周转率（次）（次）0.590.560.510.470.35流动资流动资产周转产周转率（次）率（次）0.60.60.550.49/应收帐应收帐款周转款周转率（次）率（次）23.7928.0748.1157.799.23存货周存货周转率转率（次）（次）0.550.540.490.5570.5135总资产周转率分析 从05至07年，正是万科公司销售猛增的时段，万科2
19、006年营业收入只是179.2亿元，到了2007年则达355.3亿元，是06年的1.98倍；然而06年资产总额为499.2亿元，07年为1000.9亿元，为06年的2倍，由此总资产周转率下降了，这意味着万科的资产沉淀越来越多，销售回笼的速度也在放缓。 从整个房产行业看，总资产周转率还是比同行业平均水平要高的多，说明总资产使用效率较高，企业的营运能力较强。整体来看，万科相对于同行业其他企业还是占相当优势的。36应收帐款周转率分析 整体来看，万科的应收账款管理工作做的很好，应收账款率的连年提升 一方面是对赊销条件或付款期控制较紧，销售政策严； 另一方面，主营业务的大幅上升，也提高了应收账款率。与同
20、行业相比，应收帐款周转率遥遥领先。因此万科可以适当放宽条件，增加销售机会，更有利于企业长远发展。37存货的组成结构 万科的存货中主要以”在建开发产品”、“拟开发产品”为主，其中“拟开发产品”占存货42 %,在建开发产品占存货的51 %； 存货大幅增长的原因主要在于“在建开发品”、“拟开发产品”的大幅增长。2007年末公司“拟开发产品”较2006年末增长了117.80%，主要缘于2007年公司获取了很多新项目。同时随着项目的开发，本年部分拟开发项目转入了在建项目，因此“在建开发产品”较去年同期增长154.8%38存货周转率分析 存货周转率在07年能够回升，说明存货周转速度变快，企业管理存货的能力
21、增强。 一方面，企业的销售能力变强，大量的存货得以销售出去，营业收入大大增加，为企业增加了资金的流入量，并促进了企业的偿债能力； 另一方面，由于房地产企业收入确认需要满足“销售”与“竣工”两条件，而万科已经销售出去的楼盘能够很快竣工并结算，或者竣工的楼盘能够很快销售出去并结算，这样，在增加存货周转速度时，也增加了企业的生产能力，隐含了万科的后劲力量十足，发展前景十分看好。39总的来说，万科的资产营运能力是相当的强，资产使用的效率很高，尤其是应收账款周转率越来越快，至于存货，虽说增长缓慢，但对于房地产行业来说，实属不易，应继续保持，做到稳中求快 40财务综合分析财务综合分析沃尔比重评分表沃尔比重
22、评分表(2007)比比重重标准比率标准比率相对比率相对比率=/评分评分=*流动资产流动资产/流动负流动负债债2521.960.98 24.50净资产净资产/负责负责251.50.510.348.50资产资产/固定资产固定资产152.5174.0269.611044.12销售成本销售成本/存货存货1080.310.040.39销售额销售额/应收账款应收账款106 41.086.8568.47销售额销售额/固定资产固定资产10461.7615.44154.40销售额销售额/净资产净资产531.050.351.75合计1001302.12财务比率财务比率实际比率实际比率41各比率三年对比图42综合企
23、业各方面，从以上图可得出以下结论：综合企业各方面，从以上图可得出以下结论：1.1. 企业的销售收入呈大幅度的上升，企业业绩较好；同时，收回账款企业的销售收入呈大幅度的上升，企业业绩较好；同时，收回账款工作得到提升，为企业赢取流动资金，这与前面分析一致；工作得到提升，为企业赢取流动资金，这与前面分析一致；2.2. 企业总资产在逐步增多，企业规模在逐渐变大，市场份额将进一步企业总资产在逐步增多，企业规模在逐渐变大，市场份额将进一步扩充；扩充；3.3. 企业身誉越来越好，受到股民的一致好评，因此，投资者变得广而企业身誉越来越好，受到股民的一致好评，因此，投资者变得广而多；多；4.4. 企业合理地控制
24、了期间费用，降低了成本，利润得到提高；企业合理地控制了期间费用，降低了成本，利润得到提高；43 与此同时，还存在些许的不足，最明显的是负债过与此同时，还存在些许的不足，最明显的是负债过多，尤其是短期负债，有偿债压力；其次存货量虽多，尤其是短期负债，有偿债压力；其次存货量虽在降低，其周转率在提升，但幅度不太明显，导致在降低，其周转率在提升，但幅度不太明显，导致存货量还是比较大，要进一步得到改善，加大销售存货量还是比较大，要进一步得到改善，加大销售范围及销售量。范围及销售量。 但总体上看，企业的综合评分很好，上升趋势很明但总体上看，企业的综合评分很好，上升趋势很明显，说明企业的信用水平评价很好，企
25、业将有广阔显，说明企业的信用水平评价很好，企业将有广阔的前景，发展能力十分强！的前景，发展能力十分强！44存在的主要问题存在的主要问题一、面临西方金融海啸，中国房地产行业压力增大一、面临西方金融海啸，中国房地产行业压力增大 二、负债比率持续上升，速动比率低，企业偿债能力较二、负债比率持续上升，速动比率低，企业偿债能力较 弱，资金链容易断裂弱，资金链容易断裂三、宏观政策变化，信贷空间收紧加大了企业的不确定风三、宏观政策变化，信贷空间收紧加大了企业的不确定风险险45改进建议改进建议一、通过各种正面宣传进一步树企业良好形象和企业文一、通过各种正面宣传进一步树企业良好形象和企业文 化，增强购房者信心化
26、，增强购房者信心二、在逆境中保持信心，维持企业的良好运转二、在逆境中保持信心，维持企业的良好运转三、加强内部控制和风险管理意识，增强企业的偿债能力三、加强内部控制和风险管理意识，增强企业的偿债能力四、积极寻找战略合作机会，进一步开拓融资渠道四、积极寻找战略合作机会，进一步开拓融资渠道总之，万科只有注重企业形象，加强风险管理，正视所面临的挑战，总之，万科只有注重企业形象，加强风险管理，正视所面临的挑战，加速国际化步伐，加强核心技术竞争力，保持企业的可持续性发展加速国际化步伐，加强核心技术竞争力，保持企业的可持续性发展才能使自己在经济大潮中立于不败之地。才能使自己在经济大潮中立于不败之地。46The EndThe EndThank you !