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1、L o g oL o g o万科万科A财务分析报告财务分析报告 L o g oL o g o目录目录公司简介公司简介1财务分析财务分析2存在问题及改进措施存在问题及改进措施3未来展望未来展望4L o g oL o g o 一、万科简介一、万科简介光辉历程十大股东高管房地产业特点关联方L o g oL o g o光辉历程光辉历程v 19841984年年5 5月月 万科企业股份有限公司成立v 19881988年年 介入房地产领域 v 19881988年年1212月月 公司公开向社会发行股票2,800万 股，集资人民币2,800万元 v 19911991年年1 1月月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交
2、易v 19921992年年 正式确定大众住宅开发为核心业务 v 20052005年年 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选第一v 2006年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业 L o g oL o g o万科前十位持股股东万科前十位持股股东万科十大股东2006-12-31持有人名称持股比例(%)持股数量(万股)股本性质华润股份有限公司14.5463,550.35A股流通股南方绩优成长股票型证券投资基金2.5311,071.86A股流通股CLSA LIMITED1.767,683.09B股流通股刘元生1.345,844.63A股流通股中国人寿保险股份有限公司分红个人分红-005L-F
3、H002深1.295,634.23A股流通股南方高增长股票型开放式证券投资基金1.25,250.12A股流通股UBS AG1.155,012.37A股流通股上海南都伟峰投资管理有限公司1.145,000.00流通受限股份TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.1.084,730.52B股流通股易方达平稳增长证券投资基金1.064,635.21A股流通股L o g oL o g o万科高管万科高管人员类型姓名职务持股数(股)任职日期离职日期董事会成员王石董事长942,024.001988-5-12008-4-1蒋伟董事未公布2005-4-292008-4-
4、1王石董事942,024.001994-5-242008-4-1郁亮董事262,670.002005-4-292008-4-1李家晖独立董事未公布2005-4-292008-4-1徐林倩丽独立董事未公布2005-4-292008-4-1监事会成员丁福源监事会主席278,134.002007-4-152008-4-1丁福源监事278,134.001994-5-242008-4-1方明监事未公布2005-12-12008-4-1张力职工监事未公布2004-4-152008-4-1公司管理人员郁亮总经理262,670.002001-2-152008-4-1徐洪舸副总经理未公布2005-7-28200
5、8-4-1许洪舸副总经理未公布2005-7-282008-4-1王文金财务负责人未公布2002-3-122008-4-1L o g oL o g o关联方关联方v万科是一艘庞大的航空母舰,其关联公司有134个.其中受其控制的企业有120家,合营企业4家,联营企业9家,还包括其实际控制的中国华润总公司.关联公司名单v2006年度,无重大关联交易.v截止至2006年,万科为17个企业(15个为关联企业),共累计担保达3,514,590,000元.L o g oL o g o房地产业特点房地产业特点v房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。 v国内房地
6、产开发的资金来源几乎60-80%依赖银行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。v央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。L o g oL o g o二、财务分析二、财务分析盈利能力分析盈利能力分析偿债能力分析偿债能力分析营运能力分析营运能力分析L o g oL o g o盈利能力分析盈利能力分析v万科2006年实现主营业务收入同比2005年增长69.0%；净利润同比2005年增长59.6%，公司的盈利空间比较大。2006年公司资产总数相比2005将近翻了两倍，公司的规模在不断的
7、扩大;v在近三年的资产表中存货占总资产的比重均在60%以上，从而在一定程度上保证了公司经营的正常和稳定。L o g oL o g o盈利能力分析盈利能力分析20042005200606年行业平均毛利率30.91%34.79%37.24%32.71%销售净利润率11.45%12.79%12.07%7.82%净资产收益率(ROE)14.16%16.25%18.58%6.06%每股收益0.3860.3630.4930.176可持续增长率0.12890.12190.1356/L o g oL o g o盈利能力分析盈利能力分析v1.毛利率呈上升趋势，且06年毛利率超过行业平均水平。说明万科的获利能力和
8、市场竞争力都逐年提高。v2.销售净利率与05年相比却有所下降。原因是扩大了期间费用,尤其是财务费用,比上年增了765.29%. 其中短期借款比上年增加两倍,长期借款增加了695.96%。v3.净资产收益率保持增长趋势，且06年净资产收益率是同行平均水平的倍。说明企业资本获得收益的能力强，运营效益好，对企业投资者保证程度高。L o g oL o g o盈利能力分析盈利能力分析v.每股收益,比05年增加了35.81%，是行业平均的2.8倍。在股东数增加的前提下，每股收益增加势必其净利润有很大提高。说明万科06年的盈利能力不错.v.可持续增长率ROE留存比率，在没有外部权益融资和不提高财务杠杆的情况
9、下，仅利用内部权益万科每年最多以13.56%比率增长，这个数字也是相当可观的。L o g oL o g o总结：总结：v与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均比较靠前，总体盈利能力处于行业领先水平，公司有较好的经营和财务状况 v企业的毛利率、销售净利润率、净资产收益率和每股收益06年都有很好表现，唯有不足就是销售净利润率有所下降，要注意期间费用控制。v公司具有良好的持续发展能力，也要警惕由于过高房价带来的泡沫危机。 L o g oL o g o偿债能力分析偿债能力分析偿债能力20042005200606行业平均短期偿债能力流动比率2.411.832.041.85速动比率0.730.460.
10、630.69现金流动负债比率121.64%97.01%-13.80%83%财务杠杆资产负债率59.42%60.98%64.94%62.13%利息保障倍数-297.62123.0125.23/L o g oL o g o偿债能力分析偿债能力分析信用等级信用等级根据中房联网对万科的信用调研分析报告显示:万科的信用等级为AAA(信用状况良好,建议与其往来)分析报告表外因素表外因素企业声誉企业声誉2005年,成为中国房地产行业第一个全国驰名商标，并入闱“2005年度最具有价值的上市公司” 2006年6月28日获得“中国最受尊敬企业”的称号，同时荣登“中国房产百强企业”首榜 L o g oL o g o
11、偿债能力分析偿债能力分析v从短期偿债能力来看,万科的短期偿债能力尚可.v流动比率维持在2左右，略高于行业平均,但速动比率一直较低，06年还略低于行业平均0.69。这主要是由于大量的存货造成的。存货中拟开发产品与在建开发产品占了91，因此存货的变现能力可能较低，短期偿债能力在下降.v现金流动负债比率为负,远低于同行平均水平。原因是万科在06年囤积了大量的土地,增加了大量现金流出.企业风险高，资金链容易断裂.v由于其良好的信用与声誉使万科能够较快地通过银行贷款、发行债券和股票等办法解决资金短缺问题，提高短期偿债能力。L o g oL o g o偿债能力分析偿债能力分析v从财务杠杆(企业对债务融资的
12、依赖程度)来看,万科的资产负债率在逐步上升,长期偿债能力呈下降趋势而且06年达到64.94%已经突破了行业平均水平，属于高负债单位,存在一定的经营风险.v形成相对较高资产负债率的原因主要有两点： 1.项目尚未竣工，季度末已售未结算资源大幅度上升，预收账款达88.36亿元，较2005年度末增加近42亿元。 2.由于支付价款、工程款及合并南都项目的影响，公司借款增加至122.1亿元，较05年增加101亿元；应付账款达到59.52亿。L o g oL o g o偿债能力分析偿债能力分析v总的来说万科对债务融资的依赖程度很强；就目前来看,虽然万科的资产负债率偏高，但是在行业整体负债率较高的情况下仍属于
13、正常水平v从利息保障倍数来看,近年来也是逐步下降,但还远远不至于偿还不起债务利息.只有当企业的现金不足以承受债务负担时,大量的负债才成为问题. v从表外因素来看,万科有非常好的信用和声誉,而且作为房地产业的龙头老大,一直注重商品质量(精品楼盘),深受广大群众的信赖.其良好的信用与声誉使万科能够较快地通过发行债券和股票等办法解决资金短缺问题，提高偿债能力 L o g oL o g o偿债能力分析偿债能力分析v综上所述,万科无论从短期偿债能力还是长期偿债能力来看,都是在不断减弱,但是还远不至于丧失偿债能力.再加上良好的信用和声誉,万科目前还有较强的偿债能力；v作为资金密集型企业，在偿债能力减弱的同
14、时，万科的发展后劲在增强，尤其在国家宏观调控逐步深入之后，市场面临很多机会，其筹措的大量资金为其提供了发展动力，为其抓住加快发展的机遇提供了可靠的保障。因此，其略高于行业评均水平的负债率还是比较合理的，但以后还是要注意适当地控制。L o g oL o g o营运能力分析营运能力分析20042005200606年行业平均总资产周转率0.590.560.510.31流动资产周转率0.60.60.55/应收帐款周转率23.7928.0748.118.54存货周转率0.550.540.490.47L o g oL o g o营运能力分析营运能力分析 总资产周转率分析 从04至06年，正是万科公司销售猛
15、增的时段，万科2004年销售收入只是91.6亿元，到了2006年则达212.2亿元，在此情况下，总资产周转率却下降，这意味着万科的资产沉淀越来越多，销售回笼的速度也在放缓。 从整个房产行业看，总资金产周转率还是比同行业平均水平要高的多，说明总资产使用效率较高，企业的营运能力较强。整体来看，万科相对于同行业其他企业还是占相当优势的。L o g oL o g o营运能力分析营运能力分析应收帐款周转率分析 整体来看，万科的应收账款管理工作做的很好，一方面是对赊销条件或付款期控制较紧，销售政策严，另一方面预收账款猛增又体现出万科有着很好的声誉，尚未竣工的楼盘较受购买者欢迎。与同行业相比，应收帐款周转率
16、遥遥领先。因此万科可以适当放宽条件，增加销售机会，更有利于企业长远发展。L o g oL o g o营运能力分析营运能力分析存货的组成结构v万科的存货中主要以”在建开发产品”、“拟开发产品”为主，其中“拟开发产品”占存货47.08%,在建开发产品占存货的43.39%；v存货大幅增长的原因主要在于“在建开发品”、“拟开发产品”的大幅增长。2006年末公司“拟开发产品”较2005年末增长了107.50%，主要缘于2006年公司获取了47个新项目。同时随着项目的开发，本年部分拟开发项目转入了在建项目，因此“在建开发产品”较去年同期增长145.79% 存货L o g oL o g o营运能力分析营运能
17、力分析存货周转率分析 与2004年相比，2006年末万科的存货增长了192.11%，高于营业成本111.46%的增幅，存货周转率略有下降。由于房地产企业收入确认需要满足“销售”与“竣工”两条件，致使万科在建开发产品庞大，部分销售良好、产生了大量预收账款的楼盘未能按原计划竣工。如果房地产开发企业已经销售出去的楼盘能够很快竣工并结算，或者竣工的楼盘能够很快销售出去并结算，那么企业的现金就能够很快回笼，能够很快确认收入也意味着资产周转率的加快。 L o g oL o g o财务状况综述财务状况综述v万科的财务报表充满了攻击性，成长性隐藏在大量举债购置土地、使用经营中的现金不断补充进项目中，企业未来的
18、经营增长潜力看好。v负债微微偏高，过于使用银行负债，但是公司仍在一个较为安全的边际内，考虑公司的未来高速成长，高负债也在情理之中。L o g oL o g o三、存在主要问题三、存在主要问题1负债率持续上升，流动负债比重大2融资渠道单一，过度依赖银行信贷3信用政策过紧。L o g oL o g o改进建议改进建议1.扩展融资渠道，扩展融资渠道，增加信托发行增加信托发行(债债券和认股权证券和认股权证)2.筹集境外资金筹集境外资金.3.增加主要地区空增加主要地区空股子公司的资本金，股子公司的资本金，建立融资平台建立融资平台适度放宽信用政策适度放宽信用政策适当控制负债比率，增加长期负适当控制负债比率
19、，增加长期负债比率，加强抵御风险能力债比率，加强抵御风险能力L o g oL o g o四、未来展望四、未来展望 06年到08年是公司大力发展的时期需要大量投入资金。为了满足未来的资金需求，公司将继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆空间，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道，加大与境内外资本合作力度，推进房地产基金项目合作的实践,探索房地产金融市场的创新模式。L o g oL o g o未来展望未来展望在世界房地产行业中,占领属于中国的一席之地第一步第一步第二步第二步第三步第三步最高纲领最高纲领大量囤积有价值的土地,不仅限于中国大陆,要勇于走出国门始终坚持”品质至上”,开发满足不同阶层的商品扩大融资渠道,最好让世界资本市场成为其资金来源L o g oL o g oC l i c k t o e d i t c o m p a n y s l o g a n .