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1、四、开发产品成本核算程序(一)应设置核算的账户1“开发成本”账户本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。 本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。8/28/20222“开发间接费用”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。 注意：开发间接费用与管理费用、销售费用的
2、区别 业务招待费、会务费、咨询费、租赁费、违规建设被建设主管部门行政处罚款等。 已建未售房屋的物业看管费、售楼处发生的水电费、办公费、产权交易费等8/28/2022施工、房地产开发企业财务制度 规定 管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。8/28/2022 销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过
3、程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。房地产开发企业销售费用还包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。8/28/2022中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条 计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括
4、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。8/28/2022 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20
5、的扣除。8/28/2022土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费开发间接费用 成成 本本 项项 目目土地成本房屋成本配套设施成本代建工程成本 开开 发发 成成 本本开发间接费用开发间接费用8/28/2022(二)开发产品成本核算程序 1归集开发产品费用。 (1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 (2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费用”账户，即借记“开发间接费用”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 (3)将“开发间接费用”账户归集的开发
6、间接费用，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费用”账户。8/28/20222计算并结转已完开发产品实际成本。计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品” 账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。3按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记“主营业务成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。8/28/2022土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费开发间接费用 成成 本本 项项 目目
7、土地成本房屋成本配套设施成本代建工程成本 开开 发发 成成 本本开发间接费用开发间接费用归归 集集土地房屋配套设施代建工程 开开 发发 产品产品分配分配 销售销售出租出租8/28/2022五、土地开发的成本核算一、土地开发成本科目的设置开发成本土地开发二 土地开发费用的归集与分配 见下图8/28/2022 开开 发发 产产 品品 -土土 地地 银银 行行 存存 款款 应应 付付 账账 款款 库库 存存 材材 料料 应应 付付 工工 资资 开开 发发 间间 接接 费费 用用 开开 发发 成成 本本 土土 地地 开开 发发 开开 发发 成成 本本 配配 套套 设设 施施 开开 发发 开开 发发 成
8、成 本本 房房 屋屋 开 发 8/28/2022（三） 举例 甲房地产开发公司于2004年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000。开发完成后准备将其中的30000对外转让，其余的10000企业自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务： 支付土地出让金25000000元，作会计分录如下： 借：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 25000000 贷：银行存款 25000000 支付拆迁补偿费5 500000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 5 500000 贷：银行存款 5 5000008/28/2022支付勘察设计费210000元，作会计分录
9、如下：借：开发成本土地梁园(前期工程费) 210000 贷：银行存款 210000支付土石方费用5 500000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(前期工程费)5 500000 贷：银行存款 5 500000由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1 500000元：借：开发成本土地梁园(基础设施费)1 500000 贷：应付账款X施工企业 1 5000008/28/2022 9月末，梁园土地开发工程完工。假设“开发成本土地开发梁园”账户归集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为94275元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部转让，月终
10、结转本块土地的开发成本。作会计分录如下： 借：开发产品土地(梁园) 9427 500 主营业务成本土地转让成本 28 282 500 贷：开发成本土地梁园 377100008/28/2022注意：土地使用权的会计处理 企业会计制度第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让全方式取得的土地使用权，在未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按照本制度规定的期限摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。 无形资产准则第21条规定，企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。 8/28/2022例：某企业
11、于2002年7月15日购入土地使用权。有效期为70年，面积为1000亩，每亩购价为14万，于2003年1月20日开发其中的100亩，有关会计处理如下： 土地使用权转入相关项目的确认时间为2003年1月取得土地使用权时：借：无形资产14000万贷：银行存款14000万2002年12月30日摊销无形资产141000702100万借：管理费用100万贷：无形资产100万8/28/2022 2003年1月20日使用100亩土地时 土地使用权转入相关项目的确认金额（每单位面积的购价作为无形资产已摊销额）该项目占地面积（14万14702）1001390万 借：开发成本-土地1390万 贷：无形资产1390
12、万8/28/2022六、房屋开发的成本核算（一）房屋开发成本科目的设置核算企业开发建设各项房屋所发生的各项直接费用 开发成本房屋开发按房屋的性质和用途设置“商品房”、“经营房”、“周转房”、“代建房”等明细科目 （二 ）房屋开发费用的归集与分配 见下图8/28/2022 银银 行行 存存 款款 应应 付付 账账 款款 库库 存存 材材 料料 应应 付付 工工 资资 开开 发发 间间 接接 费费 用用 开开 发发 成成 本本 土土 地地 开开 发发 开开 发发 成成 本本 配配 套套 设设 施施 开开 发发 开开 发发 产产 品品 房房 屋屋 开开 发发 成成 本本 房房 屋屋 开 发 8/28
13、/2022举例某房地产开发企业的安乐开发小区，在2004年度内，共发生下列土地开发支出和有关土地开发成本结转经济业务：1、用银行存款支付征地拆迁费525,000元2、应付设计单位前期工程款125,000元3、用银行存款支付建筑公司基础设施工程款150,000元上列各项土地开发支出，按各开发产品用地面积进行分配，各开发产品用地面积如下：201商品房 2,000平方米202商品房 3,000平方米301出租房 2,000平方米401商品性土地10,000平方米451自用土地8,000平方米4、401商品性土地应分配的开发间接费用为40,000元。8/28/20225、401商品性土地和451自用土
14、地开发完成并经验收，等待以后转让和用作房屋的建造。6、451自用土地根据规划设计要求，用于建造203商品房，302出租房和351周转房，自用土地开发成本按房屋用地面积进行分配。各幢房屋用地面积如下：203商品房3,000平方米302出租房3,000平方米351周转房2,000平方米8/28/20221、交付拆迁费 借：开发成本-房屋开发 商品房（201工程）42,000 商品房（202工程） 63,000 经营房（301工程）42,000 开发成本-土地开发商品性土地开发(401工)210,000 自用土地开发(412工程) 168,000 贷： 银行存款 525,0008/28/20222、
15、承付前期工程款 借：开发成本-房屋开发 商品房（201工程）10,000 商品房（202工程）15,000 经营房（301工程）10,000 开发成本-土地开发 商品性土地开发(401工) 50,000 自用土地开发(412工程) 40,000 贷：应付账款 应付工程款 125，0008/28/20223、支付建筑工程款 借：开发成本-房屋开发 商品房（201工程）12,000 商品房（202工程）18,000 经营房（301工程）12,000 开发成本-土地开发 商品性土地开发(401) 60,000 自用土地开发(412工程)48,000 贷：银行存款 150,000 8/28/20224
16、、 401商品性土地分摊开发间接费用 借：开发成本-土地开发 商品性土地开发（401工 程）40,000 贷：开发间接费用40,0005、 401商品性土地等待以后转让 借：开发产品 土地（401工程）360，000 贷：开发成本-土地开发 商品性土地开发（401工程） 360,000 451自用土地开发完成并经验收，以后用作房屋的建造借：开发产品 自用土地（451工程）256,000 贷：开发成本-土地开发 自用土地开发（451工程）256,0008/28/20226、 451自用土地用于建造203商品房，302出租房和351周转房借：开发成本-房屋开发 商品房（203工程） 96,000
17、经营房（302工程）96,000 周转房（351工程）64,000贷：开发产品 自用土地（451工程）256,0008/28/2022七、配套设施开发的成本核算 （一）配套设施开发成本科目的设置 核算企业开发建设各项配套设施所发生的各项直 接费用 开发成本配套设施开发明细科目：大配套设施开发，非营业性公共配套设施开发（二 ）配套设施开发费用的归集与分配 见下图8/28/2022 银银 行行 存存 款款 应应 付付 账账 款款 库库 存存 材材 料料 应应 付付 工工 资资 开开 发发 间间 接接 费费 用用 开开 发发 成成 本本 土土 地地 开开 发发 开开 发发 成成 本本 配配 套套 设
18、设 施施 开开 发发 开开 发发 产产 品品 配配 套套 设设 施施 开开 发发 成成 本本 房房 屋屋 开 发 8/28/2022八、代建工程开发的成本核算（一）建工程科目的设置代建有两种情况：1、接受委托；2、投标中标 开发成本代建工程开发（二 ）代建工程开发费用的归集与分配 见下图8/28/2022 开开 发发 产产 品品 代代 建建 工工 程程 银银 行行 存存 款款 应应 付付 账账 款款 库库 存存 材材 料料 应应 付付 工工 资资 开开 发发 间间 接接 费费 用用 开开 发发 成成 本本 代代 建建 工工 程程 开开 发发 8/28/2022 银银 行行 存存 款款 应应 付
19、付 账账 款款 库库 存存 材材 料料 应应 付付 工工 资资 开开 发发 间间 接接 费费 用用 开开 发发 成成 本本 土土 地地 开开 发发 开开 发发 成成 本本 配配 套套 设设 施施 开开 发发 开开 发发 成成 本本 代代 建建 工工 程程 开开 发发 开开 发发 产产 品品 房房 屋屋 开开 发发 产产 品品 土土 地地 开开 发发 产产 品品 配配 套套 设设 施施 开开 发发 产产 品品 代代 建建 工工 程程 开开 发发 成成 本本 房房 屋屋 开 发 8/28/2022第四部分 房地产开发收入核算 一收入的确认收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与
20、所有者投入资本无关的经济利益的总流入。一般包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。8/28/2022 根据企业会计准则第14号收入的规定， 销售商品收入同时满足下列五个条件，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 商品所有权上的风险，主要指商品所有者承担该商品价值发生损失的可能性，如贬值、损坏。商品所有权上的报酬，主要指商品所有者预期可获得的商品中包括的未来经济利益，包括商品因升值等给企业带来的经济利益。8/28/2022A 大多数情况下，所有权上的风险和报酬的转移伴随着所有权凭证的转移或实物的交付而转移。B 有些 情况下，企业已将所有权凭证或实物交
21、付给买方，但商品所有权上的主要风险和报酬并未转移，例如试用期的商品。C有些情况下，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，但实物尚未交付。这种情况下，应在所有权上的主要风险或报酬转移时确认收入，而不管实物是否交付，如交款提货。 8/28/2022（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；例如 ，房地产开发商将一片住宅小区销售给客户，并受客户的委托代售小区商品房和管理小区物业。在这里开发商仍对小区管理，但与小区的所有权无关，所以开发商可以确认收入。（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业（5）相关的已发生或将发生的成本能够
22、可靠地计量。8/28/2022 收入确认的时点 要确认为一项收入，应同时满足上述五个条件。从理论上讲，在提供商品过程中，满足以上五个标准的时点，就是收入实现的时点，在哪个会计期实现的，就应归属该期的收入。但在实务中，由于不同行业的营业活动各有特色，因此，对不同的业务存在着不同的会计处理方法。对于一般的生产和销售过程，能够确认收入的可能时点见下图8/28/2022 时点1 投入 时点2 生产 时点3 产成品 时点4 商品销售 时点5 收取现金8/28/2022 根据收入的确认标准，收入不可能在时点1确认，在其他的时点都可能确认收入。 收入在收到款项时确认的方法，又称收款法。认为收入只有在交付商品
23、后，收到款项之时才能确认 。与收入的其他确认方法相比，这是较为稳健的方法。零售商业企业基本上采用这方法来确认收入。 收入在销售成立时确认，又称销售法。 在一般工商企业中，都是在销售成立时确认营业收入。 营业收入在生产中或完成时确认 在某些生产周期较长的行业，如建筑业、造船业等，从产品投产到全部完成往往要跨越两个以上的会计期间。这类行业的企业通常是根据与客户签订的长期工程合同来组织生产的。对于有长期建造工程合同的企业的营业收入，往往要根据生产完成程度来确认其营业收入 8/28/2022二 主营业务收入的内容和确定方法 主营业务收入是房地产开发企业的主营业务收入，指企业对外转让、销售、结算和出租开
24、发产品等所取得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收人、代建工程结算收入和出租开发产品租金收入等。1）房地产销售收入 房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。 房地产销售收入是在房地产竣工验收后签订购销合同，并且办妥房地产移交手续后才能确认。8/28/2022 何时确认销售收入？ 房地产商品包括期房和现房，鉴于其高价值性和高风险性，销售往往采用预售，除此之外也采用一般销售和分期付款销售。房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同并预收房款、签订正式
25、销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收人的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。8/28/2022 房地产开发企业会计制度规定应在土地和商品房应经移交，已将发票结算账单提交买方作为房地产开发企业收入确认标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够严谨。 收入准则等以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。 房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准。8/28/2022 法律标准。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符
26、合的条件和标准： 如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件； 对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发(即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25以上)的，以及权属有争议的、本依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。 凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。 专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，如收入准则及企业会计制度的相关规定等。8/28/2022 具体确认时点： （1）以签订预售合同并收取预收
27、房款作为收入确认的依据 签订预售合同收取预收货款其性质是预收货款，因为房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售行为，只属于合同要约的一部分，能否真正实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意想决定。 （2）以签订正式房屋销售合同作为收入实现 正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业产品销售合同，从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能发生变更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合企业会计准则收入的有关规定，故也不能确认收入。8/28/2022 （3）以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认 以房款已收讫、产权过户确认收入，会出现收入滞后现象，同样不
28、符合收入确认原则。 工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的情况下，根据收入准则商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。因为我们知道办理产权过户手续涉及到房地产管理、土地管理及税务等政府有关部门，办妥产权证书时间并非开发商或买主所能控制。 8/28/2022 商品房销售管理办法第三十四条：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 城市房地产开发经
29、营管理条例第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 因此，房地产开发企业在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由购买者来做决定。8/28/2022 有些购买者迟迟不办理权属登记手续，主要是从两点考虑：（1）所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商那里办理更名手续，这样自己无须交纳办证时的契税、住房维修基金等手续费。（2）开发商在此期间承担担保的连带责任。 综上所述，房地产收入的确认应同时具备以下条件： 1)开发产品已竣工并经有关部门
30、验收合格，房屋面积业经有关部门测定； 2)已与客户签订的正式房屋销售合同； 3)标的物房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续。8/28/2022满足收入确认的条件：第一，移交手续办妥后，购买方可以持相关单证到有关部门办理房地产产权证书，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购买方，满足条件一。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，房地产销售款的支付方式虽然多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定
31、，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。8/28/20222) 代建工程结算收入 代建工程是房地产经营商事先与委托方签订了合同，按合同要求开发的工程，代建工程结算收入的确认应按企业会计准则建造合同的规定来处理。3) 出租房租金收入 出租房租金收入按出租方与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认为出租房租金收入的实现。合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为主营业务收入实现 8/28/2022三 主营业务收入的科目设置 “主营业务收入”科目，用于核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的主营业务收入。本科目应按收入的种类，设置“土地
32、转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等明细科目，进行明细分类核算。 “主营业务成本”科目，用于核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的主营业务成本。本科目应按主营业务成本的种类，设置“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”、“出租产品主营业务成本”等明细科目，进行明细分类核算。 8/28/2022四 开发产品销售、转让、结算的核算 1)商品房销售的核算某房地产开发企业拟开发住宅楼一幢，已预收购房定金500 000元。款项已收存银行。 借：银行存款 500 000 贷：预收账款 500
33、 000该幢住宅楼完工，预售住宅已移交给预购单位和个人使用，按合同规定，已预售住宅价值520 000元确认主营业务收入，并收到购房单位和个人交来所欠的购房款。借：银行存款 20 000 预收账款 500 000 贷：主营业务收入一商品房销售收人 520 000月末，结转已售商品房的主营业务成本480 000元。借：主营业务成本商品房销售成本 480 000 贷：开发产品房屋 480 0008/28/2022 特例：周转房出售根据 财 政 部房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定（年）的规定：房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转
34、房的摊余价值结转营业成本。借：银行存款 贷：主营业务收入借：主营业务成本商品房销售成本 周转房周转房摊销贷：周转房在用周转房8/28/20222) 土地转让的核算某房地产开发企业出售已开发土地的使用权，作价2 590 000元。土地已经移交，发票账单已提交买方，款已收存银行。该片土地的实际成本为2 350 000元。（1）确认土地转让收入时：借：银行存款 2 590 000 贷：主营业务收入 土地转让收入 2 590 000（2）结转土地转让成本时：借：主营业务成本土地转让成本 2 350 000 贷：开发产品土地 2 350 0008/28/20223) 配套设施销售的核算某房地产开发公司出
35、售与商品房住宅小区配套的商店，取得价款收入760 000元，已存入银行借：银行存款 760 000 贷：主营业务收入配套设施销售收入 760 0004) 代建工程结算的核算 某房地产开发企业完成发包单位委托建设，结算工程款6 700 000元。已办妥交接手续，结算账单已提交发包单位， 借：银行存款(或应收账款) 6 700 000 贷：主营业务收入代建工程结算收入 6 700 0008/28/2022五 开发产品分期收款销售的核算 分期收款销售，是指商品已经交付，但款项分期收回的一种销售方式。 分期收款销售的特点是销售商品的价值较大、收款期较长、收取款项的风险较大。因此，分期收款销售方式下，企
36、业通常应按照合同约定的收款日期分期确认销售收入，按照配比原则的要求，其销售成本也相应地分期确认。 8/28/2022某房地产开发企业2003年5月1日采用分期收款方式销售商品房一幢，售价5 000 000元，实际成本为4 500 000元，合同约定款项分3年收回，2003年5月1日移交房屋时支付50，第二年5月1日支付30%；第三年5月1日支付20%。 （1）开发产品移交购买单位并办妥分期收款销售合同时：借：分期收款开发产品 4 5000 000贷：开发产品一房屋 4 500 00（2）按合同约定收到第一期50%的价款并结转相应销售成本时：应收取价款5 000 00050%=2 500 000
37、元结转商品房销售成本=4 500 00050%=2 250 0000元借：银行存款 2 500 000贷：主营业务收入一商品房销售收入 2 500 000借：主营业务成本一商品房销售成本2 250 0000 贷：分期收款开发产品 2 250 00008/28/2022（3）第二年5月1日收到30%的价款并结转相应销售成本时：应收取价款5 000 00030%=1 500 000元结转商品房销售成本=4 500 00030%=1 350 0000元借：银行存款 1 500 000 贷：主营业务收入一商品房销售收入 1 500 000借：主营业务成本一商品房销售成本 1 350 0000 贷：分期
38、收款开发产品 1 350 00008/28/2022（4）第三年5月1日收到20%的价款并结转相应销售成本时：应收取价款5 000 00020%=1 000 000元结转商品房销售成本=4 500 00020%= 900 0000元借：银行存款 1 000 000 贷：主营业务收入一商品房销售收入 1 000 000借：主营业务成本一商品房销售成本 900 000 贷：分期收款开发产品 900 0008/28/2022六 开发产品出租经营的核算 根据财政部企业会计准则第3号投资性房地产规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 显然，出租的房地产属于投资性房地产。
39、投资性房地产应当按照成本进行初始计量 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 。在成本模式下，应当按照企业会计准则第4号固定资产和企业会计准则第6号无形资产对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销 8/28/2022 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 8/28/2022 出租开发产品是指企业利用开发建设的房屋和土地进行商业
40、性出租的经营活动。 作为出租经营用的房屋和土地，它不同于企业自用的固定资产，也不同于企业的一般产品，应单独设置“投资性房地产”科目。 如果合同、协议规定出租产品的全部租金一次收回，应设置“递延出租收入”科目。 8/28/2022兴华房地产公司开发完成的房屋，用于对外出租，已签订出租合同，投入使用，该出租房开发实际成本为5 400 000元。收到出租房本月租金收入81 000元，已存入银行。（1）签订出租合同，投入使用时： 借：投资性房地产 5 400 000 贷：开发产品房屋 5 400 000（2）收到出租房本月租金收入时：借：银行存款 81 000 贷：主营业务收入出租产品租金收入 81
41、0008/28/2022顺达房地产开发公司将开发完成的土地出租，按照租赁合同规定，租赁期为5年，全部租金600 000元一次支付。（1）收到承租人交来的租金时：借：银行存款 600 000 贷：递延出租收入 600 000（2）租赁期按月确认主营业务收入时：借：递延出租收入 10 000 贷：主营业务收入出租产品租金收入 10 0008/28/2022（3）在确认主营业务收入时，同时结转相关的主营业务成本，假设按月计提的折旧为7 000元。 借：主营业务成本出租产品 7 000 贷：累计折旧- 投资性房地产 7 0008/28/2022第五部分房地产开发企业涉税与会计处理8/28/2022房地
42、产税种及会计处理运用的会计科目房地产税种及会计处理运用的会计科目开发开发交易交易出租出租 保有保有会计处理会计处理营业税营业税主营业务税金及附加主营业务税金及附加 城市维护建设税城市维护建设税主营业务税金及附加主营业务税金及附加 印花税印花税管理费用管理费用企业所得税企业所得税所得税所得税耕地占用税耕地占用税开发成本（在建工程）开发成本（在建工程）土地使用税土地使用税管理费用管理费用契税契税开发成本开发成本土地增值税土地增值税主营业务税金及附加主营业务税金及附加房产税（内资企业房产税（内资企业和个人）和个人）管理费用管理费用城市房地产税（外城市房地产税（外商投资企业和商投资企业和外国企业）外国
43、企业）管理费用管理费用城镇土地使用税城镇土地使用税（内资企业和（内资企业和个人）个人）管理费用管理费用8/28/2022 一 营业税的会计处理及举例 房地产开发企业销售商品房、配套设施等，按取得的收入额和规定的税率，计算应交纳的营业税，借记“经营税金及附加”科目，贷记“应交税金应交营业税”科目。 上交营业税时，借记“应交税金应交营业税”科目，贷记“ 银行存款”科目。 但是，对于房地产开发企业已作为固定资产使用的房屋等不动产进行销售时，由于其不再是房地产开发企业的主营业务，其应交纳的营业税按销售不动产进行会计处理，借记“固定资产清理”等科目，贷记“应交税金应交营业税”科目。注意：中华人民共和国营
44、业税暂行条例实施细则第二十八条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 8/28/2022举例某房地产开发企业2003年9月有关收入情况如下：主营业务收入 20 000 000元其中：商品房销售收入 120 00 000元 配套设施销售收入4 000 000元 代建工程结算收入3 000 000元 出租产品租金收入1 000 000元其他业务收入 400 000元 其中：无形资产转让收入 200 000元 固定资产出租收入 180 000元按照税务机关核定该企业纳税期限为10天，按上月税款预缴。上月企业营业税税款为930 000元。8/28
45、/2022（1）预缴税款企业于9月11日、21日、30日分别预缴110日、1120日、2130日营业税税款。预缴时，分别作如下会计分录：借：应交税金-应交营业税310 000（930 0003）贷：银行存款310 000（2）计算主营业务收入应纳营业税按照规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应分别核算不同税目的营业额，计算其相应的应纳税额。按照税法规定，商品房销售收入、配套设施销售收入都属于“销售不动产”科目，应按5科率征收营业税。其应纳税额为：应纳税额（12 000 0004 000 000）5800000元8/28/2022按照税法规定，代建工程结算收入应属于建筑业税目，应按3税率征收营业
46、税。其应纳税额为：应纳税额3 000 000390 000元按照税法规定，房地产开发企业的出租产品租金收入应属于“服务业”税目，应按5税率征收营业税。其应纳税额为：应纳税额1 000 000550 000元则主营业务收入应纳税额总计为：应纳税额800 00090 00050 000940 000元则应作如下会计分录：借：经营税金及附加940 000贷：应交税金-应交营业税940 0008/28/2022（3）计算其他业务收入应纳营业税 按照税法规定，无形资产转让收入属于“转让无形资产”税目，应按5税率征税。其应纳税额为： 应纳税额200 000510 000元固定资产出租收入属于“服务业”税目
47、，应按5税率征收营业税，其应纳税额为：应纳税额180 00059 000元则其会计分录为：借：其他业务支出19 000贷：应交税金-应交营业税19 0008/28/2022 则月末企业“应交税金-应交营业税”科目资料如下：应交税金-应交营业税借方贷方310 000310 000310 000940 000 19 000合计930 000 959 000则企业在次月初申报纳税时，应补缴税款为：应补缴税款959 000930 00029 000元8/28/2022实际补缴税款时，作如下会计分录：借：应交税金 - 应交营业税 29000 贷：银行存款 29000 若企业以一个月为一期纳税，则企业不必
48、预缴税金，月终后一次性缴纳全月应纳税款。实际缴纳时，作如下会计分录：借：应交税金 - 应交营业税 959 000 贷 ： 银行存款 959 0008/28/2022土地增值税的会计处理及举例企业应当在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况。土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收，一般应当作为营业税金进行处理，具体可以分为如下三种情况：（一）对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“主营业务税金及附加”科目。 8/28/2022（二）对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值
49、税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业等企业应当计入“其他业务支出”科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”（如旅游饮食服务企业）。（三）对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。8/28/2022 税法规定，对主营房地产业务的企业，在房地产项目开发中，已发生的不动产销售收入和收到房地产的预收账款时，按规定预征土地增值税，项目完全开发完成后再进行清算。标准住宅预征率为1%，别墅和豪华住宅预征率为2%。 1发生销售不动产和收到预收账款时
50、，按预征率计算出应缴土地增值税时，编制会计分录 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金-应交土地增值税 预缴税款时，编制会计分录 借：应交税金-应交土地增值税 贷：银行存款 8/28/20222项目竣工结算，按土地增值税的规定计算出实际应缴纳的土地增值税时，对比已预提的土地增值税，并进行调整。 （1）预提数大于实际数时，编制会计分录 借：主营业务税金及附加（红字，差额） 贷：应交税金-应交土地增值税（红字，差额） 反之，编制会计分录 借：主营业务税金及附加（蓝字，差额） 贷：应交税金-应交土地增值税（蓝字，差额） 8/28/2022 调整后的贷方发生额与借方发生额对比的差额，作为办理退补税款的依